Офтоп
Gladishev Alexander
643

Коммерческая аренда. Рок-н-ролл мёртв?

Нет ли у вас ощущения, что малый и средний бизнес в сфере аренды неуклонно уходит с рынка? Причем – не сказать, что по своей воле.

В закладки

Причин этому множество. Но не будем искать виноватых – властям всегда было наплевать на мелких и средних предпринимателей, их поддержка со стороны государства – пустая болтовня. Хотя в большинстве европейских стран доля малого бизнеса (и налогов, которые он платит в бюджет) далеко превышает показатель в 50%, тогда как в России эти цифры скорее напоминают величину погрешности вычислений. И это – только по официальной статистике, как обстоит дело в реальности – страшно представить.

Так что бизнесу надеяться не на кого, кроме самого себя.

Поэтому попробуем проследить, что же изменилось на рынке коммерческой недвижимости за последние пару десятилетий, и понять – как арендному бизнесу не почить в бозе, а адаптироваться к сегодняшним реалиям и хотя бы чуть-чуть, но развиваться.

Коренное отличие нынешнего рынка аренды от рынка перестроечного периода в том, что тогда – на заре развития предпринимательства – огромное количество активных, но невостребованных в госсекторе людей ринулось открывать своё дело. Вспомните, как плодились разнообразные кооперативы и частные предприятия. В основе своей это были торговые и мелкопроизводственные фирмочки. Но именно они имели потребность в помещениях для своей деятельности. А людей, которые бы инвестировали деньги в покупку помещений под сдачу их в аренду, было совсем мало. Потому что в те времена наибольшую отдачу и быстрые деньги давала именно купля-продажа, тогда как инвестиции в недвижимость окупались на несколько порядков дольше.

Таким образом, ситуация была максимально выгодна арендодателям – ведь спрос был огромен, а предложение – оставляло желать. Отсюда – и высокие арендные ставки, и неразборчивость арендаторов в подборе помещений, когда сдать можно было что угодно – оторвут с руками.

А что сегодня? Практически – с точностью до наоборот.

С одной стороны – глобализация рынка, когда крупные сетевые компании выдавливают малый и средний бизнес из зоны рентабельности. А государство – активно душит его иными способами. С другой – конкурентная среда не позволяет предпринимателям быть неразборчивыми в подборе помещений. А с третьей – падение покупательского спроса в результате снижения реальных доходов населения, что максимально обостряет первые две.

Итог – перегретый рынок коммерческих объектов в условиях низкого спроса, то есть резкое превышение предложения над этим самым спросом.

Но, казалось бы, можно возразить: как так? Каждый день открываются новые торговые точки – значит спрос всё же есть? Да и торговые комплексы плодятся как грибы, вряд ли их владельцы станут инвестировать немалые капиталы, понимая что арендаторов не будет.

Все не так просто – точки-то открываются, но столько же (если не больше) и закрывается из-за отсутствия рентабельности. А с торговыми комплексами – всё ещё сложней. Цикл от идеи до открытия занимает многие годы, иногда – не один десяток. Надо найти земельный участок, приобрести его, оформить в собственность, создать проект застройки, согласовать его с массой инстанций, построить объект, оборудовать его (а к этому моменту нормы в проекте устарели – переделывай заново), получить разрешение на ввод в эксплуатацию... И это только верхушка айсберга. Так что у инвесторов, которые начинали затею в одних условиях, а заканчивать должны в совершенно других, просто нет выбора - деньги уже потрачены, вернуть их не получится, поэтому – остается только завершать начатое.

Наоборот, здесь и вовсе получается заколдованный круг: чтобы окупить инвестиции – надо устанавливать высокие ставки, а в условиях стагнации рынок диктует их понижать – иначе арендаторы вообще не придут.

Так что ситуация значительно печальнее, чем при поверхностном взгляде. И это в тройке-пятёрке крупнейших городов, что уж говорить об остальных регионах...

А знаете, что окончательно добивает ситуацию с низким спросом на аренду помещений, помимо экономических факторов? Большинство арендаторов сталкивается с парадоксальной картиной: вроде бы предложений на рынке полно, а выбрать – нечего. Потому что каждый предприниматель осознает, что в нынешних реалиях главные три условия для успешности его бизнеса – это место, место, и ещё раз место! Но лучшие помещения на дороге не валяются, они уже в аренде. Так что всё это море предложений – далеко не самые оптимальные и востребованные объекты. Потому-то и выбирать не из чего. То есть и спрос вроде, какой-никакой, есть, но именно на эти предложения – его нет. Оттого мы и видим на каждом шагу витрины с объявлениями "Аренда", и висят они там месяцами и почти без перспектив.

Кстати, не следует питать иллюзий и в случае, когда помещения собственников всё же сданы в аренду. Ведь в условиях стагнирующей экономики, непосильной налоговой нагрузки, при постоянном росте коммунальных тарифов, и еще целом ряде негативных факторов с бизнесом арендатора в любой момент может произойти (и происходит!) всё что угодно, вплоть до прекращения деятельности. И если сегодня на объекте есть арендатор, то это абсолютно не означает, что он будет там и завтра. Но даже если и будет – чтобы его там удержать, неминуемо придется внимать его просьбам о снижении арендной ставки. А также смириться с задержками платежей – следствием нехватки оборотных средств у арендатора при низкой рентабельности его бизнеса. И выгнать-то его непросто – пока найдешь замену, вообще будешь сидеть без дохода. Так что в "лучшем" случае доходность бизнеса собственника не просто уменьшится, и даже не просто станет нулевой при банкротстве арендатора или его "изгнании", а еще и превратится в прямые убытки – коммуналку, налоги, зарплаты персонала и т.д. на время, пока объект пустует, никто не отменял. Несмотря на отсутствие дохода – платить придётся.

Так что, всё-таки " Рок-н-ролл мёртв", как пел рок-гуру Борис Гребенщиков? Но Андрей Макаревич давно ответил – "Не стоит прогибаться под изменчивый мир, пусть лучше он прогнётся под нас".

Может, в какой другой стране предприниматель и опустил бы руки, но только не в нашей. Надо искать способ выживать и развиваться.

И кое-что можно делать прямо сейчас. Например, повышать спрос на помещения. Сразу ответим на два вопроса – что это даст, и как это сделать.

Что даст: во-первых, собственник при наличии конкурирующих арендаторов избавляется от необходимости понижать ставку, и даже удерживать её на текущем уровне – в этом больше нет смысла, какой претендент сильнее хочет, тот готов платить больше. И своевременно. Во-вторых, в случае "выбытия" арендатора с объекта, ему уже есть замена, то есть убытков и потерь доходности легко избежать. И конечно, есть и в-третьих, четвертых... Конкурентный спрос – великая вещь.

Ну и второй вопрос – как повышать спрос. Вспоминаем парадокс "море предложений – выбирать нечего". А если в это море предложений влить ручеёк (а скорее – реку) востребованных помещений? Ну да, скажете вы, их не влить – они же с арендаторами. Ответ не очевиден – если существовать в рамках сложившихся на рынке традиций, но логичен – если включить российскую "соображалку". Наличие на объекте арендатора никак не должно влиять на возможность донести информацию о помещении до всех заинтересованных лиц. Что мешает владельцу арендованного объекта выставлять его на рынок наравне с незанятыми? Да ничего! Сделать пометку, что оно сейчас арендовано, и всё! Ведь договор аренды имеет конечную дату, либо даже может быть прекращён досрочно – если условия новому арендатору покроют соответствующие издержки. Зато какой эффект...

При этом и неудовлетворенный спрос от арендаторов получит адекватное решение, у них появится те самые необходимые варианты выбора. А "смещенные" с объектов прежние арендаторы волей-неволей вынуждены будут переместиться на менее удачные (что не означает – никуда не годные) объекты, тем самым увеличив спрос и на них. То есть витринных вывесок "Аренда" тоже станет меньше.

И нет сомнений, что наша пресловутая "соображалка" изобретет и другие ходы к выживанию малого и среднего бизнеса в наше вечно сложное время.

А значит, Рок-н-ролл – жив!

Автор: www.rentitclub.com

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать
{ "author_name": "Gladishev Alexander", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 10, "likes": 2, "favorites": 11, "is_advertisement": false, "subsite_label": "flood", "id": 55217, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Fri, 11 Jan 2019 12:22:56 +0300", "is_special": false }
Объявление на vc.ru
Трибуна
Как я научился читать втрое быстрее и создал свой стартап Readlax
Что связывает школьные проверки техники чтения и повышение в должности? Почему непрочитанный список литературы на лето…
0
{ "id": 55217, "author_id": 216639, "diff_limit": 1000, "urls": {"diff":"\/comments\/55217\/get","add":"\/comments\/55217\/add","edit":"\/comments\/edit","remove":"\/admin\/comments\/remove","pin":"\/admin\/comments\/pin","get4edit":"\/comments\/get4edit","complain":"\/comments\/complain","load_more":"\/comments\/loading\/55217"}, "attach_limit": 2, "max_comment_text_length": 5000, "subsite_id": 199791, "last_count_and_date": null }
10 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
2

Зачем я это прочитал?..

Ответить
1

Если Ваши ожидания не оправдались, то чего Вы ожидали?

Ответить
1

В РФ почти весь малый бизнес или в чёрной зоне или в серой. Поэтому статистика Минэкономразвития неполная. Вот как пример - Россия заняла четвертое место в топ-5 крупнейших теневых экономик мира, оценили эксперты: ее объем составляет 33,6 трлн руб., или 39% от ВВП страны. (https://www.rbc.ru/economics/30/06/2017/595649079a79470e968e7bff ). Так что не всё так плохо с малым бизнесом на деле.

Ответить
0

Спасибо, приму к сведению!

Ответить
1

водичка и фантазии...

Ответить
0

Скажите конкретнее, где водичка и фантазии?
Буду благодарен и приму к сведению для следующих статей...

Ответить
0

На счет водички. Просто ощущение, что из статьи ничего не вынести полезного, извините, но слишком растянуто. А на счет фантазий, последние абзацы. Если заезжать в аренду, которую арендодатель продолжит форсить на площадках несмотря на то, что она занята - ни один комерс не будет чувствовать себя спокойно. Мы живем в России, здесь убирают даже глав губерний, если они стали невыгодны. А если ты занял в кризис потенциально выгодное место для меня, я прийду и предложу выше цену и еще хорошую шапку депозит или как-то иначе постараюсь дернуть в свою сторону эту ситуацию. И здесь не вопрос честности, а вопрос бизнеса, ничего личного. Получится латентный аукцион, который выгоден только одной стороне. Хотя как говорил Сталин: «Критикуешь - предлагай», к сожалению не мой случай, предложить нечего)

Ответить
0

Благодарю Вас за развёрнутый ответ!

Попробую по порядку.
1. Действительно статья не короткая, но чем короче я пытался написать – тем меньше удавалось донести суть. Длинно – плохо, а коротко – не получается все мысли уместить, т.е. тоже плохо. Буду совершенствовать литературные навыки )))

2. Насчет "ничего полезного" – возможно, в тексте не хватает внятности, но я пытался донести вот что: польза (одна из целого ряда) для арендатора – кардинально более широкий выбор помещений, потому что занятые нигде не "светятся" и арендаторы их и не рассматривают среди вариантов выбора. Польза для собственника – при незапланированном уходе арендатора не возникает периода простоя помещения (то есть неполучения дохода), а также помещение в условиях конкурентного спроса не будет недооценено (или переоценено).

3. Насчет " ни один комерс не будет чувствовать себя спокойно" – до окончания действия договора никто арендатора не сдвинет с объекта, кроме случая досрочного расторжения. Но тут на самом деле собственник защищен на порядок хуже, чем арендатор. Если аренду досрочно прекращает собственник – арендатор отсудит всю неполученную выручку за оставшийся период, а также стоимость ремонта помещения, поставки оборудования и другие затраты (и поверьте – это не голословное утверждение, а реальная судебная практика). А если досрочно уходит арендатор (а это происходит куда как чаще) – он всего лишь теряет сумму задатка (в размере всего лишь одного месяца аренды). И это только один из перекосов, есть и другие. Но хотелось бы относительного баланса между интересами арендаторов и собственников.

5. Насчет "если ты занял в кризис потенциально выгодное место":
Большинство владельцев в принципе не заинтересовано в спонтанной смене арендатора – действующего он уже хорошо знает, а кто придет на смену – неведомо. Но и терять доход тоже никому неохота, Вы ж сами говорите – ничего личного. Более того, кто заинтересован в конкретном месте и помещении – и так приходит к собственнику и перебивает аренду, т.е. дергает в свою сторону. Я же просто предлагаю перевести ряд процессов из стихийного русла в цивилизованный формат.

6. Предварительное бронирование аренды позволяет сторонам уйти из области непредсказуемости, а также иметь наиболее оптимальный выбор: собственникам - лучших арендаторов, арендаторам (в том числе вынужденным покинуть объект) – наиболее подходящие и соответствующие его бизнесу помещения.

В результате выигрывают обе стороны. Собственник не цепляется за арендатора (как жена за мужа – пусть плохонький, но мой), а арендатор не цепляется за объект – всегда найдется другой. Кстати, если новый объект будет "попроще" (например – с меньшей ставкой) – это не означает "худший". Просто каждому овощу свой фрукт.
Что-то опять длинно получилось )))

Обратная связь от Вас – крайне для меня полезна. Спасибо огромное.
Если есть желание – можем продолжить общение "вживую". Я сейчас не в России, но если Вы дадите свой номер – я готов выйти на связь по телефону или вотсапу.

Ответить
0

Все верно!

Ответить
0

Спасибо!

Ответить
{ "page_type": "article" }

Прямой эфир

[ { "id": 1, "label": "100%×150_Branding_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox_method": "createAdaptive", "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfl" } } }, { "id": 2, "label": "1200х400", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfn" } } }, { "id": 3, "label": "240х200 _ТГБ_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fizc" } } }, { "id": 4, "label": "Article Branding", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "cfovx", "p2": "glug" } } }, { "id": 5, "label": "300x500_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfk" } } }, { "id": 6, "label": "1180х250_Interpool_баннер над комментариями_Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "h", "ps": "bugf", "p2": "ffyh" } } }, { "id": 7, "label": "Article Footer 100%_desktop_mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjxb" } } }, { "id": 8, "label": "Fullscreen Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjoh" } } }, { "id": 9, "label": "Fullscreen Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjog" } } }, { "id": 10, "disable": true, "label": "Native Partner Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "clmf", "p2": "fmyb" } } }, { "id": 11, "disable": true, "label": "Native Partner Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "clmf", "p2": "fmyc" } } }, { "id": 12, "label": "Кнопка в шапке", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "bscsh", "p2": "fdhx" } } }, { "id": 13, "label": "DM InPage Video PartnerCode", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox_method": "createAdaptive", "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "h", "ps": "bugf", "p2": "flvn" } } }, { "id": 14, "label": "Yandex context video banner", "provider": "yandex", "yandex": { "block_id": "VI-223676-0", "render_to": "inpage_VI-223676-0-1104503429", "adfox_url": "//ads.adfox.ru/228129/getCode?pp=h&ps=bugf&p2=fpjw&puid1=&puid2=&puid3=&puid4=&puid8=&puid9=&puid10=&puid21=&puid22=&puid31=&puid32=&puid33=&fmt=1&dl={REFERER}&pr=" } }, { "id": 15, "label": "Баннер в ленте на главной", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "byudx", "p2": "ftjf" } } }, { "id": 16, "label": "Кнопка в шапке мобайл", "provider": "adfox", "adaptive": [ "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "byzqf", "p2": "ftwx" } } }, { "id": 17, "label": "Stratum Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fzvb" } } }, { "id": 18, "label": "Stratum Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "tablet", "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fzvc" } } }, { "id": 19, "disable": true, "label": "Тизер на главной", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "cbltd", "p2": "gazs" } } }, { "id": 20, "label": "Кнопка в сайдбаре", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "cgxmr", "p2": "gnwc" } } } ] { "page_type": "default" }