Как выбрать квартиру в новостройке: практическое руководство
Покупка квартиры в новостройке — это не только серьезное финансовое решение, но и шанс создать комфортное пространство для жизни. Однако выбрать идеальный вариант среди множества предложений не так просто.
Я собрал всю релевантную информацию, которая поможет проанализировать ключевые факторы (надежность и деловая репутация застройщика, технологии строительства, особенности планировок, виды договоров, способы оплаты и т.д.), чтобы вы приняли верное решение о покупке квартиры.
Информации будет много, поэтому для удобства пользуйтесь ссылками в содержании — они помогут быстро перейти к нужной теме.
Содержание
Класс жилья и виды планировок
Эконом-класс
Объекты эконом-класса характеризуются недостаточным качеством социальной инфраструктуры.
Как правило, в проектах отсутствует необходимое благоустройство. Застройщики ограничиваются посевом газонов и посадкой молодых деревьев, установкой детского оборудования не самого высокого качества и стандартных лавочек.
Чаще всего дома эконом-класса расположены в отдаленных, спальных районах города с не самой благоприятной экологической обстановкой.
Комфорт-класс
В жилых комплексах предоставляется полноценная инфраструктура, включая основные социальные и бытовые удобства. В соответствии с нормативами и существующей инфраструктурой района, в подобных вариантах обычно имеется школа, детский сад, поликлиника.
Первые этажи всегда предназначены для нежилых помещений, что способствует развитию сетевых и мелких предприятий.
В проектах комплексов комфорт-класса предусмотрены ухоженная и развитая внутренняя территория, включая детские площадки, зеленые насаждения и ландшафтный дизайн, а также обеспечение эффективным уличным освещением.
Дома находятся в районах с лучшей экологической обстановкой и удобным доступом к транспортным магистралям. При этом застройщик может самостоятельно проектировать дороги и развязки, чтобы улучшить привлекательность проекта.
Бизнес- и премиум-класс
Для премиального сегмента важно, чтобы окружение соответствовало определенному статусу.
Премиальные жилые комплексы часто включают в себя собственные объекты социальной инфраструктуры:
- частные детские сады и школы;
- фитнес-клубы и супермаркеты;
- сервисные услуги, такие как салоны красоты и автомойки.
Благоустроенная территория с уникальными детскими площадками и спортивными объектами, лаунж-зонами и авторским озеленением также создают необходимые условия для комфортабельной жизни.
Дома премиум-класса обычно строятся в престижных районах с удобным транспортом, часто в живописных местах: у водоемов или вблизи парков.
Однако и здесь есть свои «подводные камни»: часто дома строят на местах бывших промышленных зон, так называемый редевелопмент, поэтому перед покупкой важно узнать историю местности, проводилась ли экологическая экспертиза и каковы предпринятые меры.
На статус дома влияют:
- престижность района;
- технологии и материалы строительства;
- фасад и интерьер;
- планировки и высота потолков;
- дополнительные опции: паркинг, охрана, зоны отдыха.
Однако стоит помнить, что не существует жестких критериев отнесения жилого комплекса к тому или иному классу, все объекты нуждаются в сравнительном анализе.
Особенности квартирографии современных новостроек
Студия
Самое распространенное решение при покупке жилья наряду с однокомнатной квартирой.
Преимущества:
- Доступная стоимость жилья.
- Наименьшие затраты на коммунальные платежи, рассчитываемые исходя из площади помещения.
Недостатки:
- Быстрое распространение кухонных запахов по всей площади жилья.
- Ограниченное личное пространство и минимум приватности.
- Данный вариант не подходит для семей с детьми.
- Сложности с размещение крупногабаритной мебели.
Однокомнатная квартира
Преимущества:
- Самый популярный запрос на покупку жилья.
- Изолированные помещения.
- Сравнительно небольшие взносы за коммунальные услуги.
Недостатки:
- Не всегда подходит для семей с детьми.
- Ограниченные возможности для зонирования пространства.
- Сложности с размещением крупногабаритной мебели.
Двухкомнатная квартира
В среднем площадь такого жилья варьируется от 40 до 60 м². Стоит отметить, что по нормам СНиП рекомендуемая площадь квартиры стартует от 44 м².
Преимущества:
- Изолированные спальня и гостиная (при классическом варианте планировки).
- Больше пространства для комфортного проживания семьи и приема гостей.
- Возможность для эргономичной организации жилого пространства и хранения вещей.
Недостатки:
- Обычно более высокая цена в соотношении со студией или однушкой.
- Заметно выше взносы на коммунальные услуги.
Район проживания
Для начала стоит определиться: планируете ли вы покупать квартиру непосредственно в Санкт-Петербурге или в Ленинградской области.
Далее следует учитывать основные параметры:
- транспортная доступность (пешая доступность до метро или остановок наземного транспорта или общественный/личный транспорт);
- наличие развитой инфраструктуры (магазины, торговые центры, аптеки, поликлиники, школы и детские сады);
- плотность застройки района;
- экологическая обстановка, наличие зеленых зон;
- криминогенная составляющая;
- планы Администрации района по его развитию на текущий год.
Выбор жилого комплекса: типы домов
Панельный (сборный монолит)
Преимущества:
- Доступность.
- Высокая скорость возведения коробки.
- Ровная геометрия и качество поверхностей.
Защита конструктива от факторов внешней среды.
Долгий срок службы.
Недостатки:
- Из-за большого количества несущих стен могут возникнуть проблемы с перепланировкой.
- Небольшое количество вариаций планировочных решений.
- Слабое место — швы между панелей, которые влияют на теплопроводность.
- Ограниченная высота потолков (обычно около 2.5-2.65 м).
- Однотипные дома.
Кирпичный
Преимущества:
- Хороший микроклимат.
- Долговечность материалов.
- Устойчивость к перепадам температур и атмосферным осадкам.
- Высокая пожаробезопасность.
- Разнообразие планировок.
- Возможность перепланировки.
Недостатки:
- Более длительное возведение коробки.
- Высокая стоимость жилья.
- Однообразные фасады.
- Дольше происходит усадка дома.
Монолитный
Преимущества:
- Максимальная устойчивость.
- Долговечность конструкций.
- Высокая пожаробезопасность.
- Равномерность усадки.
- Разнообразие планировок.
- Возможность перепланировки.
- Квартиры любой формы и высоты.
Недостатки:
- Сезонность монолитных работ.
- Качество поверхности зависит от квалификации рабочих.
- Проблемы звукоизоляции.
- Высокая стоимость квартир.
Кирпично-монолитный
Преимущества:
- Устойчивый каркас, хороший микроклимат.
- Оптимальная технология (вбирает преимущества монолитной и кирпичной).
- Разнообразие планировок.
- Возможность перепланировки.
Недостатки:
- Сезонность монолитных работ.
- Качество поверхности зависит от квалификации рабочих.
- Могут быть использованы дешевые материалы (некачественный кирпич и газобетон).
Блочные
Преимущества:
- Хорошая теплоизоляция.
- Быстрый темп строительства.
- Недорогая стоимость.
Недостатки:
- Плохая звукоизоляция.
- Быстро покрываются трещинами.
- Перепланировка помещений практически невозможна.
Каркасно-блочные
Преимущества:
- Высокая надежность и прочность дома.
- Универсальная планировка квартир.
- Хорошие тепло- и звукоизоляционные свойства.
Недостатки:
- Выше себестоимость (квартиры могут быть дороже).
- Значительные энергетические затраты при строительстве.
Тип отделки: что нужно знать?
Черновая отделка
Минимальное оформление помещения, которое готово для последующего ремонта включает в себя:
- Цементно-песчаная стяжка пола (в «мокрых» зонах с гидроизоляцией).
- Разводка отопления и установка радиаторов.
- Разводка электрики по всей квартире (иногда розетки, выключатели).
- Вывод труб водоснабжения и канализации, установка счетчиков.
- Стеклопакеты на окнах, холодное остекление балкона/лоджии.
- Входная дверь (как правило, под замену).
Преимущества:
- Более дешевая стоимость квартиры.
- Возможность произвести перепланировку.
- Проведение ремонта исходя из ваших вкусовых предпочтений.
- Видны ошибки при строительстве.
Недостатки:
- Временные затраты на переезд.
- Ремонт дороже, чем при покупке варианта с отделкой.
- Шумовые работы при проведении ремонтных работ соседями.
- Грязь в местах общего пользования.
Предчистовая отделка
Промежуточный этап ремонта, при котором основные грязные и шумные работы уже выполнены, и можно сосредоточиться на разработке дизайн-проекта и обустройстве помещения.
Застройщик проводит подготовительные отделочные работы, в том числе выравнивание и оштукатуривание стен, выравнивание пола и потолка (не во всех случаях). Как правило, устанавливает розетки и выключатели, а также входную дверь.
Преимущества:
- Выполнены грязные работы.
- Дизайн квартиры исходя из ваших вкусовых предпочтений.
- Значительно меньше шумовых работ.
- Увеличение скорости ремонта при снижении затрат на его выполнение.
Недостатки:
- Временные затраты на переезд.
- Наличие скрытых дефектов при строительстве.
- Подготовительные работы могут выполняться из материалов низкого качества и непрофессионально.
Чистовая отделка
Квартира полностью готова к заселению: на полу ламинат/линолеум, на стенах обои, потолок окрашен, произведен монтаж плинтусов, розеток и выключателей.
В ванной комнате/санузле произведены работы по укладке плитки от пола до потолка (м.б. окраска стен) и установке сантехники. Выполнен монтаж входной и межкомнатных дверей.
Преимущества:
- Возможность скорого и быстрого переезда в новую квартиру.
- Минимум шума/грязи от ремонтных работ, проводимых соседями.
- Гарантия на отделку.
Недостатки:
- Однотипная отделка.
- Не всегда используются качественные материалы.
- Нельзя проводить ремонтные работы и иные действия по изменению отделки, так как это повлияет на гарантию от застройщика.
- Возможные сложности при оформлении будущего жилья.
Отделка от застройщика: все, что нужно знать об услуге дозаказа
При необходимости проведение ремонтно-отделочных работ можно заказать у застройщика следующими способами:
Включение в Договор долевого участия (ДДУ):
- Стоимость ремонтно-отделочных работ добавляется к стоимости квартиры, что отражается в ДДУ.
- Приемка квартиры в новостройке у застройщика осуществляется с выполненным ремонтом, о чем составляется акт.
Отдельный договор:
- Между клиентом и застройщиком напрямую заключается отдельный договор на выполнение ремонтно-отделочных работ.
- Клиент принимает жилье без выполненного ремонта. После подписания соответствующего акта приемки-передачи, бригадой мастеров застройщика выполняются все работы согласно ранее заключенному договору.
- Клиенту предоставляется выбор готовых дизайнерских решений и материалов согласно каталогу.
Все об инфраструктуре жилого комплекса
При анализе объекта важно обращать внимание на следующие основные факторы, несомненно влияющие на вашу дальнейшую жизнь.
Общая концепция дома
Застройщики закладывают определенный смысл при позиционировании объектов, раскрывая основную идею проекта в маркетинговой стратегии.
Это может быть ориентация на семейные ценности, уединенность, или, напротив, на активный образ жизни и молодежный проект жилья.
Коммерческая и социальная инфраструктура
1. Детские площадки
Современные застройщики уделяют большое внимание обустройству внутридомовой территории, в том числе детским площадкам. При проектировании важно, чтобы был заложен игровой потенциал для детей разных возрастов и функциональность оборудования.
Также необходимо обратить внимание на их качество, наличие амортизирующих материалов поверхности игровой зоны, экологичность, безопасность и долговечность в результате воздействия на них факторов внешней среды.
2. Спортивные площадки
Одним из факторов благоустройства территории жилого комплекса является организация спортивных площадок.
Если говорить о жилье комфорт-класса, в проектах закладывается наличие порядка пяти таких объектов (это могут быть прогулочные дорожки, беговые, а также различные многофункциональные спортивные площадки).
В премиальном сегменте уже могут быть предусмотрены бассейны, собственные фитнес-клубы и т.д.
3. Школы, детские сады, поликлиники
Застройщики обычно конкретизируют количество школ, детских садов и иных объектов социальной инфраструктуры в непосредственной близости к своим объектам либо размещают карту объектов первой необходимости на сайте.
4. Места для отдыха
В современных жилых комплексах стараются учитывать потребности людей в качественном отдыхе. Детские площадки уже стали стандартом, а зоны отдыха для взрослых становятся все более популярными, например, лаунжи с перголами, беседки для барбекю или амфитеатры с беспроводным Интернетом.
Но наличие и качество таких зон зависит в основном от сегмента жилья.
5. Паркинг
Большинство застройщиков предусматривают в проектах обустройство подземной и наземной рамповой многоярусной парковки.
Часто подземные паркинги оснащаются дополнительными функциями такими, как повышенная безопасность благодаря охране и видеонаблюдению, зарядные станции для электромобилей, лифты, мойки и т.д.
При этом стоит помнить о том, что в последнее время существует тенденция сокращения числа машиномест в новостройках. При этом в комплексах комфорт-класса это объясняется снижением спроса на места для автомобилей, а в более высоких сегментах это может быть связано с близким расположением к транспортным развязкам и станциям метрополитена.
Сокращение количества парковочных мест также связано с ограниченностью свободных площадей и сложностью прогнозирования спроса на них из-за экономической нестабильности.
Виды оплаты
Единовременным платежом в размере 100%
При такой форме оплата возможна за наличный и безналичный расчет. Однако первый способ относится к наиболее рискованным.
При единовременной оплате будущей квартиры чаще всего застройщиком предусматриваются варианты получения индивидуальных скидочных предложений.
Рассрочка от застройщика
Рассрочка предоставляется застройщиком по договору купли-продажи квартиры. При которой часть средств покупатель оплачивает в момент купли-продажи недвижимости, а оставшуюся вносит в виде ежемесячных платежей в течение установленного времени.
Рассрочка бывает беспроцентной и с процентами. Во втором случае проценты часто гораздо выше, чем предоставляется банком по ипотеке.
Однако сроки предоставления рассрочки короткие, что все равно существенно снизит переплату.
Обмен
Продажа старой квартиры путем trade-in и приобретение новой квартиры — это две параллельные сделки, при которых заключаются два отдельных договора.
Подробнее про trade-in можете прочитать в моей статье по ссылке.
Ипотека
Ипотека — кредит у банка под залог приобретаемого жилья.
- Приравнивается к 100% оплате по скидкам.
- До момента погашения жилье находится в залоге у банка. То есть квартиру нельзя продать, не уведомив об этом банк и не закрыв долг/сменив заемщика.
- Возможность досрочного погашения (частичного или полностью) долга по ипотечному кредиту без уплаты пени и штрафов.
- На первичном рынке при оформлении ипотеки требуется только одобрение банка, поскольку сам ЖК уже получил аккредитацию (процесс одобрения застройщика и конкретного корпуса банком).
- Для получения одобрения заемщик должен подходить под требования банка по возрасту, доходу, трудоустройству, кредитной истории, наличию суммы первого взноса и запрашиваемого кредита. При этом важно помнить о том, что требования у каждого банка разные.
Материнский капитал
Мера поддержки семей с детьми, в соответствии с которой государство безвозмездно предоставляет денежные средства, которые можно тратить только на установленные законом цели.
Подробнее про материнский капитал писал тут.
Рефинансирование займа
Позволяет оформлять новый кредит с целью погашения уже существующего.
Любая программа рефинансирования направлена на снижение финансовой нагрузки заемщика, улучшение условий кредитования и, в конечном итоге, на экономию значительной суммы денег.
Рефинансирование текущего кредита новым с более низкой ставкой позволяет:
- снизить ежемесячный платеж;
- уменьшить общий срок займа;
- объединить несколько кредитов в один, но с более выгодной ставкой для уменьшения срока кредита или ежемесячного платежа;
- получить дополнительные средства путем объединения займов.
Рефинансирование с дополнительной суммой
Некоторые банки предлагают рефинансирование кредита с возможностью получения дополнительных средств, что означает увеличение суммы первоначального займа и получение дополнительных денежных средств.
Прежде всего, необходимо определить, соответствует ли ситуация требованиям, предъявляемым банком:
- срок ипотеки на момент сделки должен быть не менее шести месяцев;
- отсутствие просрочки по ежемесячным платежам;
- отсутствие уже поданных заявлений на реструктуризацию кредита или ипотеки;
- оставшаяся сумма долга должна соответствовать требованиям нового банка, в среднем не менее 500 000 ₽.
Однако банки могут предъявлять и другие требования к заемщику.
Размер дополнительной суммы зависит от процентной ставки рефинансирования, срока нового ипотечного кредита и, самое главное, от того, какая часть оценочной стоимости квартиры уже была выплачена с учетом первоначального взноса.
Деловая репутация и благонадежность застройщика
Выбор застройщика является одним из важных этапов при покупке жилья в новостройке. Особенно, если вы приобретаете жилье путем заключения договора ДДУ.
В этой связи необходимо проверить ряд существенных моментов:
- Наличие учредительных документов организации, размещенных на официальном сайте (обычно они находятся в разделах «О компании», «Реквизиты», «Документы» или «Юридическая информация»).
- Проверить рейтинг надежности застройщика можно на портале «Единый ресурс застройщиков». Оценка благонадежности происходит исходя из большого числа критериев таких, как текущая деятельность и история компании, скорость строительства; объемы сдаваемого в эксплуатацию жилья; потребительские качества объектов. Тем не менее, полагаться только на рейтинг не стоит.
- На официальном ресурсе Федеральной налоговой службы России по данным ИНН или ОГРН запросить предоставление сведений из ЕГРЮЛ. Важно проверять дату регистрации юрлица, отсутствие сведений о его ликвидации, прекращении деятельности, достоверность сведений компании (в соответствии с представленными на сайте застройщика учредительными документами), а также сведения о руководителе фирмы или названии управляющей организации.
- Сведения о банкротстве застройщика или судебных спорах можно проверить по таким ресурсам, как «Единый реестр сведений о банкротстве» и на сайте издания «Коммерсантъ», в архиве решений арбитражных судов в системах ГАРАНТ или КОНСУЛЬТАНТ.
- Информация о новостройке должна быть размещена на сайте «Наш-дом-рф», в том числе разрешение на строительство, собственность на земельный участок, проектную декларацию. Также можно посетить раздел «Единый реестр проблемных объектов».
- Сроки строительства указываются в проектной декларации, также их можно найти в сервисе проверки новостроек на сайте Наш-дом-рф.
- Важно изучить отзывы других покупателей о нем самом, его реализованных объектах и конкретном жилом комплексе, на форумах, в социальных сетях и группах, на сайтах и т.д.
- Изучить информацию о партнерах застройщика, которые указываются на его официальном ресурсе. Чем надежнее партнеры, тем больше доверия вызывает и деятельность организации.
Особенно можно обратить внимание на наличие субсидированных программ с крупными банками с преобладанием государственного капитала — Сбербанк или ВТБ.
- Наличие ежемесячных фото- и видеоотчетов с веб-камер, установленных на строительной площадке. На сайте «Наш-дом-рф» в обязательном порядке публикуется минимум 3 фотографии этапов строительства ежемесячно.
- Проверить наличие готовых проектов на сервисе «Единый реестр застройщиков» о строящихся и сданных домах (с указанием адреса, даты ввода в эксплуатацию и т.д.).
Виды договоров
Рассмотрим виды договоров, обязательных к подписанию, а также возможных дополнительных их вариантов.
Договор долевого участия (ДДУ)
Договор между дольщиком и застройщиком о строительстве объекта недвижимости заключается в период от старта продаж до даты ввода дома в эксплуатацию.
- Регламентируется Федеральным законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
- В нем фиксируются точные сроки передачи ключей (за их несоблюдение застройщику начисляются пени/неустойка).
- Фиксируется цена квадратного метра.
- Определены точные параметры квартиры (стоимость, планировка, метраж, этаж, тип, строительные оси, отделочные работы).
- Указывается гарантийный срок на материалы и системы квартиры до 5 лет.
- Проходит обязательную регистрацию в Росреестре.
Договор цессии (переуступки)
- Позволяет покупателю строящейся квартиры передать права на нее до момента вступления в собственность.
- Купить квартиру по такой форме договора можно только до момента передачи ключей (подписания АПП).
- Договор цессии может заключаться как от юридических, так и от физических лиц.
- Переуступить квартиру можно неограниченное количество раз.
- Договор подлежит регистрации в Росреестре.
- Возможны двусторонние или трехсторонние переуступки.
- Возможен выкуп из-под залога банка.
Предварительный договор купли-продажи
- Закрепляет предварительные договоренности между покупателем и застройщиком о подписании в будущем договора купли-продажи на квартиру.
- ПДКП фиксирует намерения купить конкретную квартиру за фиксированную стоимость в определенные сроки.
- ПДКП используется застройщиками в период, когда дом уже сдан в эксплуатацию, но собственность застройщиком документально еще не оформлена.
- ПДКП не регистрируется в Росреестре.
Договор купли-продажи
- Заключается между покупателем и застройщиком о приобретении в собственность квартиры.
- Используется только после оформления в собственность.
- Распространяется только на готовые квартиры.
- Регистрируется в Росреестре.
- Собственность может быть оформлена на юридическое и на физическое лицо.
Срок сдачи дома и выдачи ключей
Один из ключевых моментов, которые стоит понимать на этом этапе это то, что срок сдачи дома и сроки выдачи ключей — это разные даты.
В договоре ДДУ указываются сроки сдачи дома в эксплуатацию, а позже срок передачи объекта долевого строительства участнику.
Срок сдачи дома — фактический срок окончания строительства объекта (крайняя дата, на которую у застройщика имеется разрешение на строительство).
Основные этапы сдачи дома:
- Застройщик направляет уведомление о завершении строительства в Службу государственного строительного надзора и экспертизы и ожидает результатов проверки, которую проводят пожарные, экологи и специалисты по строительству.
- Если не выявлено нарушений, эксперты подписывают акт итоговой проверки и акт соответствия построенного объекта проектной документации.
- После этого застройщик собирает необходимые документы для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
При заключении договора ДДУ, в случае выявления ошибок или недостатков, застройщик в течение определенного времени их устраняет.
При этом компания самостоятельно устанавливает сроки сдачи дома, а также в процессе строительства может их менять, не согласовывая этот момент с дольщиками.
Однако сроки выдачи ключей прописываются в договоре долевого участия. Этот договор нельзя менять в одностороннем порядке, поэтому застройщик обязуется выполнять указанные сроки.
При нарушении компания выплачивает штраф каждому дольщику: 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
При покупке квартиры по ДКП (договор купли-продажи) объект уже сдан и поставлен на кадастровый учет. Покупатели могут его осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья.
Процедура бронирования квартиры
Основная цель бронирования — сохранить желаемую квартиру, так как большая часть недвижимости приобретается в ипотеку, что занимает определенное количество времени.
Поэтому, чтобы понравившееся жилье за это время никто не купил необходимо заключить соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.
Стоимость:
Такая услуга может предоставляться на платной или безвозмездной основе в зависимости от конкретного застройщика. Средняя стоимость бронирования составляет 20 000 ₽.
При этом некоторые застройщики могут возвращать ее после покупки квартиры.
Длительность:
Обычно бронь длится около 10 календарных дней. В случае необходимости ее можно продлить, но для этого необходимо согласование с застройщиком.
Если у вас остались вопросы или вы хотите получить профессиональную консультацию, наша команда всегда готова помочь.
Подписывайтесь на Telegram-канал «ДОМ ПРАГМАТ» — регулярно делимся полезной информацией о рынке недвижимости и актуальными предложениями.