Что такое горизонт инвестирования и как его выбрать для недвижимости: подробный гайд

Разбираем, что такое горизонт инвестирования в недвижимость и как его правильно выбрать. Виды горизонтов, стратегии, оценка рисков и почему готовые апартаменты с УК — оптимальный выбор для пассивного дохода.

Недвижимость всегда рассматривалась как устойчивый актив, который только растет в цене со временем. Но покупка здания или квартиры «просто так» больше не работает — важно определить, как долго вы сможете обойтись без вложенных денег и какие дополнительные расходы потребуются. В противном случае, если неверно оценить сроки, ликвидность может заморозиться или вы срочно продадите здание, даже потеряв в цене. Именно фактор времени определяет ваш доход. Поэтому было разработано такое понятие как горизонт инвестирования. Разобравшись в нем, каждый инвестор сможет определить свои сроки и подобрать под них оптимальный портфель, а именно конкретный сегмент недвижимости.

Рассмотрим, что такое инвестиционный горизонт, а также обсудим, какая у него специфика в контексте недвижимости.

Инвестиционный горизонт — это период времени, на который вы можете вложить свои деньги без необходимости их изъятия. Он напрямую влияет на риски и доходность. Чем короче срок, тем выше риски из-за колебаний рынка. Доходность за непродолжительный период тоже будет низкая. Увеличение временной прямой, при которой вы не трогаете свой инвестированный капитал, помогает лучше переносить просадки рынка, и в итоге получать более стабильный доход в будущем.

Горизонт инвестирования отличается от срока окупаемости тем, что в первом случае имеется в виду время, которое вы обходитесь без вложенных средств. А окупаемость — это период, через который вы вернете ровно столько, сколько потратили. Ликвидность подразумевает как быстро можно продать актив и вернуть деньги. И здесь мы переходим к важным особенностям рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет высокий порог входа. На него нельзя зайти, имея 100$, как на фондовый рынок. Если акции компании могут вырасти в цене за день на 10%, то стоимость зданий растет очень медленно, годами. Продать акции можно одним кликом мышки. На продажу квартиры, чтобы вернуть свои деньги, могут уйти месяцы. При этом простой без арендаторов создает расходы на коммунальные платежи. Перед продажей может потребоваться выполнить небольшой ремонт. Оформление сделки влечет расходы на нотариуса и налоги.

Понимая, что инвестиционный горизонт — это период, в течении которого вы не будете пользоваться своими средствами, поговорим о разновидностях этого финансового инструмента по продолжительности.

Рассчитан на стратегию по выкупу вторички со старым ремонтом. Вы делаете в ней современный ремонт и продаете по более высокой цене. Или вы ищите продавцов, которым срочно нужны деньги (переезд, раздел имущества). Выкупаете по цене ниже рынка и продаете по рыночной цене. Здесь реально быстро вернуть деньги с прибылью (можно вложиться в один год и даже меньше), но потребуется высокая личная вовлеченность:

Вкладывать в новостройки на ранних стадиях строительства с учетом эскроу нет смысла, поскольку разница в цене между котлованом и готовым зданием будет небольшой, а покупатели предпочтут купить недвижимость у застройщика, а не у вас, ведь банк предложит более выгодные условия ипотеки.

Здесь возможны следующие стратегии:

При таком выборе сохраняется баланс между риском и доходностью. Если рынок временно просядет в цене, на вас это не отразится.

При долгосрочном горизонте цель инвестиции — создание пенсионного капитала, которого может хватить даже вашим детям. Вы покупаете целые комплексы или коммерческие здания, сдаете их в аренду. Полученную прибыль пускаете на погашение ипотеки или покупку новых апартаментов. В результате через 10 лет у вас будет большой актив в виде недвижимости, приносящей регулярный доход. При этом ее можно продать. Вы максимально защищены от инфляции — цены на аренду и недвижимость растут пропорционально ей.

Чтобы наметить свой инвестиционный горизонт, нужно сформулировать цели, определить собственные потребности в ликвидности, учесть риск портфеля и необходимую степень участия в деле.

Определитесь, для чего вам нужны деньги. Это покупка машины, приобретение другого актива через 3 года или пассивный доход через 10 лет. При планировании предусмотрите подушку безопасности, чтобы не пришлось срочно продавать недвижимость с убытком.

Вы можете стать активным инвестором, готовым тратить время на ремонт, управление и поиск арендаторов. Это оптимальный вариант для короткого горизонта. Но риски здесь выше. Если хотите только вложить средства и получать выплаты с минимальным риском потери части денег, подойдет средний и долгий горизонт, которые выбирают пассивные инвесторы.

Макроэкономика диктует точную дату входа и выхода. Покупать лучше на спаде или в начале роста. Продавать — только на пике роста. Если рынок просел (стагнация), а деньги нужны — вы потеряете прибыль. Поэтому ваш горизонт должен быть гибким, с запасом в 1–3 года на случай кризиса.

Самостоятельно управлять недвижимостью 1–2 года — это проект. Управлять ею 5–10 лет — это вторая работа, которая быстро превращается в рутину и источник стресса. Вам будут звонить насчет протекающего крана или сломанной техники, придется искать арендаторов, показывать недвижимость новым жильцам, делать каждые 5-8 лет капитальный ремонт. При сотрудничестве с управляющей компанией этими вопросами занимается она. Вы только получаете деньги и отчеты. При этом имеет время для других дел.

Инвестиция в готовые апартаменты и коммерческие помещения имеет такие преимущества:

Чтобы инвестировать в готовые апартаменты и/или коммерческие помещения, можно обратиться в компанию Vertical, перейдя по ссылке vertical-invest.ru

Сформулируйте инвестиционную цель в цифрах и сроках. Вы копите на обучение ребенка через 2 года, на покупку машины через 3 года или на покупку жилья через 10 лет. Определите, какую сумму вы готовы вложить и не пользоваться ей в течение этого времени.

Заложите в смету расходы на риелтора (2–3%), нотариуса, оценку для банка, госпошлины и косметический ремонт перед продажей. Учтите налог на имущество (при владении менее 5 лет составляет 15% от прибыли), коммунальные платежи во время простоя без жильцов и страховку. Вычтите все эти затраты из предполагаемой цены продажи — так вы увидите реальную чистую доходность.

Самостоятельное управление подходит, если у вас есть свободное время, авто, базовые навыки ремонта, желание общаться с жильцами, подрядчиками. Привлечение Управляющей Компании подходит, если вы имеете основную работу, а объектом выступает коммерция или апартаменты с горизонтом инвестиции от 5 лет. Вы отдаете УК от 15% до 30% дохода, но полностью освобождаете себя от бытовой рутины, показов и поиска жильцов.

Напоследок приведем ключевые ошибки новичков в этом деле:

Теперь вы знаете, что такое горизонт инвестирования, какой он бывает и на что влияет. Остается выделить итоговый чек-лист из трех главных вопросов: сколько я хочу получить, на какой период готов вложить средства, как сильно могу быть вовлеченным в процесс. Как показывает практика, идеальный горизонт для пассивного инвестора — от 3–5 лет в сегменте коммерции или сервисных апартаментов с профессиональной УК.