Особенности покупки готового объекта формата Light Industrial: на что стоит обратить внимание
Эта статья адресована представителям бизнеса – производителям мебели, компаниям пищевой промышленности, мебельным фабрикам и сборочным производствам, а также иным компаниям, которые рассматривают приобретение готовых объектов формата Light Industrial для размещения своих основных производственных активов.
Средний чек на покупку объекта формата Light Industrial составляет около 150 – 200 млн рублей, что подчеркивает важность ответственного подхода к такой инвестиции.
Для покупателя такое приобретение имеет ключевое значение, ведь на данной площадке будет размещен основной производственный актив компании. Это не просто покупка недвижимости, это инвестиция в будущее производство, его эффективность и бесперебойность.
Как правило, при покупке готового объекта покупатель сталкивается с меньшим количеством рисков, чем при покупке объекта на этапе строительства. Это очевидно: здание уже стоит, коммуникации подведены, разрешительная документация оформлена. Однако, как и в любом серьезном деле, есть некоторые нюансы, на которые все-таки стоит обратить внимание.
Объект / Земельный участок / Инфраструктура
Покупка готового объекта у застройщика предполагает, что на такой объект получено разрешение на ввод в эксплуатацию, зарегистрировано право собственности, а возможные ограничения (обременения) в использовании отражены в ЕГРН.
Это означает, что покупатель, как минимум, не несет на себе риск срыва сроков строительства объекта, а также невозможности сдачи его в эксплуатацию в результате допущенных застройщиком нарушений при строительстве. Вы покупаете готовый продукт, а не обещание.
Покупатель имеет возможность получить выписки из ЕГРН на объект и земельный участок и удостовериться в том, что продавец является собственником, объект не является предметом залога (иных ограничений, обременений), а текущий вид разрешенного использования земельного участка допускает то коммерческое использование объекта, для которого он приобретается.
Объект в формате Light Industrial предполагает ведение в нем производственной или складской деятельности. Это в свою очередь означает, что объект должен иметь подключение к электричеству, газу, водоснабжению и водоотведению, быть обеспечен определенной мощностью. Без надлежащих коммуникаций производственный цех превращается в дорогостоящий склад, а склад – в декорацию.
Проверить факт технологического присоединения к соответствующим мощностям можно, получив акты технологического присоединения, подтверждающие факт подключения объекта к соответствующему источнику. Но подтвердить технологическое присоединение к сетям недостаточно, важно, чтобы по сети поступал соответствующий ресурс.
Для покупателя оптимальной схемой поставки ресурса является заключение прямого договора со снабжающей организацией, по которому объект будет обеспечен ресурсом. Другие варианты могут содержать в себе риски для покупателя: ненадлежащее качество ресурса, различные ограничения в пользовании ресурсом, завышенная плата за поставку ресурса по сравнению с регулируемыми тарифами.
Не стоит забывать и о дорогах, примыкающих к дорогам общего пользования. Незаконная организация въезда на территорию индустриального парка может привести к тому, что такой съезд будет рано или поздно перекрыт и демонтирован по инициативе владельца дороги общего пользования.
Факт законного примыкания к дорогам общего пользования может быть подтвержден согласием на примыкание владельца дороги, к которой осуществляется примыкание, справкой о выполнении условий и требований, содержащихся в согласии, а в некоторых случаях наличием РНВ (разрешения на ввод в эксплуатацию).
Нередко в глазах покупателя объект формата Light Industrial имеет тем большую ценность, чем он ближе расположен к существующей транспортной инфраструктуре.
Однако, не стоит забывать, что последующее развитие такой инфраструктуры в рамках государственных и муниципальных программ может привести к резервированию и изъятию земельных участков в их непосредственной близости. То, что сегодня кажется преимуществом, завтра может обернуться проблемой.
Чтобы определить вероятность наступления такого риска, стоит изучить документы территориального планирования и градостроительного зонирования (в частности, генеральный план, правила землепользования и застройки, утвержденную или планируемую к утверждению документацию по планировке территории). Эти документы – ваш прогноз на будущее участка.
Как правило, земельный участок, на котором построен объект, может принадлежать продавцу либо на праве собственности, либо на праве аренды. Оба варианта приемлемы, но требуют разного уровня проверки.
В случае, если речь идет об аренде, необходимо определить, не было ли юридических пороков при заключении данного договора, есть ли основания для досрочного прекращения договора, на какой срок и на каких условиях заключен договор, в том числе особое внимание обратить на то, каким образом урегулированы последствия прекращения договора.
Суммируя, в первую очередь внимание следует обратить на:
1. РНВ (Разрешение на ввод в эксплуатацию);
2. Выписки ЕГРН на объект и земельный участок;
3. Технический план;
4. Акты о технологическом присоединении к сетям;
5. Договоры поставки соответствующего ресурса;
6. Согласие / справка / РНВ на примыкания к дорогам общего пользования;
7. Документы территориального планирования и градостроительного зонирования;
8. Договор аренды земельного участка (при наличии).
В случае, если право продавца на объект возникло в результате нескольких последовательных сделок, необходимо запросить и проанализировать документы по всей цепочке.
К ним относятся: договоры, акты, документы, подтверждающие оплату, документы, подтверждающие полномочия на заключение соответствующей сделки, а также выписка из ЕГРН о переходах права собственности на объект.
Схема сделки и договоры, предлагаемые к заключению
При приобретении готового объекта в формате Light Industrial продавец, скорее всего, предложит к заключению договор купли-продажи и договор, в рамках которого управляющей компании будут возмещаться расходы на содержание земельного участка, общих площадей, инженерной и транспортной инфраструктуры. Каждый документ требует внимательного изучения.
Помимо стандартных условий договора купли-продажи, стоит обратить внимание на условия, относящиеся к правам покупателя на земельный участок, условиям о точках подключения и предоставления ресурсов, правила содержания и пользования общими площадями, земельным участком. Детали здесь могут оказаться не менее важными.
Покупателю можно рекомендовать установить сервитут на право проезда по внутриплощадочным дорогам на территории индустриального парка. Часто покупатель упускает это из виду, сосредоточившись только на самом объекте. Отсутствие договоренности по этому вопросу может привести к тому, что право проезда может быть ограничено или плата за право проезда будет несоразмерно завышена. Свободный доступ к вашему производству – это необходимость.
Переговоры о заключении договоров и их условиях могут занять время, и это нормально. Основная ценность для покупателя представляет не только объект сам по себе, но и возможность его использования на протяжении многих лет для целей ведения производственной или складской деятельности покупателя. Это же невозможно без надлежащего обеспечения объекта инженерной и транспортной инфраструктурой, ее содержанием.
Покупателю стоит также задуматься о перспективах расширения своего бизнеса в том же индустриальном парке на горизонте следующих нескольких лет. Для этого можно предусмотреть условия о покупке (аренде) дополнительных объектов уже на этапе заключения первоначального договора.
Продавец и Управляющая компания
Проверка продавца обычно включает в себя получение сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ и в открытых информационных базах на предмет наличия полномочий на заключение сделок, начатых процедур реорганизации, ликвидации или банкротства, а также необходимости корпоративных одобрений в рамках текущей редакции Устава.
Имеет смысл проверить наличие судебных споров, которые ведутся в отношении продавца и управляющей компании, а также оценить последствия вынесения судом решения не в пользу продавца или управляющей компании.
Финансовому состоянию продавца стоит также уделить внимание, потому что от этого зависит, будет ли возможно в последующем удовлетворение финансовых претензий к продавцу в случае возникновения требования о возмещении убытков, уплате неустойки, расторжении договора и возврате цены объекта.
История и текущее состояние продавца – это индикатор потенциальных рисков.
Если финансовое состояние продавца вызывает вопросы, необходимо заранее подумать, какое обеспечение может быть предоставлено продавцом, его головной структурой, акционером для митигации рисков неплатежа. Также финансовое состояние продавца может влиять на условия оплаты по договору купли-продажи.
Статья про аренду еще непостроенного объекта формата Light Industrial здесь
В своем ТГ-канале пишу про сделки с недвижимостью, строительство и девелопмент