Как после реконцепции мы помогли компании реанимировать и запустить проект загородного строительства, в который уже закопали до нас 1 500 000 000 рублей

Привет, я Кристина Яковенко, основатель школы загородного девелопмента “Хрустальный”. Однажды к нам обратился крупный девелопер Иркутска с просьбой спасти проект, который к ним перешёл от предыдущего застройщика. За время работы они закопали 1,5 млрд. рублей! Большинство квартир и домов они продали своим же сотрудникам, оформив льготные ипотеки, так как рынок не оценил этот проект. Несмотря на низкую цену объектов, продажи стопорились. В каком виде к нам перешел проект, как мы проводили его реконцепцию, почему не шли продажи и как все же получилось вывести в плюс? Рассказываю в этой статье

История началась в 2017 году, когда к нам обратился застройщик с просьбой помочь реанимировать проект “Парковый” в Иркутске, который он выкупил у другого застройщика. На тот момент эта компания имела опыт строительства больших домов с социальной инфраструктурой, но для работы с малоэтажным девелопментом у них не хватало компетенций, которых у “Хрустального” накопилось с добавкой

Когда я впервые увидела этот участок, у меня были смешанные чувства. С одной стороны потенциал площади в 100 Га и возможности для высококлассной застройки, с другой, это было чистое поле, которое требовало всего - дорог, сетей, условий. Можно сказать - это был алмаз, который очень нуждался в грамотном огранщике.

Так как предыдущая компания не имела представления о том, как правильно осуществлять малоэтажную застройку, она проводила работу из того опыта, который у нее был. После внушительных инфраструктурных вложений в строительство водозаборного узла, подстанции, КНС и внутренних дорог, началась застройка в одной части индивиудальными, но с очень специфическим проектом, в другой - трехэтажными многоквартирными домами. Хотя понимаю, что это был действительно на тот момент сильный старт.

Почему они придерживались именно такой стратегии? Смею предположить, что пытались поместиться в рамки соответствия мультиформатной застройки по рекомендации Минстроя и хоть как-то спасти экономику проекта на нулевой территории полей.

Мы смотрели на визуализацию и никак не могли понять, куда и во что закопали эти 1,5 ярда? Там даже не было подъездных путей, хотя, это первое, с чего начинается коттеджный поселок. Согласитесь, если к территории нельзя подъехать, то никто там покупать жилье не будет. Почему?

Почему так получается? В нише загородного девелопмента я работаю более 15 лет и сценарий у всех +- одинаковый. Изначально территорию хотят сделать невероятно красивой и функциональной, но эскиз, пройдя несколько этапов развития, порастает рабочими факторами. Сначала инженерными сетями и техническими решениями, потом приходят экономисты и говорят, что электричество уже не получится закопать, что тут нужно убрать озеленение, а тут избавиться от бордюров …

Как нужно делать правильно: сначала считать, что и для кого будем строить, сколько денег у нас есть на это и что из всего мы можем предложить людям. И только после этого начинать строить

Именно в таком настроении мы вошли в проект с новой концепцией. Пойдемте, покажу, что мы сделали и как поселок выглядит сейчас

Первое, с чего мы начали - отказались от ИЖС в том виде, который уже был в проекте. Мы понимали, что на такой формат не возможно будет заманить людей - нужна коммерция и социальная инфраструктура. Чистый ИЖС не позволит, даже той коммерции окупаться, а на социалку, тем более муниципальную, просто никто не будет выделять финансирование.

Еще до нас, компания приглашала стороннего архитектора, чей проект мы тоже изучали. Его задумка реанимации проекта заключалась в том, чтобы просто “подкрасить губы”, но визуальное украшение дома никак бы не изменило внутреннюю планировку

Обратите внимание, изначально дом имел скошенную крышу над тамбуром, но для добавочной стоимости архитектор решил сделать из этого пространства балкон и застеклить.

Вспомним, чего хочет человек, который переезжает из квартиры в собственный дом на 120 квадратов? Правильно, он не хочет застекленный балкон, он хочет эргономичное пространство и функциональную планировку. Когда квадратуры для спален не хватает, а про гардеробную и отдельный санузел даже не приходится мечтать, балкон в таком случае выступает, как паразит пространства. Как эту проблему решили мы - перестроили его в допкомнату, которая стала просторной светлой ванной.

Еще немаловажный нюанс для жителя Сибири - наличие гаража. Потому что в -40 очень хочется поставить свою машину в тепло. Данные “конструкции” этого не предполагали, потому что не было цели продать аудитории комфортную жизнь.

А мы всегда перед собой ставим именно эту цель.

Исходя из всех полученных данных мы полностью поменяли концепцию дома:

Таких домов у нас получилось больше 20. Мы выкупали недострой и полностью его перестраивали под то жилье, в котором хотелось бы жить нам самим. И у нас это получилось! Единственное, что не удалось - конкретно вокруг этих домов закопать столбы электричества. Там уже было сделано благоустройство и по деньгам выходило слишком дорого. Можно было бы вписаться в эту авантюру, но потом цены на дома были бы не подъемные.

Все перестраиваемые дома этого квартала получили не только новый внешний облик, но и новое название “VILA”. Конечно, над перестройкой архитектуры наша работа над кейсом не закончилась.

В рамках данного проекта мы не только занимались реконцепцией, но и взяли объект под крыло, реализовав его в рамках франшизы - часть территории мы застраивали сами, как застройщики.

И здесь у нас тоже произошел очень интересный кейс, связанный с открытием новой целевой аудитории. Если раньше мы строили и продавали дома по 160 м2 и на них у нас была уже готовая аудитория, то новые дома вместе с гаражом вышли в 150 м2.

У нас был приличный опыт продаж домов по 160 м2, мы знали эту аудиторию, поэтому решили, что новый продукт мы понесем с той же самой рекламной кампанией. Это были семьи с 2-3 детьми, иногда возрастные люди. Но получилось так, что реклама шла, а продаж не было. Семьи приезжали, смотрели дом, но все, как один говорили - для нас 150 м2 мало.

Дом выглядел потрясающе, земельные участки великолепно, оставалась доступная “старая” цена, но продажи не шли.

В итоге мы поняли, что конкретно для той целевой аудитории, которую мы “прикормили” в 120 м2 площади были слишком маленькими и в тех комнатах им было тесно.

Возрастные пары полюбили эти таунхаусы. С гаражами на 2 машины - потому что для них ценнее иметь гараж на 2 машины и 2 просторные спальни, чем в таунхаусе на 160 м2 - три большие спальни и 1 гараж.

Таким образом при новой упаковке и новой целевой аудитории, эти таунхаусы разлетелись, как горячие пирожки. Жители стали приглашать своих друзей, которые все чаще нас спрашивали - будем ли мы еще строить такие дома?

Подобных решений, относительно домов мы приняли много. Перестраивали и дома по 100 м2, чтобы они отвечали всем потребностям комфортной жизни.

Плюс в дополнении мы провели реанимацию всего микрорайона:

На данный момент перестроено уже 10 кварталов. Территория получилась максимально привлекательной, что активизировало к ней интерес со стороны покупателей.

Мы рады, что проект получился очень нестандартным и то, что нам пришлось действительно много перерабатывать за другими застройщиками, уже не играет роли, так как результат превзошел все ожидания и мы для себя нашли личный Клондайк - еще одну целевую и теперь знаем, что ей можно предложить.

В 2022 году мы получили награду “Лучший микрорайон малоэтажный” по версии ТОП ЖК. Вдвойне приятно, что ее можно получить 1 раз в жизни) И она уже у нас есть)

Почему у нас все же получилось это сделать? Неужели сыграл роль 15-летний опыт? И да и нет. Мы всегда подходили к застройке, не как к продаже квадратных коробок, а как к продукту, который будет каждый день делать жизнь жителей комфортной.

Финализируя этот кейс, хочу поделиться важным советом, который помогает держать наши проекты стабильно в ТОП-3 по потребительским характеристикам во всех малоэтажных жилых комплексах России

Закапывая деньги просто в дороги, сети, первоначальный шоу-рум - это не дает готовой картинки. Вам нужно создать не просто дом, а ту территорию, куда человек сможет подъехать, восхититься и влюбиться. Что от одной прогулки по территории, он хотел здесь жить. Не обязательно создавать пафосную группу с огромнейшей детской площадкой на входе. Достаточно элементарных эстетических решений, которые отвечают запросу будущих жильцов и входят в рамки окупаемости 214-фз.

Более 15 лет я работаю в нише загородного девелопмента и все это время мы подходили к строительству поселков, как к продукту. На базе этих знаний я и основала Школу загородного девелопмента “Хрустальный”. К нам приходят компании, которые хотят повысить свои компетенции и перенять наш успешный опыт, после чего уже сами делятся такими кейсами.