Как я открывал ко-воркинг

Хочу рассказать как я в 24 года решился открыть офисы ко-воркинга. Уверен, что многим это может пригодится.

Как пришла идея?

Во время моей учебы в институте и проживания в общежитии у меня реально была проблема найти место, где можно поучиться и готовить диплом. И тогда мне пришла идея сделать такое место.

Я назвал офисы ко-воркинга FreeDom, для меня эта самая главная ценность. Быть независимым от всего, быть свободным, работать на себя и самому решать где и как.

Оценка рынка

Первое, с чего я начал, это с обзора рынка в Москве. Всего, судя по сайту-агрегатору адресов ко-воркингов, в городе их около 150. Это намного меньше, чем в других больших городах мира. Для сравнения в Москве восемь ко-воркингов на тысячу жителей, в Берлине — 28, а в Нью-Йорке — 18. Там их в разы больше. Что показалось мне хорошим знаком.

Дальше я как шпион сходил, посмотрел площадки других крупных ко-воркингов. На одном вышла забавная ситуация, когда я после получаса беседы с менеджером офиса, вспомнил, что на мне бейдж с надписью «ко-воркинг FreeDom». Просто до этого я был на выставке технологий VendExpo и совсем забыл про бейдж. Шпион из меня не очень. 😊

Мне нужно было придумать конкурентное отличие. В универе я изучал, что есть три основные стратегии удержания рынка: 1) построение сильного бренда (нужно много денег на маркетинг); 2) персонализация (для каждого клиента делать свое предложение); 3) лоукостеры. Это те, кто предлагает услуги или товары по самой низкой цене на рынке. И в последнее время, во всем мире побеждают именно они. Посмотрев, насколько высокие цены у конкурентов 14-20 тысяч в месяц, я решил, что могу привлечь клиентов низкими ценами. Очевидно, правда? 😊

Ну подумайте сами. Сейчас ко-воркинги доступны только предпринимателям с достатком средний и выше среднего. А что делать начинающим фрилансерам? Тем, кто только на старте? Мыкаться по квартирам? Сидеть в кафе с одной чашкой кофе и ждать, когда выгонят? Меня всегда напрягают эти укоризненные взгляды официантов и моменты, когда тебя в очередной раз спрашивают «вам что-нибудь еще?».

Я хотел, чтобы начинающие предприниматели могли за символичную плату найти уютное место. Хотел создать центр, где они могут работать вместе, обмениваться советами и заряжать друг друга позитивом. Хотел, чтобы у них не было преград к их мечтам.

Определение цены за услугу

Но нужно было просчитать эффективность и окупаемость. После оооооооооочень тщательных расчетов, советов со своими друзьями и знакомыми, я вывел цену в 39 рублей за 1 час аренды рабочего места.

Предположим, я плачу за аренду помещений 130 тысяч рублей в месяц, в нем 40 рабочих мест. Получается 1 рабочее место стоит в месяц примерно 3, 5 тысячи рублей. Делим на 30 дней, получаем 100-110 рублей за 1 рабочее место. 100 рублей – это примерно 2,5 часа в день аренды. Т.е. при средней продолжительности посещения в 5+ часов, 50% загруженности офиса окупают помещение. И это без дополнительной выручки с сопутствующих услуг: чай, кофе, печать, переговорная, семинары т.д. Это совсем упрощенно. Но даже при таком расчете виден потенциал.

Оформление юр.лица

Обязательный шаг в любом легальном бизнесе - это открытие юридического лица. И это совсем непростой шаг. Я знаю, что в других странах (например, в Испании), если ты решишь открыть свое дело - тебе дают гражданство. Но нет, не у нас. У нас для того, чтобы зарегистрировать свое дело, тебе прийдется пройти собеседование - с вопросами - кто твои родные, почему ты решил открыть дело, какие языки ты знаешь , какие твои планы и так далее (больше часа обсуждений вопросов, которые как мне кажется никак не связаны с бизнесом). Наверное, для этого есть какое-о объяснение, которого я не знаю. Главное, что я хочу сказать, что не покупайте "открытие юр.лица под ключ". Это нужно пройти самостоятельно, потому что это очень важно. И эта та вещь, которую нельзя доверить кому-то другому.

Поиск площадок

Следующим шагом было найти площадку.

Каждый вариант под коворкинг FreeDom я рассматривал с двух точек: расположение и характеристики самого помещения.

Я написал список требований и проранжировал их. Среди наиболее важных по месторасположению помещения я выдели:

- Наличие рядом больших университетов, ПТУ, их общежитий. Так как вначале я ориентировался на таких же как я, студентов и недавних студентов, мне казалось это очень важным.

- Соседство с офисами крупных компаний. Я также рассчитывал, что возможно большим компаниям может не хватать своих переговорок под встречи или под свои проекты и им может быть полезен офис по соседству. Проще говоря, я искал пути как быть ближе к своей аудитории.

- Шаговая доступность до метро.

- Наличие дешевой или бесплатной, а главное свободной парковки рядом со зданием. Это было важно.

Также при расположении плюсом для меня являлись инфраструктура в здании, вокруг (кафе, магазины, парикмахерские), спортивные центры вокруг, панорамный вид, расстояние от парка не более 10 минут. Мне хотелось, чтобы мой офис стал центром жизни человека. Поработал – пошел погулял, поработал – выпил чашечку кофе, поработал – сходил снять напряжение в спортзал. И так далее.

К самому помещению список требований был длиннее. И чем больше я ходил площадки, тем длиннее он становился.

- Простота доступа- вход в здание, 24 часа. Это мега-важно. Помните, мне нужно, чтобы люди могли прийти поработать в коворкинг FreeDom в любой время, хоть в 4 утра, хоть в воскресенье. Всегда!

- Устойчивый интернет канал - не менее 1 Гбит/сек. Это самый минимум.

- Устойчивость связи 4G.

- Устойчивость организации WI-FI, отсутствие помех. Я выяснил, что в некоторых точках Москвы есть сложность с настройкой WI-FI.

- Вывоз мусора. Казалось бы, мелочь, но это может стать огромной и дорогой проблемой в будущем.

- Возможности установки в здании банковского оборудования. Некоторые центры могут запрещать это делать, поскольку это может противоречить желаниям «якорных арендаторов».

- Возможности установки в здании торгового оборудования. Тоже самое.

- Система вентиляции 50м куб/час на 4,5 м кв. площади. Воздуха, больше воздуха. 😊

- Возможности перепланировки. У меня изначально в плане было построить минимум две переговорки на площадки коворкинга FreeDom.

- Электро-мощность 0,5 КВт на 4,5 м кв. площади.

- Холодная вода 25 л. В сутки на 4,5 м кв.

- Горячая вода 5 л на 4,5 м кв.

- Туалет не менее 1 на 65 м кв. Это вот совсем не мелочь. Когда я разговаривал с некоторыми людьми, которые работают в коворкингах, они при выборе места, специально ходили сначала посмотреть туалет. Понимаете насколько это важно для некоторых?

И это не конец списка. Также важно для меня было высота потолков > 3 метров; наличие отдельного входа (кстати так и не нашел), возможность организации Зона отдыха, курилка, организация уборки помещений в здании, IT специалисты в здании (чтобы можно было оперативно решить проблемы с интернетом и другие), сантехник и электрик в здании, система кондиционирования, стеклопакеты, возможность организации кухни (своя миникухня в коворкинге – это моя мечта), наличие место для телефонных переговоров, наличие возможности организации душа 1 на 100 кв. м.

Ещё я смотрел какие лифты в здании, кто соарендаторы и вообще есть ли они, есть ли гардероб или можно ли его сделать и другие мелочи.

И вот с этими огромным списком требований и совсем скромной суммой на аренду я объездил, как мне кажется, всю Москву. В общей сложности это заняло около полугода.

В какой-то момент мне стало казаться, что это нереально. В некоторых местах со мной отказывались разговаривать, так как выгляжу я очень молодо. Приходилось уговаривать ездить со мной отца. В каких-то центрах, несмотря на всю кажущуюся современность, все впечатление портили охранники на входе, которые мне кажется мечтали на полиграфе всех входящих проверять. Настолько они усложняли процедуру выдачи пропуска.

Поэтому, когда я нашел свой первый офис, то сначала не верил. Рядом с метро Новые Черемушки. И это мое любимое место вместе с отцом. Родное место из детства. Там раньше находилась «мини-гобушка», три этажа техники, где можно было бродить и разглядывать всякие новые интересные штуки как , например, первые огромные КПК. Я вместе с отцом мог пропадать там часами. И там я нашел площадку для офиса FreeDom: рядом с метро, разумная арендная плата, большие окна и очень красивый вид на МГУ. Можно смотреть салюты прямо как из вип-ложи. Я был счастлив.

Второй офис FreeDom помог найти знакомый моего отца. Вначале я был настроен крайне скептически к этому варианту, потому что он далеко от метро, и там сложно дойти от входа до двери коворкинга (поворотов пять и еще лестница). Но, когда мы туда приехали, и мне, и отцу там очень понравилось. Все минусы, и несоответствия списку требований, перебила удивительная творческая атмосфера этого здания. Там находится центр Todes и выставка картин. И есть огромный светлый атриум, и рядом красивый вид на реку. И, низкая цена аренды. 😊

Так, у меня появилось два офиса, которые нужно было отремонтировать, оборудовать, прорекламировать.

Ремонт офисов

Когда я выбирал помещения под офисы коворкинга, я смотрел, чтобы в них не требовались вложения в ремонт. «Ну может стены покрашу» - думал я, и, блин, как же я был не прав. Сразу рассчитывайте, что потребуются доработки. Я потратил дополнительно >700000 рублей. Они ушли на перекраску стен, на установку электронных умных замков и другого оборудования, на установку перегородок.

Так, что первое, ремонт займет больше денег, чем вы рассчитывали. Смело умножайте на два ту сумму, которую посчитали. Нет, сэкономить не получится. Нет, даже если вы будете все работы выполнять сами.

Второе, это то, что работать можно только с проверенными ремонтниками, контакты которых вы получили от друзей. От друзей или знакомых, которые желают вам добра, а не просто хотят посоветовать.

Мне нужно было установить перегородки для переговорных комнат. Всего лишь 4, блин, стеклянные стенки на профилях. Ерунда, думал я. И глубоко ошибался.

Я нашел несколько компаний через интернет, сравнил у всех цены, выбрал с самой низкой ценой.

Уже в момент доставки мне следовало бы серьезно задуматься. Процесс внесения стекол в помещение представлял из себя такое зрелище, что собрался народ на все это смотреть. Стекла ремонтники тащили руками (без присосок). Конечно, матерясь и все время меняя руки.

Еле дотащив стекла до лифта, они «внезапно» выяснили, что стекла может, конечно, и подходят по размеру для установки в офисе, но они, блин, не подходят для транспортировки в лифте. Просто не влезали.

Тащить по лестнице на 16-ый этаж им видимо не представлялось привлекательным, и они всерьез стали мне навязыать решение «да мы их тут сейчас подрежем и готово». Подрежем! В холле большого бизнес центра! Стекло!

Я сказал нет и заставил их поднимать стекла на 16-ый этаж по лестнице.

Тут выяснилось, что профили (железные палки для крепления) они привезут отдельно. Примерно такого-то числа примерно во столько. Стоит сказать, что почему-то все ремонтники, с которыми мне пришлось работать, вообще игнорируют понятие точного времени. Они приезжают «примерно во столько-то», «ну где-то с утра», «может во второй половине дня» и т.д. Мне всем им хотелось подарить часы и рассказать, что это вот маленькая стрелочка – это часы, а это вот большая стрелочка – это минуты.

В общем, в тот момент, когда я совсем не ожидал, раздался звонок и строители сообщили, что уже приехали и «откройте нам дверь скорее, мы уже устали тут ждать». Я долго не мог понять какую именно дверь. Прислал им смс с кодом от электронного замка, который на двери коворкинга. Это вызвало еще больше непонимания с их стороны и «горячую» дискуссию. В ходе нее выяснилось, что стоят они на лестничной площадке на 16-ом этаже перед закрытой дверью на этаж.

Звоню охране вниз – пытаюсь объяснить ситуацию. Охранник офигивает от информации, что где-то на 16-ом этаже стоят строители, которые мимо него БЕЗ ПРОПУСКА (который готовится обычно два дня) пронесли длинные металлические предметы. А потом офигивает ЕЩЕ БОЛЬШЕ от того, что понимает, что они на лестнице, на которую вообще никому допуск не дают.

Я не знаю, почему в огромном здании, есть лестница, на которую никому не дают доступ, не знаю для чего она нужна и для меня вообще было открытие, что у нас несколько лестниц на 16-ый этаж.

В общем, пока я убеждал охрану открыть им дверь и дать пропуск на то, что они уже внесли, я уже успел приехать. Это правда никак не помогло в ситуации. Ремонтники все также ждали на 16-ом этаже, охранник все также не открывал ту дверь на 16-ом и вообще запрещал им там находится, тем более с непоняными металлическими предметами.

Наконец, охрана проявила понимание и смилостивилась на пропуск непонятных железок (обычно пропуск оформляют два дня), НО!!! Занести они их должны были только по разрешенной лестнице. Т.е. нужно было спуститься с 16-го этажа, перейти на другую лестницу и снова подняться с профилями на 16-ый.

Ремонтники, узнав это, спустились с 16-го, рассказали мне, кто я и что это расизм (тут они вспомнили откуда они родом и решили, что именно этот факт влияет как-то на процесс доставки профилей через разрешенную лестницу).

Итог: 12 часов ночи, лежащие одинокие профиля на 16-ом этаже лестницы, куда никому нельзя, охранник, который пытался понять как строители это все провернули.

Я мог бы, наверное, отказаться от затеи работать с этой компанией, но нет. Я же внес предоплату. Поэтому профили все-таки были доставлены до офиса.

Снова приехали ремонтники, сделали перегородки. Я приехал – принимать работу. Подхожу к стене, трогаю ее – а она шатается из стороны в сторону. Я в глубоком изумлении, ремонтник на меня смотрит и начинает рассказывать, что так и должно быть. Снова вспоминает откуда он родом и чем это все попахивает и что вообще, он свои права знает.

В общем, договориться не удалось. Долго общался с руководством их компании, в результате сам придумал как закрепить эти стекла. Придумал дополнительные металлические распорки. В итоге все закончилось, можно сказать хорошо. Перегородки есть, закреплены крепко, ремонтники довольны, все счастливы.

Автоматизация помещений

Я хотел открыть не просто ко-воркинг с дешевыми ценами. Было еще кое-что. Я хотел создать «умный» ко-воркинг FreeDom. Офис, где все системы и аппараты управлялись бы с вашего телефона. Где не нужны «администраторы офиса», «приглядывающие менеджеры» и остальные – все автоматизировано. Где каждый клиент может действительно почувствовать себя как дома, потому что все системы подчиняются его клику в телефоне. Система кондиционирования, освещения, розетки, принтеры, замки на дверях, проектор, камеры хранения, холодильник – сегодня все это может быть полностью автоматизировано и включаться и выключаться с единого пульта управления. Этот пульт может быть в приложении, с веб-сайта и т.д.

Некоторые из нас не представляют до чего уже дошли технологии, и самое главное, насколько эти технологии стали доступными. На алиэкспресс можно купить умные розетки задешево. Что это такое? Это розетка, которая управляется удаленно. То, есть теперь можно не мучаться весь день вопросом «выключил утюг или нет», а просто с телефона выключить розетку, в которой утюг был включен. И это только цветочки

Например, я планирую поставить в офисе умный холодильник. На самом деле, это любой обыкновенный холодильник, но над каждой полкой у него можно поставить камеру. На каждый продукт в холодильнике сверху нужно наклеить стикер. И камера сама распознает, что продукт из холодильника забрали. Каждый посетитель ко-воркинга, когда проголодается, может взять любой сэндвич из холодильника, система распознает, что его забрали, и предложит его оплатить. То есть не нужна оплата никакого вендингового аппарата, и мучиться с его заполнением. Вы самостоятельно можете закупить сэндвичи, промаркировать их и разместить в холодильнике.

Хочешь кофе к сэндвичу? Нет проблем. Открываешь в телефоне платформу, выбираешь кофе и аппарат выдает тебе капсулку. Вставляешь капсулу в аппарат и кофе готов.

Какие автоматизированные системы я уже поставил. Это автоматизированная камера хранения. Нажимаешь на экран, открывается ячейка, кладешь туда что-либо и закрываешь. Тебе печатается чек с QR-кодом. В следующий раз, тебе нужно поднести этот чек с QR-кодом к сканнеру и нужная ячейка открывается. По моим ощущениям, очень удобно.

И еще, мы почти сразу поставили автоматический замок на дверь. Вводишь код и он открывает тебе дверь. Этот код генерится и высылается автоматически для каждого клиента, который бронирует рабочее место. Код действует только определенный срок. Это сразу убирает необходимость во всех «присматривающих менеджеров», основная функция которых заключается в допуске к рабочему месту.

Сейчас автоматизировать и подключить к единой системе управления можно абсолютно любой аппарат. Обычно управление аппаратами завязано на управлении системой электропитания. Я рассмотрел несколько вариантов, но пока не выбрал систему. Так, что если тут есть знающие люди, буду благодарен за советы.

1. GSM розетки ELANG PowerControl (3400р.шт) и Телеметрика (6500р.шт).

Управление по GSM, могут принимать сообщение или звонок. Есть сертификаты, устройства на рынке, можно купить хоть сейчас. Устройство Еланг правда имеет немного специфический дизайн, что меня смутило.

2. Релейная автоматика F&F. Есть оборудование с управлением по радио, ставится контролер и к нему подключаются розетки. Протокол управления контроллером закрытый, обсуждаем возможность предоставить нам протокол. Стоимость розетки 5700р. Есть сертификаты. Вариант мне нравится, но он дороже других.

3. TPLink - есть управление по WiFi, протокол закрытый, но есть описание того, как им пользоваться. Стоимость розетки от 2600р. Есть сертификаты

4. Rubetek. Обещали управление через публичное api. Стоимость розетки 3000р. Ничего не решил насчет этого варианта. У них вообще куча интересных вещей, например, контроллер от протечки, видеоконтроль дома. По довольно доступным ценам.

5. Ну и самый дешевый вариант – это китайские розетки непонятных производителей с открытым протоколом, по 500-1000 рублей. Но требуется самостоятельная сертификация.

Но даже, если я определюсь с аппаратным решением, то передо мной стоит ОГРОМНЫЙ ВОПРОС. На чем строить платформу управления, которая будет доступна каждому посетителю ко-воркинга? Там должны быть управление всеми аппаратами и системами, а также система оплаты услуг, а также профиль клиента.

Это должно быть приложение или мобильный сайт?

Минусы приложения:

- дороже разработка;

- постоянный дебагинг, что тоже деньги;

- нужна оптимизация под разные устройства.

Минусы мобильного сайта:

- не уверен, что весь функционал возможен.

Но мобильный сайт – это разовая разработка и он сразу для всех устройств доступен.

Что вы посоветуете? Сайт или приложение? Приложение или сайт?

Текста получилось очень много. :) Если вы дочитали до конца - я поражен и очень рад.

В следующем посте расскажу про как я продвигал ко-воркинг и печальный опыт, что от одного офиса пришлось отказаться.