Инвестиции в курортную недвижимость Анапы: данные, прогнозы и тренды 2023–2025. Часть 1.

Разберемся сегодня с Анапой, ибо назрело... Оценю текущую ситуацию, озвучу перспективы, сделаю нужные выводы и дам рекомендации инвесторам.

Анапа — это не только теплое море и солнце, но и локация с уникальными инвестиционными возможностями, которые сложно не заметить. Реально сложно, ибо любой разумный человек инвесторского склада ума, внимательно прокатившись по Анапе и чуть дальше в направлении Бугазской косы и станицы Благовещенской, способен будет оценить масштаб и перспективы этого города-курорта и прилегающих мест.

А если копнуть поглубже, в документы, планы, статистику, то становится ясно, что на фоне стремительного развития курорта и поддержки инфраструктуры со стороны государства, Анапа становится все более привлекательным для вложений в курортную недвижимость.

Но что ждет рынок в ближайшие годы? Как изменятся цены на жилье, и какой доход можно ожидать? В этой статье я рассмотрю динамику цен, планы по развитию инфраструктуры и самые интересные проекты, чтобы помочь вам оценить потенциал Анапы как точки для успешных инвестиций. Подчеркиваю, что статья не высосана из пальца – я жил в Анапе, занимался там недвижимостью, и отлично знаю все ее щели, прекрасные преимущества и кошмарные недостатки.

Итак, чтобы вести разговор о перспективах, для начала посмотрим, что вообще творится в Анапе с недвижимостью и отдыхающими сейчас, в моменте 2024 г. В 2023 г. Анапа приняла около 5 миллионов туристов, что на 20% больше по сравнению с 2022 г. Город реально был перегружен, а пляжи завалены отдыхающими копчеными телами. В 2024 г. туристы продолжали прибывать в Анапу: за первые девять месяцев курорт посетили 4,3 миллиона человек, превысив показатель за предыдущий год. По прогнозам, к концу 2024 г. общее количество туристов достигнет 5,5 миллионов, что соответствует росту на 10% по сравнению с 2023 г.

Просто представьте себе городской округ с населением около 200 000 человек (Анапа вместе с окружающими ее поселками и хуторами), который на 2-3 мес. в году распухает почти до 5 млн. человек. Но если в 2022 г. к середине сентября город уже сезон закрыл, стало тихо и спокойно, то в 2023 и 2024 - даже в октябре такое ощущение, что отдыхающие и не думали отъезжать. Пионерский проспект в сезон традиционно представляет собой сплошной затор, а по тротуарам местами можно передвигаться только боком. За исключением р-на Высокого берега, где туристов пожизненно меньше (пока) и потому дышится легче.

В общем, получается замкнутый круг – у отдыхающих растет интерес к Анапе, а у Анапы – к отдыхающим :-). Известные события в геополитике привели к подъему внутреннего туризма, и особенно на причерноморских территориях. А государство и крупные инвесторы приняли верное решение не прохлопать, но усилить и развить эту тенденцию.

В 2023–2024 гг. рынок недвижимости Анапы демонстрировал значительный рост цен, особенно в сегменте курортной недвижимости. По данным портала Росриэлт, средняя стоимость квадратного метра квартир в Анапе в 2023 г. составляла 130 452 руб., а в 2024 году увеличилась до 142 342 руб., что соответствует росту на 9,1%. Бывает и круче, конечно, но и такой рост очень недурен. Особенно рост цен затронул апартаменты и сервисные апартаменты, что связано с повышенным спросом со стороны инвесторов и некоторых морально неустойчивых туристов, которые решили стать инвесторами, увидев творящуюся вакханалию спроса и активность на стройках.

В настоящее время в Анапе активно реализуются несколько крупных проектов апарт-отелей. Повторяю: достаточно крупных. Именно отельных комплексов, а не отдельно стоящих апарт-избушек от застройщиков с темным прошлым. Кое в какие комплексы уже зашел Azimut, Alean, Cosmos Евтушенкова, и сицилийская семья из DominaHotels. Нет сомнения, что бизнес эти конторы делать умеют. Соответственно, все желающие инвесторы могут присоединиться к этому пиру во время чумы, прикупив апартамент с целью примитивной спекуляции или получения регулярного арендного дохода. Все проекты реализуются в санаторно-курортной зоне Пионерского проспекта, и один – в р-не Высокого берега.

Ценник на апарт-комплексы под управлением отельеров начинается на данный момент от 13,4 млн. руб. и 344 000 руб./кв. м. Ради справедливости нужно сказать, что апарт-отели под управлением местечковых УК, создающихся конкретно под управление строящимися отелями, тоже имеют перспективы, ибо конкуренция заставит их работать как положено (если смогут, конечно), а вот аппетиты у них с т.зр. комиссий за управление раза в 1,5-2 скромнее. Также остается вероятность, что те достойные строящиеся отельные проекты, которые пока не охвачены профессиональными отельными операторами, охватятся ими в будущем.

Ожидается, что в 2025 г. тенденция увеличения турпотока сохранится благодаря развитию инфраструктуры и улучшению сервиса. Если же политическая обстановка стабилизируется и заработают аэропорты, в т.ч. в Крыму, то турпоток в значительной мере перераспределится на Крым. Но ведь и в Анапе тоже заработает аэропорт и туда польются туристы, которые уже Анапу распробовали и которым там понравилось. Сила привычки… В общем, в Анапе будет насыщенно! :-)

Инвестору это на руку, ибо молится инвестор в курортные локации только на турпоток. Однако некоторые аналитики предвещают возможное снижение цен в курортных регионах, в т.ч Анапе. И винят в этом высокий «ключ» и поубавившуюся платежеспособность населения. А еще говорят, что турпоток поуменьшится, а также ослабеет общая инвестиционная активность.

Звучит вроде бы логично и, возможно, где-то что-то в какой-то мере и просядет, но, во-первых, апартаменты с управлением – это нежилая недвижимость и никогда от льготной ипотеки не зависела, а, во-вторых, целевая аудитория, которая вкладывается в эти апартаменты, несколько более шустрая и предприимчивая, нежели чем обычные обыватели, имеет более высокий и стабильный доход и денежно-жировые запасы, поэтому не сильно испугалась повысившихся почти до 30% ипотечных ставок, а переосмыслила и несколько поменяла подход к оплате. Плюс застройщики всегда дают рассрочки, и этот инструмент широко используется инвесторами.

Продолжение следует...

В следующей части затронем инфраструктурные транспортные и туристические проекты федерального, краевого и местного уровней, сделаем выводы. И перспективы Анапы у Вас будут как на ладони.

Подпишитесь на блог, чтобы не пропустить, и поместите в закладки!

Специально для тех читателей, кто всерьез имеет интерес к курортной доходной недвижимости - мой авторский телеграм-канал "Инвестиции в курортную недвижимость для умных!".