Рассрочка или ипотека: в чем разница, чем отличается и что выгоднее при покупке квартиры

Разбираемся, что такое рассрочка при покупке квартиры в новостройке и чем отличается от ипотеки: можно ли купить без банка, что выгоднее и как инвестировать в апартаменты и коммерцию с УК.

При текущих ставках по ипотеке рассрочка от застройщика привлекает сразу несколькими вещами: не нужно подтверждать доход, нет процентной переплаты, цена фиксируется на входе. Но взамен вы получаете короткий горизонт выплат, крупные ежемесячные суммы и обязанность закрыть остаток строго в срок.

Ниже разбираем, чем рассрочка отличается от ипотеки, какие у нее подводные камни, кому она реально выгодна и как с ее помощью инвестировать в готовые апартаменты или коммерческие помещения под управлением УК.

Структурно рассрочка устроена проще, чем ипотека, но пару нюансов стоит прояснить заранее.

В сделке участвуют только покупатель и застройщик. Если жилье еще строится, банк, как правило, выступает лишь держателем эскроу-счета: кредит он не выдает и платежеспособность покупателя не оценивает.

Саму же сделку оформляют по 214-ФЗ через ДДУ с дополнительным соглашением, где фиксируется индивидуальный график платежей. Право собственности (как и передача квартиры) возможны только после ввода дома в эксплуатацию – до полного расчета покупатель никак не сможет стать собственником.

На первичном рынке рассрочка бывает трех видов:

Какой из этих вариантов окажется выгоднее, зависит от бюджета и сроков, на которые покупатель готов растянуть выплату. В любом случае стоит заранее запросить у застройщика полный расчет стоимости с учетом всех надбавок/условий.

Основные отличия рассрочки от ипотеки собрали в таблицу:

В общем и целом, рассрочка выигрывает в простоте оформления, но требует большей дисциплины. Ипотека, напротив, распределяет нагрузку на годы, однако обходится дороже – из-за процентов и дополнительных расходов поверх.

В таблице выше мы обозначили примерные сроки для обоих вариантов и уточнили, что рассрочка часто привязана к строительному циклу. Теперь давайте посмотрим, как это все выглядит на практике – так, чтобы было максимально наглядно.

Допустим, квартира стоит 12 млн рублей, а первоначальный взнос – 20%. При ипотеке на 30 лет и под 20% годовых ежемесячный платеж составит +- 161 тысячу рублей. А при беспроцентной рассрочке на два года оставшиеся после взноса 9,6 млн рублей придется выплачивать по 400 тысяч в месяц. Разница – почти в два с половиной раза. Собственно, в этом и кроется главный минус рассрочки: она требует не просто высокого, но еще и предсказуемого дохода.

Беспроцентная рассрочка редко бывает действительно бесплатной. Застройщик предоставляет ее не из альтруизма, а потому что уже закладывает стоимость в цену. Квартира, как итог, может обойтись еще даже дороже, чем при полной оплате.

Ниже – риски, о которых нужно знать до подписания договора.

Беспроцентная рассрочка нередко скрывает переплату. Работает это так, что при полной оплате (или ипотеке) застройщик дает скидку от базовой цены, а при рассрочке продает квартиру без скидки. Разница на выходе может достигать 15-20%, а в ряде случаев – и того выше. Просто эти проценты будут отходить не банку, а застройщику через завышенную цену метра.

Чтобы высчитать реальную выгоду, сравнивайте не рекламные условия, а итоговые суммы сделок. Именно эта разница и будет выступать фактической платой за отсрочку.

Баллонный платеж – это схема, при которой основная часть долга погашается одной крупной суммой в конце срока. Например, при 20/80 покупатель вносит 20% на старте, а оставшиеся 80% выплачивает перед получением ключей. Звучит хоть и удобно, но это именно здесь возникает неиллюзорный риск кассового разрыва: вторичка может продаваться дольше, чем планировалось, банк – не одобрить ипотеку, бизнес – не принести ожидаемой доходности. И все в таком духе.

Если к моменту финального платежа нужной суммы не окажется, покупатель рискует оказаться в патовой ситуации. Поэтому запасной источник средств стоит продумать заранее, а не в момент, когда подошел срок платежа.

За просрочку платежа застройщик может начислить пени. Конкретная ставка зависит от договора, но обычно речь идёт о 0,1% в день. На первый взгляд не так уж и много, но при крупном долге сумма быстро станет ощутимой. При существенном (или систематическом) нарушении графика застройщик может потребовать расторгнуть договор в порядке, предусмотренном ДДУ и законом. А когда (и если) дело дойдет до расторжения, возврат средств с эскроу-счета аналогично займет время.

Собственно, поэтому рассрочка требует дисциплины. Это не ипотека, где в отдельных случаях можно обсудить реструктуризацию: здесь особенно важны график, сроки и наличие финансовой подушки.

Однозначно сказать нельзя.

Ипотека обычно подходит тем, кому важны длинный срок и посильный ежемесячный платеж. Рассрочка – тем, у кого есть свободные деньги и/или предсказуемый источник их поступления. Но вообще все зависит от цены сделки, срока и устойчивости дохода.

Чтобы и дальше не говорить абстракциями, предлагаем разобрать несколько сценариев. Начнем с рассрочки:

Если же квартира покупается для жизни, доход стабильный (но не сверхвысокий – это важно), ипотека обычно безопаснее: длинный срок снижает ежемесячную нагрузку и оставляет больше пространства для непредвиденных расходов.

Существует еще и так называемая «гибридная» схема.

Ее решили вынести отдельно, потому что расписать здесь есть что. Покупатель сначала оформляет рассрочку, а оставшуюся сумму затем вносит за счет ипотеки. Такой вариант обычно рассматривают как временный «мостик» на пути к более комфортным условиям кредитования.

Но если к моменту сдачи дома ставки не снизятся (или банк не одобрит кредит), покупатель рискует остаться с крупным долгом перед застройщиком. Поэтому способ хоть и рабочий, но с оговоркой, что договор нужно проверить особенно внимательно.

Для инвестора рассрочка – способ приобрести доходный объект, не изымая единовременно всю сумму из оборота. Часть стоимости вносится сразу, а остаток выплачивается постепенно. Если объект уже сдается или может быстро запуститься в работу, то арендный поток будет способен хоть и частично, но покрыть регулярные платежи.

Впрочем, полностью рассчитывать на него без запаса собственных средств все же не стоит: никто не отменял простой, эксплуатационные расходы, даже банальную задержку запуска. Кроме того, арендный поток зависит не только от самого объекта, но и от того, насколько грамотно он управляется.

Профессиональная управляющая компания помогает подобрать арендатора и согласовать договор. Она также проконтролирует и эксплуатацию помещения. Очень удобно, если хочется инвестировать в недвижимость, но нет желания заниматься ее менеджментом.

Но главное преимущество инвестиций в апартаменты и коммерческие помещения под управлением УК – предельно понятная модель: объект готов к работе, нагрузка распределена благодаря рассрочке, а вся «операционка» делегирована профессионалам.

Vertical – пример такой компании: она берет на себя операционные задачи, чтобы объект работал на инвестора, а не инвестор – на объект. Ознакомиться с предложениями можно на официальном сайте vertical-invest.ru

Перед подписанием важно проверить весь договор. Особое внимание – на моменты ниже:

Ипотека подходит тем, кто покупает недвижимость для жизни, имеет стабильный доход и может воспользоваться льготными программами: длинный срок и низкая ставка делают ежемесячную нагрузку предсказуемой. Рассрочка, напротив, рассчитана на тех, у кого есть четкий источник погашения или альтернативный актив, который можно продать в течение срока платежей.

Если же цель – не проживание, а получение дохода, логичнее будет и вовсе рассмотреть готовые апартаменты/коммерческие помещения под управлением профессиональной УК.

Пользовались ли вы рассрочкой от застройщика? Удалось ли закрыть платежи в срок? Делитесь опытом – нам будет очень интересно почитать. Думаем, что и другим тоже.