Офтоп Gladishev Alexander
538

Коммерческая аренда. Рок-н-ролл мёртв?

Нет ли у вас ощущения, что малый и средний бизнес в сфере аренды неуклонно уходит с рынка? Причем – не сказать, что по своей воле.

В закладки

Причин этому множество. Но не будем искать виноватых – властям всегда было наплевать на мелких и средних предпринимателей, их поддержка со стороны государства – пустая болтовня. Хотя в большинстве европейских стран доля малого бизнеса (и налогов, которые он платит в бюджет) далеко превышает показатель в 50%, тогда как в России эти цифры скорее напоминают величину погрешности вычислений. И это – только по официальной статистике, как обстоит дело в реальности – страшно представить.

Так что бизнесу надеяться не на кого, кроме самого себя.

Поэтому попробуем проследить, что же изменилось на рынке коммерческой недвижимости за последние пару десятилетий, и понять – как арендному бизнесу не почить в бозе, а адаптироваться к сегодняшним реалиям и хотя бы чуть-чуть, но развиваться.

Коренное отличие нынешнего рынка аренды от рынка перестроечного периода в том, что тогда – на заре развития предпринимательства – огромное количество активных, но невостребованных в госсекторе людей ринулось открывать своё дело. Вспомните, как плодились разнообразные кооперативы и частные предприятия. В основе своей это были торговые и мелкопроизводственные фирмочки. Но именно они имели потребность в помещениях для своей деятельности. А людей, которые бы инвестировали деньги в покупку помещений под сдачу их в аренду, было совсем мало. Потому что в те времена наибольшую отдачу и быстрые деньги давала именно купля-продажа, тогда как инвестиции в недвижимость окупались на несколько порядков дольше.

Таким образом, ситуация была максимально выгодна арендодателям – ведь спрос был огромен, а предложение – оставляло желать. Отсюда – и высокие арендные ставки, и неразборчивость арендаторов в подборе помещений, когда сдать можно было что угодно – оторвут с руками.

А что сегодня? Практически – с точностью до наоборот.

С одной стороны – глобализация рынка, когда крупные сетевые компании выдавливают малый и средний бизнес из зоны рентабельности. А государство – активно душит его иными способами. С другой – конкурентная среда не позволяет предпринимателям быть неразборчивыми в подборе помещений. А с третьей – падение покупательского спроса в результате снижения реальных доходов населения, что максимально обостряет первые две.

Итог – перегретый рынок коммерческих объектов в условиях низкого спроса, то есть резкое превышение предложения над этим самым спросом.

Но, казалось бы, можно возразить: как так? Каждый день открываются новые торговые точки – значит спрос всё же есть? Да и торговые комплексы плодятся как грибы, вряд ли их владельцы станут инвестировать немалые капиталы, понимая что арендаторов не будет.

Все не так просто – точки-то открываются, но столько же (если не больше) и закрывается из-за отсутствия рентабельности. А с торговыми комплексами – всё ещё сложней. Цикл от идеи до открытия занимает многие годы, иногда – не один десяток. Надо найти земельный участок, приобрести его, оформить в собственность, создать проект застройки, согласовать его с массой инстанций, построить объект, оборудовать его (а к этому моменту нормы в проекте устарели – переделывай заново), получить разрешение на ввод в эксплуатацию... И это только верхушка айсберга. Так что у инвесторов, которые начинали затею в одних условиях, а заканчивать должны в совершенно других, просто нет выбора - деньги уже потрачены, вернуть их не получится, поэтому – остается только завершать начатое.

Наоборот, здесь и вовсе получается заколдованный круг: чтобы окупить инвестиции – надо устанавливать высокие ставки, а в условиях стагнации рынок диктует их понижать – иначе арендаторы вообще не придут.

Так что ситуация значительно печальнее, чем при поверхностном взгляде. И это в тройке-пятёрке крупнейших городов, что уж говорить об остальных регионах...

А знаете, что окончательно добивает ситуацию с низким спросом на аренду помещений, помимо экономических факторов? Большинство арендаторов сталкивается с парадоксальной картиной: вроде бы предложений на рынке полно, а выбрать – нечего. Потому что каждый предприниматель осознает, что в нынешних реалиях главные три условия для успешности его бизнеса – это место, место, и ещё раз место! Но лучшие помещения на дороге не валяются, они уже в аренде. Так что всё это море предложений – далеко не самые оптимальные и востребованные объекты. Потому-то и выбирать не из чего. То есть и спрос вроде, какой-никакой, есть, но именно на эти предложения – его нет. Оттого мы и видим на каждом шагу витрины с объявлениями "Аренда", и висят они там месяцами и почти без перспектив.

Кстати, не следует питать иллюзий и в случае, когда помещения собственников всё же сданы в аренду. Ведь в условиях стагнирующей экономики, непосильной налоговой нагрузки, при постоянном росте коммунальных тарифов, и еще целом ряде негативных факторов с бизнесом арендатора в любой момент может произойти (и происходит!) всё что угодно, вплоть до прекращения деятельности. И если сегодня на объекте есть арендатор, то это абсолютно не означает, что он будет там и завтра. Но даже если и будет – чтобы его там удержать, неминуемо придется внимать его просьбам о снижении арендной ставки. А также смириться с задержками платежей – следствием нехватки оборотных средств у арендатора при низкой рентабельности его бизнеса. И выгнать-то его непросто – пока найдешь замену, вообще будешь сидеть без дохода. Так что в "лучшем" случае доходность бизнеса собственника не просто уменьшится, и даже не просто станет нулевой при банкротстве арендатора или его "изгнании", а еще и превратится в прямые убытки – коммуналку, налоги, зарплаты персонала и т.д. на время, пока объект пустует, никто не отменял. Несмотря на отсутствие дохода – платить придётся.

Так что, всё-таки " Рок-н-ролл мёртв", как пел рок-гуру Борис Гребенщиков? Но Андрей Макаревич давно ответил – "Не стоит прогибаться под изменчивый мир, пусть лучше он прогнётся под нас".

Может, в какой другой стране предприниматель и опустил бы руки, но только не в нашей. Надо искать способ выживать и развиваться.

И кое-что можно делать прямо сейчас. Например, повышать спрос на помещения. Сразу ответим на два вопроса – что это даст, и как это сделать.

Что даст: во-первых, собственник при наличии конкурирующих арендаторов избавляется от необходимости понижать ставку, и даже удерживать её на текущем уровне – в этом больше нет смысла, какой претендент сильнее хочет, тот готов платить больше. И своевременно. Во-вторых, в случае "выбытия" арендатора с объекта, ему уже есть замена, то есть убытков и потерь доходности легко избежать. И конечно, есть и в-третьих, четвертых... Конкурентный спрос – великая вещь.

Ну и второй вопрос – как повышать спрос. Вспоминаем парадокс "море предложений – выбирать нечего". А если в это море предложений влить ручеёк (а скорее – реку) востребованных помещений? Ну да, скажете вы, их не влить – они же с арендаторами. Ответ не очевиден – если существовать в рамках сложившихся на рынке традиций, но логичен – если включить российскую "соображалку". Наличие на объекте арендатора никак не должно влиять на возможность донести информацию о помещении до всех заинтересованных лиц. Что мешает владельцу арендованного объекта выставлять его на рынок наравне с незанятыми? Да ничего! Сделать пометку, что оно сейчас арендовано, и всё! Ведь договор аренды имеет конечную дату, либо даже может быть прекращён досрочно – если условия новому арендатору покроют соответствующие издержки. Зато какой эффект...

При этом и неудовлетворенный спрос от арендаторов получит адекватное решение, у них появится те самые необходимые варианты выбора. А "смещенные" с объектов прежние арендаторы волей-неволей вынуждены будут переместиться на менее удачные (что не означает – никуда не годные) объекты, тем самым увеличив спрос и на них. То есть витринных вывесок "Аренда" тоже станет меньше.

И нет сомнений, что наша пресловутая "соображалка" изобретет и другие ходы к выживанию малого и среднего бизнеса в наше вечно сложное время.

А значит, Рок-н-ролл – жив!

Автор: www.rentitclub.com

Материал опубликован пользователем. Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать
{ "author_name": "Gladishev Alexander", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 10, "likes": 2, "favorites": 10, "is_advertisement": false, "subsite_label": "flood", "id": 55217, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Fri, 11 Jan 2019 12:22:56 +0300" }
{ "promo": {"title":"\u0412 \u043f\u0440\u0438\u043b\u043e\u0436\u0435\u043d\u0438\u0438 \u0431\u044b\u0441\u0442\u0440\u0435\u0435","order_id":0,"state":80,"description":"\u0418 \u043b\u0443\u0447\u0448\u0435","email":"kontsarenko@gmail.com","button_text_id":7,"link":null,"app_store_link":"https:\/\/itunes.apple.com\/ru\/app\/vc-ru-%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%B1%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B5%D1%81%D0%B0\/id920638420?mt=8","google_play_link":"https:\/\/play.google.com\/store\/apps\/details?id=ru.artrobot.siliconrus&hl=ru","color_id":0,"rejection_reason_text":null,"image":"{\"type\":\"image\",\"data\":{\"uuid\":\"72f66d15-b1b6-eb4c-972f-0ae77f029d5c\",\"width\":1024,\"height\":1024,\"size\":156164,\"type\":\"png\",\"color\":\"fbebeb\",\"external_service\":[]}}","total":10500,"with_payment":false,"dates":"[{\"year\":\"2019\",\"month\":\"01\",\"day\":\"20\",\"available\":\"true\",\"price\":\"10500\",\"discount\":\"4500\",\"format\":\"backend\"}]","hits_count":8823,"scrolls_count":0,"clicks_count":32,"hits_limit":0,"scrolls_limit":0,"clicks_limit":0}, "link": "https://vc.ru/redirect?hash=7b861072b331176a1caefcc52f59d3bf39e9b5e0b7458bae843c21f2819642c4&component=booster&id=110&type=daily&target=entry&url=", "buttonText": "Скачать", "location": "entry", "id": "110" }
{ "id": 55217, "author_id": 216639, "diff_limit": 1000, "urls": {"diff":"\/comments\/55217\/get","add":"\/comments\/55217\/add","edit":"\/comments\/edit","remove":"\/admin\/comments\/remove","pin":"\/admin\/comments\/pin","get4edit":"\/comments\/get4edit","complain":"\/comments\/complain","load_more":"\/comments\/loading\/55217"}, "attach_limit": 2, "max_comment_text_length": 5000, "subsite_id": 199791, "possessions": [] }

10 комментариев 10 комм.

Популярные

По порядку

Написать комментарий...
3

Зачем я это прочитал?..

Ответить
1

Если Ваши ожидания не оправдались, то чего Вы ожидали?

Ответить
1

В РФ почти весь малый бизнес или в чёрной зоне или в серой. Поэтому статистика Минэкономразвития неполная. Вот как пример - Россия заняла четвертое место в топ-5 крупнейших теневых экономик мира, оценили эксперты: ее объем составляет 33,6 трлн руб., или 39% от ВВП страны. (https://www.rbc.ru/economics/30/06/2017/595649079a79470e968e7bff ). Так что не всё так плохо с малым бизнесом на деле.

Ответить
0

Спасибо, приму к сведению!

Ответить
1

водичка и фантазии...

Ответить
0

Скажите конкретнее, где водичка и фантазии?
Буду благодарен и приму к сведению для следующих статей...

Ответить
0

На счет водички. Просто ощущение, что из статьи ничего не вынести полезного, извините, но слишком растянуто. А на счет фантазий, последние абзацы. Если заезжать в аренду, которую арендодатель продолжит форсить на площадках несмотря на то, что она занята - ни один комерс не будет чувствовать себя спокойно. Мы живем в России, здесь убирают даже глав губерний, если они стали невыгодны. А если ты занял в кризис потенциально выгодное место для меня, я прийду и предложу выше цену и еще хорошую шапку депозит или как-то иначе постараюсь дернуть в свою сторону эту ситуацию. И здесь не вопрос честности, а вопрос бизнеса, ничего личного. Получится латентный аукцион, который выгоден только одной стороне. Хотя как говорил Сталин: «Критикуешь - предлагай», к сожалению не мой случай, предложить нечего)

Ответить
0

Благодарю Вас за развёрнутый ответ!

Попробую по порядку.
1. Действительно статья не короткая, но чем короче я пытался написать – тем меньше удавалось донести суть. Длинно – плохо, а коротко – не получается все мысли уместить, т.е. тоже плохо. Буду совершенствовать литературные навыки )))

2. Насчет "ничего полезного" – возможно, в тексте не хватает внятности, но я пытался донести вот что: польза (одна из целого ряда) для арендатора – кардинально более широкий выбор помещений, потому что занятые нигде не "светятся" и арендаторы их и не рассматривают среди вариантов выбора. Польза для собственника – при незапланированном уходе арендатора не возникает периода простоя помещения (то есть неполучения дохода), а также помещение в условиях конкурентного спроса не будет недооценено (или переоценено).

3. Насчет " ни один комерс не будет чувствовать себя спокойно" – до окончания действия договора никто арендатора не сдвинет с объекта, кроме случая досрочного расторжения. Но тут на самом деле собственник защищен на порядок хуже, чем арендатор. Если аренду досрочно прекращает собственник – арендатор отсудит всю неполученную выручку за оставшийся период, а также стоимость ремонта помещения, поставки оборудования и другие затраты (и поверьте – это не голословное утверждение, а реальная судебная практика). А если досрочно уходит арендатор (а это происходит куда как чаще) – он всего лишь теряет сумму задатка (в размере всего лишь одного месяца аренды). И это только один из перекосов, есть и другие. Но хотелось бы относительного баланса между интересами арендаторов и собственников.

4. Насчет "аукцион, который выгоден только одной стороне" – не соглашусь, что одной. Он выгоден обеим сторонам. Когда арендатор не желает платить адекватную ставку? Либо он не угадал с местом локации объекта – и его бизнес идет не так как хотелось, либо он не вполне компетентно управляет бизнесом – результат тот же, либо он (как любой из нас) просто хочет платить поменьше, что не означает "не может платить адекватную сумму", а всего лишь стремится увеличить прибыль – правда, за счет арендодателя. И кстати, если его бизнес идет не ах, то он и при невысокой ставке просит скидки, задерживает оплату., и т.п. А когда с бизнесом все в порядке, то есть как минимум место выбрано правильно – его не напугает ни высокая аренда (он ее отобьет прибылью), ни латентный аукцион. Хотя бы потому, что ни один собственник просто так не станет менять арендатора. Если владельцу поступит альтернативное предложение – он сначала придет к арендатору и спросит о его планах на пролонгацию договора. Кстати, арендатор вряд ли сам заранее побеспокоится обратиться с этим к владельцу, поэтому собственник как правило до последнего момента не знает чего ему ждать – это к вопросу о "не будет чувствовать себя спокойно", как раз-таки собственник чувствует себя гораздо менее спокойно. Если арендатор готов к пролонгации, собственник обсудит с ним наличие более выгодных предложений и постарается найти компромисс.

5. Насчет "если ты занял в кризис потенциально выгодное место":
Большинство владельцев в принципе не заинтересовано в спонтанной смене арендатора – действующего он уже хорошо знает, а кто придет на смену – неведомо. Но и терять доход тоже никому неохота, Вы ж сами говорите – ничего личного. Более того, кто заинтересован в конкретном месте и помещении – и так приходит к собственнику и перебивает аренду, т.е. дергает в свою сторону. Я же просто предлагаю перевести ряд процессов из стихийного русла в цивилизованный формат.

6. Предварительное бронирование аренды позволяет сторонам уйти из области непредсказуемости, а также иметь наиболее оптимальный выбор: собственникам - лучших арендаторов, арендаторам (в том числе вынужденным покинуть объект) – наиболее подходящие и соответствующие его бизнесу помещения.

В результате выигрывают обе стороны. Собственник не цепляется за арендатора (как жена за мужа – пусть плохонький, но мой), а арендатор не цепляется за объект – всегда найдется другой. Кстати, если новый объект будет "попроще" (например – с меньшей ставкой) – это не означает "худший". Просто каждому овощу свой фрукт.
Что-то опять длинно получилось )))

Обратная связь от Вас – крайне для меня полезна. Спасибо огромное.
Если есть желание – можем продолжить общение "вживую". Я сейчас не в России, но если Вы дадите свой номер – я готов выйти на связь по телефону или вотсапу.

Ответить
0

Все верно!

Ответить
0

Спасибо!

Ответить
0
{ "page_type": "article" }

Прямой эфир

[ { "id": 1, "label": "100%×150_Branding_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox_method": "createAdaptive", "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfl" } } }, { "id": 2, "label": "1200х400", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfn" } } }, { "id": 3, "label": "240х200 _ТГБ_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fizc" } } }, { "id": 4, "label": "240х200_mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "flbq" } } }, { "id": 5, "label": "300x500_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfk" } } }, { "id": 6, "label": "1180х250_Interpool_баннер над комментариями_Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "h", "ps": "bugf", "p2": "ffyh" } } }, { "id": 7, "label": "Article Footer 100%_desktop_mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjxb" } } }, { "id": 8, "label": "Fullscreen Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjoh" } } }, { "id": 9, "label": "Fullscreen Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjog" } } }, { "id": 10, "disable": true, "label": "Native Partner Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "clmf", "p2": "fmyb" } } }, { "id": 11, "disable": true, "label": "Native Partner Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "clmf", "p2": "fmyc" } } }, { "id": 12, "label": "Кнопка в шапке", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "bscsh", "p2": "fdhx" } } }, { "id": 13, "label": "DM InPage Video PartnerCode", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox_method": "createAdaptive", "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "h", "ps": "bugf", "p2": "flvn" } } }, { "id": 14, "label": "Yandex context video banner", "provider": "yandex", "yandex": { "block_id": "VI-223676-0", "render_to": "inpage_VI-223676-0-1104503429", "adfox_url": "//ads.adfox.ru/228129/getCode?pp=h&ps=bugf&p2=fpjw&puid1=&puid2=&puid3=&puid4=&puid8=&puid9=&puid10=&puid21=&puid22=&puid31=&puid32=&puid33=&fmt=1&dl={REFERER}&pr=" } }, { "id": 15, "label": "Плашка на главной", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "byudx", "p2": "ftjf" } } }, { "id": 16, "label": "Кнопка в шапке мобайл", "provider": "adfox", "adaptive": [ "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "byzqf", "p2": "ftwx" } } }, { "id": 17, "label": "Stratum Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fzvb" } } }, { "id": 18, "label": "Stratum Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "tablet", "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fzvc" } } }, { "id": 19, "label": "Тизер на главной", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "cbltd", "p2": "gazs" } } } ]
Приложение-плацебо скачали
больше миллиона раз
Подписаться на push-уведомления
{ "page_type": "default" }