Сравнение покупки недвижимости в Сочи и Анталии. Уже поздно покупать и где лучше?

Давайте сравним по всем доступным критериям разницу для покупателя покупки недвижимости в Турции или Сочи. Куда лучше инвестировать деньги и почему?

Всем отличного дня и с наступлением одного из самых красивых этапов года – осени.

Представлюсь – мои имя Смирнов Иван, руководитель одного из крупнейших агентств недвижимости в Анталии. Наверное, первое, что сейчас интересует любого осознанного предпринимателя, это статистики. Статистики расходов, новых клиентов, сделок. И главная стратегическая статистика – откуда больше всего клиентов обращается в компанию. И оказалось, что основной клиент в нашей компании – это покупатель, который выбирает покупку недвижимости на море между двумя городами, такими как Сочи и зарубежную недвижимость.

В итоге именно она навеяла мысль написать эту статью.

Основной костяк наших клиентов – это партнеры профессионалы, агентства и риелторы, которые опираются на наш офис и команду в г. Анталии. Где-то 45% из них – это специалисты из г. Сочи, которые предлагаю своим клиентам альтернативы в виде других направлений за пределами России.

Начнем с того, что мотивы у покупателей в этих двух странах немного отличаются. Хотя часть из них конечно общая.

Общие черты аватара покупателя:

Сочи замечательный город, который дает возможность отдыхать и зимой, и летом.

Во данным википедии: Самые холодные месяцы в городе — январь и февраль со средней температурой 6 -12 °C. Самый тёплый месяц в году - август, когда среднесуточная температура составляет 24 °C, температура в июле — 23 °C. Иными словами летом в Сочи нет экстремально жаркой погоды, зимой нет снега.

Анталия находится на 1100 км южнее и климат там конечно теплее. Зимой температура не понижается ниже 12-15 градусов. Иногда дождливо, но преимущественно сухо. В 2022 году в декабре многие еще купались в море. Летом температура варьируется от 25 градусов в апреле до 37 градусов в августе. Самый жаркий месяц в году – август. В 2023 году к примеру 1,5 недели температура приближалась к отметке 40, но это скорее аномалия, и она была ниже, чем в Европе, где в некоторых странах температура превышала 45 градусов.

Вывод: В целом находясь в субтропиках наличие квартиры на море дает возможность полноценно отдыхать в Сочи 4 месяца в году, в Анталии сезон стартует с мая и заканчивается в конце ноября и длится 7 месяцев. Зимой в Анталии в декабре по-прежнему можно ходить в шортах, так это было в 2022 году.

Сочи: Главный плюс – наличие международного аэропорта в Адлере. Расстояние до центра города с учетом пробок будет составлять до 2 часов, и это единственная магистраль, которая соединяет город сателлит. В целом как такового плана при проектировании города в прошлом не было, поэтому равномерного распределения социально значимых объектов в городе к сожалению, нет. Центр притяжения любого жителя – это конечно набережная. В отличие от Адлера, где реализована прекрасная пешеходная улица с большим количеством ресторанов. Но в целом, если вы выбираете в силу бюджета объект для покупки на большом расстоянии от моря, будьте готовы потратить время на то, что бы добраться до пункта назначения.

Анталия: с точки зрения инфраструктура город конечно сильно ушел вперед за последние 10 лет, и по праву стал называться южной столицей Турции. Центральный авиахаб страны стал №1 после Стамбула в 2023 году, который принимает до 90 тыс пассажиров в день. На текущий момент его активно расширяют, понимая потенциал аэропорта в будущем. Более этого, в соседней Алании полноценно стал функционировать международный аэропорт в Газипаше. Пробок в городе нет, расстояние от крайней восточной части Анталии до крайнего района на западе не составит более 35 минут на машине. Большой плюс – наличие более 700 маршрутов автобусов. Благодаря этому максимум с одной пересадкой можно добраться до любой точки города. Большое количество школ, в том числе русскоязычных, коллежей в каждом районе. Огромные детские парки и площадки, тематические парки, более 15 крупных торговых центров европейского уровня. Большой парк городского такси с временем подачи не более 5 минут и оплатой по таксомату.

Вывод: В плане инфраструктуры Анталия выглядит невероятно выгодно для тех, кто часто был в Европе и живет в крупных городах России, таких как Москва или Санкт-Петербург. Прекрасные дорогие без пробок, быстро можно найти детский сад или школу для ребенка, равномерно по всему городу распределены объекты социального значения. Сочи конечно стоит подтягиваться, но это сложно делать, так как изначально город застраивали без плана.

Сочи: После проведения в 2014 году Зимней олимпиады город преобразился. Появился крупнейший кластер в Адлере, были открыты крупные отельные комплексы, но нас все-таки интересует инфраструктура для семейного проведения времени с семьей как жителей или долго проживающих туристов. Основные локации, которые широко известны это Сочинский дендрарий, центральный морской порт города, где множество ресторанов, несколько фестивальных и концертных площадок. Но именно полноценных локаций, где изо дня в день можно ярко проводить время, как житель в течении года в этом городе, я не нашел. Крупных детских площадок для детишек считаю по городу построено мало, не большое количество уютных парков, достаточно некомфортный променад вдоль моря.

Анталия: Муниципалитет города более ответственно отнесся к планированию внутренней социальной инфраструктуре города, особенно развлекательной, что особенно важно для приезжающих туристов с других крупных городов страны и иностранцев. На расстоянии не более 500 м по всему городу находятся большое количество больших детских площадок, включая мини городки. Центральная набережная города Коньяалты на текущей момент стала одним из самых посещаемых мест Евразии. Протяженностью более 20 км, на ней вы найдете более 800 ресторанов на любой вкус и цвет, панорамные площадки, более 50 различных спортивных площадок, беговые и велодорожки. Ни и каждый вечер тысячи жителей города собираются встретить заказ с видом на море со своими складными стульями, столиками и закусками. Это Анталийская традиция. Кроме этого на расстоянии не более 20 минут от любой точки города находится крупнейший в Турции зоопарк, Крупнейший в мире океанарием, более 150 музеев. В центре города расположился старый центр Калеичи, откуда каждые 30 минут отходит яхта или корабль. И особый интерес у всех вызывает настоящая подводная лодка, на которой я с сыном спускался уже раз 10.

Вывод: все упирается изначально в планирование города. И Анталийский муниципалитет подошел к этому вопросу ответственно. Да, не все земельные участки были отданы под строительство жилых домов, и это в свою очередь подтягивает стоимость кв.м. в городе. Но именно из этого складывается качество жизни для Вас и Ваших детишек. В Сочи к сожалению есть чему поучиться.

Сочи: Этот город стал главным городом для отдыха большинства жителей страны в связи с текущей геополитической обстановкой. В целом, наверное, все и так видели перегруженные пляжи в черте города, поэтому конечно для многих это неизбежность, так как больше на море у нас ехать некуда. Я считаю это главной проблемой города. Хорошие локации и бичклабы в связи с этим безусловно достаточно сильно завысили цены. Второй, наверное, и плюс и минус – это галечный пляж. Альтернатив нет, но в целом конечно среди читателей много тех, кому эта нравится. А нашей семье категорически нет. Стоит отметить инфраструктуру и наличие разнообразия активностей для отдыха на море. Оно достаточно завышено по цене в силу перегруженности и не широко представлено.

Анталия: Город имеет два длинных пляжа в своей черте. На западе знаменитый пляж Коньяалты длинной более 7 км. Этот пляж обладает статусом голубой флаг.на всей протяженности пляжа нет ни одного строения. Только променад, оборудованные рестораны и бичклабы с лежаками, парки и игровые площадки. Прекрасное место для прогулок каждый вечер. Минус на мой взгляд – пляж галечный с остаточно резким спуском в море.

При этом на востоке города находится песчаный пляж Кунду, который упирается в сеть пяти звездочных отелей, и именно по этой причине их тут построили. На всем расстоянии пляжа есть оборудованные частные пляжи с ресторанами, лежаками и службами безопасности. Как лайфхак, мы часто на машине приезжаем купаться в Кемер, до которого 20 минут, это одно из самых излюбленных мест жителей Анталии.

Вывод: Тут, наверное, без комментариев. Если есть возможность и нет ограничений на выезд, люди приезжаю отдыхать в Турцию. Имея свою квартиру, вы платите только за авиаперелет и получаете европейский сервис и отличное море. В Сочи всегда находится ложка дегтя, и обидно что сейчас это еще и дорого стоит.

Сочи: Конечно же это горнолыжный курорт, который стал самым крупным в России. Невероятная инфраструктура, которая находится на расстоянии 2,5 часов от города позволяет жить и заниматься активностями практически круглый год. В целом я считаю, наш горнолыжный комплекс по праву считается одним из лучших в мире. Но есть конечно и минусы, а именно достаточно короткий сезон, и теперь завышенную стоимость, особенно в период новогодних праздников.

Анталия: Турция – это один из лидеров международного туризма. По количеству туристов страна находится на 4 месте в мире. Конечно это сильно подстегнуло многие сферы, не только связанные с морем. В стране более 10 горнолыжных курортов, которые конечно уступают инфраструктуре Красной поляны. Но при этом стоимость на много ниже, и многие из них имеют в целом быструю доступность от Анталии. К примеру путь до крупнейшего курорта в районе Бурсы занимает не более 4 часов с учетом перелета. Кроме этого благодаря очень хорошей транспортной системе от города за 3 часа можно доехать до Бодрум, за 2 часа до Фетхие и его невероятных пляжей, 1.20 до турецкого курорта Каш. Вокруг города несколько классных термальных комплексов для отдыха в не сезон, знаменитая Кападокия. Имея или арендуя машину в целом каждые выходные можно всегда находить что то новое.

Вывод: Сочи – это или лето на море или зима на лыжах. И одно и второе если хочется цивилизованно будет дороговато. В межсезонье достаточно скучно.

В Анталии можно постоянно развлекаться и всегда будет чем себя занять. Горнолыжные курорты Турции для нас были откровением. Да, инфраструктура слабее чем в Европе и Сочи, но это все рядом, не дорого и разнообразно.

При покупке недвижимости в Сочи в целом никаких преимуществ вы не получаете, только как запасной аэродром если захотите переехать туда жить.

При покупке недвижимости кадастровой стоимости в 400.000 долларов в Турции мы можете претендовать на упрощенное получение гражданства. При покупке недвижимости стоимостью более 75 тыс. долларов вы сможете получить вид на жительство с возможностью продлевать каждый год с определенными законодательными изменениями. Таким образом через 5 лет вы сможете претендовать на бессрочный ВНЖ и жить постоянно.

Вывод: Второй паспорт, это определенная степень свободы. И его наличие для Вас и всех членов семью может сыграть решающую роль в этом или следующем поколении. За последние 10 лет страна показала невероятное развитие с периодическими коррекциями и далее будет показывать такой же темп. Половина наших продаж недвижимости в Анталии идут с гражданством.

Покупая недвижимость в Сочи, налог на покупку отсутствует.

В Турции существует налог на покупку в размере 4% от кадастровой стоимости и как правило составляет в среднем 3-5 тыс долларов. Логика у правительства следующая – если вы хотите, чтобы вокруг Вас была такая же инфраструктура и она развивалась, платите. Я считаю это справедливо.

В России действительно хорошо строят, нареканий к новым комплексам нет. Но как правило в силу высоко стоимости земли в Сочи инфраструктура будет очень скудная. Максимум бассейн и не большая детская площадка. Если инфраструктуру увеличивать, что ее стоимость будут перекладывать на стоимость кв.м. или максимально уменьшать жилую площадь.

В Анталии начиная с 2020 года активно стали строить мегакомплексы с отельной инфраструктурой 5*. Это конечно поражает. Как правило это закрытая территория, которая включает в себя несколько бассейнов, включая зимний, СПА, фитнес, хамам и сауну, детский клуб, теннисный корт и футбольное поле, барбекю и костровые зоны, часто есть консьерж сервис. В некоторых комплексах пошли далее и реализуют свою обсерваторию на крыше или дендрариум на территории. В комплексах попроще везде будет закрытая территория с контролем доступа, бассейн и подземная парковка.

Сочи: Земля стоит дороже, квартиры строят меньше. Для нас конечно смешно видеть объявления, как на фото, когда на площади спальни в Турции за 7 млн.р. Вам предлагаю купить полноценную квартиру без отделки. А ремонт это еще 1-1,5 млн. Я считаю что для жизни это совершенно не подходящий вариант, разве что для посуточной аренды и периодического отдыха.

Анталия: все квартиры сдаются застройщиками исключительно с хорошим ремонтом, с кухней как правило американского типа с большой гостиной, техникой и кондиционерами. Планировки всегда обозначаются 1+1, 2+1 и т.д., что означает, что в квартире большая гостиная с обеденной зоной и кухней, и отдельная спальня. Иными словами, планировка 2+1 – это классическая трехкомнатная квартира. Всегда будет один или несколько балконов, один из которых большой, который можно использовать как обеденную зону. Часто будет 2 санузла. Многие квартиры площадью от 80 кв.м. это двухэтажные дуплексы, когда на нижнем этаже гостиная зона, а на верху две спальни.

Вывод: В Сочи за приемлемые деньги стали строить апартаменты для остановки на несколько дней. В Анталии планировки квартиры для жизни.

В Сочи как правило то обычные дома без инфраструктуры, которые не нужно обслуживать. Если есть хоть какая-то инфраструктура, то стоимость обслуживания составляет 10.000 р в месяц.

В Анталии все комплексы с инфраструктурой, и чем она богаче, тем стоимость обслуживания выше. Как правило в типовом комплексе она составляет 30-100 долларов в месяц, не более.

Вывод: Во многих комплексах Сочи попросту не за что платить, так как ничего нет. В Анталии стоимость обслуживания более чем приемлемая.

Сочи: Средний срок строительства в Сочи составляет не менее 2 лет и достигает 4 года.

Анталия: Строят быстро, хорошие девелоперы без задержек. Средний срок строительства составляет 1,5 года, если комплекс очень крупный, то 2 года, если с маленькой инфраструктурой, то 1 год.

Вывод: в Турции вы через год уже заселитесь в свою квартиру или сможете ее сдать. В Сочи действительно долго ждать, и к этому прибавьте еще 6 месяцев на ремонт, так преимущественно квартиры сдаются без ремонта.

Самый главный ряд сравнительных вопросов про деньги.

В Сочи все объекты есть возможность купить в ипотеку и это конечно колоссальное преимущество. Часть из застройщиков дает возможность покупки в рассрочку.

В Анталии все новые объекты можно купить в рассрочку, как правило с первоначальным платежом от 30-50%. Рассрочку застройщик дает до окончания строка строительства, не более. Для многих это определённое ограничение, но при 100% оплате продавец всегда идет на встречу и предоставляет хорошие скидки.

Вывод: В Сочи можно купить квартиру с оплатой в течении 10-20 лет по ипотечной программе. Но с учетом текущей ставке итоговая инвестиционная стоимость будет увеличена кратно.

В Анталии максимальное время рассрочки не превышает 1,5 года, что в целом достаточно комфортно для комфортного графика оплат.

Сочи: По состоянию на сентябрь 2023 года стандартная стоимость 1 кв.м. в комплексе комфорт класса составляет от 250.000 до 350.000 рублей. Или 2500-3500 долларов за 1 кв.м. К этой стоимости я считаю справедливо будет прибавить еще 500 долларов, так как обычно квартиры сдаются без отделки. Итого мы получаем стоимость будет составлять не менее 3000 долларов.

Анталия: Типовая стоимость квартиры 1+1 площадью 45 кв.м. в центре Анталии составляет 100.000 долларов. Или 2100 долларов за 1 кв.м. Все квартиры уже идут с ремонтом, кухней и техникой, поэтому доплат нет. При этом в топовых комплексах с инфраструктурой 5* стоимость кв.м. не превышает 3500 долларов.

Вывод: По статистике в 2023 году Сочи занял первое место в рейтинге городов, в которых придется дольше всего копить на квартиру. На покупку квартиры в городе-курорте придется отложить 86 среднемесячных зарплат. Понимая, что нормальная по площади квартира в комплексе с хорошей инфраструктурой начинается с отметки в 25 млн, все встает на свои места.

В Анталии при этом не смотря на рост стоимости за последнее время по прежнему стоимость не выглядит завышенной, при это соотношение цена качество намного выше.

Купить с сдавать квартиру на море - мне кажется это прекрасная возможность для получения пассивного дохода. В этом направлении всегда будет премия. Есть два типа аренды – долгосрочный и краткосрочный. Второй всегда сопряжен с большими трудозатратами и определенными рисками, но может принести в 2-2,5 раза больше прибыли. Но не будем забывать, что если вы отдаете объект в управление, то 25-30% вам нужно будет отдать тому, кто Вашу квартиру сдает и контролирует.

Итак, в Сочи типовую 1 комнатную квартиру вы сможете сдать не менее чем за 50.000 рублей, или 500 долларов.

В Анталии аренда квартиры 1+1 будет приносить сумму не менее 800 долларов в месяц.

Вывод: Пассивный доход в Турции всегда был выше, и как правило привязан к доллару.

Сочи: по официальной статистике с сентября 2022 года по сентябрь 2023 года стоимость 1 кв.м. в Сочи купала с отметки 308100 до 287000 рублей, что составляет падение на 7%. При этом падение в долларах этого эквивалентно, когда курс доллара в тот период составлял 61 р составило более 40%. Такая в итоге доходность у инвесторов, которые покупали недвижимость год назад. Удивительно.

В Турции обратная ситуация. Не смотря на текущую коррекцию на рынке с февраля 2023 года цены находятся на одном уровне. Есть эмоциональные продажи от инвесторов и тех, кто хочет быстро продать. У застройщиков и инвесторов цены на одном уровне, без роста стоимости. В итоге итоговая доходность тех, кто покупал год назад составила от 25 до 30%. Что важно, в валюте!

Основные факторы, которые влияют на увеличение стоимости объекта.

Сочи находится на историческом высоком уровне и продажи стимулирует именно геополитическая ситуация. Это временный фактор, и он временный. Отсутствие свободных участков земли в целом является долгосрочным фактором. И сужение возможности для комфортного кредитования сильно будет влиять на снижение спроса. В итоге я считаю, стоимость квадратного метра будет немного снижаться, что в результате приведет к уменьшению площади квартир.

В Турции после окончания коррекции я вижу следующий этап роста стоимости квартир и выход на рынок новых комплексов после снятия эффекта затоваривания. Ликвидной земли в городе осталось не много, она дорогая. Восстановится и сейчас восстанавливается спрос, который сейчас копится как отложенный. Улучшается качество проектов и подход девелоперов, так как очень высокая конкуренция.

Турция всегда дает отличные возможности. Весь прошлый год – это был бум первичной недвижимости, который в итоге принес отличный доход всем, кто купил. Сейчас на определенный период тяжело продать с желаемой доходностью, но мы все знаем, что рынок недвижимости, это рынок терпеливых. Эмоциональные продажи в этом смысле дают прекрасную возможность сейчас купить то, что ранее стоило на 20-30% дороже. Кроме того, у нас в портфеле более 40 предложений от инвесторов, которые переуступают свои квартиры с большой скидкой. Причина и мотивы у всех одинаковая – пожадничали, купив по несколько объектов одновременно, и сейчас банально не могут рассчитаться. Вот и избавляются быстро, чтобы вернуть часть денег. Это прекрасная возможность для инвестиции. Покупай на падающем рынке, продавай на растущем. Нужно только понять что, и всегда подключать профессионала.

Сочи: В России всегда все безопасно, и в целом нареканий к тому, кто имеет активы нет. При условии, что он не имеет сложностей с законом)

Анталия: Небольшая история. Моя коллега открывают с мужем автосервис рядом с нами. Для этого они арендовали помещение у одного турка не далеко от дома. Так вот, этот турок владеет участком земли уже 5 поколений с 19 века. Среди Ваших знакомых есть кто то, кто владеет чем то похожим более 1,5 веков? То же самое касается закона о владении активом, в том числе для иностранцев. Это прекрасная возможность припарковать свой капитал, не боясь, что у кого-то будет желание вас его лишить.

Вывод: Владеть недвижимостью безопасно, при условии что вы не нарушаете закон. В Турции люди паркуют часть капитала, и заставляют его приносить прибыль.

Итог:

Я думал, что статья будет короче, но в процессе подготовки и написания решил сделать более глубокое заключение, кроме просто перечисления фактов.

Мое мнение следующее, инвестиции в недвижимость всегда было фундаментальным и важнейшим активом для любой семьи. В случае форсмажора, такого как потеря дохода, переезд, смена рода деятельности или болезни как правило этот актив становится Вашей основой. Бизнесы закрываются, работы теряются, банковские накопления обнуляются. Мы это проходили уже много раз. И правильная инвестиция, и инвестирование по эффективной стратегии в итоге позволит добиться необходимого уровня свободы, в первую очередь финансовой.

Собирайте информацию, определите цель покупки, и не откладывайте. Работа с инвестиционным специалистом, если его стратегия Вам понятна, позволит Вам избежать ошибок и всегда иметь профессиональную опору. На текущий момент я считаю, если есть возможность, лучше инвестировать и иметь часть накоплений и капитала за пределами России. Это в первую очередь безопасность, увеличение доходности и определенная степень свободы. И по критериям для гражданина России более идеального варианта сейчас ничего нет. Второй вариант — это ОАЭ, но это как правило другие бюджеты и все-таки климат, в котором очень тяжело жить.

И немного самопрезентации:

Компания Freedom Property входит в ТОП 5 крупнейших брокеров недвижимости в Анталии. Мы имеем филиалы в Алании Мерсине.

www.freedom-property.com

контактный телефон для связи:

+79055327272

+905063252977

Буду рад Вашим комментариям, поделитесь с чем согласны, а с чем нет.

#недвижимостьсочи #инвестициивнедвижимость #недвижимостьтурция #недвижимостьанталия #пассивныйдоход #пассивный_доход #переездвтурцию #жизньнаморе #инвестиционная_идея #инвестиции