Россиян отговаривают покупать квартиры, а застройщики пытаются впихнуть в цены комиссию за льготную ипотеку
Первые наблюдения о рынке недвижимости в январе 2024
Застройщики думают, что делать с комиссиями за льготную ипотеку
Пошли слухи, что ВТБ и «Альфа» с середины января присоединяются к Сберу и тоже вводят комиссии для застройщиков за выдачу их клиентам льготной ипотеки. И теперь девелоперы по всей стране думают, как им выкручиваться: кто-то заявил о бойкоте, кто-то — о сотрудничестве с банками.
А кто-то уже даже опубликовал новые цены в двух вариантах — при обычной покупке (за наличные или в рыночную ипотеку) и при льготной ипотеке. Во втором случае квартира выходит дороже на пару миллионов, чтобы застройщик мог компенсировать комиссию банку.
При этом вариантов, что конкретно происходит со второй ценой, несколько:
- Где-то просто взяли исходную цену и увеличили для льготной ипотеки.
- Где-то вывели в продажи новый корпус дешевле, а для льготной ипотеки оставили старую цену.
- Где-то добавили кешбэк: нужна льготная ипотека — бери квартиру на 2,3 млн дороже, а 2,1 млн мы тебе вернем. Да, ЦБ кешбэки тоже не одобрял, но вот так.
Когда цена новостройки уже много чего включает, но комиссию за льготную ипотеку добавить надо.
Короче, в ближайшее время на рынке появится целая куча самых разных схем, в которые застройщики попытаются впихнуть свою комиссию. Но, честно говоря, есть большое сомнение, что эти схемы проживут долго.
Скорее всего, власти попытаются как-то разрулить ситуацию: либо запретят банкам вводить комиссии за льготную ипотеку, либо застройщикам повышать по ней цены, либо вернут банкам субсидию, из-за которой разгорелся сыр-бор. Причина одна: настолько явное завышение цен по льготной ипотеке (которая всегда позиционировалась для народа как мера повышения доступности жилья) — вообще не лучшее событие перед грядущими выборами.
Россиянам советуют не покупать недвижимость
В начале января в СМИ появились пугающие заголовки, что в 2024 году ни в коем случае нельзя покупать недвижимость.
«Газета.ру», «Прайм» и «Банки.ру»
«2024 год не слишком удобен для покупки жилья, так как цены на недвижимость еще высокие. Любое приобретенное сейчас жилье подешевеет в скором будущем, поэтому покупку квартиры нужно отложить до отмены госпрограмм и падения стоимости жилья», — пишут СМИ.
На самом деле, все эти материалы — это один и тот же комментарий Валерия Емельянова, эксперта по фондовому рынку. И рассчитан он не на всех россиян, а на инвесторов, которым рекомендуют не вкладываться в недвижку для перепродажи, потому что продать ее дороже через полгода-год не получится.
И это абсолютно верно — если вы хотите быстро заработать, недвижимость сейчас не для вас. Еще невыгодна она тем, кто хочет взять большую ипотеку на вторичке — ждите нормальных ставок.
Для остальных, кто хочет купить недвижимость под долгосрочные задачи, наоборот, наступает хорошее время для мониторинга цен и скидок. Да, прямо сейчас, в январе, цены высокие. Однако если дальше спрос действительно будет снижаться, есть шанс дождаться хороших предложений.
Вот тут мы как раз разбирали, когда в 2023 году были самые выгодные месяцы для покупки квартир.
Про скидки и старты продаж
Ожидать какой-то динамики цен на вторичке или первичке в новогодние праздники было бы странно. Однако что видно уже сейчас на рынке новостроек:
- Есть хорошие скидки на большие квартиры.
В ряде новостроек застройщики дают скидки вплоть до 30% — не новогодние, а просто на пулы квартир. В основном хорошие варианты есть в форматах евро-3 и евро-4. В прошлом году в текущих проектах вымылись огромные объемы студий и однушек (инвестиционных вариантов), поэтому на них дисконтов пока мало.
Вот тут разбирали пример — скидки реальные и вполне приличные, но все равно выше, чем были в июне 2023.
- Старты продаж снова выходят дешевле.
С конца лета на рынке не было выгодных цен на стартах продаж, а тут наконец что-то сдвинулось — новые проекты снова выходят чуть дешевле, чем предыдущие очереди и конкуренты.
Да, до готовой вторички им еще далеко и самые бюджетные варианты моментально бронируют, но даже небольшое снижение — это хороший знак.
- Качество новых проектов растет.
Пока, правда, только у одного застройщика, который уходит от «коробок» в сторону нормального жилья. Чуть снизили цену на старте продаж, чуть улучшили проект — и нормально, тоже продается.
Это важный тренд: конкуренция за покупателя в 2024 году будет жесткой, и новым ЖК со сдачей в 2027-2028 годах придется несладко. Единственный вариант продавать их, помимо демпинга — это повышать качество продукта: улучшать отделку, продумывать планировки под современные сценарии жизни, предлагать в дешевом сегменте «премиальные» фишки типа окон в пол, зарядок для электрокаров и т. д.
Что для рынка тоже неплохо — если так надо увеличивать объемы строительства, пусть хотя бы строят хорошо.
Обо всем актуальном, что происходит на рынке недвижимости, мы рассказываем в нашем Telegram-канале: новости, интересные новостройки Москвы и МО, старты продаж, скидки и всякие полезные советы для покупки, продажи и аренды. Заходите, будем рады)
Да пусть все перестают покупать, побыстрее цены снизятся)
Видимо, только не на новостройки
Мне иногда так жаль, что невозможно собрать всех россиян и сказать, так с этого дня не покупаем, посмотрим че они делать будут, тогда был бы кайф конечно)
Это как издревле, если за нал берешь, то минус 20% к цене. Хорошие времена вернулись. У кого бабло, тот и король
Если действительно сделают -20%, было бы неплохо. А вот если от исходной цены добавят +20% к льготной ипотеке, будет грустно)
Я вот чего не понимаю. Государство сократило банкам субсидию на льготную ипотеку, но она все равно есть, т. е. себе в убыток они ипотеку не выдают. Откуда +2 млн к цене?
Это очень хороший вопрос) При стоимости квартиры 15 млн, первом взносе 30% и ставке 8% банк получит меньше на 1 млн рублей. Его комиссия застройщику выходит тоже примерно в 1 млн. Финальная наценка в 2,3 млн выглядит не очень правдоподобно)