Июньские тезисы о рынке недвижимости

Несколько важных трендов, изменений, заключений и новостей из рынка недвижимости и финансов.

Пожалуй, самое громкое событие 2017 года в недвижимости - дорожная карта по переходу от долевого строительства к проектному финансированию. Правительство, Центробанк и АИЖК по поручению президента должны за 3 года перевести российское строительство на новые рельсы.

Инициатива неоднозначная со всех сторон. С одной стороны, клиент выигрывает, т.к. риск стать обманутым дольщиком сведётся к нулю. С другой стороны, по разным оценкам, стоимость квадратного метра заветного жилья вырастет на 10-40% из-за роста стоимости финансирования стройки. С третьей - государство ставит задачу резко увеличить объём ввода жилой недвижимости, так как по европейским и западным меркам, в России в разы ниже обеспеченность жилой площадью на душу населения: 25 кв.м. в РФ, 52 кв.м. в Европе, 75 кв.м. в США. А после введения нового закона общий объем ввода может значительно сократиться: рынок покинут небольшие неокрепшие игроки, а из-за роста цен спрос переместится в сторону вторичного жилья.

Однозначна пока реакция участников рынка и простых граждан: “понятно, что ничего непонятно”. Законопроект сырой настолько, насколько возможно. Поэтому эксперты советуют приобретать жильё в новостройке сейчас, ещё “по старым ценам и правилам” - конечно, только от надежных застройщиков.

При этом в последнем полугодии многие аналитики отметили рекордные продажи квартир в новостройках в уже сданных домах, а не по договору долевого участия. Сейчас на рынке новостроек России 27% квартир находятся в уже сданных домах. А по нашей сети мы видим спрос на уровне 50% от числа покупателей новостроек. В некоторых городах - например, в миллионнике-Омске, этот процент ещё выше, причем покупатели сразу заказывают ремонт под ключ от застройщика. Это говорит о том, что спрос на готовое жильё растёт и без введения нового закона, и вполне возможно, рынок самостоятельно “проголосует рублём” за готовые стройки.

Конкуренция - двигатель экономики. Реклама - двигатель торговли. А на рынке недвижимости мы знаем точно, что ипотечная ставка - двигатель спроса на жильё. В начале 2015-го года, когда ипотечная ставка перевалила за рекордные 15%, спрос сократился в разы и рынок недвижимости находился в серьезном кризисе. После ввода ипотеки с господдержкой на новостройки спрос на новостройки вырос настолько, что в своём пике объём сделок на первичном рынке был даже выше, чем на вторичном - несмотря на привлекательность цен вторичного жилья. Сейчас же ставки по ипотеке находятся на историческом минимуме: появляется “семейная” ипотека под 6%, а средняя ставка реально одобренного и выданного кредита по России в 1 квартале 2018 года составила 9,5-9,75% (по данным ЦБ). Благодаря этому и не только спрос на жильё в первые 5 мес. 2018-го выше 5 мес. 2017-го на 35%.

Россияне накопили ипотечных кредитов на пять триллионов рублей, что составляет почти треть годового бюджета России и почти весь годовой бюджет небольшой страны - например, Чехии, за 2017 год. Из 5 трлн почти 2 трлн были оформлены в 2017 году. Это самая большая сумма за всю историю ипотеки в России. Максимум пришелся на декабрь 2017 года – предоставлено 151 000 кредитов. По данным ЦБ, средний размер ипотечного кредита в России в первой половине прошлого года составил 1,83 миллиона рублей, при этом в столице он более чем в два раза больше - 4,01 миллиона рублей.

Можно предположить, что ипотечный бум - это еще и следствие оживающей экономики. Россияне почувствовали стабильность, есть вера в завтрашний день - ну, и снижение ипотечных ставок сделало своё дело.

В 2017 году аналитики отметили тревожную тенденцию: объём розничных кредитов рос быстрее, чем объем вкладов - то есть россияне предпочитали тратить больше, чем сохранять, при этом реальные доходы населения не увеличивались пропорционально их тратам. На 1 декабря 2017 года все кредиты населения выросли на 1,2 трлн руб. и составили 12 трлн рублей, а объем средств физических лиц на банковских счетах увеличился лишь на 0,8 трлн руб. (до 25 трлн руб. соответственно). При этом часть заёмных денег направляли на погашение старых кредитов.

В начале 2018 года динамика обратная - с января по апрель 2018 года объем кредитов физлиц вырос только на 0,5 трлн.руб - с 12,3 до 12,8 трлн. А вот объем депозитов увеличился на 2,7 трлн - с 24 трлн до 26,7 трлн. Будем надеяться, что эта тенденция сохранится, и население в целом увеличит свои пассивные доходы, которые позволят обеспечить более комфортную жизнь.

При общей закредитованности населения Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) в сообщает, что в 2018 году долговая нагрузка работающих граждан снизилась почти во всех сферах экономики (в сравнении с 2017 годом). По данным НБКИ самый высокий уровень долговой нагрузки в апреле-2018 был у сотрудников охранных предприятий: 33,3% (+0,5п.п.), социальной сферы: 30,5% (-1,1п.п.), медицинских и фармацевтических учреждений: 29,8% (-0,5п.п.). Наиболее низкая долговая нагрузка - в сфере «Маркетинг, реклама и PR»: 18,2% (-3,0п.п.), «Телекоммуникации и связь»: 15,4% (+0,9п.п.) и «Информационные технологии»: 12,7% (-1,2п.п.). Размер процента показывает, какую долю от ежемесячного дохода представители отрасли отдают на погашение кредитов, а величина в скобках показывает изменение пунктов к прошлому году.

Сейчас аренда квартиры, особенно в столицах и крупных центрах, стоит значительно дороже, чем в развитых европейских и западных странах. Средняя доходность арендного жилья в России составляет 6-10%. Для сравнения, в Германии этот процент составляет 2-3%, а в Европе в целом едва ли приближается к 4-6%. Соответственно, в России инвестиция в недвижимость при стабильной экономике окупается в среднем за 10-15 лет, что в 2-3 раза быстрее, чем в развитых странах.

Однако это вскоре может измениться: жилье на долгих циклах постепенно дорожает, а цены на аренду из-за насыщения рынка уже не так растут. Возможно, направление аренды переживет новый подъем спроса и, соответственно, цен из-за двух факторов: первый - стабилизация и “демократизация” цен могут привлечь на рынок новых потребителей; второй - подрастающее поколение Z, которым важна мобильность и впечатления, а не обладание имуществом, могут составить ядро постоянных пользователей услугой аренды.

Хорошая новость для тех, кто квартиру уже купил: с 2018-го года закон ограничил срок лицензии на управление многоквартирным домом. Теперь управляющие компании должны доказать свою эффективность за 5 лет, - ранее лицензии УК были бессрочным. Если через 5 лет сотрудники не смогут пройти лицензирование, их отзовут от управления домом - по задумке, это должно повысить качество обслуживания. Ну, и дать жильцам лишний аргумент в пользу смены ленивой УК. Нам остается взять попкорн и наблюдать, что получится из этого благого намерения!

Очень неоднозначная инициатива - в январе 2018 Владимир Путин упразднил жилье экономкласса. Причем упразднил сам термин “эконом” - а дома, построенные за последние годы, остались, теперь такое жилье будет называться стандартным. Реальные изменения в качестве появятся только в новых строениях - устанавливать минимальные требования к новому стандартному жилью будет Минстрой.

Когда требования появятся - пока неизвестно, но министерство уже запустило международный конкурс на “На разработку альтернативных решений планировок стандартного жилья”. Судя по графику на сайте, итог конкурса подведут только к концу 2018 года. Но уже в мартовском интервью газете “АиФ” Михаил Мень (уже экс-министр строительства и ЖКХ) заявлял, что в квартирах не должно быть проходных комнат, “бестолковых” коридоров, потолки должны быть не меньше 2,8 м, а помещения - квадратными.

Смогут ли застройщики следовать всем этим стандартам “качественного и недорогого жилья” после перехода на проектное финансирование? И сколько будет стоить квартира, построенная по “золотым стандартам”? Вопросы пока открыты.