{"id":6525,"title":"\u041a\u0430\u043a \u0441\u0435\u0431\u044f \u0447\u0443\u0432\u0441\u0442\u0432\u0443\u0435\u0442 \u0438\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0446\u0438\u043e\u043d\u043d\u044b\u0439 \u043f\u043e\u0440\u0442\u0444\u0435\u043b\u044c \u043f\u043e\u043b\u044c\u0437\u043e\u0432\u0430\u0442\u0435\u043b\u0435\u0439 vc.ru","url":"\/redirect?component=advertising&id=6525&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/292716-yandeks-vyhodit-iz-spyachki-alibaba-portit-nastroenie&placeBit=1&hash=7519bee6efc23ae5d635bf3098f678add4979d572b9f05b21135900c9688d27b","isPaidAndBannersEnabled":false}
Финансы
Ilya Noskov

Актив. Доходная недвижимость. Бесплатная ипотека

Почему именно недвижимость? Потому, что речь идёт о базовых потребностях человека. Нам всем нужно где-то жить. В то же время цены на квартиры редко падают. Они или стабильны, или поднимаются.

Доходная квартира - это инвестиционный объект, который приносит владельцу ежемесячный доход. Чтобы доход был максимальным, квартира делится на небольшие студии площадью 10-25 кв. метров с кухонной зоной и санузлом.

Суть стратегии: купить в ипотеку подходящею квартиру, разделить на студии и сдавать в долгосрочную или посуточную аренду. Если все сделать правильно, выплаты арендаторов перекрывают ипотечные платежи в среднем в 2 раза. Так же можно в одной студии жить самому, а другую сдавать, и за ипотеку платить чужими деньгами.

В результате:

  • Объект покупается за чужие деньги

  • Кредит выплачивается за счет арендаторов
  • Инвестор получает ежемесячно пассивный доход
  • Квартира с годами растет в цене

  • За счет доходной квартиры можно решить собственный жилищный вопрос
  • Доходную квартиру можно продать как работающий бизнес

Стандартная схема заработка на недвижимости (покупается квартира и сдается как есть) позволяет получить с аренды квартиры максимум 5-6% годовых, а доходная квартира дает доходность 12-20%. Если сдавать комнаты в посуточную аренду, денежный поток может быть еще больше.

Главное преимущество стратегии доходной квартиры — в том, что она дает возможности получать доход в пассивном режиме. Для инвестора доходная квартира — это несгораемая пенсия, которую можно получить с нулевыми вложениями.

Пассивный доход даёт возможность уделять минимум времени деньгам, занимаясь другими делами.

Это финансовая свобода, которая привлекает очень многих.

И один из гарантированных способов её обрести – инвестирование в доходную недвижимость.

Ilya Noskov
Инвестор

Рассмотрим мой проект в г. Краснодар

В 2016 году была куплена 1-я квартира 41 м3 за 1.600 тыс. руб. в г. Краснодар

Куплена в ипотеку под 11 % на 20 лет

Долгосрочная аренда.

1 комнатная квартира на 2 студии.

Стоимость объекта: 1 600 тыс. руб.

Вложено денег: 830 тыс. руб.

Ипотека: 1 280 тыс. руб.

Платёж по ипотеке: 13,5 тыс. руб. в мес.

Денежный поток: + 8,5 тыс. руб. в мес. + 102 тыс. руб. в год

доходность: 12,5 %

Вложение в 2016 год:

  • 320 тыс. руб. Первоначальный взнос (20 %)

  • 350 тыс. руб. Ремонт квартиры
  • 130 тыс. руб. Покупка техники
  • 30 тыс. руб. узаконивание планировки в квартире

Результат на 2021 год:

  • 420 тыс. руб. Возврат вложенных средств (50%)
  • 2.900 тыс. руб. Стоимость квартиры (цена выросла на 38 %)

Прогнозы и перспективы на 2021:

  • К концу года завершение строительства трамвайной линии (подорожание стоимости квартиры на 20 %)
  • Рефинансирование ипотеки под 8 % (Увеличение денежного потока до 11,5 тыс. руб.)
  • Запуск на посуточную аренду (Увеличение денежного потока до 34 тыс. руб. в мес. Годовая доходность 51 %)

Планировка квартиры до и после ремонта:

Видео презентация квартиры:

Представляем проект, в котором мы из однокомнатной квартиры делаем две полностью автономные студии.

А теперь считаю и показываю, что мне дало разделение квартиры на студии.

В квартиру вложил 0.83 млн. рублей. Сдать однокомнатную квартиру в Краснодаре можно за 12 тыс. рублей, я сдал две студии по 11 тыс. рублей увеличив таким образом доход от квартиры в 2 раза. Квартплата платится арендодателями дополнительно.

Если сдавать квартиру как есть, то за год вы получите прибыль минус 18 тыс. рублей (вычитаем платеж по ипотеки), ежегодный доход будет составлять минус 2,2 % годовых на вложенный капитал. Чтобы выйти в ноль надо увеличивать первоначальный взнос по ипотеки.

В моем же случае получается, что за год две студии принесут 100 тыс. рублей или 12,5% годовых, что не так уж и плохо для надежных инвестиций.

Я получил пассивный источник дохода в размере 8 тыс. рублей. Конечно это небольшая сумма, но начало положено, и никто мне и вам не помешает, купить таких квартир еще 2, 3 или 5 увеличивая с каждой квартирой свою финансовую независимость и обеспеченную старость.

Идея доходной квартиры основана на принципе известного инвестора

Делить большое на малое и сдавать по частям


Роберт Кийосаки
Американский предприниматель

Как инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду на заемные средства?

Чтобы начать инвестировать в недвижимость вам достаточно суммы 10-20% стоимости объекта. Чем больше сумма первоначального взноса (в процентном выражении), тем больше объектов недвижимости вам будет доступно для инвестирования. Оставшуюся, большую часть стоимости объекта недвижимости вы получаете в банке под ипотечный кредит. Для того что бы максимально снизить свои затраты, нужно выбирать новостройки на последних стадиях строительства перед сдачей и заселением. Покупать выгоднее однокомнатные квартиры, лучше на 1 этаже (стоимость обычно немного ниже, никого не затопят, меньше соседей, узаконить перепланировку проще). Максимально затягивать время от бронирования квартиры, до получения и взноса по ипотеки (меньше платить из собственного кармана платежей по кредиту). Рассчитать срок кредита так, чтобы платежи от сдачи в аренду квартиры перекрывали, сумму ежемесячных ипотечных взносов.

Приведу в качестве примера свой опыт покупки квартиры в кредит:

Стоимость однокомнатной квартиры, которую я покупал составляла 1 600 000 рублей.

Мой первоначальный взнос был 20% - 320 000 рублей.

Сумма кредита составила 1 280 000 рублей, срок кредита 20 лет, процентная ставка 11%, ежемесячные аннуитетные платежи 13 500 рублей.

После разделения квартиры на две студии чистый денежный поток от аренды составил 22 000 рублей (коммунальные платежи жильцы оплачивают отдельно).

Ежемесячный чистый доход после уплаты взноса по кредиту составляет 8 000 рублей.

Кто-то скажет не густо, а я скажу главное не пусто. У меня в собственности квартира которую я приобрел фактически за 20% от ее стоимости и мне не надо напрягаться и платить из своего кармана взносы по ипотеке, так как ее оплачивают жильцы. Плюс у меня еще и не большая прибыль идет.

При появлении свободных средств (от 50 000 рублей), гасим частично кредит, при этом уменьшаются аннуитетные платежи по кредиту, итогом увеличивается прибыль, которую в свою очередь можно опять направлять на погашение кредита и таким образом, за несколько лет кредит полностью погашается, а ваши студии продолжат приносить доход уже полностью в ваш карман.

Хотите больше денег?

Возьмите одновременно две квартиры в кредит, в одном доме и ваш денежный поток возрастет в два раза.

Интересен такой вид пассивного дохода ?
Да
Нет
Показать результаты
Переголосовать
Проголосовать

Спасибо за внимание !!!

{ "author_name": "Ilya Noskov", "author_type": "self", "tags": ["\u0440\u0435\u043d\u0442\u0430","\u043f\u043e\u0436\u0438\u0437\u043d\u0435\u043d\u043d\u0430\u044f\u0440\u0435\u043d\u0442\u0430","\u043f\u0430\u0441\u0441\u0438\u0432\u043d\u044b\u0439\u0434\u043e\u0445\u043e\u0434","\u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u044c","\u043a\u0443\u043f\u0438\u0442\u044c\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u0443","\u043a\u0443\u0434\u0430\u0438\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u0442\u044c","\u043a\u0443\u0434\u0430\u0432\u043b\u043e\u0436\u0438\u0442\u044c\u0434\u0435\u043d\u044c\u0433\u0438","\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442","\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u0430","\u0438\u043f\u043e\u0442\u0435\u043a\u0430","\u0438\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0446\u0438\u0438\u0432\u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u044c","\u0438\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0446\u0438\u0438","\u0438\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u043d\u0438\u0435\u0432\u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u044c","\u0438\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u043d\u0438\u0435","\u0434\u043e\u0445\u043e\u0434\u043d\u0430\u044f\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u0430","\u0434\u043e\u0433\u043e\u0432\u043e\u0440\u0440\u0435\u043d\u0442\u044b"], "comments": 19, "likes": -4, "favorites": 18, "is_advertisement": false, "subsite_label": "finance", "id": 233758, "is_wide": true, "is_ugc": true, "date": "Wed, 14 Apr 2021 11:44:42 +0300", "is_special": false }
0
19 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...

1. Купить 1-комнатную квартиру в ипотеку с переплатой за весь срок в 118% (если не учитываем досрочные платежи)
2. Произвести незаконную перепланировку (если не 1й этаж, а из статьи неочевидно какой этаж) и сделать мокрые зоны там, где этого делать нельзя, без согласования банка (а квартира пока в залоге у нее и все изменения необходимо согласовывать с ним) и ухудшив жилищные условия других соседей (опять же если не 1й этаж).
3. Не платить и не учитывать налоговые платежи со сдачи кв в аренду, а значит сдавать незаконно
4. Не считать доп затраты/убытки во время простоя квартиры, повреждения мебели арендаторами и требуемого периодического как минимум косметического ремонта
5. Не считать доп затраты при сдаче кв в посуточную аренду (как минимум на уборку)
6. Говорить о том как выросла цена на однушки в его доме, когда у него уже далеко не однушка и не оценивая гемор: а) с продажей квартиры с ипотечным долгом; б) с возвращением квартиры из двух студий в вид прежней однушки

При этом при всем уповать на определенную доходность))) если нормально подойти к расчету всех расходов и учету всех рисков, может выяснится что было проще купить на все деньги ОФЗ и все, получив туже доходность и меньшие риски))  ред.

8

получив туже доходность и меньшие риски 

И еще сэкономив кучу времени, так как не надо будет всем этим заниматься, а только купил и забыл

6

Да все верно ребята))
Это один из моих активом в портфеле ))
Замечу с самым низким процентом годовых из всех инструментов )) 

0

Товрул добрый день. 

1. Плачу ипотеку чужими деньгами, из своего кармана 0.
2. У меня 9-й этаж ) Мокрая зона над нежилым помещением) Всё узаконено без проблем. 
3. У меня открыто ИП, где идет оборот средств ) Все законно ) Налог на квартиру 6000 руб и страховка банку 20000 за 5 лет . 
4. За 5 лет поменял туалет и один смеситель )) 5000 руб ) 
5. Я занимаюсь долгосрочной арендой так как проживаю в другом городе, если посуточно то да , затраты, ароматизация, уборка, но там и другие цифры по доходу.
6. а) В чем проблема продать продать квартиру которая в ипотеке ? )) Проблем и геморроя нет. б) Зачем возвращать, если всё законно? Продаем как бизнес ) Агрессивные инвесторы еще умудряются продавать каждую студию отдельно , квартира по долям ) 

Да возможно вы и правы , получать с ОФЗ до 8 % годовых, и не париться лежа на диване )

1

Хитрожопый бизнес по-московски.

2

Именно )) Рассказали о данном бизнесе  московские ребята в далёком 2015 году   ) 

1

Да проще купить REIT на любой тип недвижимости (хочешь на квартиры, хочешь на Индустриальную недвижку или Коммерческую или на всё сразу) и получать доходность в долларах хоть каждый месяц. И продать проще чем Квартиру с незаконной перепланировкой и чек для входа меньше ($50-$60) и у любого брокера можно сделать

1

Тимур приветствую , все верно написали , можно и так инвестировать в недвижимость, но многие люди хотят иметь физически актив , который "можно потрогать руками", так же в случаи разных обстоятельств можно жить самому на квартире.  Я инвестирую в квартиры, где планировку узаконить без проблем можно , с незаконной перепланировкой ликвидность актива резко падает, что не интересно, нам как инвесторам. 

0

Я вот так тож купил под сдачу, ещё до всех событий с "Крымнаш" и каждый раз когда пересчитываю свой текущий доход  и доход в случае, если бы я купил Условный Realty Income $O (ну или штук 10 разный REIT, чтоб диверсифицировать) грущу 😔

0

"Каждый раз когда пересчитываю свой текущий доход и доход в случае, если бы я купил"  криптовалюту я плачу ))

2

не вы один. а сколько раз говорили - покупайте, не сидите в стороне. та нет, это все временно, это все рискованно :)

0

Знаю одну женщину: ходит в храм, смотрит Наталью Закхайм, мечтает взять в ипотеку квартиру, разделить на студии и стричь бабло. Как это выглядит: "Я православная, но я буду скупать ограниченные ресурсы, такие как жильё, и на основе базовой потребности делать людей своими рабами".

Сама живёт с ребёнком в студии 20 кв.м. Не понимает, что из-за разогнавших цены адептов доходной недвижимости в жопе, а хочет стать такой же. ред.

1

Да всё верно, с нынешними ценами на недвижимость это не рентабельно в данный момент . 

0

«Идея доходной квартиры основана на принципе известного инвестора»
Последнее слово явно лишнее)

0

Это точно )) 

0

А если бабушку уморить, то можно и не платить ничего.
Если кучу бабушек уморить, то можно получить кучу квартир без ипотеки.
Я это сказала? О.о

0
Инженерный американец

41 / 2 = 20.5 квадратных метра на студию...
Это же будка. У меня студия 52 метра и то тесно кажется... 

0

В основном живут студенты )) не жаловалась ) да я и сам жил там, дискомфорта не ощущал ) 

0

а как люди в общежитиях живут по 18 квадратов с общими туалетами и кухней?! причем всю жизнь. так что 20,5 с удобствами это лучше мне кажется, чем общага 

0

Комментарий удален

Комментарий удален

Читать все 19 комментариев
Без сложных слов и длинных предложений: чем проще говорит директор, тем выше доходность акций компании Статьи редакции

Японская компания Nomura Holdings проанализировала речи руководителей 1000 фирм с самыми рентабельными акциями в США. Акции компаний, чьи директора использовали запутанные формулировки, приносили инвесторам в полтора раза меньше доходов, рассказало Bloomberg.

Внутри протекает определённый химический процесс: он запускает химическую реакцию, а она, в свою очередь, порождает сигнал от взаимодействия с пробой. Всё это преобразуется в результат, который впоследствии анализируют квалифицированные лаборанты.

Элизабет Холмс
основательница Theranos
Кто такой конкурентный разведчик, чем он занимается и сколько зарабатывает Статьи редакции

Рассказ интернет-разведчика и руководителя компании «Интернет-Розыск» Игоря Бедерова — о том, как он раскрыл секретное подразделение МВД, искал киберпреступников и начал разрабатывать ПО для поиска информации в интернете.

Игорь Бедеров «Интернет-Розыск»
7 друзей планеты: как экологические стартапы спасают природу и зарабатывают деньги

Экологичность, устойчивое развитие и забота об окружающей среде — устойчивые тренды 2021 года. Предприятия-гиганты и быстрорастущие стартапы по всему миру тратят сотни миллионов долларов на спасение нашей планеты.

Новый тренд в UI: обзор неоморфного дизайна
Задания от самого титулованного программиста в мире и 3,72 млн призовых: каким был VK Cup в этом году

Зачем в VK Cup ежегодно участвуют тысячи специалистов из разных стран и чем запомнится турнир в этом году? Отвечаем на главные вопросы.

Как облегчить планирование в редакции: опыт «Лайфхакера»
Пять брендов, которые выпускают одежду, аксессуары и декор из мусора

Вещи, вышедшие из употребления, могут снова стать полезными — после переработки. Мы составили подборку брендов — от маленьких локальных до более крупных и известных за рубежом — которые производят товары из того, что другие просто выбрасывают.

Еду к деду
Как мы расслабили покупателей «Пятёрочки» с помощью ASMR. Кейс Cubic Music

Привет! Я Всеволод Кисляков, редактор и продюсер в музыкальном сервисе для бизнеса Cubic Music. Недавно мы сделали необычный проект — комплексное музыкальное решение для экспериментальных магазинов «Пятёрочка» без кассиров.

МТС перебил вводной кабель в квартиру, когда проводил интернет

Компания обесточила квартиру на несколько дней и отказывается компенсировать ремонт

Подмосковное УФАС уличило «Магнит» и «Пятёрочку» в завышении цен на некоторые продукты Статьи редакции

Если ритейлеры не снизят цены, им грозит уголовное дело.

Банк России утвердил порядок тестирования неквалифицированных инвесторов

Банк России утвердил в новой редакции стандарт, который устанавливает порядок тестирования неквалифицированных инвесторов для допуска к совершению сделок со сложными финансовыми инструментами.

null