Недвижимость – основа портфеля Российского инвестора или устаревший инструмент?
По информации из различных отчетов доля недвижимости в инвестиционном портфеле HNWI (ультрабогатых людей, с капиталом от 30 млн долл.) составляет около 27%. Всего в мире недвижимости по данным на 2018 год – на сумму 220 трлн. долл. Сейчас, думаю, она оценивается вдвое дороже.
В России большинство людей считает недвижимость лучшей инвестицией. Можно гадать почему: то ли это желание иметь свое жилье после отсутствия собственности в СССР, то ли отсутствие знания других инструментов, то ли опыт кризисов, и недвижимость действительно лучший актив? Давайте разбираться, где правда, а где ложь.
Особенности недвижимости, как инструмента инвестиций:
1. Безопасность. Она материальная, ее можно пощупать, жить или, как минимум, укрыться от дождя в ней. За последние 35 лет недвижимость никогда не обнулялась, в отличие от вкладов и облигаций. Цена на нее может варьироваться, но утратить владение труднее, чем на остальные активы.
2. Доходность. Любая недвижимость может быть доходной. Какая-то, как коммерческая или курортная, приносит больший доход, жилая – меньший. Но любая недвижимость - это инвестиция, которая будет приносить арендный поток. В отличие от, например, золотых слитков, которые являются чистым сохранением средств.
3. Невысокая ликвидность. Ликвидность – это способность актива превратиться в деньги по рыночной цене. Чем быстрее срок «превращения», тем выше ликвидность. Максимальная ликвидность - у вкладов, чуть меньшая - у ОФЗ и голубых фишек среди акций. Действительно, недвижимость обладает меньшей ликвидностью. Но это свойство дает и свой положительный эффект – низкую волатильность. Недвижимость, в отличие от других активов, медленно падает и растет в стоимости, что дает возможность безопасно сберегать в ней средства.
4. Капиталоемкость. То есть необходимость иметь большой капитал, чтобы приобрести какой-то актив. Вы не сможете, имея 1 млн. рублей, купить на него квартиру, а золото, биткойн, акции и облигации сможете, причем всего понемножку.
Но и тут есть положительная обратная сторона. Банки хорошо берут в залог недвижимость, и без долгих рассмотрений выдают дешевые кредиты под ее залог. Именно это свойство так привлекает частных инвесторов. Ни в одной другой сфере инвестиций нельзя взять такой большой кредит, имея так мало денег. Всего 15% собственных средств, и тебе дают 85% кредита. Такое кредитное плечо получить почти нигде, кроме недвижимости, невозможно. Именно этим мы, как инвесторы, должны пользоваться.
5. Защита от инфляции. Цена на недвижимость растет вместе с денежной массой в национальной валюте. Это правило работает всегда. Недвижимость – защитный актив от инфляции, вклады и облигации нет.
Выводы:
1) Если вы крупный инвестор и планируете свой портфель, недвижимость должна там быть, как надежный, доходный и неволатильный актив.
2) Если у вас есть задача заработать капитал, то, используя кредитное плечо, вы можете делать на недвижимости 50-100% годовых на спекуляциях и 30-40% на аренде. Но будьте готовы заниматься этой работой или найдите надежную инвестиционную компанию.
3) Если ваша задача - сберечь накопленное в наше непонятное время, и вы не рассчитываете продавать это в ближайшее время. Недвижимость – отличный инструмент для этого.
Может что-то пропустил? Какие еще качества есть у недвижимости?
Хотите больше интересного контента? Подписывайтесь на мой Телеграм-канал: