Соседка запретила сдавать квартиру посуточно: что на самом деле может суд

Когда соседка заявляет, что запрещает сдавать квартиру посуточно, я бы сначала уточнила, что именно ей мешает. Ответ «она не может ничего запретить» неполный. Закон допускает краткосрочный наём, но соседи вправе защищаться от гостиничного режима, постоянного шума и других существенных неудобств.

С 1 октября 2019 года в Жилищном кодексе действует запрет на размещение гостиниц и иных средств размещения в жилых помещениях (Федеральный закон от 15 апреля 2019 года № 59-ФЗ). Часть 3 статьи 17 ЖК РФ говорит, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Размещать в нём гостиницу и использовать квартиру для оказания гостиничных услуг нельзя.

На эту норму часто ссылаются соседи, управляющие организации и сами участники конфликтов. Однако она не запрещает автоматически любой краткосрочный наём. Закон различает проживание граждан в квартире и гостиничную деятельность.

Часть 4 статьи 17 ЖК РФ также требует учитывать права и законные интересы проживающих в помещении граждан и соседей. Тот, кто пользуется квартирой, обязан соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и иные обязательные требования.

Право собственности или договор не позволяют использовать квартиру как угодно. Эти ограничения действуют и для собственника, и для нанимателя. При этом сосед не вправе единолично объявить любой посуточный наём незаконным.

Короткий договор найма, по которому человек получает квартиру именно для проживания, сам по себе не равен гостиничной услуге. Поэтому при разборе такого спора я бы смотрела, как жильцы фактически используют помещение. Одного срока проживания для вывода недостаточно.

Конституционный суд сформулировал свою позицию в постановлении от 23 марта 2023 года № 9-П. Суд признал часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса соответствующей Конституции и назвал критерии, по которым нужно отличать краткосрочный наём от гостиничной деятельности.

Сдавать квартиру на короткий срок — от одних до нескольких суток — можно, если соседи не испытывают значительно больших неудобств, чем при обычном проживании. Интенсивность использования общего имущества при этом не должна достигать гостиничной.

Короткий срок сам по себе не делает квартиру гостиницей. Суд указал, что самостоятельными признаками гостиничных услуг не являются:

Последний пункт нужно рассматривать с учётом обстоятельств. Если собственник помог гостю вызвать такси, этого недостаточно, чтобы считать квартиру гостиницей. Оценка строится на всех обстоятельствах использования квартиры и общих помещений, а не на отдельной бытовой услуге.

Конституционный суд исходил из того, что при краткосрочном найме человек может пользоваться жилым помещением для обычного проживания. Временный жилец получает квартиру, а не комплекс гостиничного обслуживания. Поэтому решить спор по одному признаку, например по количеству дней в договоре или формулировке объявления, нельзя.

Суд может установить, что в квартире фактически ведут гостиничную деятельность. В постановлении Конституционного суда от 23 марта 2023 года № 9-П названы признаки, которые имеют значение для такой оценки:

Пользоваться этим перечнем как формальным чек-листом я бы не стала. Суд изучает конкретные обстоятельства. Он выясняет, как собственник оборудовал помещение, сколько людей там бывает и для чего они его получают. Отдельно оценивает происходящее в подъезде и то, насколько интенсивно жильцы используют общее имущество.

В июне 2025 года Верховный суд рассмотрел дело, в котором нижестоящие суды запретили краткосрочную сдачу. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда в определении от 17 июня 2025 года № 81-КГ25-2-К8 отменила эти акты и направила дело на новое рассмотрение.

Верховный суд указал, что по договору краткосрочного найма граждане получают жильё для проживания. Само предоставление квартиры на определённый срок не является оказанием гостиничных услуг. Поэтому обосновать запрет только тем, что стороны заключают договоры на короткие периоды, нельзя.

Из этой позиции я делаю следующий вывод. Соседка единолично «запретить» посуточный наём не может. Суд решает спор по конкретным обстоятельствам. Для ограничений нужны доказанные признаки гостиничной деятельности или существенные неудобства для соседей. Самого факта смены жильцов через несколько дней недостаточно.

Однако формула «раз суд не запретил срок, значит можно всё» тоже неверна. Если собственник фактически превратил квартиру в место для вечеринок, мероприятий или постоянного размещения большого числа людей, такое использование уже выходит за пределы обычного проживания.

Даже если краткосрочный наём не имеет признаков гостиничной деятельности, жильцы могут нарушать требования к тишине. Соседям обычно понятнее и быстрее пожаловаться на конкретный шум, чем спорить о правовой природе договора.

В Тюменской области нужно соблюдать тишину с 22:00 до 8:00 в будни, с 22:00 до 9:00 в выходные и праздничные дни, а также ежедневно с 13:00 до 15:00. Эти периоды установлены Законом Тюменской области от 29 марта 2022 года № 3 «Об обеспечении тишины и покоя граждан».

За нарушение предусмотрено предупреждение или штраф для граждан от 1 до 2 тысяч рублей по статье 1.1 Кодекса Тюменской области об административных правонарушениях. Соседу, которому мешает ночной шум, важно фиксировать конкретные нарушения тишины.

Я бы рассматривала такую жалобу отдельно от требования запретить посуточную сдачу. Громкая музыка, крики или шумная компания не дают автоматического основания для запрета. Нарушение режима тишины и спор об использовании жилого помещения требуют разбирательства по разным основаниям. При этом повторяющийся шум может подтвердить, что соседи испытывают существенно большие неудобства, чем при обычном проживании.

Для суда недостаточно слов о том, что жильцы «постоянно мешают». Нужно установить, когда возникал шум и в чём он выражался. Сам по себе конфликт между соседями ещё не доказывает гостиничную деятельность.

Я бы начинала с правил, которые гость получает до заселения. Если собственник передаёт квартиру для проживания, гостю нужно заранее объяснить допустимые условия её использования. В правилах можно прямо запретить вечеринки и шум, а также ограничить формат использования помещения.

В материалах тюменской компании «Добрый Дом» указано, что правила публикуются заранее. В квартире нельзя устраивать вечеринки и шумные мероприятия, заезд предусмотрен с 15:00, выезд — до 12:00. Так компания заранее закрепляет бытовые условия и указывает, что не передаёт помещение для праздников и менее чем на сутки.

Гостей также заранее предупреждают о требованиях тюменского закона о тишине.

В договоре с гостем я бы не ограничивалась сроком проживания. В практике «Доброго Дома» договор регулирует залог, возможный ущерб и порядок решения конфликтов.

Отдельного внимания требует заселение. При бесконтактном формате гость действует по инструкции, а персоналу не нужно постоянно присутствовать в подъезде. Требования к проживанию при этом сохраняются. Это связано с одним из критериев Конституционного суда: в местах общего пользования не должен постоянно находиться персонал, оказывающий гостиничные услуги.

До заезда квартиру проверяют, после выезда фиксируют её состояние. В указанной практике проверяют сантехнику, технику и окна, а после выезда сохраняют фото- и видеоматериалы. Это позволяет контролировать состояние помещения и возможный ущерб. По моему мнению, по этим материалам проще отличить обычный бытовой случай от последствий вечеринки или грубого нарушения правил.

Если условия остаются устными договорённостями, их сложнее доказать.

Соседу я бы посоветовала сначала определить, на что именно он жалуется. При шуме нужно фиксировать конкретные нарушения режима тишины и обращаться в полицию в установленном порядке. Если есть признаки гостиничной деятельности или квартиру постоянно используют для мероприятий, понадобятся сведения об этих обстоятельствах. Ссылки только на короткий срок найма недостаточно.

Тому, кто сдаёт квартиру, я бы рекомендовала заранее определить, для какого проживания он её передаёт, запретить вечеринки и шум, ознакомить гостей с правилами. Нужно заключать договор и контролировать состояние помещения. Бесконтактное заселение само по себе проблему не решает. Если его организовать с понятными инструкциями и требованиями, можно снизить нагрузку на подъезд и количество спорных ситуаций.

Мой правовой вывод прежний. Соседка не может единолично запретить краткосрочный наём. Собственник, в свою очередь, обязан учитывать интересы соседей и соблюдать требования к использованию жилого помещения, даже когда сдаёт квартиру законно.

Сталкивались ли вы с такими конфликтами в доме и чем они в итоге закончились?