Как получать доход от аренды, не имея ни одной квартиры

Инвестиции в недвижимость в России постепенно меняются. Если раньше единственным способом вложить деньги был «бетон» — квартира или офис, то сегодня у инвестора есть выбор: паевые фонды недвижимости (ЗПИФы), биржевые фонды, цифровые финансовые активы (ЦФА), обеспеченные реальными объектами. Всё это даёт возможность получать доход от недвижимости, не становясь арендодателем с ключами и проблемами арендаторов. При этом не смотря на все потрясения квартиры продолжают дорожать.

Прямая покупка объекта по-прежнему остаётся самым понятным вариантом. Квартира или апартаменты кажутся надёжными — они «осязаемы», приносят арендный поток, а в долгосрочной перспективе растут в цене. Но высокая стоимость входа (от 5–10 млн рублей даже в регионах), налоги и операционные хлопоты делают этот путь не самым простым. Чтобы получать чистую доходность хотя бы 6–7 % годовых, объект нужно сдавать без простоев, грамотно управлять ремонтом, искать арендаторов и учитывать налоги. В кризис или при росте ипотечных ставок такой актив может показывать даже отрицательную доходность, если учитывать все расходы.

Фонды недвижимости, напротив, позволяют стать совладельцем портфеля объектов с относительно небольшими суммами. Самый распространённый формат — ЗПИФ недвижимости, то есть закрытый паевой фонд, где управляющая компания покупает и управляет коммерческими объектами, жилыми комплексами или апартаментами. Инвестор покупает паи и получает часть дохода от аренды либо от продажи объектов по окончании срока фонда. В среднем по рынку ЗПИФы в 2024 году показывали доходность около 18–19 % годовых, включая прирост стоимости пая и дивидендные выплаты. При этом средняя дивидендная доходность составляла 11–12 %, а прирост цены пая — примерно 8–9 %. Фонды с крупными активами — свыше 2 млрд ₽ — давали до 21–22 % годовых.

Есть конкретные примеры. Фонд «Современная коммерческая недвижимость» под управлением СНФ-АМ за последние два с половиной года показал среднюю арендную доходность около 12,8 % годовых, а прирост расчетной стоимости пая — 15%.

Другой фонд, «РД 2», ориентированный на арендные объекты, за последний год выплатил пайщикам около 10,5 % дохода от аренды и показал общую доходность более 22 % за 12 месяцев.

При этом общий рынок фондов недвижимости в России уже достаточно крупный: стоимость чистых активов таких ЗПИФов оценивается примерно в 500 млрд рублей, а совокупный рынок закрытых фондов (включая корпоративные и индивидуальные) превышает 12 трлн.

Главный плюс ЗПИФов — профессиональное управление и сравнительно низкий порог входа. Некоторые арендные фонды позволяют начать с 300–500 тысяч рублей, что на порядок меньше покупки даже самой небольшой квартиры. Минус — ограниченная ликвидность: выйти из фонда можно не всегда, а только в установленные периоды. Это не биржевой инструмент, а инвестиция с горизонтом 3–7 лет.

Ещё одно направление, которое активно развивается в России, — цифровые финансовые активы (ЦФА) на недвижимость. Это новая форма инвестиций, где цифровые токены обеспечены реальными объектами — квартирой, апартаментами, коммерческим помещением или их долей. Инвестор покупает токен, а эмитент регулярно выплачивает доход от аренды или перепродажи. Такие инструменты выпускаются на лицензированных платформах, зарегистрированных в ЦБ РФ, и обладают юридическим статусом. По сути, ЦФА — это аналог долевого владения недвижимостью в цифровом виде. Преимущества очевидны: можно начать с 10–50 тысяч рублей, операции прозрачны, все сделки фиксируются в реестре. Недостаток — пока слабая вторичная торговля и короткая история наблюдений. Тем не менее первые выпуски уже показывают доходность на уровне 10–13 % годовых при квартальных выплатах.

Для тех, кто хочет получить доступ к зарубежному рынку недвижимости, раньше существовали биржевые фонды на Московской бирже, например FXRE (FinEx US REIT UCITS ETF). Он инвестировал в американские компании, владеющие недвижимостью (REIT), и позволял российским инвесторам участвовать в мировом рынке доходной недвижимости. В разные периоды доходность FXRE в рублях колебалась от +60 % за три года до –20 % за год — всё зависело от курса доллара и ситуации на рынке США. Средняя долларовая доходность составляла около 9–10 % годовых. Комиссия фонда — 0,6 % в год. После 2022 года доступ к таким инструментам осложнился: часть активов заблокирована, расчёты стали затруднены, поэтому сейчас подобные продукты доступны ограниченному кругу инвесторов. Тем не менее REITs - неплохой актив, который можно рассматривать как составляющую собственного глобального портфеля.

Если всё это сравнить, получается довольно наглядная картина. Прямая недвижимость даёт потенциально стабильный доход, но требует капитала и времени. ЗПИФы позволяют получать арендную доходность 10–12 % и суммарно до 20 % годовых без участия в управлении, но замораживают средства на несколько лет. ЦФА — более гибкий формат, где можно начать с небольших сумм и получать 10–13 % годовых, однако ликвидность пока ограничена. А зарубежные REITы, если они снова станут доступны, дадут возможность участвовать в мировом рынке недвижимости с высокой дивидендной доходностью около 4 % в валюте и возможностью роста стоимости бумаг.

В реальности российский рынок уже движется к тому, чтобы сделать недвижимость более финансовым инструментом. Управляющие компании создают новые арендные ЗПИФы с понятной доходностью и прозрачной отчётностью, а цифровые платформы предлагают выпуск ЦФА, обеспеченных реальными квартирами и коммерческими помещениями. Государство постепенно формирует правовую базу, а интерес частных инвесторов к таким решениям растёт: доходность выше депозитов, а доступ — проще, чем к физическому объекту.

Главное отличие всех этих инструментов от привычного «купить квартиру и сдавать» в том, что теперь недвижимость можно покупать частями, дистанционно и без проблем с управлением. И если раньше это было привилегией крупных компаний, то сегодня любой частный инвестор может получить долю в портфеле офисов, апартаментов или складов, вложив сумму, сопоставимую с ценой подержанной машины.

В итоге недвижимость в России становится не только бетонной, но и цифровой. Одни предпочитают классический путь — купить объект и сдавать, другие выбирают более гибкий формат — паи фондов или цифровые токены. И, пожалуй, впервые эти варианты по доходности сопоставимы: 10–13 % годовых в ЦФА и арендных ЗПИФах против 6–8 % от прямой сдачи в аренду. Разница лишь в том, хотите ли вы держать ключи от квартиры или просто дивиденды на брокерском счёте.

Предыдущая статья на VC:

📲 Присоединяйтесь к нам в Telegram https://t.me/skybond — в нем публикуем живые кейсы, аналитику и ответы на ваши вопросы.

Рассчитать стоимость услуги получения персональной лицензии можно здесь --> https://mrqz.me/65b993c2bb5e650026bfaf9d