Дешевый склад под зал: где в ставке за метр спрятана вторая аренда

Когда искал помещение под клуб, сравнивал варианты по одной цифре - рубль за метр в месяц. Склад ближе к центру города-миллионника отдавали по 700 рублей за метр в месяц, готовое помещение под коммерцию в том же районе - по 950. Почти на треть дороже. Заемные деньги были на счету до рубля, и такая разница в ставке выглядела решающей. Договор на склад подписал в тот же день, когда решил уходить из игроков в свое дело. Дальше выяснилось: эти 700 рублей за метр показывали только вход в помещение, а его настоящую цену я увидел сильно позже.

Смету строил вокруг одной строки - аренда. Рустам, мой компаньон, свел в таблицу две ставки: склад и офисное помещение по соседству, обе в рублях за метр. 700 против 950. Решение приняли по этой строке: берем склад, экономим на аренде, остаток бюджета - на столы и первый набор групп.

В голове сидела простая арифметика: дешевый метр - значит дешевый месяц, дешевый месяц - значит быстрее дотянуться до точки нуля. У меня эта точка - около двадцати оплаченных взрослых абонементов в месяц, и чем ниже фикс, тем быстрее до нее доходишь. 700 рублей против 950 эту арифметику подтверждали.

Ставка в объявлении считала метры в том виде, в каком они достались прежнему съемщику - без поправки на переделку под зал. Это и была дыра в расчете, которую я тогда не увидел. Разложил бы по очку с самого начала - увидел бы.

Склад был полупромышленный: бетонный пол под погрузчик, вентиляция под хранение товара, проводка и щиток под стеллажи и складскую технику. Арендодатель сдавал метры в прежнем виде - без поправки на человека, который час двигается, дышит и держит ракетку.

Пол пришлось закрывать спортивным покрытием: бетон для игры слишком жесткий и скользкий, мяч и нога на нем ведут себя иначе, чем на нормальном зальном полу. Эта строка легла в смету на 200 000 рублей - дороже, чем я рассчитывал, потому что под покрытие пришлось еще выравнивать перепад высоты, которого в объявлении, конечно, не было.

Вентиляцию пришлось досчитывать отдельно: складская система держит воздух ровным для коробок. Для группы подростков, которая час гоняет мяч и дышит глубоко, ее мощности не хватило. Заметил это уже на второй тренировке, когда к концу часа в зале стало тяжело дышать даже мне. Новый контур и монтаж - 130 000 рублей.

По потолку увидел на первой же тренировке: топс с дуги задевает балку и светильник. Перенос ламп и части коммуникаций под нормальную траекторию игры - еще 70 000.

Самой дорогой правкой оказались проводка и щиток, рассчитанные на складскую технику: под розетки для администратора и для подключения робота-тренажера разводку делали заново, всю линию от щитка - 200 000 рублей.

Точных чеков того ремонта я не сохранил - три года назад вел учет куда менее аккуратно, чем сейчас, - но порядок по каждой статье свежий, недавно пересчитывал его вместе с тем же подрядчиком. Складываю по очку: 200 000 плюс 130 000 плюс 70 000 плюс 200 000 - 600 000 рублей. Легла эта сумма до того, как в зал зашел первый ученик и принес первый рубль. Для сравнения: мой зал - 143 метра, аренда по ставке 700 рублей за метр выходит 100 000 в месяц, и 600 000 - это 6 месяцев такой аренды.

Честная цена метра - это ставка аренды плюс разовые вложения в переделку, деленные на срок аренды в месяцах. Мой зал - 143 метра, разовые вложения - 600 000 рублей, это около 4 200 рублей на метр одной суммой.

Если бы на старте я закладывал горизонт в год - обычная осторожность для дела без истории, - реальная цена метра на складе получалась бы такой: 700 рублей ставки плюс 4 200 разовых, деленные на 12 месяцев, то есть плюс около 350 рублей. Итого около 1 050 рублей за метр в месяц. Против 950 у готового офиса. На годовом горизонте офис выходил дешевле почти на 100 рублей с метра в месяц - и это с полом, вентиляцией и потолком, которые там уже стояли готовыми.

Точка, где склад и офис сравниваются по-честному, - это примерно 17 месяцев аренды. Короче этого срока выгоднее офис, несмотря на более высокую ставку в объявлении. Длиннее - выигрывает склад.

Мой клуб работает в этом помещении почти три года, 35 месяцев на сегодняшний день. На таком горизонте 600 000 разовых размазываются по метру всего на 120 рублей в месяц, и реальная цена склада получается около 820 рублей за метр - дешевле офисных 950. Сработало. Но сработало потому, что договор и дело прожили дольше полутора лет. Расчета на старте под этим не было вовсе - был кураж и вера, что дешевая ставка сама вывезет.

Рустам свою таблицу с двумя ставками три года не трогал - она так и лежит в архиве с пометкой "склад дешевле". В этом году я сел и пересчитал по очку, с разовыми вложениями и по горизонту, и показал ему результат. Он посмотрел на итоговые цифры и сказал только: повезло, что просидели там долго. Был бы год - я бы тебе сейчас другую цифру показывал.

Сейчас, сравнивая два помещения по ставке, в первую очередь смотрю туда, где в прошлый раз заплатил больше всего: на проводку и щиток. 200 000 из 600 000 ушли именно на линию от щитка, и это была самая дорогая правка - дороже, чем пол и вентиляция вместе.

Дальше проверяю высоту и чистоту потолка. С той балки, которую мяч задел на первой тренировке, эту проверку веду лично, рулеткой. Пол и вентиляцию прошу показать в работе до подписания: в каком состоянии метры сдаются на самом деле. Объявление тут не советчик.

Каждая из этих позиций - будущая строка в смете, которой в объявлении о сдаче метра никогда не будет. Их сумму я теперь делю на тот конкретный срок, на который готов подписаться, и сравниваю с готовым помещением по той же арифметике, что сделал в этой статье задним числом.

Если бы я умел так считать три года назад, договор на склад, может, и подписал бы - но знал бы заранее, на каком месяце он начинает окупаться. А тогда я это знание получил по кассе, через полтора года после подписания. Дорого обошелся урок, зато теперь ни одно помещение не смотрю без этой строчки в уме.