Перспективы офисной недвижимости в ЗПИФ
В мире розничных фондов недвижимости офисный сегмент играет важную, но не главную роль, уступая первенство складам. Однако текущие тренды уверенно говорят о возможной смене лидера. Всё указывает на то, что в ближайшие годы точкой притяжения для управляющих компаний и инвесторов станет именно офисная недвижимость.
Сегодня офисные активы представлены в составе следующих фондов:
Последние два года офисный рынок Москвы показал бурный рост:
- Ставки аренды взлетели на 25–40%.
- Вакансия упала до исторических минимумов — 5-7% в зависимости от класса и расположения.
- В первом полугодии ввод новых объектов практически остановился. Но 3 кв. стал рекордным за последние 10 лет и добавил на рынок 495 тыс.м² новых площадей.
Итог: Свободных площадей практически нет, поскольку спрос от растущего российского бизнеса и гос. сектора превышает предложение, что приводит к росту ставок аренды. И вот тут у многих инвесторов и возникает главный страх:
Сейчас все девелоперы дружно начали строить офисы. Не повторится ли история 2015 года, когда через 3-5 лет рынок захлебнется от переизбытка, а ставки рухнут?
Давайте разберемся с этим вопросом на основе свежих данных ведущих консалтинговых агентств:
Заявленные планы девелоперов на 2025-2030 гг. действительно впечатляют:
- 7,3 млн м² общий объем планируемого строительства.
- Пик ввода в 2028 году — до 1,8 млн м² (против прогнозируемых 900 тыс. м² в 2025-м).
- Основные кластеры: Большой Сити (2,2 млн м²), Ленинградский коридор (1,5 млн м²), Нагатино-ЗИЛ (1,5 млн м²).
Кажется, что волна предложения неизбежна, но именно здесь начинается самое интересное. Вот 3 причины, почему переизбытка с высокой вероятностью ожидать не стоит:
- C 2020 года 45% заявленных объемов переносится. Более того, 58% от этих 7,3 млн м² находятся лишь в стадии проекта (нет даже разрешения на строительство). Реальный прогноз по вводу — 5,6 млн м² (на 23% меньше).
- Накопленный за 2024-2025 гг. дефицит не исчезнет — он будет подпитывать высокий спрос еще несколько лет, сглаживая эффект от будущего ввода. Текущая вакансия в Москве — 5-7%. Такой низкий буфер не позволит ставкам обрушиться даже при росте предложения.
- Сейчас 75% нового предложения выводится в формате продажи + 8% в формате BTS, и только 17% попадает в аренду. Это не будущие конкурентные лоты на арендном рынке, а офисы для собственников, что также сокращает пул потенциальных арендаторов, усиливая давление на ставки в сторону роста.
Базовый сценарий от Nikoliers:
- Ставки аренды внутри МКАД будут расти в среднем на 7% годовых до 2029 г.
- Уровень вакантности стабилизируется на комфортных ~5,7% (это рынок арендодателя).
Итого, офисная недвижимость Москвы действительно является крайне интересным и потенциально доходным сегментом. В ближайшие годы мы увидим все больше розничных ЗПИФов с офисами внутри - это будут как девелоперские фонды, так и рентные. Но каждый фонд и объект внутри стоит рассматривать индивидуально и учитывать его локацию, стоимость, набор арендаторов и другие параметры.
Изучить полные отчеты можно по ссылкам ниже:
- IBC Real Estate — «Деловые районы Москвы»
- CORE.XP — «Большой атлас офисной недвижимости Москвы»
- Nikoliers — «Прогнозы офисного рынка 2025-2029»
- NF Group — «Рынок офисной недвижимости Москвы»