Умные дома и гибкие офисы: что ждет PropTech-рынок после пандемии

Российский рынок PropTech — технологий в недвижимости — переживает период бурного роста: как прогнозируют аналитики Glorax Infotech, по итогам 2020 года инвестиции в такие проекты увеличатся вдвое — до 1,5 млрд рублей. Это значит, что в ближайшее время индустрию ждут перемены, которые коснутся как специфики продаж, так и самого облика жилых и коммерческих пространств.

Всплеск интереса к PropTech во многом связан с пандемией: из-за введенных ограничений стало важно иметь возможность удаленно управлять многими процессами, от поиска жилья до контроля строительства — а изменение запросов участников рынка привело к появлению пространств нового типа. И если раньше российский сегмент рынка был по большей части представлен агрегаторами и другими сервисами для поиска жилья и планирования ремонта, то в 2020-м активность на этом поле заметно усилилась: так, в ноябре было объявлено о запуске венчурного фонда «Протон Капитал» для финансирования технологических проектов в недвижимости — это первая в России структура такого типа. А компания Glorax Infotech (входит в Glorax Group) запустила акселератор для стартапов, развивающих IT- и блокчейн-решения в девелопменте.

Хотя купить или арендовать квартиру удаленно, без ее личного посещения, большинство людей еще не готовы, отдельные элементы сделки — такие, как поиск и подбор жилья, его оценка или создание дизайн-концепции — все чаще перемещаются в онлайн. Компании по подбору предложений о покупке-продаже и аренде жилых помещений используют разные бизнес-модели: так, один из самых известных стартапов в этой области, американский OpenDoor, предлагает быстрый выкуп дома — в течение двух недель. За счет этого компания назначает цену примерно на 5% ниже рыночной, зато собственник избавляется от необходимости искать покупателей самостоятельно и получает деньги практически сразу.

Популярностью пользуются и сервисы по подбору коммерческой недвижимости: офисов, складов, торговых точек. Так, российский проект Bestplace помогает спрогнозировать выручку от ритейл-площадки на основе анализа таких факторов, как трафик, конкурентная среда, транспортная доступность и других — всего более 50 показателей. Инструменты предиктивной аналитики с базой предложений совмещает и платформа Geointellect. В целом подобные инструменты позволяют не только выбрать нужное предложение, но и сэкономить время на личный осмотр объектов — этот процесс теперь происходит в онлайне.

Во время весеннего карантина, когда большинство организацией было закрыто, в выигрыше оказались компании с развитыми онлайн-сервисами: от удобного сайта с виртуальными прогулками по объекту до таких опций, как возможность дистанционно открыть эскроу-счет. Конечно, полностью удаленные сделки пока единичны: перед покупкой люди же хотят посмотреть на будущую квартиру своими глазами. Но первичные варианты можно выбрать и дистанционно, и во многом этому способствует развитие таких маркетинговых инструментов, как 3D-панорамы и виртуальные туры по объекту. VR-инструменты пока не могут полноценно заменить «живой» обзор — тем более что очки для виртуальной реальности есть далеко не у каждого — но они позволяют сократить время на принятие решения о покупке и дают клиентам более подробное представление о помещении.

Технологии меняют и сам подход к строительству — в первую очередь это связано с BIM-проектированием, которое предполагает разработку информационной модели будущего здания с учетом всех его характеристик. Дальнейшее развитие концепции BIM включает в себя создание цифровых двойников — полноценных виртуальных моделей зданий, с помощью которых можно рассчитать, что будет происходить с объектом, например, при стихийном бедствии или в сложных погодных условиях, а также учитывать все изменения в строительстве в режиме реального времени. Один из лидеров рынка, работающих в этом направлении — компания EcoDomus, которая создает виртуальные реплики зданий с помощью интеграции BIM-модели и данных с датчиков, передающих информацию о процессе эксплуатации объекта.

Еще один большой сегмент недвижимости, где цифровые технологии играют все большую роль — это «смартизация» зданий, в том числе ЖКХ. Речь идет об «умных» домах и квартирах, где показания со счетчиков собираются автоматически, а управлять отоплением, освещением и бытовыми приборами можно удаленно с помощью приложения. Умные счетчики уже давно вошли в быт жителей многих европейских стран, а с июля нынешнего года такие приборы бытового учета в законодательном порядке устанавливаются и в России.

Трансформация затрагивает не только процесс строительства и покупки недвижимости — меняются и сами запросы потребителей. Ускорение ритма жизни в больших городах и развитие экономики шеринга привело к появлению концепции space-as-a-service (пространство как сервис). Этот подход связан с изменением отношения к пространству: люди ищут уже не долгосрочное капитальное приобретение, а временное помещение для жизни или работы. Новый подход коснулся всех сегментов недвижимости — так появились коливинги, коворкинги, а в торговой среде зародилась новая тенденция под названием brandboxing, которая предполагает адаптацию помещений для ритейла под отличительные особенности коворкингов.

И если в России bradboxing и коливинги пока не прижились, то в офисной среде наметилась масштабная революция, драйвером для которой во многом стала пандемия. Массовый переход на удаленку заставил компании пересмотреть подход к организации работы: многие из тех, кто вводил свободный график или частично дистанционный формат, задумались о том, чтобы сохранить такой подход и в дальнейшем. А Aviasales стала первой из российских крупных компаний, кто разрешил всем желающим сотрудникам остаться на удаленке навсегда.

Как следствие — большие арендуемые площади стали больше не нужны, и рынок офисной недвижимости заметно просел: в Москве только за третий квартал объем сделок упал в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом 2019 года. Единственным сегментом, который в этих условиях показал устойчивый рост, стали гибкие, или сервисные, офисы — кастомизируемые пространства, в плату за которые уже включены мебель, оборудование, услуги по уборке и охране и даже такие мелкие расходы, как кофе и бумага для принтера. В такое помещение можно очень быстро въехать, поскольку за его подготовку отвечает оператор, и также легко выехать — сроки аренды здесь сравнительно небольшие (обычно от одного года). Само пространство, как правило, не предполагает фиксированных рабочих мест и делится на функциональные зоны: для совещаний, для индивидуальной работы, для телефонных переговоров, для приема пищи и так далее — но в целом офис адаптируется под запрос клиента.

Все это делает гибкие офисы идеальным вариантом для компаний со свободным графиком работы и аутсорсными командами, а также тем, кто по каким-либо причинам не хочет или не может планировать свою деятельность на много лет вперед. Неудивительно, что во время пандемии интерес к таким помещениям подскочил: в сервисные офисы в этом году переехали такие компании, как Cushman & Wakefield, Kalinka Group, девелопер ГК ФСК. На возросший спрос рынок отреагировал увеличением предложения: свои сети сервисных офисов запустили сеть коворкингов SOK и инвестиционная компания Apollax Group. Так, в деловом пространстве «Рябовская мануфактура» уже работает первый офис Apollax Space площадью 3000 кв.м, а в январе компания откроет новое пространство в бизнес-центре «Цветной, 30». В 2021 году Apollax Space планирует увеличить объем своих «гибких» площадей до 20 тысяч квадратных метров.

#proptech #недвижимость