Провожаем рынок недвижимости 2023: почему все пошло не по плану и когда было лучшее время для покупки квартир

Центробанк рассчитывал охладить рынок, но вышло ровно наоборот.

Коротко о рынке недвижимости 2023
Коротко о рынке недвижимости 2023

Зима: первая победа Эльвиры Набиуллиной над застройщиками

1 января 2023 года Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, окончательно запретила застройщикам продавать квартиры по завышенным ценам в околонулевую ипотеку (многие до сих пор делают это, но чуть аккуратнее). Кроме того, ставку по льготной ипотеке повысили с 7% до 8%.

В преддверии этих изменений весь декабрь 2022 люди пытались «впрыгнуть в последний вагон выгодной ипотеки», а уже в январе застройщики столкнулись с резким падением спроса — минимальным за 6 лет, по данным «Циан».

В феврале народ отошел от празднования Нового года и попер покупать вторичку, потому что выгодная ипотека на новостройки «закончилась», вторичка к тому моменту была заметно дешевле и даже в ипотеку под 11% выходила довольно выгодно.

По данным Росстата, в 1 квартале средние цены на новостройки снизились на 0,6% в РФ, застройщики давали скидки 20-40%, и это было хорошее время для покупки.

<p>Более подробно о рынке недвижимости 2023. Динамика количества сделок на вторичке (красным) и в новостройках (синим) указана для Москвы, на основе данных Росреестра.</p>

Более подробно о рынке недвижимости 2023. Динамика количества сделок на вторичке (красным) и в новостройках (синим) указана для Москвы, на основе данных Росреестра.

Весна: ЦБ пытается еще больше охладить рынок, но что-то идет не так

20 февраля ЦБ объявляет, что с 1 мая повысит макропруденциальные требования по ипотеке. Никто ничего не понял, но все побежали покупать новостройки. Потому что — что? Че-то там хотят сделать с новостройками, потом ипотека будет невыгодная, и надо успеть купить квартиру, пока выгодно.

Соответственно, в марте резко взлетает спрос на первичке. А вместе с ним и на вторичке. Потому что — что? Все куда-то бегут, значит, не просто так — подумали адепты вторички и тоже побежали покупать квартиры (на самом деле, те надбавки ЦБ очень слабо влияли на вторичку).

Итог: ажиотажный спрос в марте-апреле, цены на новостройки перестали снижаться.

1 мая ЦБ вводит свои долгожданные надбавки, и все постепенно теряют интерес к новостройкам.

Лето: курс доллара нарушил планы на сезонное затишье

К июню спрос на новостройки просел так сильно, что застройщики опять начали давать скидки. На вторичке Росреестр зафиксировал июньский рекорд за 15 лет — но это не все ринулись покупать вторичку в июне, это подъехали регистрации сделок: на вторичке сделки совершаются в среднем за 2-3 месяца, так что июньский рекорд, по сути, отразил ажиотажный спрос весной.

Казалось, что дальше всё: народ закупился квартирами впрок и может с чистой совестью ехать в отпуска, как это обычно бывает летом. Но не тут-то было — в июле доллар пробивает отметку 90, и все снова бегут спасать свои сбережения в недвижимости.

21 июля ЦБ повышает ключевую ставку с 7,5% до 8,5%, а чуть позже — резко до 12%, чтобы охладить рынок и сбить растущие цены. Тем самым рождая новый ажиотаж.

<p>Конечно же, в ЦБ прекрасно знали, что люди на панике побегут покупать. Но что поделать — чтобы решение начало работать, нужно время. Эльвира Набиуллина уже <a href="https://api.vc.ru/v2.8/redirect?to=https%3A%2F%2Fwww.rbc.ru%2Finterview%2Ffinances%2F25%2F12%2F2023%2F658588589a79477f58d30b61&postId=973574" rel="nofollow noreferrer noopener" target="_blank">признавалась</a>, что надо было начать повышение ключевой ставки еще весной.</p>

Конечно же, в ЦБ прекрасно знали, что люди на панике побегут покупать. Но что поделать — чтобы решение начало работать, нужно время. Эльвира Набиуллина уже признавалась, что надо было начать повышение ключевой ставки еще весной.

Так что с августа на рынке недвижимости пошли абсолютные рекорды спроса: на ипотеку, на вторичку, на новостройки, — вообще на все. Из-за ажиотажа цены тоже пошли вверх.

Осень: ЦБ «добивает» рынок недвижимости

В то время как ЦБ повышал ключевую ставку, Сбербанк расщедрился и оставил ранее одобренные ставки по ипотеке на 3 месяца — собственно, на них и держалась вторичка весь сентябрь и октябрь. Новостройки же сметали в льготную ипотеку.

В середине сентября ЦБ увеличивает первый взнос по льготной ипотеке с 15 до 20% и снижает субсидии банкам на 0,5 п. п. В преддверии этих изменений в сентябре у нас, конечно же, рекордное количество сделок в новостройках по итогам этого года и вообще.

1 октября ЦБ вводит новые надбавки к коэффициентам риска по ипотеке — теперь они становятся для банков совсем невыгодными, и те начинают отказывать в выдачах. Риелторы жаловались, что порядка 30% их клиентам не дали ипотеку.

В октябре-ноябре спрос наконец падает, и цены, выросшие за 4 месяца на 5%, начинают откатываться назад: продавцы потихоньку снижают свои, застройщики делают скидки.

И снова зима: нежданчики от Минфина и Сбера

Не успели застройщики поплакать, что спрос падает и все плохо, как Минфин подкинул им 23 декабря — первый взнос по массовой льготной ипотеке повысили до 30%, лимит по ней сократили до 6 млн по всей стране, все льготные программы ограничили однократным применением и в очередной раз снизили субсидии банкам на 0,5 п. п.

На фоне остальных последнему пункту никто особо не придал значения. А он сыграл самую злую шутку: в конце декабря Сбер внезапно объявил, что раз вы снизили нам субсидию за выдачу льготной ипотеки, мы с 11 января будем брать с застройщиков комиссии.

Наверное, этот Новый год застройщики праздновали не шампанским, а валерьянкой.

<p>Бокальчик за здоровье всех ипотечников</p>

Бокальчик за здоровье всех ипотечников

Что имеем в итоге?

2023 год переплюнул по объемам спроса 2021-й и стал рекордным. Цены на новостройки улетели в космос: по данным «Циан», на 15% за год в среднем по России , а в отдельных городах на 30-50%. В Москве массовые новостройки подорожали на 23,5%, вторичка — гораздо меньше: на 7,6%, причем большая часть этого роста пришлась на июль-октябрь.

Ключевая ставка 16%. Ипотека на вторичку 17-18%. Льготную ипотеку можно взять только 1 раз, и, судя по всему, теперь застройщики будут вынуждены зашивать в ценник еще и комиссию банку.

Хотелось бы тут сделать какой-нибудь прогноз в духе, что к весне спрос еще больше упадет, цены начнут корректироваться вниз, а потом опять случится какая-то хрень. Российский рынок недвижимости уже все меньше регулируется естественным спросом и предложением, и все больше — какими-то внезапными событиями и решениями.

Так что оставлю это занятие коллегам по рынку, а позже просто сделаю еще одну статью со своими текущими наблюдениями. Если вдруг вы знаете, что будет через месяц или через год, — обязательно напишите, мы все будем вам очень благодарны :)

Герману Грефу вот в последнее время настолько не везет с прогнозами, что его надежды на снижение цен в 2024 году вызывают опасения.

<p>Тот случай, когда глава банка, выдающего 60% всей ипотеки в стране, ошибся в ипотечном прогнозе.</p>

Тот случай, когда глава банка, выдающего 60% всей ипотеки в стране, ошибся в ипотечном прогнозе.

Когда лучшее время для покупки недвижимости? Когда на рынке снижается спрос, кажется, что все плохо и застройщики дают скидки. Именно в эти моменты (в январе-марте и в мае-июне) люди совершали самые выгодные покупки в 2023 году, а некоторые потом еще и перепродавали эти квартиры на пару миллионов дороже. Так что поглядывайте на прогнозы и тренды, но если видите подходящий вариант, не надо месяцами ждать у моря погоды. Многие из тех, кто ждали падения цен c 2014-го года, ждут до сих пор.

Обо всем актуальном, что происходит на рынке недвижимости, можно читать в нашем Telegram-канале. Если вам интересны новости рынка, интересные новостройки Москвы и МО, старты продаж, скидки и всякие полезные советы для покупки или продажи, — заходите, будем вам рады.

8888
479 комментариев

Комментарий недоступен

31

Не, не любой)

87

Я бы лучше дом строил, если была бы необходимость в жилье. Дешевле, чем человейник.

20

Условный 85 год рождения. Все мы видели трансформацию экономики под их нужды. Рост свадебной индустрии, рост образования, автошкол, скачек автопромышленности, пик второго высшего, и т.д пришла, вернее почти прошла пора определения их с жильем. Где орды дмджеев и тамады? Куда делись вереницы свадебных салонов и свадебных кортежей? Туда, куда и автошколы, (стоимрсть обучения упала в два раза) Где все эти воркутинские филиалы московских институтов транспортников дальнего востока, выпускающих юристов и менеджеров? То же самое ждет недвижимость.
Все эти регуляционные меры в конечном итоге собьют и цены и спесь с застройщиков, и перекупов. Вложился на пике? Молодец. Главное выплатить до инфаркта. Личное мнение

21

Комментарий недоступен

17

Детки и родственники Набиулиной)

2