Коммерческая аренда. Рок-н-ролл мёртв?

Нет ли у вас ощущения, что малый и средний бизнес в сфере аренды неуклонно уходит с рынка? Причем – не сказать, что по своей воле.

Причин этому множество. Но не будем искать виноватых – властям всегда было наплевать на мелких и средних предпринимателей, их поддержка со стороны государства – пустая болтовня. Хотя в большинстве европейских стран доля малого бизнеса (и налогов, которые он платит в бюджет) далеко превышает показатель в 50%, тогда как в России эти цифры скорее напоминают величину погрешности вычислений. И это – только по официальной статистике, как обстоит дело в реальности – страшно представить.

Так что бизнесу надеяться не на кого, кроме самого себя.

Поэтому попробуем проследить, что же изменилось на рынке коммерческой недвижимости за последние пару десятилетий, и понять – как арендному бизнесу не почить в бозе, а адаптироваться к сегодняшним реалиям и хотя бы чуть-чуть, но развиваться.

Коренное отличие нынешнего рынка аренды от рынка перестроечного периода в том, что тогда – на заре развития предпринимательства – огромное количество активных, но невостребованных в госсекторе людей ринулось открывать своё дело. Вспомните, как плодились разнообразные кооперативы и частные предприятия. В основе своей это были торговые и мелкопроизводственные фирмочки. Но именно они имели потребность в помещениях для своей деятельности. А людей, которые бы инвестировали деньги в покупку помещений под сдачу их в аренду, было совсем мало. Потому что в те времена наибольшую отдачу и быстрые деньги давала именно купля-продажа, тогда как инвестиции в недвижимость окупались на несколько порядков дольше.

Таким образом, ситуация была максимально выгодна арендодателям – ведь спрос был огромен, а предложение – оставляло желать. Отсюда – и высокие арендные ставки, и неразборчивость арендаторов в подборе помещений, когда сдать можно было что угодно – оторвут с руками.

А что сегодня? Практически – с точностью до наоборот.

С одной стороны – глобализация рынка, когда крупные сетевые компании выдавливают малый и средний бизнес из зоны рентабельности. А государство – активно душит его иными способами. С другой – конкурентная среда не позволяет предпринимателям быть неразборчивыми в подборе помещений. А с третьей – падение покупательского спроса в результате снижения реальных доходов населения, что максимально обостряет первые две.

Итог – перегретый рынок коммерческих объектов в условиях низкого спроса, то есть резкое превышение предложения над этим самым спросом.

Но, казалось бы, можно возразить: как так? Каждый день открываются новые торговые точки – значит спрос всё же есть? Да и торговые комплексы плодятся как грибы, вряд ли их владельцы станут инвестировать немалые капиталы, понимая что арендаторов не будет.

Все не так просто – точки-то открываются, но столько же (если не больше) и закрывается из-за отсутствия рентабельности. А с торговыми комплексами – всё ещё сложней. Цикл от идеи до открытия занимает многие годы, иногда – не один десяток. Надо найти земельный участок, приобрести его, оформить в собственность, создать проект застройки, согласовать его с массой инстанций, построить объект, оборудовать его (а к этому моменту нормы в проекте устарели – переделывай заново), получить разрешение на ввод в эксплуатацию... И это только верхушка айсберга. Так что у инвесторов, которые начинали затею в одних условиях, а заканчивать должны в совершенно других, просто нет выбора - деньги уже потрачены, вернуть их не получится, поэтому – остается только завершать начатое.

Наоборот, здесь и вовсе получается заколдованный круг: чтобы окупить инвестиции – надо устанавливать высокие ставки, а в условиях стагнации рынок диктует их понижать – иначе арендаторы вообще не придут.

Так что ситуация значительно печальнее, чем при поверхностном взгляде. И это в тройке-пятёрке крупнейших городов, что уж говорить об остальных регионах...

А знаете, что окончательно добивает ситуацию с низким спросом на аренду помещений, помимо экономических факторов? Большинство арендаторов сталкивается с парадоксальной картиной: вроде бы предложений на рынке полно, а выбрать – нечего. Потому что каждый предприниматель осознает, что в нынешних реалиях главные три условия для успешности его бизнеса – это место, место, и ещё раз место! Но лучшие помещения на дороге не валяются, они уже в аренде. Так что всё это море предложений – далеко не самые оптимальные и востребованные объекты. Потому-то и выбирать не из чего. То есть и спрос вроде, какой-никакой, есть, но именно на эти предложения – его нет. Оттого мы и видим на каждом шагу витрины с объявлениями "Аренда", и висят они там месяцами и почти без перспектив.

Кстати, не следует питать иллюзий и в случае, когда помещения собственников всё же сданы в аренду. Ведь в условиях стагнирующей экономики, непосильной налоговой нагрузки, при постоянном росте коммунальных тарифов, и еще целом ряде негативных факторов с бизнесом арендатора в любой момент может произойти (и происходит!) всё что угодно, вплоть до прекращения деятельности. И если сегодня на объекте есть арендатор, то это абсолютно не означает, что он будет там и завтра. Но даже если и будет – чтобы его там удержать, неминуемо придется внимать его просьбам о снижении арендной ставки. А также смириться с задержками платежей – следствием нехватки оборотных средств у арендатора при низкой рентабельности его бизнеса. И выгнать-то его непросто – пока найдешь замену, вообще будешь сидеть без дохода. Так что в "лучшем" случае доходность бизнеса собственника не просто уменьшится, и даже не просто станет нулевой при банкротстве арендатора или его "изгнании", а еще и превратится в прямые убытки – коммуналку, налоги, зарплаты персонала и т.д. на время, пока объект пустует, никто не отменял. Несмотря на отсутствие дохода – платить придётся.

Так что, всё-таки " Рок-н-ролл мёртв", как пел рок-гуру Борис Гребенщиков? Но Андрей Макаревич давно ответил – "Не стоит прогибаться под изменчивый мир, пусть лучше он прогнётся под нас".

Может, в какой другой стране предприниматель и опустил бы руки, но только не в нашей. Надо искать способ выживать и развиваться.

И кое-что можно делать прямо сейчас. Например, повышать спрос на помещения. Сразу ответим на два вопроса – что это даст, и как это сделать.

Что даст: во-первых, собственник при наличии конкурирующих арендаторов избавляется от необходимости понижать ставку, и даже удерживать её на текущем уровне – в этом больше нет смысла, какой претендент сильнее хочет, тот готов платить больше. И своевременно. Во-вторых, в случае "выбытия" арендатора с объекта, ему уже есть замена, то есть убытков и потерь доходности легко избежать. И конечно, есть и в-третьих, четвертых... Конкурентный спрос – великая вещь.

Ну и второй вопрос – как повышать спрос. Вспоминаем парадокс "море предложений – выбирать нечего". А если в это море предложений влить ручеёк (а скорее – реку) востребованных помещений? Ну да, скажете вы, их не влить – они же с арендаторами. Ответ не очевиден – если существовать в рамках сложившихся на рынке традиций, но логичен – если включить российскую "соображалку". Наличие на объекте арендатора никак не должно влиять на возможность донести информацию о помещении до всех заинтересованных лиц. Что мешает владельцу арендованного объекта выставлять его на рынок наравне с незанятыми? Да ничего! Сделать пометку, что оно сейчас арендовано, и всё! Ведь договор аренды имеет конечную дату, либо даже может быть прекращён досрочно – если условия новому арендатору покроют соответствующие издержки. Зато какой эффект...

При этом и неудовлетворенный спрос от арендаторов получит адекватное решение, у них появится те самые необходимые варианты выбора. А "смещенные" с объектов прежние арендаторы волей-неволей вынуждены будут переместиться на менее удачные (что не означает – никуда не годные) объекты, тем самым увеличив спрос и на них. То есть витринных вывесок "Аренда" тоже станет меньше.

И нет сомнений, что наша пресловутая "соображалка" изобретет и другие ходы к выживанию малого и среднего бизнеса в наше вечно сложное время.

А значит, Рок-н-ролл – жив!

Автор: www.rentitclub.com