Цикличность рынка жилья России эпизод 2: между кризисом и стабильностью.

История циклов в сфере недвижимости дает представление о подъёмах и спадах на рынке жилья с течением времени. Эти циклы наблюдались на протяжение веков и являются неотъемлемой частью экономической истории.

Исторически сложилось так, что циклы рынка недвижимости длятся примерно 18 лет, хотя это не является жестким правилом. Эта теория, часто называемая “18-летним циклом”, была популяризирована экономистом Фредом Э. Фолдвари, который отметил, что значительные подъемы и спады на рынке недвижимости, по-видимому, происходят в Соединенных Штатах каждые 18 лет.

Рыночные циклы недвижимости обычно состоят из четырех основных фаз: восстановления, расширения, избыточного предложения и рецессии. На каждую фазу влияют различные экономические условия и поведение инвесторов.

На этапе восстановления рынок демонстрирует признаки улучшения после экономического спада. Цены стабилизируются, а спрос растет, поскольку покупатели ищут возможности на восстанавливающем рынке. Уоррен Баффет, как известно, заметил: “Фондовый рынок предназначен для передачи денег от активных к терпеливым”. Этот принцип в равной степени применим и к недвижимости, где терпеливые инвесторы могут извлечь выгоду из снижения цен до того, как рынок полностью восстановится.

За восстановлением следует фаза расширения, характеризующаяся ростом цен, активизацией строительной деятельности и повышенным интересом инвесторов. Эта фаза часто характеризуется оптимизмом, поскольку покупатели воспринимают рынок как надежную инвестицию. Питер Линч, известный инвестор, заявил: “Знайте, чем вы владеете, и знайте, почему вы этим владеете”. Понимание основных тенденций в процессе расширения имеет решающее значение для осуществления стратегических инвестиций.

По мере того, как рынок приближается к перенасыщению, баланс между спросом и предложением меняется. Девелоперы могут переоценивать спрос, что приводит к чрезмерному строительству. Эта фаза может быть вызвана когнитивными предубеждениями, когда инвесторы коллективно переоценивают потенциал рынка. Джордж Сорос, известный своими теориями о рефлексивности, утверждал, что восприятие участниками рынка может привести к самореализующимся пророчествам. Это может привести к чрезмерному строительству и, в конечном счете, к коррекции рынка недвижимости.

Заключительная фаза, рецессия, сопровождается падением цен и снижением спроса. Инвесторы могут впасть в панику, вызванную страхом и неопределенностью, что приведет к дальнейшему снижению активности на рынке. Этот цикл в сфере недвижимости, можно охарактеризовать -чрезмерный оптимизм вовремя роста может привести к резкому спаду, когда рынок скорректируется.

Тематические исследования подчеркивают важность понимания цикла рынка недвижимости. Распознавая признаки каждого этапа, инвесторы могут принимать обоснованные решения, соответствующие рыночным условиям, максимизируя свою потенциальную прибыль и сводя к минимуму риски.

Хотя теория 18-летнего цикла является убедительной, важно отметить, что это не окончательное правило действий циклов на рынке недвижимости. На продолжительность и серьезность каждого этапа цикла рынка недвижимости может влиять множество факторов, включая политику правительства, экономические условия и глобальные события.

Понимание цикла рынка недвижимости является мощным инструментом для всех, кто работает на рынке недвижимости. Заглядывая в будущее, становится ясно, что этот цикл будет продолжать играть важную роль в формировании рынка недвижимости. Оставаясь в курсе событий и понимая эти циклы, мы можем принимать стратегические решения, соответствующие тенденциям рынка.

Для начала, хочу отметить, что, изучая рынок жилой недвижимости в России на протяжении длительного времени, в разные периоды его охватывали кризисные ситуации.

Рынок неоднократно сталкивался с трудностями, но каждый раз находил способ адаптироваться. В некоторых случаях восстановление происходило быстро, в других требовалось больше времени. При этом покупательская активность сохранялась всегда, платежеспособная аудитория никуда не исчезала. Так что писать о том, что сегодня на рынке жилой недвижимости все плохо я не буду. Давайте просто посмотрим какой он рынок жилой недвижимости сейчас, и что ему можно попытаться сделать, чтобы опять оказался в топовом состояние.

У меня уже была статья про цикличность рынка жилья и тогда я начала свой анализ с ретроспективы и как вообще проходили кризисные моменты на каждой стадии развития рынка жилья.Я помню это был 2023 год и на моем графике я показывала, как на рынке жилья начинается фаза цикла-стабилизация. Теперь прошло чуть больше времени, и ситуация на рынке поменялась. Ценовым циклам свойственно изменяться под влиянием новых факторов и событий в России, что вполне логично.

Циклический характер развития рынка жилья ведет к изменению возможностей для населения приобретения жилья. При этом платежеспособные возможности населения различны не только на разных фазах цикла, но и в зависимости от региональных особенностей, что приводит к непониманию, а как дальше будет развиваться рынок. Одним из главных индикаторов цикличности российского рынка недвижимости являются цены. Понимание текущего цикла рынка недвижимости и его индикаторов позволяет прогнозировать возможные изменения в доступности жилья и принимать обоснованные решения о покупке или продаже недвижимости.

Я, хочу показать более наглядно, как рынок реагирует на различные этапы жизненного цикла и преодолевает их. Цикличный процесс позволяет даже не экспертам увидеть, как происходят трансформации в этой сфере на протяжении времени.

Классические фазы цикла на рынке жилья могут носить как долгосрочный характер и продолжаться несколько лет, так и краткосрочный характер, соответственно характеризоваться длительностью до одного года. За время одного цикла рынок недвижимости проходит несколько стадий.

Короткие суперциклы способны показать, как рынок жилья динамично структурирован.

Влияние на индикаторы цен рынка жилья оказывают различные факторы (макро и микроэкономика, политика и др.). Сегодня мы думаем, о, том, что на рынке жилья происходит стабилизация и вроде все показатели стоят на месте, но через полгода или год ситуация может поменяться. Что будет дальше? Можно спрогнозировать рынок на основе статистических многофакторных моделей, при этом данные всегда будут с каким-либо отклонением. А можно проанализировать циклы на рынке жилой недвижимости и обнаружить, что основу циклических процессов составляют цены и их колебания. Колебание на рынке можно рассматривать как процесс его трансформации.

Сейчас мы наблюдаем как рынок жилья пытается подстроиться под «выданные ему условия». Если говорить, о целом состояние рынка жилья (без регионального разреза), то он чувствует себя не так уж плохо. При изменение любых экономических показателей, которые влияют на рынок всегда несет с собой какие -то негативные последствия. Я бы не стала говорить, в настоящее время о наступление кризиса, а я бы отметила, что рынок переходить в новый цикл действительности. Цикл действительности, может означать как перемена к чему- то лучшему. Начинается формирование нового рынка жилья с другими условиями как для девелоперов, так и для покупателей. А также наступает момент взаимопомощи между профессиональными сообществами (я так называю консалтинговые компании в сфере недвижимости) и девелоперами. Эти объединения способны оказать поддержку при реализации проектов в реальных рыночных условиях и способствовать их успешной реализации. Основываясь на реальных рыночных условиях важно осознавать, что любые изменения открывают новые возможности для развития рынка.