Как выбрать коммерческую недвижимость, на которой получится заработать

Стоит ли покупать два машино-места вместо офиса или на каком торговом помещении остановиться.

В прошлом году цены на коммерческую недвижимость в России упали из-за кризиса, чем привлекли внимание инвесторов: «Такие объекты с заниженной стоимостью из-за падения спроса — один из привлекательных вариантов, чтобы войти на рынок на выгодных условиях», — считает ведущий аналитик «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. Расчёты сводятся к тому, что прибыльность сдачи в аренду коммерческой недвижимости почти в два раза выше, чем жилой: 7–10% годовых против 4–5%.

Дарина Солодкова: Раньше у людей с достатком в 300–500 тысяч рублей в месяц был вариант взять недвижимость в ипотеку. Нескольких накопленных миллионов могло хватить на первый взнос, а арендные платежи шли бы на погашение кредита.

Самая спокойная форма для небольших инвестиций — покупка паёв в фондах недвижимости. Их продают, например, в Aktivo, «Альфа-капитале», «Открытии».

Система фонда устроена так: компания покупает портфель недвижимости, допустим, на 2 млрд рублей, а потом продаёт право владения долями. Можно вложить столько денег, сколько позволяют финансы: 5 млн или 300 тысяч. Доходность будет в любом случае.

С фондами есть и сложности: надо разобраться, какую именно недвижимость он закупил и какая управляющая компания будет ею распоряжаться. В любом случае это менее рискованно, чем покупать один объект самостоятельно.

Светлана Шишкина: Есть два варианта. В первом случае инвестор — юридическое или физическое лицо — выбирает отдельный объект, покупает его и сдаёт. Обычно это недешёво, цена может быть больше нескольких сотен миллионов рублей. Во втором случае вложить деньги можно через фонды недвижимости. Способ больше подходит покупателям без опыта, потому что начать можно с небольшой суммы, но при этом получить долю сразу в нескольких объектах — такая стратегия снижает риски.

Я бы не советовала человеку без опыта покупать отдельные объекты, потому что у каждого из них есть свои особенности. Лучше обратить внимание на фонды недвижимости.

90% прибыли подобные организации распределяют между держателями паёв, а управляющие компании работают за процент с неё. В России можно обратить внимание на Aktivo — у них ежемесячные выплаты. Управляющая компания фонда даже сама платит налоги с ваших денег, сама следит за содержанием здания. Основной риск — может съехать «якорный» арендатор. Тогда управляющей компании придётся искать нового. Кажется, что она будет очень заинтересована в быстром поиске нового съёмщика, потому что процент с аренды — её единственный способ заработать. По аналогии с Aktivo работает компания «Парус», только её специализация — складская недвижимость.

Светлана Шишкина: В последнее время — скорее нет. Пока непонятно, вернётся ли тренд на очную работу (многие компании до сих пор полностью на удалёнке), поэтому я бы в эту сферу деньги не вкладывала.

Предложения для коллективных инвестиций в офисную недвижимость есть, но я знаю только одну компанию, которая предлагает такие объекты для вложений, — «Бекар». Из крупных офисных объектов она владеет бизнес-центром, якорный арендатор которого — РЖД. Инвестиция подходит для стабильного пассивного дохода в 10% годовых.

Дарина Солодкова: Такая инвестиция не будет высокодоходной. Есть целые бизнес-центры, которые распродают по офисам. Размер помещения обычно 10–15 метров, а цена начинается от 3–5 млн рублей. Можно купить такой объект, сдавать его в аренду и получать свой заработок — около 10% годовых.

Шанс не найти подходящего арендатора есть, но он небольшой — я лично с таким не сталкивалась. Стоит выбирать объекты в реконструированных зданиях, вокруг которых кипит жизнь: найти арендатора будет проще. Сейчас наличие такого помещения подразумевает не только офисную работу — его могут снять под шоурум или мастерскую по наращиванию ресниц.

Светлана Шишкина: Их можно рассмотреть, но нужно вникать в специфику рынка. Один из вариантов — арендовать большую торговую площадь, поделить её на объекты поменьше и пересдавать малому бизнесу. Но надо понимать, что пассивным доходом это не будет — придётся участвовать в процессе управления.

Кроме того, стоит помнить о «правиле соседства». Например, если рядом с объектом открыли центр детского развития, то алкогольного магазина поблизости быть не может. Получается, весь ритейл — «Пятёрочка», «Дикси» или даже некоторые ларёчки — рядом не встанут. Отказываться от продажи спиртного они вряд ли будут — для них это серьёзная часть выручки. Если попасть на такое соседство, выбор арендаторов будет ограничен.

Дарина Солодкова: Нескольких миллионов рублей для такой покупки не хватит. Ещё 3–4 года назад застройщики продавали «коммерцию» (первые этажи в новых ЖК) по цене, которая была ниже будущей рыночной стоимости. Было выгодно покупать помещения на начальном этапе или в процессе постройки. Сейчас стоимость готового и строящегося помещения почти не отличается (по Москве — от 300 тысяч за кв. м): застройщики продают объекты так, будто они уже готовы, а внутри сидит арендатор.

Сейчас торговые помещения стоит выбирать аккуратно, потому что арендаторов стало меньше, а рынок нестабильный. Я бы выбирала тех застройщиков, которые не проектируют коммерцию в каждом доме. Например, жилой комплекс из шести домов, где коммерция на первых этажах есть только в двух — хороший вариант для покупки. Застройщики попроще могут возвести десять домов и во всех десяти продавать помещения под торговлю — здесь угадать с покупкой сложно. Вкладывать деньги в такие объекты стоит, только если уже есть договорённость с конкретным арендатором, который хочет «сесть» в конкретное место.

Светлана Шишкина: Не думаю, что у обычного человека будет достаточно денег, чтобы купить склад приличного размера (например, 600 м² в Москве стоят около 60 млн рублей) — в ином случае серьёзного арендатора будет не найти. Тут нужны большие вложения.

Дарина Солодкова: Это хороший вариант, но нужны большие инвестиции. Наша компания не занимается складами, но у меня есть товарищ, для которого склады — основной профиль в работе. Он покупает большую территорию миллионов за 400, приводит её в порядок, а затем продаёт «кусочки» лотами от 10 млн рублей.

Я бы рассматривала это как арендный бизнес в меньшей степени. Обычно склады покупают себе конечные владельцы какого-то бизнеса: им нужна «домашняя» точка. С небольшим бюджетом можно выкупить помещение и сдать его под пункт выдачи заказов «Озона» или Wildberries.

Светлана Шишкина: Да, такие объекты могут быть интересны для инвестора без опыта. Во-первых, их легко обслуживать, потому что там сложно что-то испортить. Во-вторых, порог входа для покупки тут ниже, даже если это московские объекты. Присмотреть что-то можно и за миллион, и за полтора. При капитале в 10 млн рублей есть вариант взять несколько объектов и диверсифицироваться.

Но есть и другие случаи. Например, в московском ЖК «Триколор» в Ростокино около полутора тысяч квартир, парковочных мест вокруг мало, часть из них уже платная. Кроме того, комплекс стоит на возвышении, поэтому, даже если жилец припарковался на улице, до подъезда идти довольно далеко.

Дарина Солодкова: Покупать одно машино-место для сдачи не стоит. Но для коммерческого использования парковки смотреть можно.

Наш опыт взаимодействия с паркингами показывает, что обычно там выкуплено около 20% машино-мест. Логика инвестиций получается странной. Например, машино-место стоит 3 млн рублей, а его месячная аренда — 6–10 тысяч рублей. Оно будет окупаться какое-то сумасшедшее количество лет. Мы рассматривали несколько паркингов для будущей перепродажи мест — аналитика показала, что никакой выгоды в этом нет.

Есть другой способ заработать на многоэтажных паркингах — скупить там первый этаж и открыть, например, шиномонтаж или «Пятёрочку», в зависимости от локации.

Если вы ещё не пробовали себя в инвестициях, но интересуетесь вариантами для вложений — на «Циан» можно подобрать объекты точно под ваш запрос. Например, офисы, про которые рассказывали в материале эксперты, при поиске сортируются не только по классу, но и по цене, метражу и времени публикации объявления. Если вы с финансовым консультантом наметили чёткий план для роста прибыли и умножения сбережений, получится подобрать недвижимость точно по запросу.

Фильтры помогут найти подходящую недвижимость разного характера, в разных городах и на разный бюджет. Ещё на площадке можно проверить коммерческую привлекательность объекта с помощью отчёта. В нём оценивают пешеходный и автомобильный трафик, развитие инфраструктуры, численность населения в окружающей локации и другие параметры.