Как устроена рассрочка на жилье в разных странах
Рассрочка — довольно популярный способ оплаты жилья за рубежом на этапе строительства. Она может открыть новые возможности для инвесторов, но требует внимательного подхода к нюансам и возможным рискам.
В статье вы узнаете, какие условия по оформлению предлагают разные страны, а также в чем основные плюсы и минусы беспроцентной рассрочки.
Условия покупки жилья в рассрочку в разных странах
ОАЭ
В ОАЭ рассрочка стала неотъемлемой частью рынка недвижимости. Почти все застройщики Дубая и Абу-Даби дают возможность разбить платежи. По оценкам риелторов, около 95% сделок на первичном рынке заключают с рассрочкой.
Особенность Эмиратов заключается в том, что девелоперы часто предоставляют рассрочку не только до завершения строительства, но и на 1-3 года после. Поэтому общий срок погашения может достигать 10 лет.
План оплат (payment plan) может выглядеть так: первоначальный взнос 20%, выплата 50% поэтапно во время строительства, взнос оставшихся 30% — сразу после сдачи объекта.
Турция
Турецкие застройщики почти всегда предоставляют рассрочку до окончания строительства с первоначальным взносом от 25%. Так как дома строят довольно быстро, часто за год или два, период рассрочки обычно не превышает двух лет.
Таиланд
На популярных курортах Таиланда Паттайе и Пхукете около 70% сделок осуществляется по схеме “офф-план”, то есть от застройщика. Первоначальный взнос составляет примерно 30% от стоимости жилья, а оставшаяся сумма выплачивается по индивидуальному графику за время строительства.
Индонезия
На Бали иностранцы не могут напрямую владеть землей, и классическая ипотека недоступна. Поэтому многие девелоперы предлагают рассрочку как альтернативу. Первоначальный взнос составляет от 30% до 50%, а оставшаяся сумма делится на несколько платежей. Как правило, рассрочка выплачивается за время строительства, но иногда может продолжаться 2 года после завершения.
Испания
В Испании также широко распространены рассрочки от застройщиков. Первоначальный взнос варьируется от 20% до 40%, в зависимости от компании. Минимальный срок погашения составляет 6 месяцев, а максимальный – 3 года.
Болгария
В Болгарии дела обстоят немного иначе. Здесь тоже есть возможность платить по частям, но из-за высокого спроса на жилье девелоперы менее склонны предлагать рассрочки. Цены на недвижимость довольно низкие, поэтому компании легко находят покупателей, которые готовы заплатить всю сумму сразу.
В чем плюсы рассрочки?
1. Упрощенный процесс
Большое преимущество в том, что обычно для оформления рассрочки не нужно подтверждать происхождение средств. Благодаря этому сделки заключаются быстрее и легче.
2. Фиксация выгодной цены на растущем рынке
В новых жилых комплексах стартовые цены часто самые привлекательные, и застройщики могут повышать их несколько раз в процессе возведения объекта.
Например, в Турции стоимость квартир может измениться четыре раза за время строительства из-за роста цен на материалы и изменения экономической ситуации. Рассрочка дает возможность инвестору приобрести недвижимость по самой низкой цене.
3. Сохранение лучших вариантов
Как мы знаем, самые удачные предложения на рынке исчезают очень быстро. Если вы нашли свою квартиру мечты по разумной цене, важно не упустить шанс. Рассрочка позволяет забронировать объект сразу, а вопрос с оплатой решить позже. Так вы сохраняете интересующий вас объект, при этом избегая стресса от необходимости принимать решение в спешке.
4. Альтернатива ипотечному кредитованию
Ситуация с ипотекой за границей изменилась для россиян в последние годы. Теперь ипотечные кредиты недоступны в некоторых странах, например во Франции и Грузии. Рассрочка в таком случае может стать альтернативой.
Возможные минусы и риски рассрочки
Высокие налоги при ранней продаже
Если вы решите продать недвижимость раньше, чем через 5-10 лет, то во многих странах вам придется уплатить налог на прирост капитала. Например, в Турции он составит 15-35%, в Таиланде – 6,3%, а в Испании – от 19% до 23%. Инвесторам обязательно стоит это учитывать перед выбором местоположения объекта.
Риск завышенной стоимости
На большинстве рынков вторичная недвижимость оказывается дешевле новостроек. Это объясняется тем, что застройщики часто устанавливают высокие цены на квартиры, предлагая рассрочку как один из способов привлечения покупателей.
Например, в Болгарии квартира с двумя спальнями в строящемся комплексе может стоить 80 000 евро, в то время как аналогичное жилье в готовом доме обойдется всего в 60 000 евро. Разница почти в 25%. Перед покупкой следует проанализировать предложения на вторичном рынке, чтобы избежать переплаты.
Валютные риски
Если ваши доходы поступают в одной валюте, а платежи по рассрочке вы производите в другой, это создает дополнительные риски. То есть, если вы зарабатываете в рублях и покупаете квартиру в евро, то при падении курса рубля все преимущества рассрочки нивелируются, и выплаты начинают обременять сильнее.
Непредсказуемость рынка
Экономическая ситуация на рынке недвижимости подвержена множеству факторов, многие из которых невозможно предсказать.
Прогнозы по росту стоимости квартиры через несколько лет могут оказаться ошибочными. Например, в Турции эксперты не рекомендуют приобретать жилье с долгим сроком сдачи, если ваша цель – получение вида на жительство. К моменту завершения строительства район может стать недоступным для иностранцев из-за изменений в законодательстве.
Кроме того, нестабильная политическая и экономическая обстановка может негативно сказаться на рынке.
Задержки со строительством могут стать еще одной проблемой. В некоторых странах законодательно не предусмотрены штрафные санкции за перенос сроков сдачи объектов. Например, в Дубае стройку могут задержать на год без каких-либо последствий.
Как снизить риски?
Во-первых, тщательный анализ рынка — это основа любых успешных вложений. Перед тем как принять решение, изучите цены на аналогичные объекты на вторичном рынке. Это поможет вам избежать переплаты за объект, которая на самом деле стоит значительно меньше.
Всегда обращайте внимание на репутацию застройщика. Проверьте отзывы предыдущих покупателей и изучите завершенные проекты. Так вы сможете избежать неприятностей с задержками строительства и недобросовестными практиками.
Еще один аспект — юридическая проверка документов. Перед покупкой обязательно проконсультируйтесь с местным юристом, который поможет разобраться в правовых нюансах. Неправильное оформление документов может привести к серьезным финансовым потерям или даже утрате права собственности.
Не менее важным является планирование валютных рисков. Подумайте об открытии валютного счета или хеджировании для защиты от колебаний курсов.
Обратите также внимание на экономическую ситуацию в стране. Следите за новостями и аналитикой, чтобы быть в курсе изменений и своевременно реагировать на них.
Читайте еженедельные публикации про инвестиции в недвижимость на нашем канале. Подписывайтесь, если было полезно.
В нашем телеграм-канале мы делимся свежими новостями и полезной информацией для инвесторов.