Марк Твен не говорил «Покупайте землю». Я проверил эту цитату

Есть фраза, которую я много раз встречал в материалах о недвижимости и инвестициях:

«Покупайте землю — её больше не производят».

Чаще всего рядом стоит имя Марка Твена.

Звучит красиво. Почти идеально для земельного брокера: американский писатель, мудрый совет, проверенный временем.

Но я решил проверить первоисточник.

И здесь начинается интересная история.

Надёжного первичного источника, где Марк Твен действительно произносит или пишет эту фразу, найти не удалось.

Зато обнаружилось кое-что другое.

23 февраля 1909 года газета Salt Lake Telegram опубликовала материал о землях американского Запада. В нём была приведена фраза:

«ain’t nobody makin’ no more land»

По смыслу: «больше никто не производит землю».

То есть выражение существовало в американском обороте речи уже в начале XX века.

А дальше произошло то, что часто происходит с популярными цитатами.

Фраза начала жить собственной жизнью.

Её стали связывать с известными американскими персонажами. В более поздних источниках встречается атрибуция Уиллу Роджерсу, а вариант с Марком Твеном распространялся уже без надёжного первоисточника.

И вот здесь мне стало интересно уже не как человеку, который любит разыскивать цитаты.

А как человеку, который занимается землёй.

Потому что в ней есть простая экономическая идея.

Земля — ограниченный ресурс.

FAO прямо относит землю, почву и воду к конечным ресурсам и отмечает растущее давление на них со стороны сельского хозяйства, урбанизации и других видов использования.

Но есть важная оговорка.

Из этого совершенно не следует:

«Купил любой участок — заработал».

Вот это уже опасное упрощение.

Допустим, у нас есть два участка по 10 соток.

На бумаге они одинаковые.

Но один находится рядом с развивающейся дорогой, имеет подходящий вид разрешённого использования, понятный подъезд и перспективное окружение.

А второй расположен в месте, где ограничены варианты использования, нет нормального подъезда и перспектив изменения ситуации не просматривается.

Это две совершенно разные инвестиции.

Российские органы кадастровой оценки также указывают, что на стоимость земельного участка влияют, в частности, его местоположение и вид разрешённого использования.

То есть инвестор покупает не просто «землю».

Он покупает сочетание:

Именно поэтому я бы сегодня переписал знаменитую фразу.

Не:

«Покупайте землю — её больше не производят».

А:

«Ищите землю, которую уже невозможно создать в другом месте».

Участок можно разделить.

Можно объединить.

Можно изменить его использование в предусмотренном законом порядке.

Можно построить на нём объект.

Но местоположение изменить нельзя.

Нельзя перенести участок на другую дорогу.

Нельзя передвинуть его ближе к туристическому потоку.

Нельзя заменить соседний город, лес, реку или будущую инфраструктуру.

Именно поэтому в земельных инвестициях я смотрю сначала не на площадь и даже не на цену.

Я смотрю на будущее территории.

Что здесь будет через 5–10 лет?

Куда пойдёт инфраструктура?

Как изменится спрос?

Какие виды использования разрешены сегодня?

Что потенциально может измениться завтра?

И главное — за что следующий покупатель будет готов заплатить больше?

Пусть даже Твен её и не говорил.

Её экономический смысл никуда не исчез.

Но использовать её как инвестиционную рекомендацию без анализа участка — ошибка.

Хорошая земля действительно ограничена.

Но хорошей её делает не сам факт собственности на несколько соток.

Её делает сочетание местоположения, правового статуса, разрешённого использования, инфраструктуры и будущего спроса.

Поэтому я бы сформулировал главный принцип земельного инвестора так:

Не покупайте землю только потому, что её больше не производят.Покупайте участок, если понимаете, почему он станет нужнее завтра.

И, возможно, именно этот вопрос намного важнее того, кто первым произнёс знаменитую фразу.

А вы когда-нибудь рассматривали землю именно как инвестиционный актив, а не как недвижимость?