Актив. Доходная недвижимость. Бесплатная ипотека
Почему именно недвижимость? Потому, что речь идёт о базовых потребностях человека. Нам всем нужно где-то жить. В то же время цены на квартиры редко падают. Они или стабильны, или поднимаются.
Доходная квартира - это инвестиционный объект, который приносит владельцу ежемесячный доход. Чтобы доход был максимальным, квартира делится на небольшие студии площадью 10-25 кв. метров с кухонной зоной и санузлом.
Суть стратегии: купить в ипотеку подходящею квартиру, разделить на студии и сдавать в долгосрочную или посуточную аренду. Если все сделать правильно, выплаты арендаторов перекрывают ипотечные платежи в среднем в 2 раза. Так же можно в одной студии жить самому, а другую сдавать, и за ипотеку платить чужими деньгами.
В результате:
Объект покупается за чужие деньги
- Кредит выплачивается за счет арендаторов
- Инвестор получает ежемесячно пассивный доход
Квартира с годами растет в цене
- За счет доходной квартиры можно решить собственный жилищный вопрос
- Доходную квартиру можно продать как работающий бизнес
Стандартная схема заработка на недвижимости (покупается квартира и сдается как есть) позволяет получить с аренды квартиры максимум 5-6% годовых, а доходная квартира дает доходность 12-20%. Если сдавать комнаты в посуточную аренду, денежный поток может быть еще больше.
Главное преимущество стратегии доходной квартиры — в том, что она дает возможности получать доход в пассивном режиме. Для инвестора доходная квартира — это несгораемая пенсия, которую можно получить с нулевыми вложениями.
Пассивный доход даёт возможность уделять минимум времени деньгам, занимаясь другими делами.
Это финансовая свобода, которая привлекает очень многих.
И один из гарантированных способов её обрести – инвестирование в доходную недвижимость.
Рассмотрим мой проект в г. Краснодар
В 2016 году была куплена 1-я квартира 41 м3 за 1.600 тыс. руб. в г. Краснодар
Куплена в ипотеку под 11 % на 20 лет
Долгосрочная аренда.
1 комнатная квартира на 2 студии.
Стоимость объекта: 1 600 тыс. руб.
Вложено денег: 830 тыс. руб.
Ипотека: 1 280 тыс. руб.
Платёж по ипотеке: 13,5 тыс. руб. в мес.
Денежный поток: + 8,5 тыс. руб. в мес. + 102 тыс. руб. в год
доходность: 12,5 %
Вложение в 2016 год:
320 тыс. руб. Первоначальный взнос (20 %)
- 350 тыс. руб. Ремонт квартиры
- 130 тыс. руб. Покупка техники
- 30 тыс. руб. узаконивание планировки в квартире
Результат на 2021 год:
- 420 тыс. руб. Возврат вложенных средств (50%)
- 2.900 тыс. руб. Стоимость квартиры (цена выросла на 38 %)
Прогнозы и перспективы на 2021:
- К концу года завершение строительства трамвайной линии (подорожание стоимости квартиры на 20 %)
- Рефинансирование ипотеки под 8 % (Увеличение денежного потока до 11,5 тыс. руб.)
- Запуск на посуточную аренду (Увеличение денежного потока до 34 тыс. руб. в мес. Годовая доходность 51 %)
Планировка квартиры до и после ремонта:
Видео презентация квартиры:
А теперь считаю и показываю, что мне дало разделение квартиры на студии.
В квартиру вложил 0.83 млн. рублей. Сдать однокомнатную квартиру в Краснодаре можно за 12 тыс. рублей, я сдал две студии по 11 тыс. рублей увеличив таким образом доход от квартиры в 2 раза. Квартплата платится арендодателями дополнительно.
Если сдавать квартиру как есть, то за год вы получите прибыль минус 18 тыс. рублей (вычитаем платеж по ипотеки), ежегодный доход будет составлять минус 2,2 % годовых на вложенный капитал. Чтобы выйти в ноль надо увеличивать первоначальный взнос по ипотеки.
В моем же случае получается, что за год две студии принесут 100 тыс. рублей или 12,5% годовых, что не так уж и плохо для надежных инвестиций.
Я получил пассивный источник дохода в размере 8 тыс. рублей. Конечно это небольшая сумма, но начало положено, и никто мне и вам не помешает, купить таких квартир еще 2, 3 или 5 увеличивая с каждой квартирой свою финансовую независимость и обеспеченную старость.
Идея доходной квартиры основана на принципе известного инвестора
Делить большое на малое и сдавать по частям
Как инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду на заемные средства?
Чтобы начать инвестировать в недвижимость вам достаточно суммы 10-20% стоимости объекта. Чем больше сумма первоначального взноса (в процентном выражении), тем больше объектов недвижимости вам будет доступно для инвестирования. Оставшуюся, большую часть стоимости объекта недвижимости вы получаете в банке под ипотечный кредит. Для того что бы максимально снизить свои затраты, нужно выбирать новостройки на последних стадиях строительства перед сдачей и заселением. Покупать выгоднее однокомнатные квартиры, лучше на 1 этаже (стоимость обычно немного ниже, никого не затопят, меньше соседей, узаконить перепланировку проще). Максимально затягивать время от бронирования квартиры, до получения и взноса по ипотеки (меньше платить из собственного кармана платежей по кредиту). Рассчитать срок кредита так, чтобы платежи от сдачи в аренду квартиры перекрывали, сумму ежемесячных ипотечных взносов.
Приведу в качестве примера свой опыт покупки квартиры в кредит:
Стоимость однокомнатной квартиры, которую я покупал составляла 1 600 000 рублей.
Мой первоначальный взнос был 20% - 320 000 рублей.
Сумма кредита составила 1 280 000 рублей, срок кредита 20 лет, процентная ставка 11%, ежемесячные аннуитетные платежи 13 500 рублей.
После разделения квартиры на две студии чистый денежный поток от аренды составил 22 000 рублей (коммунальные платежи жильцы оплачивают отдельно).
Ежемесячный чистый доход после уплаты взноса по кредиту составляет 8 000 рублей.
Кто-то скажет не густо, а я скажу главное не пусто. У меня в собственности квартира которую я приобрел фактически за 20% от ее стоимости и мне не надо напрягаться и платить из своего кармана взносы по ипотеке, так как ее оплачивают жильцы. Плюс у меня еще и не большая прибыль идет.
При появлении свободных средств (от 50 000 рублей), гасим частично кредит, при этом уменьшаются аннуитетные платежи по кредиту, итогом увеличивается прибыль, которую в свою очередь можно опять направлять на погашение кредита и таким образом, за несколько лет кредит полностью погашается, а ваши студии продолжат приносить доход уже полностью в ваш карман.
Хотите больше денег?
Возьмите одновременно две квартиры в кредит, в одном доме и ваш денежный поток возрастет в два раза.
Спасибо за внимание !!!
1. Купить 1-комнатную квартиру в ипотеку с переплатой за весь срок в 118% (если не учитываем досрочные платежи)
2. Произвести незаконную перепланировку (если не 1й этаж, а из статьи неочевидно какой этаж) и сделать мокрые зоны там, где этого делать нельзя, без согласования банка (а квартира пока в залоге у нее и все изменения необходимо согласовывать с ним) и ухудшив жилищные условия других соседей (опять же если не 1й этаж).
3. Не платить и не учитывать налоговые платежи со сдачи кв в аренду, а значит сдавать незаконно
4. Не считать доп затраты/убытки во время простоя квартиры, повреждения мебели арендаторами и требуемого периодического как минимум косметического ремонта
5. Не считать доп затраты при сдаче кв в посуточную аренду (как минимум на уборку)
6. Говорить о том как выросла цена на однушки в его доме, когда у него уже далеко не однушка и не оценивая гемор: а) с продажей квартиры с ипотечным долгом; б) с возвращением квартиры из двух студий в вид прежней однушки
При этом при всем уповать на определенную доходность))) если нормально подойти к расчету всех расходов и учету всех рисков, может выяснится что было проще купить на все деньги ОФЗ и все, получив туже доходность и меньшие риски))
получив туже доходность и меньшие риски И еще сэкономив кучу времени, так как не надо будет всем этим заниматься, а только купил и забыл
Товрул добрый день.
1. Плачу ипотеку чужими деньгами, из своего кармана 0.
2. У меня 9-й этаж ) Мокрая зона над нежилым помещением) Всё узаконено без проблем.
3. У меня открыто ИП, где идет оборот средств ) Все законно ) Налог на квартиру 6000 руб и страховка банку 20000 за 5 лет .
4. За 5 лет поменял туалет и один смеситель )) 5000 руб )
5. Я занимаюсь долгосрочной арендой так как проживаю в другом городе, если посуточно то да , затраты, ароматизация, уборка, но там и другие цифры по доходу.
6. а) В чем проблема продать продать квартиру которая в ипотеке ? )) Проблем и геморроя нет. б) Зачем возвращать, если всё законно? Продаем как бизнес ) Агрессивные инвесторы еще умудряются продавать каждую студию отдельно , квартира по долям )
Да возможно вы и правы , получать с ОФЗ до 8 % годовых, и не париться лежа на диване )
У вас офз если что сами окупятся? Вложить или работать с заемными средствами это две разные стратегии.
Хитрожопый бизнес по-московски.
Именно )) Рассказали о данном бизнесе московские ребята в далёком 2015 году )
Знаю одну женщину: ходит в храм, смотрит Наталью Закхайм, мечтает взять в ипотеку квартиру, разделить на студии и стричь бабло. Как это выглядит: "Я православная, но я буду скупать ограниченные ресурсы, такие как жильё, и на основе базовой потребности делать людей своими рабами".
Сама живёт с ребёнком в студии 20 кв.м. Не понимает, что из-за разогнавших цены адептов доходной недвижимости в жопе, а хочет стать такой же.