{"id":13518,"url":"\/distributions\/13518\/click?bit=1&hash=01aeb7be7a3d2bac99d8a637a910bcc514e181032df828de07dec1faaac7c769","title":"\u0414\u043e\u0441\u0442\u0430\u0432\u0438\u0442\u044c \u0432 \u0434\u0440\u0443\u0433\u043e\u0439 \u0433\u043e\u0440\u043e\u0434 \u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u043d\u043d\u044b\u0439 \u043d\u0430 \u00ab\u0410\u0432\u0438\u0442\u043e\u00bb \u0434\u0438\u0432\u0430\u043d","buttonText":"\u0422\u0435\u043f\u0435\u0440\u044c \u043c\u043e\u0436\u043d\u043e","imageUuid":"697d4fdc-671f-5806-881d-4d6f0b0621e0","isPaidAndBannersEnabled":false}
Финансы
Алексей К

Инвестиции в однушки в РФ: итоги 10 лет

На этой неделе я продал последнюю свою инвестиционную однушку, решив полностью выйти из этого, самого популярного и народного инструмента сохранения накоплений.

Возможно, после прочтения, и Вы решите посчитать свои результаты и взвесить целесообразность таких инвестиций.

Что за квартира?

Типичная однушка 28 кв.м в спальном районе города миллионника с парой десятков одинаковых домов.

  • Куплена в 2011г на котловане у надежного застройщика за 1 168 400р (тех самых, крепких, не девальвированных рублей)
  • Построена в конце 2012г, сдана с мая 2013 года в аренду
  • Муниципальный ремонт, минимальная подготовка к сдаче в аренду
Примерно такой "леденец"

Почему продал?

  • Квартире 10 лет, и я ни копейки ни вложил в ремонт, и впереди, для продолжения сдачи квартиры по той же цене, были необходимы вложения, которые сотрут весь доход за последующие 1-2 года
  • Недавний аттракцион низких ставок привел к резкой переоценке этого богатства, при том что до этого цена росла очень медленно, и по несколько лет стояла на месте, и дальнейший рост стоимости под вопросом
  • Последние 6 лет сдавалась за 11 300р в мес "на руки" до НДФЛ, и цена аренды не росла даже в рублях (а как оказалось позднее - фактически падала даже в номинальном выражении), и это при том что мне невероятно повезло с арендаторами
  • Рядом строятся бесконечные клоны таких же микрорайонов с бесконечным количеством таких же успешных инвесторов в однушки, все это непременно давит и на цену недвижимости и на ее аренду
  • Доходность ==>

Шикарная доходность 4% годовых до НДФЛ

И это, пожалуй, главная причина продажи. К текущему моменту, доходность аренды упала до 4% годовых, без учета НДФЛ, простоев, страховки, форс мажоров, неплатежей, и амортизации ремонта и коммуникаций квартиры и всего дома.

Я сдавал ее за 11 300р "на руки", но мои арендаторы в первый же день сняли такую же квартиру (даже чуть лучше) за 9000р "на руки".

Доходность к цене квартиры на момент продажи: 9000 * 12 / 2 680 000р = 4%

Грязные 4%, превращающиеся в 0%, если учесть все факторы, при официальной продуктовой инфляции 6%, без перспектив индексации арендных платежей, и с растущими рисками - это точно то, что можно назвать инвестицией?

А что с общим результатом за весь срок?

Я посчитал IRR (внутреннюю норму доходности на основе всех денежных потоков) за весь срок владения квартирой и вот что вышло.

Доходность за весь срок владения - 14,37% годовых, таблица с расчетами в Google Docs

Что имеем?

  • Доходность за весь срок владения - 14,37% годовых в рублях и 2,72% в долларах до НДФЛ
  • Получено 1 050 000р арендных платежей за 10 лет
  • Квартира подорожала на 1 512 000р (более чем вдвое)
  • Всего заработано 2 516 800 р

Звучит неплохо, но нужно учесть несколько факторов:

  • Могучая переоценка стоимости случилась в последние месяцы, до этого квартира стоила на 500 тыс. дешевле и цифры доходности получались другие
  • Мне повезло с арендаторами, и я почти не имел простоев (буквально пару месяцев за все 10 лет), не имел проблем и форс мажоров, пожаров и затоплений, но все это могло и может случится и сильно повлиять на результат.
  • Продал квартиру на локальном пике цен, на дне цикла снижения ипотечных ставок (и наш город не вошел в программу льготной ипотеки)
  • Я не считал расходом все свои усилия по сдаче квартиры в аренду, хотя на самом деле это расходы (мое время/нервы не бесплатны).

Сравним с несколькими полностью пассивными бенчмарками, которые я мог купить вместо этой чудесной однушки:

  • Наличный доллар (без учета стоимости его безопасного хранения) - 10,79% годовых в рублях
  • Индекс полной доходности московской биржы по налоговым ставкам резидентов (MCFTRR) - 12,88% в рублях
  • ETF на S&P500 (VOO) - 24,98% в рублях
  • ETF на акции всего мира (VTI) - 24,56% в рублях

Последний - ETF на акции всего мира, я считаю самым адекватным бенчмарком, так как он предполагает максимально концентрированную идею полностью пассивных инвестиций - без выбора времени, страны, отрасли и конкретных акций. И он, на достаточно длинном в рамках жизни инвестора, периоде в 10 лет, обогнал эти танцы с недвижимостью на "лишние" 10% годовых, а это очень много.

Для осознания разницы - 10% среднегодовой доходности дополнительно удвоят Ваши инвестиции за 7 лет и 3 месяца.

Вместо вывода

В моем случае все сложилось хорошо - я купил квартиру на котловане, по очень удачной цене (была социальная программа и я заполучил очередь), я не вкладывался в ее ремонт и обустройство, чтобы сдать на 500р дороже, я не имел проблем с арендаторами, налоговой, пожарами и даже с продажей. Меня даже ни разу не дергали среди ночи менять потекший кран или заклинивший замок.

И при всем при этом, доходность оказалась хуже максимально пассивного инструмента широкого рынка, и оказалась сравнимой с простым наличным долларом или депозитом.

Период для инвестиций - не самый худший для рынка недвижимости и включает недавний ипотечный бум и рекордно низкие ставки, я уверен что следующие 10 лет для подобных инвестиций будут еще хуже.

Из плюсов - пожалуй только иллюзия стабильности дохода за счет ежемесячных поступлений и иллюзия сохранности капитала

Что дальше делать с полученными деньгами?

Я всегда старался тратить сильно меньше, чем зарабатываю, но долгое время единственным средством накопления были депозиты и однушки, как и у большинства.

С 2017 года (до-того-как-это-стало-мейнстримом) я активно начал наращивать долю в акциях, попутно изучая эти инструменты. Сейчас портфель полностью сформирован и я временно нахожусь на пенсии - старые источники дохода иссякли, новые пока не стартую.

2% от капитала в год полностью покрывают текущие расходы семьи, получена ачивка "финансовая независимость"

Тем не менее, для стабилизации денежного потока, я решил переложить средства от квартиры в альтернативные варианты недвижимости - в REIT'ы за рубежом и в ЗПИФы недвижимости в России. Историческая доходность таких штук все равно ниже акций и сбалансированных портфелей, но психология по прежнему важна, и недвижимость хорошо справляется с задачей не сойти с ума от волатильности и непредсказуемости рынков.

Сейчас рассматриваю и изучаю разные фонды и, чтобы не зафакапить, решил делать это публично. Оказалось, что так ответственность выше и глубина изучения фондов - глубже :-)

Здесь планирую писать про альтернативы жилой недвижимости, которые удается найти и про нюансы такого инвестирования.

А пока, если кому интересно, я занимаюсь этим:

Ничего не продаю, не занимаюсь обучением и консультированием, и вообще очень ленюсь, и каналы и блоги хоть немного заставляют меня не опенсионериться окончательно :-)

0
527 комментариев
Написать комментарий...
Alexander Rzhvsky

Нужно пользоваться правильными инструментами

Themeters.ru например как раз для того и сделан, чтоб покупать квартиры как инвестиция не от балды, а качественно 

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Andrey Myagkov

Спасибо интересные выводы, пожалуй продолжу вкладывать деньги в свои сайты :D 100 рублей - чем не вложение?)

Ответить
Развернуть ветку
Konstantin Mednikov

Что мне не нравится - так это считать в рублях на такой дистанции, на которой рубль обесценился почти в 3 раза. Смысл таких вычислений сильно снижается.

Цена на момент покупки - 43200 долларов. Цена на момент продажи - 35700 долларов. Убыток без учёта аренды - 7500 долларов за 10 лет. Аренда этот убыток покроет, и будет небольшой плюс. Но в целом, выходит околонулевая доходность в долларах. Если в том 2011 году купить доллары, и уже их инвестировать в фонды, то результат был бы совсем другой. S&P 500 дал бы рост в 3 раза. Я проверил, в 2011 индекс S&P 500 был 1200-1400, сейчас 4180. Значит вложенные 43200 долларов превратились бы почти в 130 тысяч долларов. Вот это уже хорошая доходность.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Бондаренко

Если бы да кабы - во рту выросли грибы - то был бы не рот - а полный огород.
Если бы он в 2011 купил на 43000$ биткоинов, то сейчас бы продал их за 100500 мильйонов. Точно так же мог бы тогда инвестировать в S&P - и пролететь сейчас. Хорошо давать советы задним числом

Ответить
Развернуть ветку
23 комментария
Стройиндустрия

купил за рубил сдавал за рубли продал за рубли. почему считать в валюте? 
с тем же успехом можно давай индекс бургера посчитаем или булках хлеба - это ж абсолютно бесполезно..

да в долгую заработать можно и больше(на долгую, а в моменте мог и в минуса уходить) но 11300(каждый месяц) в кармане греют лучше(и как я понял еще как то оборачивались).

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Ivan Boldyrev

Разжую: можно было бы купить три квартиры. 

Ответить
Развернуть ветку
Evgenii Evgenii

Согласен даже если по недвиге сравнивать, читал историю на журнал-пивоварбанке там человек в 2013 квартиру в Нижнем Новгороде продал и купил +- такую же в Таллинне. Сейчас такой обмен сложно представить.

Ответить
Развернуть ветку
Mikhael Bykov

Что за город такой интересный, что квартира упала в цене?

Ответить
Развернуть ветку
11 комментариев
Alexey Ivanov

Опять же , индексы жутко росли. Я понимаю, что никто не поверит, а если индексы рынка акций не будут расти?

Ответить
Развернуть ветку
13 комментариев
Ditektor Mr

Только ж имейте в виду, что придётся налоги платить с доходности, "более дорого доллара")))...

Ответить
Развернуть ветку
Mikhail Starov

На валюту не дают кредитный рычаг в виде ипотеки 1 к 10.

Ответить
Развернуть ветку
Юрий Комов

Я сам немного занимаюсь подобными инвестициями и вижу большую ошибку. 
Вот представьте, Вы - человек, который снимает квартиру. Зарабатываете, есть девушка,  без особо вредных привычек, вовремя платите по счетам, а сломанный кран можете поменять сами. Идеальный квартиросъёмщик! Но захотите ли Вы жить муниципальном ремонте? А в муниципальном ремонте 5-летней давности? Нет, конечно. Он может быть не богат, но у его есть достоинство! Он хочет приходить домой, приводить друзей, девушек и не краснеть за вид своего жилья. Ремонт это очень важно!
В Москве я точно знаю, что есть дефицит качественного жилья по ремонту. Куда приходишь и не хочется сразу убежать.  Думаю, что так везде. Так как вот такой "народный инвестор в однушки", как автор поста, не хочет ничего делать, кроме как получать деньги. И сдать побыстрее. Там среди таких "капиталистов" сильная конкуренция и минимальные ставки.
Что говорить, если за 10 лет у автора ставка аренды не индексировалась вообще. В любой другой НЕ пассивной инвестиции он бы получил убытки с таким подходом. 

Ответить
Развернуть ветку
Альтернативный Филипп

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
43 комментария
GoodTrader Saian

Аренда даже подешевела (в рублях) за последние 5 лет. В своем городе я в 2015 снимал квартиру дороже, чем сейчас. Скорее всего за эти 5 лет на рынок вылилось огромное предложение этих купленных до 2014 года студий и однушек и доходность упала с 10% до 4% годовых (как описал выше автор статьи).

Я недавно был крайне удивлен, что в отдельных районах МСК цены на аренду однушек все еще 30-35К руб в месяц, несмотря на цену этих же квартир в 9-10 млн минимум.

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Добрый доллар Неболит

Вы рассуждаете мерками столичного Инвестора. Но Москва это не вся Россия и автор прав. С таких доходов, не до ремонта. И большинство именно таких Основная масса арендаторов ищет,, подешевле'' на периферии страны. 

Ответить
Развернуть ветку
greg chudnoff
 Ремонт это очень важно!

Снимаешь квартиру и делаешь ремонт под себя. В счет аренды.

Ответить
Развернуть ветку
25 комментариев
Алексей К
Автор

арендная ставка в рублях одинаково падала даже в номинале у всех подобных квартир, не думаю что это связано с ремонтом. У меня с этой квартирой (а она точь в точь такая как на фото, с таким же ремонтом и "обустройством") не было проблем со сдачей вообще - люди только ступив через порог соглашались, так как 99% квартир до меня - протухшие хрущевки, или обман от агенств с лидогенерацией через фейк объявы.

Это однушка эконом сегмента не в Москве, тут речи о достоинстве и комфорте речи не идет, основная ценность здесь - чтобы не кинули, и чтобы жуки с потолка не падали в тарелку.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
semen matrasov

Не согласен, данный метраж подразумевает дешево и сердито.

Ответить
Развернуть ветку
Иван Менделеев

так на фотке же есть ремонт.. что там может быть лучше? пол есть, люстра есть, диван конечно не очень, но лично моя семья когда снимала хаты - привозила свою мебель.

Ответить
Развернуть ветку
Алмаз Хамидуллин

"...Получено 1 050 000р арендных платежей за 10 лет..."
"Заморозить" 1 млн 168к, чтобы отбивать их последующие 120 месяцев своей жизни по 8.9к в месяц. 
Почему люди так грезят пассивным доходом, ведь он априори меньше любого активного дохода: Открыть/запустить кофейню/пилораму/магазин/станок/грузовичок/что угодно за те же 1 млн 168к и отбиться за год/другой не проще?
Даже если не лезть в бизнес, - а простым наемным сотрудником, те же 1.05 млн за год можно намолотить. И вовсе не обязательно быть для этого программистом в Москве, -любой сварщик с прямыми руками в провинции может нашабашить такую сумму, если не увлекаться пивасиком на диванчике.
В чем великий замысел, закатав гору бабла в бетон/акции/бонды/ваучеры/биткойны/доллары отбивать их потом на протяжении времени (10 лет), сильно заметном в сравнении с продолжительностью жизни человека (60 лет, из которых как минимум 20 потрачены к моменту начала игры в инвестора)?

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

У всех смысл в разном. Он есть в том чтобы попытаться сохранить часть активно зарабатываемых денег в альтернативных и не зависящих от своего таланта предпринимателя, инструментах. 
У меня он в том, что я точно знаю, что в обозримом будущем настанет момент моей нетрудоспособности, и к этому моменту нужно быть готовым. Плохая новость для других - этот момент может настать у всех и достаточно внезапно.

Ответить
Развернуть ветку
63 комментария
Александр Михайлов
Открыть/запустить кофейню/пилораму/магазин/станок/грузовичок/что угодно за те же 1 млн 168к и отбиться за год/другой не проще?

вы шутите что ли?
нет, не проще. 8 из 10 новых бизнесов банкротятся. 

Ответить
Развернуть ветку
Evgenii Evgenii

Вот откуда люди это берут, что сварщик будет легко по 80-90к в регионе получать? Даже если на hh открыть резюме, такую зп просят 5-10% сварщиков, а если вакансии там сразу плакать хочется.

Ответить
Развернуть ветку
16 комментариев
Mercator

Ваабще максимально просто открыть магазин или кофейню и за год отбиться. Розовые пони такие розовые.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Maxim Romanenko

Какой-то наивный  коммент (пардон за грубость). Если было бы так легко на бизнесе поднимать, все были бы миллионерами. Кто то может (например, вы. Если вы, конечно, не теоретически пишете, что это вам так легко запустить кафе/пилораму), а кто-то не может запустить бизнес.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Andre Macareno

потому что если после работы еще подрабатывать или развивать бизнес, то можно поехать кукухой, и у работяги только акции с недвигой и остаются?

Ответить
Развернуть ветку
Ali Telysmel

Странно, тут уже десяток статей об активном просирании денег на кофейне и просто статья как человек заработал на пассивном доходе. 

Ответить
Развернуть ветку
Rudolf Cunningham
Почему люди так грезят пассивным доходом, ведь он априори меньше любого активного дохода

Потому что надо не больше, а чтобы хватало. Поэтому любой способ не требующий открытия бизнеса, да и вообще каких-либо активных телодвижений, но дающий достаточно денег - очевидно лучше.

Ответить
Развернуть ветку
Steve Evets

до сих пор не нашел комментарий про ЖБИ заводик в Уфе.
Как же так...

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Sergei Timofeyev
 Открыть/запустить кофейню/пилораму/магазин/станок/грузовичок/что угодно за те же 1 млн 168к и отбиться за год/другой не проще?

Отбейся, чего уж. :)))

Ответить
Развернуть ветку
6 комментариев
Софья Мальцева

Именно потому что он пассивный. Опустим то, что отдохнуть людям хочется, порой даже слишком. Но активный заработок плох не тем, что надо работать. А тем, что нет активности- нет денег. Если опустить простудные заболевания на недельку, которые люди, боящиеся потерять хорошее место работы активного заработка берут, только когда совсем ахтунг.то есть ещё и более серьезные заболевания, которые все же стучатся к людям после 35, а порой и 30 лет. У более молодых случаются травмы, у всех случаются ДТП, разного рода другие инциденты, умирают родственники, случаются беременности. Мало того, что на практике все эти люди рискуют потерять свой активный заработок в долгосрочной перспективе, так все это ещё и требует затрат, а активности то профессиональной нема.... Плюс, в чем прикол с недвижкой... Здесь дело не в приумножении. А том, что у любого действительно активно работающего рано или поздно складывается некая сумма, которую он может себе позволить не тратить на обычные нужды, здесь и сейчас. Но вот в чем фишка- эта сумма каждый год уменьшается- вклады в банках часто лишь позволяют уменьшать убыток, но даже не компенсируют инфляцию. Особенно весело дело обстоит, если откладывает на ребенка/учебу ребенка- там к моменту необходимости этих денег их можно смело делить на 2.  А вот рост на стоимость золота и квартир всегда в долгосрочной перспективе обгоняет инфляцию.

Ответить
Развернуть ветку
Николай Лещёв

Все эти ваши кофейни - это форма самозанятости. Представьте, что человек уже не плохо зарабатывает и есть свободный денежный поток, который не хочется тратить на потребление. Поэтому возникает вопрос как его инвестировать, чтоы это отнимало минимум времени и не мешало основной работе.

Ответить
Развернуть ветку
Андрей Фин

Когда уже есть хороший портфель, легче принимать такого рода решения. Я пока что до сих пор в этой кирпичной ловушке) психологически сложно расстаться. За результат и финансовую независимость - респект. Ты осуществил мечту многих :) 

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

Да, время покажет, правильное ли решение было. А про независимость - стоит удвоить расходы и вуаля, капитала снова не хватает :-)

Ответить
Развернуть ветку
Otto Blotto

Вы наверное, молодой бизнесмен, верящий в то, что рубль - сильная валюта.

А, мы старые бизнесмены знаем, что только доллар сша непоколебим, все остальное труха! Евро, иена, юани- суета сует.

Потому, если живешь в стране с нестабильной экономикой(как наша страна), надо хранить в долларах.

Помню, как несколько лет назад, уговаривал наших клиентов(молодые парни все) хранить все деньги в долларах, они еще смеялись!

Потом декабрь 2015, смех прошел автоматически.

Короче, автор, Вы купили квартиру за 40 тыс долларов, за сколько в итоге продали?

Ответить
Развернуть ветку
Ами Варджа

В баксах вообще все очень грустно, а считать нужно именно в них.

Ответить
Развернуть ветку
GoodTrader Saian

Декабрь 2014*. В остальном согласен, рубль только падает последние 30 лет, с небольшими остановками.

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Игорь

Купил биткоинов в 2011 году. Я свободен )

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

Мне не везет с лотереями, я умудрялся терять в МММ, в лохотронских ДУ, и даже в биткоине, отдав их в управление бравым ребятам из российского недоброкера :)

Ответить
Развернуть ветку
7 комментариев
Виктор Ефимов

Продал? Есть нет, но рано такое говорть.

Ответить
Развернуть ветку
8 комментариев
Ленин-гриб

Свободы не существует. 

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Naumenko

Уважаемый автор, а эта статья - случайно не высосанный из пальца фейк ради накрутки людей в ТГ-канане и подписчиков в вашем блоге?

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

Предоставляю вам возможность заработать на моем разоблачении. Я утверждаю что однушка реальная, есть договора покупки, продажи, и даже аренды за последние лет 6. Если цифры в дкп отличаются хотя бы на рубль, и даже дата в ДДУ вплоть до дня - отлично заработаете. В противном случае - заработаю я. 

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Андрей Ма

Именно как инвестиция, да согласен, не самое лучшее. Но в большинстве случаев, инвестиции в квартиру, это не сколько инвестиции, желания иметь квартиру. Покупают квартиры детям, на вырост так сказать. Взять ипотеку, и выплачивать за нее десять лет, попутно сдавая, пока ребёнок растет. Это одно. А взят кредит, и вложить их в акции это совершенно другое.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

Я знаю много тех, кто покупает именно как "парковка денег". Психологически это помогает людям не потратить их, а доходность интересует уже в последнюю очередь. Многие даже не сдают эти квартиры

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Павел Егоров
 Покупают квартиры детям, на вырост так сказать.

В этом же вообще нет никакой логики. Начиная с того, что вы понятия не имеете, чем будет заниматься ваш ребенок, где он будет жить и сколько их вообще будет, заканчивая тем, что в целом вложение в недвигу это весьма спорный прожект, что и доказывает нам автор статьи.

Ответить
Развернуть ветку
66 комментариев
Michael Shultz
в спальном районе города миллионника

на этом можно было закончить статью

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

это типичный подход рядового неинвестора - покупать самое популярное, без какого то анализа локации и будущих ден.потоков, поэтому статью решил не заканчивать а отразить сценарий, по которому идут очень многие)

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Савелий Палицин

А где надо? На Манхэттене? Иногда бывает анализ очень хороший, только денег нет

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Ренат Ренатович

Мы как-то считали 2-3 года назад, выгоднее чем квартиры было покупать небольшие офисы в мск (20-30м2) и сдавать в аренду.
1. В регионах многие офисы пустуют в кризисы по 6-8 месяцев, в мск такие офисы снимают за несколько дней.
2. Ремонт крайне редко: обои под покраску, на полу - линолеум. Ломать арендаторам нечего, фурнитуру на окнах и дверях поменять недорого, если уж совсем дебилы будут. Мебель/технику закупать ненужно.

Ответить
Развернуть ветку
Lexx Andr

Ага, только случилась пандемия, и из офисов массово ломанулись)

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Колючий браслет

и тут наступил 2020й-21й...

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
GoodTrader Saian

В интернете полно предложений о продаже коммерческой недвижки с арендаторами, где договор аренды заключен на 7-10 лет из расчета 8-10% годовых, но это уже не для рядовых инвесторов, как минимум надо знать специфику этого рынка.

Ответить
Развернуть ветку
Боря Бро
2% от капитала в год полностью покрывают текущие расходы семьи, получена ачивка "финансовая независимость"

Хм... Допустим, текущие расходы вашей семьи составляют скромные 30-50 тыс. в месяц, или 360-600 тыс. в год. Если эти 360-600К - это 2% от вашего капитала, то сам капитал, получается, 18-30 млн руб! Но при этом, имея такие деньги, вы анализируете прибыльность однушки, годами сдаваемой за 11 300 руб/мес. Что-то не бьётся...🤔

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Ivanov

Не знаю, где живет автор, но жить семьей (3 человека) на 50 000 в месяц, удовольствие так себе.

Ответить
Развернуть ветку
Илья М

что странного? по вашим же условиям задачи эта арендная плата составляет от 1/5 до 1/3 ежемесячного денежного потока автора. Кмк, весомый повод для анализа.

Ответить
Развернуть ветку
ЗИЛ

Тогда какой смысл в статье? Было 18-30 млн, купил от 10 однушек, доход от 100 т р.
А тут рассуждение об ипотеках и доходности с заемных средств.

Ответить
Развернуть ветку
Maxim Romanenko

Вы неправильно считаете 2%, как мне кажется. И не учитываете рост капитала через дивы, рост тела.
Автор 2% съедает от капитала. То есть получил 10% от инвестиции дивами+ может ещё 2% от тела капитала. То есть не нужно иметь 30млн капитала

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Алексей К
Автор

у меня бьется, я продал - решил посчитать, так делаю со всеми инструментами, чтобы хоть немного не наощупь продвигаться.

Ответить
Развернуть ветку
Otto Blotto

Недвигу для сдачи в аренду хорошо покупать в европе и может в сша- купил за евро и сдаешь за евро, курс один и тот же, а у нас купил за 100 долларов, а потом и за 50 не сможешь продать.

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Timofeyev

Уточните стоимость квартиры там. ))

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Roman Vasilev

У чувака не было никогда инвестоднушки.
То видно по тексту, и обсуждать тут нечего)

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

Простой эксперимент - заключаем спор на любую значительную для меня сумму, встречаемся, я показываю оригиналы документов. Если цифры покупки и продажи в них отличаются хотя бы на рубль - отдаю вам оговорённую сумму, в противном случае - отдаёте вы. Когда готовы проверить?

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Алексей К
Автор

В статью и расчеты закрался косяк - я взял фонд VTI как фонд глобальных акций, а на самом деле это американский total stock,  а нужно было брать VT.
Это мало что меняет, но сравнение с Total World Stock получилось не корректным, так как мировой рынок на этом отрезке все же хуже американского и дал 19,27% в рублевом выражении

Ответить
Развернуть ветку
Добрый доллар Неболит

В этом нет ничего удивительного. Вы думаете, что вы устраняете все риски, покупая етфы на весь мир? Ничего подобного. Запомните одну простую вещь. Уж коль скоро подались на фонду. Когда кашляет Америка, то болеет весь мир. Купите лучше етф на It и US и будет вам счастье.) 

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Павел -

По-моему, основной минус квартирного бизнеса - отсутствие реинвестиции дивидендов. Тем самым теряется существенная доля возможной прибыли.

Ответить
Развернуть ветку
Anton Ilabanau

по хорошему надо чтоб арендные платежи покрывали следующую ипотеку. тогда норм.

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Добрый доллар Неболит

Минусов гораздо больше. Низкая ликвидность, если тем паче, локация не ахти, высокий порог входа. И куча иных рисков, простои, ремонты, форсмажоры,неоплаты вплоть до судов,время и нервы, мошенники со схемами суб. аренды, ато и продажи,курсовая разница, постоянный рост жку, конкуренция в последнее время из за низкой ипотеки и это ещё не все.И вся эта радость за 4-5%годовых?да не пошло бы оно?! 

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Ами Варджа

Зато есть рост стоимости недвижимости (в рублях к сожалению 😁)

Ответить
Развернуть ветку
# SKYWAY

А у меня старая однушка через 10 лет аренды и превратились в элитную евродвушку, которая ещё раз окупилась и продолжает приносить прибыль. 
Правда с ростом цены на нее уже не 18% от вложенных, а всего 7.
А капитализация выросла в 30раз!
(не Москва!)
А про облигации спросите у бабушки. Как с ними в туалет в 2001 ходили.
Удачи в инвестициях!

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

редевелопмент, посуточная сдача - это все круто, но у меня такого опыта не случилось, поэтому не могу его описать. У меня были котлованные спекуляции, и это было около 20-30 годовых и мне не очень понравилось, да и эскроу прибили эту историю

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Кирилл Сорокин

Так инвестировать тоже надо с умом, вы ещё ваучеры вспомните, если говорить про мировую экономику, она стабильно растет уже не одну сотню лет, и нет никаких предпосылок что она может рухнуть. А если все таки рухнет, то ваша квартира так же не будет стоить ничего, т.к. покупать ее будет некому

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Бабка в засаде

Намешал в кучу булочки и кирпичи. Сравниваешь вроде разные виды инвестиций, но по факту люто замешал всё с валютами. Зачем так? После резкого падения рубля, рублёвые акции бы точно так же упали. В отличие от недвиги в условном Таиланде или Германии. Понимаешь? Тут две переменных в уравнении, надо вытаскивать каждую и рассматривать отдельно.
Далее. Ты так расписываешь мол тебе повезло что квартиру не затопили, не сожгли и так далее. 
А ты уверен что с акциями все будет ок? В плане того что у тебя не сольётся брокер, не сп*здят доступ и не выведут бабки, и так далее? Да, вероятность этого очень низкая, ну так и квартиры редко горят.
Короче шляпа какая-то. Квартиры покупали и покупают, и делают это не чтобы дофига заработать на этом. Все кто хочет много бабла, мутят бизнес. Говоря о доходности акций ты делаешь очень серьёзную ошибку, игнорируя реальный уровень инфляции. Удвоением бабла через 7 лет там и не пахнет в реальности 

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

рублевые акции после резкого падения рубля наоборот выросли в рублях, если брать широкий рынок, в котором бОльшая доля экспортеров с валютной выручкой.

>А ты уверен что с акциями все будет ок?

Я вообще ни в чем не уверен, но у меня нет альтернативы. Если ты заработал денег - ты либо учишься их инвестировать и принимаешь риски, либо тратишь все под ноль и дальше бегаешь по кругу

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S
сольётся брокер, не сп*здят доступ и не выведут бабки

Сколько слилось брокеров, а сколько фрода на рынке недвиги? 

Ответить
Развернуть ветку
Кирилл Сорокин

Смотря какая акции будешь покупать, если российских компаний в рублях, то в среднем, в лучшем случае и догонишь инфляцию, а если в американские и европейские компании, то в помощь тебе история роста фондового рынка в $ за последние 100 лет, средняя долларовая инфляция, постоянное падения рубля к $ и калькулятор сложных %, это просто статистика, но из нее хорошо видно, что удвоить свои рублевые вложения за 7 лет более чем реально

Ответить
Развернуть ветку
Лара Войтова

Как вариант для инвестирования - купить на котловане и потом задавать уж очень долгая окупаемость, примерно 10-12 лет, чтобы свою стоимость только отбить. Это не считая инфляции. Еще и искать жильцов, а они тоже не все идеальные. Вобщем давно уже решила для себя, что лучше зарабатывать на покупке на котловане и продаже перед сдачей дома застройщиком.

Ответить
Развернуть ветку
Maxim Romanenko

Вы практик или теоретик?
Есть разные риски в случае покупки на котловане - у меня квартиру, например, 3 года сверх положенного достраивали, хорошо, что вообще сдали. Документы ещё 2 года делали, продавать квартиру не могу.
С новыми правилами по эскроу счетам покупка на котловане вообще теряет смысл

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Danila

Проще купить доллары и евро, и не клепать мозги себе и людям.

Ответить
Развернуть ветку
Maxim Kurennoy

Интересная и честная статья, хорошее обсуждение - добавлю свои 5 центов. Я занимаюсь инвестициями в недвижимость с 2000 года (и мне конечно очень повезло захватить нулевые; там не было ни каких проблем - палку в землю вотки, дерево вырастет). В 2011-2012 годах я как раз все продал в России и начал инвестировать в Германии (Берлин). Почему - это может быть интересным и полезным для принятия подобных решений другими.

Итак - почему продавать?
1) Уже в 2008-2009 стало понятно, что экономика начинает стагнировать, бурного роста цен на недвижимость не будет. Нет предпосылок для продолжения бурного роста - ищи другие места.
2) Политическая нестабильность - бич для рынка недвижимость. Ищи где стабильнее.
3) Сравнивай - может ли панелька на окраине Москвы стоить в 2 раза дороже ровно такой же квартиры почти в центре Берлина? Нет - продавай Москву и быстро покупай Берлин.
4) Расчеты в рублях - анахронизм. Даже инвестируя в рублях - всегда пересчитывай на доллары / евро. 

Почему Берлин?
1) Очень низкий вход (неправдоподобно низкий) = большой потенциальный апсайд.
2) Столица четвертой экономики мира со стабильной ситуацией = верный путь наверх, но никак не вниз.
3) Смотрим графики - видим что Берлин пропустил весь бешенный рост нулевых (в отличии от почти всего мира) = будет наверстывать.
4) Смотрим демографию - видим нетто-приток 20-40 тыс человек в год в город = им надо где-то жить.

Может быть и не Берлин (Польша? Словения? Греция?), но принципы примерно одинаковы. Просто серия элементарных вопросов себе и небольшой ресерч на пару недель. На закуску:
- покупка совершена вслепую (без визита на просмотр или сделку)
- сумма инвестиций 45.000 евро (ровно как в примере автора, если перевести в валюту)

Я не хвастаюсь, я согласен с автором, что инвестиция вышла не ахти. Но почему мы смотрим так узко (только РФ)? Мир стал доступным (пусть временно недоступен), нужно этим пользоваться.
Всем удачных инвестиций!

Ответить
Развернуть ветку
Danil Ivkin

Отличная статья! Фондовый рынок даст в два раза больше доходность и ликвидность высокая.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

с оговоркой - не даст, а давал на промежутке 2011 - 2021 )

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Савелий Палицин

Посмотрел таблицу, как хорошо когда привязан только к долларам

Ответить
Развернуть ветку
Georgy Vachnadze

За статью спасибо. Мне кажется любому нормальному человеку хватает анализа пары $/₽ за 10 лет с учётом NPV, чтобы осознать что инвестиции в недвижимость в РФ потеряли всякий смысл для белых денег ещё в 2014 году.

Ответить
Развернуть ветку
Эффект Доплера

статья фейк. называть студию по площади однушкой может только человек, никогда не живший в этих самых 28 квадратах 

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

Готовы заработать на своём разоблачении? Предоставляю вам такой шанс, легкие деньги, заплачу стоимость этой однушки если цены в договорах отличаются.

Ответить
Развернуть ветку
Mike Espoo

 Не специалист по данной теме, но мнение есть.
Мне кажется вы неправильно поняли тему инвестирования в недвижимость.
Инвестировать в региональное жилье или жилье Подмосковья с целью сдачи - это полный бред.
До подъёма цен на жилье, многие покупали убитые однушки внутри мкада, делали ремонт и сдавали за 40-50к.

Поэтому Ваш кейс вообще не ревалентен по данной теме.
Вот если человек инвестировал в покупку однушек в жилье внутри мкада и сказал, что это полный провал, тогда это был бы показатель.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

мой кейс и не может быть релевантен всему вееру вариантов развития событий, но именно из за того что он такой не профессиональный, он и похож на основное большинство подобных кейсов у простых людей (не профессиональных участников рынка недвижимости)

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Timofeyev

Ищем такого человека, пусть делится своей инфой.

Ответить
Развернуть ветку
Александр Трофимов

Анекдот:
Доска объявлений.
Продам подземный гараж, ....в лесу, .... темно, ... сыро, ... холодно, ...страшно, .... дорого...

Ответить
Развернуть ветку
Виктор Булов

Проще покупать недвижимость в акциях. Это и безопаснее, и дивиденды есть, и прибыль не меньше в любом случае.

Ответить
Развернуть ветку
Павел Логинов

Ох, как пуканы вы подожгли, это ж оскорбление чувств верующих в бетон)

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

вообще на мой взгляд у меня не вышло однозначного вывода что однушка это дно. Я думал цифры будут еще хуже (и они были хуже, пока не случился могучий ипотечный рост 2020),а так вышло что вполне себе сносный инструмент, если при этом звезды сложились удачно))

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Коннов

Я выбирал между однушкой и акциями. Взял акции, так как у однушки фактическая доходность 4% только при удачных обстоятельствах. Расчёты у меня получились примерно такие же.

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S

REIT ещё можно взять, если хочется именно недвигу

Ответить
Развернуть ветку
Вся соль

Судя по истории, что была квартира, что её не было бы - основной доход извлекался из каких-то других источников.

"2% от капитала в год полностью покрывают текущие расходы семьи, получена ачивка "финансовая независимость" - от какого капитала? Как он был сформирован? С учётом инфляции в России под 10% в год - как этот капитал пополняется, чтобы компенсировать снижение покупательской способности рубля?

Я вспоминаю конец 2019 года, когда был вброс про то, что банки смогут конвертнуть валютные вклады по "внутреннему курсу" банка и выдать рублями. И массовый исход этих вкладчиков всё в то же бетоооооон. 

Да, рост стоимости недвиги в рублях в прошлом году - это уникальный тандем льготной ипотеки и обвалившегося рубля. Но в целом, поскольку кризисные циклы становятся всё короче, думаю, шанс дождаться своего роста цены в ликвидной недвиге есть у всех. А вот как у нас стрелка регулирования финансовых операций повернётся - хз.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

статья и не про то как сформировать капитал, мой опыт в этом не репрезентативен, и не повторим, поэтому смысла его описывать нет - это бесполезно.

Ответить
Развернуть ветку
7 комментариев
Дмитрий Энтелис

Без обид автору, мне всегда было интересно кто эти люди, одной рукой утверждающие что 2% годовых от их накоплений покрывают нужды их семьи (даже не личные, а семьи), а другой - рассказывающие про инвестиции в однушки в регионе.
Или у вас несколько сотен квартир, или я чего-то не понимаю.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

Однушка куплена в 2011 а основные деньги удалось заработать в 2015-2020. И автор - не типичный утверждающий, мне достаточной сильно повезло и даже я повторить свой же путь сейчас не смогу, поэтому и не собираюсь писать  про то как заработать миллиарды, меня сейчас интересует конкретный вопрос - разбавить портфель альтернативными акциям и облигациям инвестициями. 

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
GoodTrader Saian

Либо нужды семьи небольшие, либо у автора как минимум 70 таких однушек было)

Ответить
Развернуть ветку
Кирилл Сорокин

А что касается аренды, не знаю как в Москве, но в средних и крупных города он не выросла за 8 лет, это я точно знаю, то есть с учётом инфляции и роста цен на жилье, стоимость аренды упала процентов на 70, я после универа снимал микро студию в старой общаге, 15 квадратов, за 6 тыс, сейчас для интереса смотрю, за 8 можно однушку нормальную снять, это если говорить про маленькие и средние города. В крупных миллионниках та же история, после универа в Новосибе за однушку 15 просили, сейчас 15-17, при росте цен на жилье за 7 лет минимум в 2 раза

Ответить
Развернуть ветку
Илья Мартынов

В Питере за 9 лет цена аренды фактически не изменилась, а если в реальных ценах считать - снизилась

Ответить
Развернуть ветку
Ivan Ivanov

В Москве аренда как минимум не выросла, а то и вовсе упала. Я про массовый сегмент

Ответить
Развернуть ветку
Roma Kopylov

Интересны аналогичные расчеты не города миллионника, а однушки у метро в Москве, думаю, доходность будет повыше

Ответить
Развернуть ветку
Maxim Romanenko

Я сейчас снимаю в Москве у метро. 2ка 65м2 в очень хорошем доме стоит где-то 18-20 млн. Снимаю за 65тр. Хозяин платит за коммуналку кроме воды и света. Не очень то я ему завидую

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Алексей К
Автор

Думаю даже в миллионнике есть локации намного лучше, но у меня - типичный путь квартирного не профессионального инвестора, который проходит большинство)

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S

Это как если бы угадать следующую Теслу 

Ответить
Развернуть ветку
Выгодный корабль

Лучше бы 10 день назад ты биток купил. Посчитай доходность и охуей 🤪

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

тоже люблю вторую часть фильма "Назад в Будущее"))

Ответить
Развернуть ветку
semen matrasov

Поэтому вложи все в dogecoin и ты охуеешь, 100%.
Весь вопрос от радости или нет)

Ответить
Развернуть ветку
Кирилл Сорокин

Идеальный вариант покупки на котловане, или за 1-2 года до сдачи, это с целью перепродажи после постройки, по крайней мере в ходовом жилье, в крупном городе(пример Новосиб) можно за этот 1-2 года преумножить капитал в 1,5-2 раза, но опять же, если знать куда вкладывать

Ответить
Развернуть ветку
GoodTrader Saian

Это работало лет 5-7 назад и раньше. А сейчас застройщики уже за 2-3 года до сдачи объекта устанавливают цены почти как на готовое жилье.

Ответить
Развернуть ветку
Софья Мальцева

Это и правда не работает в крупных городах.

Ответить
Развернуть ветку
Эмилия Теплова

Почему-то в народе распространенно мнение что сдавать выгодно и кто-то наваривается.🤷🏻‍♀️

Как-то давно считала для себя что это не выгодно, а кто-то вот ставит эксперименты на практике.

С другой стороны иногда покупая для себя можно выгодно выбрать момент.

Ответить
Развернуть ветку
Ivan Ivanov

сдачей в аренду занимаются как правило малообразованные или более возрастные, те кому сложно дается базовая арифметика и ексель, ну или те на кого когда-то давно свалился большой капитал/наследство и доходность особо не парит

Ответить
Развернуть ветку
Илья Волочков
наш город не вошел в программу льготной ипотеки

В разве у льготной ипотеки были какие-то ограничения по городам?

Ответить
Развернуть ветку
Иван Шеметов

По регионам вроде 

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

их не было, но обсуждается вариант ее частичного сохранения только в ряде регионов, и в этих обсуждениях мой регион не засветился)

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Владислав Воркель

Спасибо за интересный опыт! Далеко не все так очевидно, как кажется
Буду ждать новые статьи

Ответить
Развернуть ветку
Ринат Карлин

У меня более выгодный вариант получился - купил студию 24 кв.м.  за 1,850,000, плюс ремонт и мебель - 200,000. Сейчас сдаю за 17,500 + квартплата. За 4 года эта же квартира новостйройка без ремонта у застройщика стала стоить - 4.000.000. Отбилась ли квартира? Если считать по аренде - то нет, если как перепродать, то да. 

Ответить
Развернуть ветку
Mikhail Starov

А почему доходность считается к цене продажи, а не покупки?, 14% годовых не так уж и плохо, а если бы еще взяли за 10% стоимости в кредит и рассчитали доходность к собственным средствам.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Пустогачев

Все очень умно расписано. Но недвижимость, черт ее бери, не дешевеет а дорожает, это самое надёжное вложение, не понимаю о каких таких громадных вложениях на ремонт идёт речь. Недвижимость дорожает! Осознайте это. Все финансовые вложения в различные фонды и инвестиции это огромный риск. Все кидайте в меня тапками.

Ответить
Развернуть ветку
Софья Мальцева

Думаю, тут очевидно, что инфляция и прочее все сожрали? Плюс незаконный бизнес. Плюс выбранный сегмент и тд. По факту бизнес никогда не был особо прибыльным, но позволяет деньги сохранять. И вот ещё для размышлений- люди, которые зарабатывают инвестированием в квартиры и сдачу жилья: реально заключают договор аренды, покупают квартиры изначально в домах комфорт-класса (и выше), учитывают расположение дома- просто в спальном районе в качестве единственной квартиры никто не возьмёт (только если инвесторы, у которых десяток квартир), большинство повреждений по договору оплачивают арендаторы по тому же договору аренды, амортизация составляет процентов 10 от цены, между длительными съемщиками проводится какой-то косметический ремонт/ замена мебели. Кстати, отделочные материалы и мебель берется не совдэповская, особо износостойкая, какую берут в офисы или для детей/животных. Плюс простой закладывается на 2-4 мес а году. Да, арендаторов будет меньше, безусловно. Но класс такого жилья компенсируется стоимостью+ меньше риск эксцессов, что съемщики просто свалили, вынесли что-то из квартиры или упираются с оплатой испорченного. Не будет студентов. Этот рынок совсем другой, чем у массового жилья. Плюс естественное подорожание жилья, которое не в одном из сотен таких же домов, а чем-то выделяется. Пример- покупается квартира в городе-милионнике с диапазоном цен от 2,3 млн за однушку до десятков миллионов за элитные квартиры. При средней стоимости двушки в 2,7 миллионов берется в новостройке, с общей концепцией за 3,5- 4,5 млн, за счёт четкого подбора материалов вкладываем в ремонт ещё до 1,5 включая технику. Сдаём за 50 тыс. Итого начальные вложения на уровне 5,5 млн. Первые арендаторы как правило находятся в таком жилье сразу, аренда, разумеется ,только длительная. В нашем городе-милионнике средний срок аренды таких квартира- 12 месяцев, после "пересменка". Первые 2-3 года ремонт как правило не требуется, только если замена сломанного арендаторами, которую они оплачивают за свой счёт.либо  10% от заработанного хватает на то, чтобы провести небольшой ремонт. Разумеется, не во всей квартире, чисто проблемные участки.  Квартира продаётся не через 10 лет, а через 5-7. Квартиры в доме набирают в цене преимущественно за счёт самого дома. Есть и инвесторы, которые работают на ещё более дорогом сегменте, с 3-4 комнатными квартирами стоимостью по 10+ млн, вкладывая в ремонт по 3-4 и с ценником от 100 тыс. А вот в самом дешёвом исполнении можно и нарваться, и не заработать

Ответить
Развернуть ветку
Кирилл Сорокин

Вы описываете не реальную ситуацию. Двушка за 4,5 млн в квартире НЕ эконом класса в городе миллионнике? Например в городе НЕ миллионнике, в Барнауле(один из самых бедных регионов Сибири), двушка в новом доме в хорошем районе это как раз те самые 4,5-5 млн на сегодня, если брать Новосиб, то это 5-6 млн минимум. При этом 50 тыс за аренду такой квартиры это так же НЕ реальная цена, в том же Новосибе за хорошую двушку в хорошем районе с ремонтом, в которую ты вложил минимум 7 лямов с учётом ремонта, ты сможешь просить максимум 35 тыс руб. Если считать ещё и простой 2-3 месяца в году, получается доходность твоего вложения (35*9мес)/7млн=4,5%, то есть это простой рублёвый вклад в любом банке, а если вычесть отсюда ещё 10% в год на ремонт, а если ты ещё и налоги платишь как положено, а ещё в цену аренды входит не вся коммуналка, а только счётчики, вычитай ЖКХ и отопление, налог на недвижку, и получишь доходность меньше банковской. Ну с учётом подорожания квартиры как раз отыграешь до того процента, который тебе даст банк по вкладу.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Алексей К
Автор

Да, Вы описываете подход профессионального инвестора. А  я описал "Путь лоха", через который проходят очень многие обычные люди, и возможно кому то этот опыт поможет взять в руки калькулятор и честно все посчитать

Ответить
Развернуть ветку
Wera Ferat

""в REIT'ы за рубежом и в ЗПИФы недвижимости в России
Тут нужно учитывать все нюансы зарубежных инвестиций. На каких площадках Вы анализируете фонды, акции?

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

нюансов везде крайне много, я вникаю и сам, и читаю отчеты, читаю стороннюю аналитику, сильно диверсифицируюсь, что заведомо снижает доходность,  собираю отдельно и пассивный портфель и сток-пикинг, и даже спекулятивный, но я наверное не готов описывать это все прямо тут в комментариях. Кофе заканчивается а комменты нет )

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Roman Vasilev

Даже если брать цены 14 года( пик того роста), а сейчас цены практически вернулись на тот уровень, сдача недвиги даёт порядка 3-4 % в долларах, годовых.
При гарантии сохранности основного капитала

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S

Откуда сохранность капитала, если рубль за год упал на 20%? В итоге аренда просто покрыла падение рубля 

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Павел М

Хорошие расчеты у автора. Вот только сливать квартиру на мой взгляд надо через 3-5 лет после постройки. Аренда сейчас невыгодна. Не всегда доллары опережают недвижку. Я в моск области два года назад взял за 3 млн руб ( 50 т долларов). Через полгода сдаётся. Сейчас цена у застройщика 5,8-6,2 млн. Продать по переуступке (5,3 млн- 70 тыс долл). Понятно что хайп с ценой непонятный, но правительству удалось выковырить деньги у населения из под матрасов и поддержать строительный бизнес.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

через 3-5 лет она генерировала под 12% годовых, и почти не росла в цене - было точно не лучшее время, но и я тогда не сильно заморачивался калькулятором. По моим ощущениям хорошее время - сейчас, поэтому и реализовал свое решение)

ps: Ура, комменты кончились!)

Ответить
Развернуть ветку
Andrey Shevlyakov

Сейчас стала популярна такая штука ,как дивидендная зарплата опять же в связи с мейнстримом и активной рекламой новомодных брокеров.Интресно было бы наблюдать за вами,если вы выберете такое направление т.к цифры вы раскладываете очень доходчиво

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

я не верю в жизнь на дивиденды, для себя я заложил, что могу тратить не больше 2% в год, независимо от результатов и это минимум расходов ниже которых мы не упадем, я надеюсь. Дивиденды - временная история даже для нашего рынка, еще недавно они были не такими впечатляющими, тем более расходуя все дивиденды, вряд ли получится так составить портфель чтобы не проедать капитал при этом.

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Марат Шайхутдинов

ETF (на сип500 и всеобщие акции) к сожалению нельзя реинвестировать или есть фонды которые платят дивиденды? 
А то, например если за годовую аренду в первый год купить $, за вторую годовую - акции сбера, .... за 10 лет получился бы интересный портфель.

Имхо, инвестиция, которая дает только рост актива, без купонной/дивидендной доходности в долгосрок - ну такое

Ответить
Развернуть ветку
Кирилл Сорокин

Что бы собрать портфель из дивидендных акций, которые будут выплачиваться стабильно в течение десятков лет, при этом сами активы будут расти на уровне того же s$p500, это, мягко говоря, нужно быть очень фартовым, на уровне победителей лотерей, достаточно посмотреть статистику последних десятилетий что бы понять, что на длинной дистанции, даже с учётом дивидендов, ни один хэдж фонд не обгонит по росту активов крупнейшие мировые индексы. А ETF реинвестирует прибыль и дивиденды в свои же активы, тем самым увеличивая стоимость своих акций, тем самым ты и получаешь эту прибыль от реинвестирования и дивидендов

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Алексей Скалий

Именно то, что Вы сдавали однушку в том месте, где сами жить не будете, при этом грезите SAP индексами из США дает Вам, и еще таким же ''инвесторам'' такие мизерные доходности. Архитектура жилой недвижимости в провинциальной России - сплошное криптоколониальное безумие. Нет кармы, нет и доходности.  

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Sorokin

Отличная статья! Подписался!

Ответить
Развернуть ветку
Станислав Александров

В целом если в баксах считать тут все понятно. Только один хрен все зарплаты мы получаем в рублях.
В Мск сколько не считали, сдавать не выгодно.
Как вам такая ситуация? Красноярск.
Гостинка на окраине за 900т.р. в сравнительно убитом состоянии. Ремонт+мебель+техника на 35к (то, что было своего не считаю, а было многое - двери, холодильник,  плита и тд. В состоянии работает, но не жалко в целом.)
Сдача за 10к.
Минус коммуналка и т.д. - 2,5к.
Остается 7,5к. или 10% в год. Окупаемость за 10 лет? да, в рублях.
Если учесть, что гостинка в ипотеке (350к изначально) и платеж 5,5к. Остается даже 2к. свободных, то ситуация выходит не много другая. Квартира есть и останется, но в то же время через 10 лет что будет с этим домом? Он не новый.
Так же в момент покупки такие в норм. состоянии стоили 1100т.р.+. Сейчас 1350т.р.
Сдавать выгодно мелкие квартирки или делить большую на части.
Еще у автора аренда какая то дешманская.. У нас 1к квартиры сдаются от 13к. Возможно действительно не самый удачный город или место для сдачи.
Сравнивать в баксах мне смысла нет, квартире 1,5 года. За это время курс особо не поменялся. Пока что...
Что такое ETF знаю и сам инвестировал пока, что копейки, для теста. И продолжаю наращивать инвестиции. Безусловно за мой период выгода была бы больше и большая защищенность от падения рубля. (в рост рубля мало верится). Но надо не забывать, что рынок это рынок, а физическое имущество оно физическое.
В итоге Все яйца в одну корзину предлагаю не класть.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

как оказалось что у меня аренда даже выше рынка была, так как судя по тому что арендаторы за один день нашли вариант дешевле и лучше - стоимость аренды упала еще сильнее.

Ответить
Развернуть ветку
Steve Evets
 А пока, если кому интересно, я занимаюсь этим: в блоге (тут уже несколько обзоров разных ЗПИФов)

Окей, вступление будем считать зачтённым, а теперь ближе к делу - расскажите, нашли хоть что-нибудь дельное?
ЗПИФ ФПР, например, уже давно в нисходящем тренде...
Чем-то хорошим поделитесь? 

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

все что есть - на блоге, ФПР я смотрел по фану, есть старый обзор, у меня там лежат смешные деньги для устранения эффекта FOMO )
Копал и продолжаю копать ЗПИФы недвижимости.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

.

Ответить
Развернуть ветку
Александр Трофимов

Время покажет.

Ответить
Развернуть ветку
G I

Ну наконец-то понял) 😊

Ответить
Развернуть ветку
Reqder W

Так смотря где брать квартиру? В регионе само сабой такая себе инвестиция. Там спрос низкий что на оренду, что на жилье. А в мегаполисе типа Москва или крупном городе с миллионом населения это совсем другое.

Акции вещь намного интереснее.

Ответить
Развернуть ветку
Annet Lipasova

Думаю, такое вложение зависит от преследуемых целей. У меня соседка, одинокая пенсионерка, сдает однушку за 24 т.р., пенсия 20. Эту квартиру брала специально для сдачи еще в 2000-х рядом с метро. Говорит, неплохая прибавка к пенсии, ее такое вложение полностью устраивает. В любом случае недвижимость - это стабильный актив. Конечно, о фантастических доходах речь не идет, но её всё более чем устраивает. Если надо - всегда можно продать. Не для нее все эти игры в инвестора. Так что каких-то универсальных советов для всех быть не может, каждому свое.

Ответить
Развернуть ветку
Andrew Vorobyov

2% от капитала в год полностью покрывают текущие расходы семьи, получена ачивка "финансовая независимость"

5000*75*12/.02 = rub 225M?

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

Мне не понятно что это за цифры, но у меня другие и они меньше. И средние расходы, и размер капитала. 

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Анастасия Бочкарева

А на фото специально не та квартира, о которой в статье говорится? А типичная однушка серии П 44 \П 44-М.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

На фото специально не так квартира, чтобы не было соблазна гуглить по фото. Но это не п44, это ровно так планировка что была у меня и даже обустройство и ремонт такие же

Ответить
Развернуть ветку
Андрей По

2% от капитала позволяют покрывать все годовые издержки на семью? ничего себе портфельчик, там миллионов 5 бакинских по ходу

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

625к рублей в месяц? Таких расходов у меня не было даже в пиковые периоды потребления.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Oleg Rozhnov

Т.е. 1168400 начальных вложений
10*12*11300 проценты
2680000 цена продажи

Т.е. за 10 лет 1168400 превратились в 2867600 руб

Итого это 21,8% годовых. И получается ты зарабатывал 23868 руб в месяц на всем этом мероприятии.

Куда дальше планируешь инвестировать свои 3 миллиона?

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

Все расчёты есть в Гугл табличке, там выше ссылка, и они отличаются.
Именно эту однушку я меняю на фонды недвижимости, но у меня для этого есть причины, никому делать так же не рекомендую.

Ответить
Развернуть ветку
Zaur Huseynov

Spasibo za interesniy material.

Ответить
Развернуть ветку
И Ник

как мне весело от таких людей как вы.
мы занимались жилой недвигой, когда ипотеки не было. и только появилась.
по итогам 2012 и расширения Москвы закончили.
почему? потому что в рынок пришло слишком много ширнармасс.
конечно вы обосрали всю поляну, умножили на ноль доходность и совсем добили своими "обманутыми дольщиками хнык негде жить"
только вот один факт.
что на мировой, что на наш рынок выходит огромное количество индивидуальных инвесторов. и ситуация будет такой же.
люди вашего образования забыли про стагфляцию, боковик золота и прочее. это когда все ваши широкие индексы с дивидендами будет меньше депозита и инфляции лет 10.
шнм не меняются. и это хорошо.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Руслан Гончаров

Прост не там купил, в Сочи за 3 года недвижка подорожала в 2 раза, а земля в 3-4

Ответить
Развернуть ветку
Max Raskolnikov

Что за город хоть?
Автор лоханулся, купив квартиру в спальном районе среди множества коробок с подобными квартирами.
При покупке квартиры под сдачу нужно прикидывать, кто в ней будет жить и в каком районе города будет это выгоднее.
Например, в центре города (почти) недалеко от престижного ВУЗа большой спрос от студентов, в том числе и иностранных.

Ответить
Развернуть ветку
Николаевна

Сейчас совсем другие цены.....

Ответить
Развернуть ветку
Sht_Anton
Наличный доллар (без учета стоимости его безопасного хранения) - 10,79% годовых в рублях

Какая странная математика:
в таблице написано, что $ стоил 27,8 на момент внесения денег за квартиру, а на момент ее продажи - 76,4
т.е. в 2011 можно было купить 42028 $, что по курсу на момент продажи в сумме 3211000, т.о. чистый доход (2042000-13 %)/10 = 177000, т.е. около 15%/год

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

Среднегодовая доходность считается по другому
15% годовых за 10 лет привели бы к тому что курс USDRUB за 10 лет сделал 27,8р => 112.47р

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Дмитрий Клименко

Доход от хаты конечно не велик - порядка 7-8%. Если сравнить с депозитом, то вроде тоже самое. Только не учитываем, что рублевый депозит не приносит прибыль от слова совсем (снимаешь %, а первоначальная сумма остается прежней. То есть он тает). Чего не скажешь о квартирах - за последний год в нашем мухосранске они подорожали на 16-20% (!). Год назад однушку можно было взять примерно за 2.5ляма, теперь дешевле 3 вообще нет (еще и хлам, я о вторичке!)

Ответить
Развернуть ветку
Алексей К
Автор

с 2014г квартиры в рублях не росли совсем (то есть дешевели в реальном выражении), последний скачок на 30-50% при оценке на более длинном временно окне не выглядит так впечатляюще и просто возвращает стоимость квадрата на траекторию роста на ~уровень инфляции.

А текущая арендная доходность после вычета всех возможных расходов и амортизации - меньше 3% для современных квартир, стоимость которых не будет отставать от рынка и чуть больше для устаревших хрущей.

Ответить
Развернуть ветку
Anatoliy Suchkov

Жи ШИ пиши с буквой И :)
БиржЫ

Ответить
Развернуть ветку
Mariia Senina

В 2015 году однушка стоила 1500 тр, сейчас 4500 тр. Что я сделала не так, купив её?

Ответить
Развернуть ветку