Sergey Pavlov
Ну так в стоимость объекта кроме коробки, входит также работы по ремонту, доставка материалов, техники, мебели и оборудования.
Все это ж деньги. И само себе не появилось.
Поездки по всяким магазинам и офисам тоже не бесплатные.
Доставка мебели, сборка мебели?
При продаже старая изношенная мебель покупателю не нужна. Так что смело пишем минус 80% ее стоимости.
Также с бытовой техникой, коврами и прочим и прочим.
Все эти затраты входят в стоимость объекта и порой доходят до 50% от коробки.
Ваши поездки по всем вопросам касательно квартиры, мебели, строительных материалов и т.д. и т.п. то же затраты. А авто минимум от 10 р за 1 км.
Аренда или покупка инструмента для ремонта?
В перспективе замена изношенной техники и оборудования. Поверка счётчиков. И прочие и прочие.
Не дай бог налоговая выкатит Вам штраф за сокрытие доходов.
То же в минус.
Если реально все посчитать, то Ваш объект не то что приносит дохода, а с учётом неучетенных расходов и амортизация объекта, так и в минус загоняет.
Банки, страховые и застройщик вот они в плюсе.
Не учитывается полная налоговая нагрузка, страхование гражданской ответственности, личная страховка по ипотеке, амортизация и износ имущества, техники и ремонта.
Замена замков после квартирантов.
Поездки на квартиру тоже не бесплатно. А это от 10 р за 1 км.
Так что реальная доходность около 0% или минус.
Имхо. Еврооблигации лесенкой на ИИС Б и будет поток платежей в валюте, без всех этих ипотек.
Здесь в Крыму не всё так однозначно. Поверьте. Я сын официального дистрибьютора мимикса.
У нас тут строят дома из кирпичей Xiaomi.
Кейс https://vc.ru/finance/238578-investicii-v-odnushki-v-rf-itogi-10-let
"Шикарная доходность 4% годовых до НДФЛ
И это, пожалуй, главная причина продажи. К текущему моменту, доходность аренды упала до 4% годовых, без учета НДФЛ, простоев, страховки, форс мажоров, неплатежей, и амортизации ремонта и коммуникаций квартиры и всего дома.
Из плюсов - пожалуй только иллюзия стабильности дохода за счет ежемесячных поступлений и иллюзия сохранности капитала"
В валюте убыток без учёта аренды - 7500 долларов за 10 лет.
Аренда этот убыток покроет, и будет небольшой плюс. Но в целом, выходит около нулевая доходность
Как только ставки по ипотеке хоть немного пойдут вверх, денежный поток от сдаваемой в аренду недвижимости станет отрицательным. И просрочки по ипотеке то же ...
Хорошая идея, но есть подводные камни...
Жадные капиталисты очень любят мемные акции,
Очень часто играют на понижение акций, путем коротких продаж с помощью биржевых роботов.
Частные инвесторы видят, что актив падает и сливают его.
Фонды держат еще и опционы на понижение котировок
Потом по дешевке скупают контрольный пакет, сажают своего ручного "директора", который выводит активы
А сверх доходы от этих операций вливают в акции техногигантов.
Но иногда может быть и фондам плохо, когда акции тупо держат в цене и они даже растут так как убытки от игры на понижение растут, то некоторые закрывают шорт по любой доступной цене (в теории рост активов может быть до бесконечности)
Как например с Геймстопом сейчас. Акции взлетели на 2000% и их тупо держат.
Ethereum и т.п. это так называем " финансовой насос"
Его цену раздувают когда нужно иметь ликвидность от шорта.
Но бывает так же быстро "спускают"
Застройщики уже дисконтируют через персональные предложения и субсидирование ипотечную ставки.
А как оплачивать ипотеку пока дом строиться, делается ремонт, ищется мебель и техника.
Отнимаем смело 24-36 платежей или примерно 2-3 года с момента заключения договора ипотеки
ИЛИ примерно от 750 000 до 1 000 000 упущенной выгоды для 1-к квартиры.
Это ж сколько лет сдавать надо что вернуть?
И много ли желающих купить квартиру за налик от 5 млн?
90% покупают в кредит.
А на вторичку ставки от 14% + страховка + 1,5%+ оценка + посредники+невозвратные расходы на мебель и ремонт
Дисконт на вторичку скушает весь рост цен за 5-10 лет
Кто то в последнее время набрал квартиры на первичке под продажу по причине льготной ипотеки, но не рассчитали свои силы?
Начнут эти квартиры выставлять на рынок?
Сдавать с дисконтом?
А Может ли случиться процесс этот станет лавинообразным?
Вот и удачный момент для входа.
Хотя если купить валютные облигации и жить на купоны от них?
4% в валюте. Шикарно же...
Супер. Тоже брали Дастер у Яндекса на 10 дней перед НГ. Катались с Москвы до Нижнего Новгорода.
Очень выгодно вышло.По деньгам 1 км получился по 8,8 руб.
Расход бензина с прогревами 11 литров на 100 км. По нынешним ценам, только на бензин вышло бы 6 руб на 1 км.
Пару морозных ночей даже не глушили вовсе.
Ещё Оказывается если сломался, то Яндекс сам забирает авто и компенсирует оставшейся время аренды и такси до вокзала.
Но у нас все прошло нормально.