Обзор нового фонда - Акцент 5
Аналитический обзор фонда недвижимости от УК Акцент Управление Активами - Акцент 5
Данный обзор является субъективным и независимым мнением автора телеграм-канала - REIT по-русски | Бумажная недвижимость.
Содержание обзора:
- Стратегия и параметры фонда
- Обзор активов фонда
- Рыночная аналитика объекта
- Раскрытие информации (ПДУ / Отчет об оценке)
- Анализ доходности
- Модель торгов паями / Ликвидность
- Риски фонда
- Выводы
1. Стратегия и параметры фонда Акцент 5
ЗПИФ "Акцент 5" - рентный мультифонд на складскую недвижимости для неквалифицированных инвесторов, в состав которого на текущий момент входит один логистический комплекс в Московской области, который сдан в аренду и приносит регулярный рентный доход.
- Стратегия инвестирования CORE
- Мультифонд (УК предполагает добавление других активов в будущем)
- Фонд сформирован в декабре 2025 года на 15 лет
- СЧА фонда 5,8 млрд (на декабрь 2025)
- В фонде отсутствует кредитное плечо
- УК планирует сохранять свой капитал в объеме 20% от размера фонда
- Расчетная стоимость пая 1025 руб (на декабрь 2025)
- Фонд листингован на Московской бирже
- Предполагается наличие маркетмейкера в стакане и возможность обратного выкупа паев от самой УК
- Выплаты арендного дохода ежемесячные
- Комиссия УК: 1% от СЧА + 10% от выплат инвесторам
- Запуск торгов фонда произойдет 23 декабря 2025 г., первая партия паев в продаже составит 500 млн руб.
Комментарий:
Стратегия данного фонда достаточно прозрачна и понятна для инвестора, но поскольку это мультифонд и планируется добавление новых активов в будущем - это зона неопределенности, которую заранее невозможно спрогнозировать и оценить. Но с учетом опыта и компетенций команды Акцент - можно предположить, что новые объекты будут соответствовать высокому уровню качества и добавляться в фонд по справедливой оценке.
Сейчас в состав фонда входит уже готовый и сданный складской комплекс класса А, который генерирует арендный поток. УК остается своим капиталом в фонде на 20%, УК берет среднерыночную комиссию, которая частично привязана к размеру выплат инвесторам (Success Fee). Фонд листингован на бирже, будет маркетмейкер и возможность обратного выкупа паев от УК.
По данному разделу 4 из 5 баллов
2. Активы фонда
В фонде находится складской комплекс, входящий в состав индустриального парка PNK-Валищево, который Акцент приобрел еще в 2018 году.
Индустриальный парк расположен на юге Москвы. Обеспечен удобный доступ к транспортным путям: объект находится на ЦКАД, в 32 км от МКАД, в 6 км от Симферопольского шоссе (М-2) и в 8 км от Каширского шоссе (М-4). Аэропорт «Домодедово» в 17 км.
Параметры склада (корпус 11):
- Тип объекта: Сухой / мультитемпературный склад
- Год постройки: 2018
- Площадь (GBA), кв.м: 58 026
- Заполненность арендаторами: 100%
- Арендатор: Деловые Линии
- Парковочные места: 445
Важно отметить надежность арендатора, которым является одна из крупнейших транспортно-логистических компаний России - Деловые Линии.
Коммерческие параметры объекта:
- Стоимость актива на декабрь 2025 г. - 5,65 млрд руб.
- Цена за кв.м - 97,3 тыс. руб.
- Договор аренды до 2032 года
- Ставка аренды - примерно 12,5 тыс. руб (без НДС, исходя из данных фин. модели и отчета об оценке)
- Индексация на размер ИПЦ (ограничений по размеру нет)
Комментарий:
В состав фонда входит современный логистический комплекс, который был построен лидером на рынке девелопмента складов - компанией PNK Group, а значит объект выполнен по самым современным и передовым технологиям.
Склад был куплен в 2018 году, поэтому команда Акцент имеет непосредственный опыт и компетенции управления данным объектом. Более того, важным моментом является инфраструктура и нахождение этого склада внутри развитого и масштабного индустриального парка Валищево (около 500 тыс. кв.м), что увеличивает его привлекательность со стороны как покупателей, так и арендаторов.
Арендатором является федеральный и системообразующий грузовой оператор Деловые Линии, что добавляет уверенности в стабильности арендного потока на горизонте 5-10 лет.
Важно учитывать, что это мультифонд и в будущем планируется добавление новых активов в фонд, поэтому оценка может поменяться.
По данному разделу 5 из 5 баллов
3. Рыночная аналитика объекта
В этом разделе давайте сравним ключевые коммерческие показатели со среднерыночными и поймем существует ли дополнительный потенциал роста стоимости данного актива.
- По данным NF Group по итогам 3 кв. 2025 г. диапазон запрашиваемой цены продажи готового сухого склада класса А в Московской области составляет 80 000 - 100 000 руб. / кв.м без НДС. Таким образом, склад в фонде оценивается по верхней границе рыночных цен.
- В распределении по направлениям основнои объем заключенных сделок пришелся на юг и юго-восток: 57% общего объема поглощения площадеи. Это направление, где находится Парк Валищево.
- Доля свободных площадей на Юге остается ниже уровня технической вакансии - 2,3%, что говорит о превышении спроса над предложением, сохраняя рынок арендодателя.
- Общий тренд рынка складской недвижимости в 2025 году - это стабилизация спроса и предложения, а также обратная коррекция уровня свободных площадей. Данная ситуация не является негативной для рынка, а лишь отражает увеличение объемов ввода новых площадей, которое ведет к снижению темпов роста ставок аренды и стоимости складов соотвественно.
- Экспертная оценка рыночной ставки аренды в районе Парка Валищево находится в диапазоне 10 500 - 11 500 руб. / кв.м / год.
Комментарий:
Как показывает аналитика рынка складской недвижимости в Московской области - объект в фонде Акцент 5 соответствует среднерыночным показателям, но находится на их верхнем уровне.
Объект находится в популярном среди арендаторов направлении, а вакансия в данной части области менее 3%. Это позволяет нам сделать вывод, что данный актив справедливо оценен и дает возможность инвесторам стать совладельцами качественного и надежного актива по рыночной цене.
Но важно отметить, что в данном объекте нет существенного апсайда по цене, поэтому дальнейший рост стоимости актива будет зависеть исключительно от динамики всего рынка, а также от возможности управляющей компании грамотно управлять объектом и к 2032 году перезаключить договор аренды на не менее выгодных условиях.
За отсутствие потенциального апсайда от рынка в перспективе 5 лет - по данному разделу 4 из 5 баллов
4. Раскрытие информации (ПДУ / Отчет об оценке / Другое)
> Правила доверительного управения (ПДУ)
Для более глубокого анализа самого фонда, прав пайщиков, а также отвественности и возможностей УК - давайте изучим Правила доверительного управления фондом и выделим ключевые моменты из них.
С подробными выдержками из ПДУ по ключевым вопросам можно ознакомиться по ссылке.
Ниже основные пункты из анализа ПДУ:
- У фонда подробная Инвестиционная декларация, которая позволяет фонду инвестировать только в недвижимое имущество с определенными критериями, а также размещать свободные денежные средства в инструментах денежного рынка.
- Существует обязательство по страхованию недвижимости (минимальная страховая сумма должна составлять не менее 50% от оценочной стоимости активов)
- Доход пайщикам начисляется на последний рабочий день каждого месяца и должен быть выплачен не позднее 20 рабочих дней.
- УК имеет право выпускать дополнительные паи (сейчас выпущено 5,6 млн шт., лимит - 1 млрд шт.).
- На общем собрании пайщиков принимаются решения по трем типам вопросов:
- Утверждения изменении и дополнении, которые вносятся в настоящие Правила (принимается большинством голосов). Список измненений и дополнений для собрания - стандартный.
- Передача прав и обязанностеи по договору доверительного управления Фондом другои управляющеи компании (принимается 100% голосов)
- Досрочное прекращение или продление срока деиствия договора доверительного управления Фондом (принимается 100% голосов)
- Вознаграждение УК состоит из двух частей: 1% от СЧА в год + 10% от начисленного дохода по паям. В ПДУ сформулировано сложнее, ниже выдержка с формулой. Зачем УК придумала такое усложнение и в чем его смысл - пока не до конца понятно:
- Максимальныи размер суммы вознаграждения УК составляет 10 % от СЧА.
- Вознаграждение СД, Регистратору, Аудиторской организации и Оценщикам ограничено 1% от СЧА
- В ПДУ приведен стандартный для фондов недвижимости Перечень расходов, связанных с доверительным управлением имуществом ЗПИФ, которые могут оплачиваться за счет имущества ЗПИФ. Размер иных расходов ограничен 1% от СЧА.
- Максимальныи размер расходов, подлежащих оплате за счет имущества, составляющего Фонд, за исключением налогов и иных обязательных платежеи, связанных с доверительным управлением Фондом, составляет 25% от СЧА.
Комментарий:
Правила фонда Акцент 5 соответствуют всем "стандартным" правилам, которые применяются к большинству фондов недвижимости на рынке.
Инвестиционная декларация действительно ограничивает возможные действия УК по инвестированию средств в непрофильные активы, а перечень допустимых активов и их параметры описаны достаточно подробно, что является плюсом (тут играет роль, что фонд доступен неквалифицированным инвесторам).
Но стоит понимать, что по ПДУ данного фонда УК имеет следующие возможности:
- Застраховать объект недвижимости не на всю его оценочную стоимость (более 50%)
- Выпустить еще 1 млрд паев, добавив другие активы в фонд
- Досрочно продать активы из фонда и прекратить срок действия ПДУ / погасить паи
- Гибкие возможности по "увеличению" расходов фонда за счет имущества фонда (общее ограничение в 25% от СЧА)
> Отчет об оценке объекта
На сайте УК опубликован свежий отчет об оценке (на 30.10.2025) складского комплекса, входящего в состав фонда, давайте изучим методологию оценки и ее результаты. При оценке применяется два подхода:
- Сравнительный подход
Оценщиком проведен сравнительный анализ аналогичных объектов (в отчете можно найти список данных объектов и их ключевых параметров) и рассчитана рыночная/справедливая стоимость объекта оценки, которая составила 4,38 млрд. руб без НДС.
- Доходный подход
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямои капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям. В нашем случае, оценщик выбрал метод дисконтирования денежных потоков - подробную методологию можно изучить в отчете.
Для расчета будущих денежных потоков были взяты следующие значения по площадям и ставкам аренды каждого типа помещений в структуре объекта исходя из данных в договоре аренды (ДДА от 20.12.2028 г.):
После расчета потенциальных операционных затрат, чистого операционного дохода, ставки дисконтирования и капитализации - определена рыночная/справедливая стоимость объекта по доходному методу, она составила 5,96 млрд. руб.
Итоговый результат оценки:
Для определения итогового значения стоимости объекта недвижимости - были присвоены веса каждому подходу: 20% сравнительному и 80% доходному. Итоговая рыночная/справедливая стоимость объекта (без НДС) составила 5,65 млрд руб.
Комментарий:
Оценщиком данного объекта является крупная и известная на рынке компания НАО "ЕВРОЭКСПЕРТ", которая имеет надежную репутацию и регулярно занимает первые места в отраслевых рейтингах.
На основе данного отчета можно сделать вывод, что на рынке действительно есть объекты, которые продаются по более низкой цене (сравнительный подход), но с учетом условий и ставки аренды в подписанном долгосрочном договоре аренды и применения доходного метода - объект имеет справедливую оценку. Для рентных фондов недвижимости именно доходный метод является основным для определения стоимости активов.
Готовность УК Акцент открыто показывать полные отчеты об оценке своих объектов заслуживает отдельного уважения и показывает их открытость и прозрачность (хотя это не является обязательным).
> Коммуникация с инвесторами / Другие материалы
Управляющая компания ведет открытую и прозрачную политику коммуникации с инвесторами, что является существенным плюсом:
- Ведение телеграм канала для инвесторов с анонсом всех событий и новостей
- Публикация финансовой модели фонда
- Публикация отчета об оценке объектов недвижимости
- Проведение прямых трансляций и эфиров для инвесторов
Общие выводы по блоку с анализом документов фонда:
Проведенный анализ документов (ПДУ и Отчета об оценке объекта) дают общее положительное мнение о фонде Акцент 5: ПДУ соответсвует заявленным обязательствам УК, а стоимость объекта соответствует рынку. Открытость компании и полная прозрачность однозначно добавляют интерес к продуктам компании.
По данному блоку 5 из 5 баллов
5. Анализ доходности фонда
Это наверное самый интересный и важный блок для инвестора. В рамках него мы проанализируем финансовую модель фонда и проверим - насколько заявленная доходность реалистична и какие существуют предпосылки и риски снижения/увеличения доходности.
На сайте фонда выложена финансовая модель, которую я взял для проведения анализа. Ниже выделены основные моменты из модели, на которые стоит обратить внимание:
- Чистый операционный доход (стр. 66), который используется для расчета стоимости актива по годам не соответствует цифрам из операционного потока (даже если убрать расходы на инфраструктуру и управление фондом). Расхождения не критичные в 10-20 млн, но вопрос остается - почему так?
- НДС к уплате в 2026 году 7,5 млн, а начиная с 2027 года - более 200 млн в год. В 2026 году, скорее всего, происходит взаимозачет с возмещения НДС с покупки объекта на фонд, но исходя из отчета об оценке - НДС при покупке должен был составить около 1 млрд руб., а примерный НДС к уплате около 200 млн. Куда-то потерялись 800 млн, либо нет возмещения и размер НДС в 2026 г. в 7,5 млн обусловлен чем-то другим...
- В 2026 году фонд получает страховой депозит от арендатора в размере 193 млн руб., что соответствует размеру примерно двух месяцев аренды.
- Вознаграждение УК по ПДУ составляет 1% от СЧА + 10% от начисленного дохода инвесторам. По какой-то причине вторая часть вознаграждения в модели фиксируется только на следующий год (то есть вознаграждение за 2026 год начисляется только в 2027, но согласно ПДУ начисление происходит каждый отчетный месяц). Таким образом увеличивается операционный результат 2026 г. и "теряется" одна выплата в 2030 г.
- Общее вознаграждение УК составляет в среднем 2,15% от СЧА в год, что является средним размером вознаграждения среди других фондов недвижимости на рынке.
- Расходы на капитальный ремонт актива за 5 лет составят всего 58 млн руб., что менее 1% от средней стоимости актива. Так как данный объект был построен в 2018 году (то есть ему уже 7 лет), кажется, что могут потребоваться дополнительные средства на капитальный ремонт.
- В модели мы видим, что на конец 2026 года остается 511 млн руб. свободных денежных средств, которые далее постепенно уменьшаются до 373 млн руб. в 2030 году. Наличие такого объема резервов - это хорошо, у фонда остаются средства для непредвиденных расходов, а также УК в какой-то момент может направить часть этих средств на выплату инвесторам.
А теперь давайте поговорим про расчет доходности:
- Доходность от арендного потока начисляется с отчетного месяца января, то есть первый платеж поступит инвестору в феврале. А значит инвестор в 2026 году получит только 11 выплат, а не 12 (в январе 2026 года выплаты не будет), что при пересчете составит 10,9% до НДФЛ (вместо заявленных 11,9%). Таким образом, средняя доходность с выплат на горизонте 5 лет составит 12,7% (вместо заявленных 12,9%).
- При расчете будущей стоимости актива на горизонте 5 лет по доходному методу закладывается снижение CapRate (это гипотеза, благодаря которой можно манипулировать цифрами в модели). Сейчас он составляет 13,1%, а в 2030 году предполагается, что он снизится до 11,75%. Этот диапозон действительно соответствует рынку и можно предположить, что так и будет при снижении ключевой ставки на горизонте 5 лет, но есть ряд других факторов, которые могут повлиять на данный показатель - например, перенасыщение на рынке складской недвижимости / срок службы склада (ему будет уже 12 лет) и др.. Анализ чувствительности по CapRate показывает, что если сохранить текущее значение к 2030 году, то стоимость склада будет составлять 7,4 млрд. (в модели 8,2 млрд.) Это по итогу даст 5,5% средний годовой прирост стоимости актива/паев (в модели 8,4%).
- Также стоит отметить, что в модели рассчитана именно средняя годовая доходность от роста стоимости актива (по формуле простого деления дельты на первоначальную стоимость и на количество лет), в модели получается 8,4%. Но при инвестировании в недвижимость на длинном горизонте важным является именно показатель среднегодовой доходности от роста стоимости актива (CAGR), который учитывает эффект сложного процента. При пересчете получаем 7,2%.
- Для полной и объективной картины доходности инвестиционного проекта стоит также рассчитать IRR (внутреннюю норму доходности), которая наиболее точно отразит итоговую доходность для инвестора и позволит сравнить ее с другими инвестиционными предложениями. Для расчета IRR необходимо построить CF по месяцам на горизонте 5 лет. Дополнительно еще сделал расчет с учетом удержания НДФЛ (что фактически и происходит при получении ежемесячных выплат). Получаем следующие результаты:
Итого, фактическая IRR после удержания НДФЛ с ежемесячных выплат и с учетом применения ЛДВ при продаже паев через 5 лет по прогнозируемой в модели цене - составит 17,1%
По модели остался ряд вопросов, но они не являются критичными и наверняка имеют обоснования. Также стоит учитывать возможность манипулировать будущей ценой актива/пая благодаря изменению ставки капитализации в модели.
В данном разделе ставлю 4 из 5 баллов, поскольку в модели отсутсвует сценарный подход в расчете будущей доходности (пессимистичный / реалистичный / оптимистичный), который бы позволил инвесторам более точно понимать влияние разных вводных на потенциальную доходность. А также есть манипуляция в виде снижения ставки капитализации, что увеличивает "бумажную доходность"
6. Модель торгов паями / Ликвидность
Несмотря на то, что инвестиции в коммерческую недвижимость являются долгосрочным инструментом с горизонтом инвестирования в 5+ лет, модель покупки/продажи паев, а также потенциальная ликвидность играют важную роль при принятии решения об инвестировании. Возможность быстро выйти из актива по цене близкой к расчетной является существенным плюсом для таких фондов (на рынке есть как положительные примеры, так и отрицательные, когда инвесторы "застревают" в инструменте без возможности выйти из него без дисконта к РСП).
В рамках фонда Акцент 5 выделяем следующие моменты:
- Фонд листингован на Московской бирже, продажи паев будут происходить через биржевой стакан, что является самым простым и удобным способом для инвесторов.
- В стакане будет присутствовать Маркетмейкер, который будет стоять как на покупку, так и на продажу в рамках определенной дельты от РСП. Какой объем средств выделяется для выкупа паев с рынка и с каким дисконтом к РСП будет стоять маркетмейкер на покупку - открытые вопросы к УК, которые пока не раскрываются. Конечно, маркетмейкер это хорошая опция для фонда, но стоит учитывать, что если по фонду/рынку будет сильный негатив и инвесторы начнут массовое бегство из инструмента - с высокой вероятностью объемы на покупку будут ограничены/закрыты и биржевая цена полетит вниз.
- В дополнение к наличию маркетмейкера в стакане, УК заявляет, что будет доступна опция "обратного выкупа паев". То есть инвестор сможет обратиться в УК напрямую и они смогут найти покупателя под необходимый объем. Здесь тоже пока не до конца раскрыта информация о возможных объемах / дисконтах / сроках, кто именно будет выступать покупателем паев, а также нет документального обязательства на такой выкуп, поэтому на текущий момент это больше является "маркетинговым инструментом". Но как дополнительная подстраховка для инвестора - идея прекрасная, вопрос в ее реализации.
- Ключевым фактором наличия ликвидности все же остается спрос со стороны розничных инвесторов. Для Акцента это второй розничный фонд для инвесторов, который будет представлен на бирже, поэтому еще нет большой базы фанатов и тех, кто готов бежать покупать данные фонды. На примере фонда Акцент 4 - среднедневной оборот за 3 месяца составил 175 тыс. руб, что является крайне низким показателем.
Резюмируя, хочется отметить, что УК выбрала наиболее понятный и простой способ покупки паев через биржевой стакан, а также добавила "гарантий" ликвидности, что точно является положительным моментом. УК явно анализирует лучшие практики на рынке и берет лучшие из них в свои фонды. Но из-за отсутствия широкой линейки уже запущенных фондов, а также большой базы инвесторов / партнеров по дистрибуции - существуют риски низкой ликвидности (как и у большинства других фондов недвижимости на рынке).
Тут фон 4 из 5 баллов.
7. Риски фонда
В заключении, давайте поговорим о потенциальных рисках данного фонда, которые могут повлиять на потери / снижение доходности для инвесторов:
1) Риски объекта недвижимости
- Объект построен в 2018 году, поэтому в будущем возможны дополнительные затраты на капитальный ремонт. Также стоит учитывать, что средний срок службы складов класса А, который закладывается в модели - 50 лет. Поэтому с каждым годом будет происходить моральное устаревание, которое будет влиять на его рыночную стоимость.
- Риск полного или частичного уничтожения объекта (пожар / дрон и тд). Данный риск покрывается договоров страхования. Сам договор УК не раскрывает, поэтому точных данных по нему нет.
2) Риски арендатора
- Срок аренды договора до 2032 года, что создает дополнительную неопределенность по условиям перезаключения договора или необходимость поиска нового арендатора.
- Потенциально возможно изменение общей конъюнктуры рынка (например, перенасыщение складами и снижение ставок аренды), что может привести к снижению арендного дохода после 2032 года.
- Съезд текущего арендатора до окончания срока действия договора также возможен, но обеспечительный платеж и, как заявляет УК, страхование арендного потока - дадут возможность найти замену без потерь для инвесторов.
3) Риски действий УК
- Стратегия фонда подразумевает покупку новых активов в фонд, что является зоной неопределенности для инвесторов - какие активы будут добавляться? по какой оценке? как это повлияет на арендный поток?
- УК имеет возможность продать активы из фонда и досрочно закрыть его, погасив паи. Такая возможность есть практически у всех розничных фондов недвижимости. Но по заявлениям УК - стратегия предполагает "бессрочное" владение активами.
4) Риски ликвидности
- УК является новым игроком на рынке розничных фондов недвижимости, поэтому не имеет большой базы инвесторов и партнеров по дистрибуции паев в виде банковских сетей, что создает риск низкой ликвидности и вероятность, что маркетмейкер может не справиться с объемами на покупку при массовом оттоке инвесторов из фонда.
8. Выводы по фонду
Итак, у нас получился очень подробный и состоятельный аналитический обзор фонда Акцент 5 за счет открытости и наличия необходимых документов в открытом доступе, что уже заслуживает большого уважения к команде УК.
По итогу выделяем следующие преимущества и недостатки фонда:
Если резюмировать все выявленные моменты, то можно сделать следующий вывод:
Акцент сделал достойный для рынка коллективных инвестиций в недвижимость продукт. Отчетливо видно, что команда подробно изучила рыночные практики, запросы инвесторов и пытается объединить в себе все лучшее, что есть уже на рынке.
В составе фонда качественный актив с надежным арендатором. Доходность на которую может рассчитывать инвестор укладывается в среднее значение по рынку (но не имеет существенных точек роста). Очевидны серые зоны, которые создают дополнительные риски, о них мы подробно поговорили. Но в качестве диверсификации по УК и стратегиям в недвижимости, а также увеличения доли коммерческой недвижимости в портфеле - данный фонд точно заслуживает внимания.
Итоговая оценка фонда: 26 из 30 баллов
Подписывайтесь на телеграм канал REIT по-русски, там будет еще больше обзоров новых фондов / аналитики рынка недвижимости и много другого полезного контента для инвесторов в фонды недвижимости.