Как работают девелоперские фонды
Но как вы знаете, существует и второй тип розничных фондов - девелоперские / строительные. Их на рынке меньше и чаще всего они не торгуются на бирже, поэтому о них мало говорят и пишут.
В этой статье мы разберемся: как работают такие фонды, за счет чего формируется доходность и какие есть виды девелоперских фондов у нас в России. Подписывайтесь на телеграм канал REIT по-русски.
Что такое девелоперские ЗПИФы недвижимости?
Это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые инвестируют деньги пайщиков не в готовую приносящую арендный доход недвижимость, а в девелоперские проекты— строительство, реконструкцию или комплексное развитие объектов с целью их последующей продажи по более высокой цене. Это инструмент "венчурных" инвестиций в недвижимость, то есть инвестиций на ранней стадии проекта.
Ключевое отличие от рентных фондов:
- Рентный фонд: Покупает → Управляет / Сдает в аренду → Получает регулярный доход → Выплачивает регулярно доход от аренды инвесторам. Фокус на доходности «купонного» типа.
- Девелоперский фонд: Покупает → Строит/Реконструирует → Продает (или иногда сдает в аренду, а затем продает как готовый арендный бизнес). Фокус на приросте капитала (capital gain). Доход инвестора возникает, как правило, единовременно в конце проекта.
Как работают девелоперские фонды?
Пошаговый механизм работы девелоперских фондов:
- Формирование фонда и сбор средств: Управляющая компания регистрирует ЗПИФ, определяет инвестиционную декларацию (что будет строить / покупать) и начинает продажу паев на этапе, когда у проекта чаще всего есть только земля, проектная документация и разрешение на строительство.
- Инвестиционная фаза (в зависимости от стратегии фонда может быть выбран разный этап привлечения розничных инвесторов, тк чаще всего такие проекты финансируют в комбинации с кредитными деньгами). Привлеченные кредитные и инвестиционные средства идут на:
- Приобретение земли
- Получение разрешительной документации
- Финансирование строительно-монтажных работ
- Маркетинг и продажи
- Завершающая фаза: Ввод объекта в эксплуатацию и его полная продажа (по частям, как квартиры/офисы, или единым лотом). Если проданы не все активы, а только часть, то возможно частичное погашение паев для выплаты промежуточного дохода инвесторам.
- Закрытие фонда: После продажи всех активов фонд завершает работу. Фонд рассчитывается с подрядчиками, банками (если был кредит) и распределяет чистую прибыль между пайщиками пропорционально их долям в формате погашения паев.
Категории девелоперских фондов
Особенно стоит отметить, что я не просто так выше разделил два понятия: создание объекта и покупка объекта, ведь тут кроется один крайне важный момент, который делит девелоперские фонды на две категории:
- Фонды, в состав которых входит весь девелоперский проект (от земельного участка до компании-застройщика, который реализует данный проект). Здесь фонд выступает юридической оболочкой всего девелоперского бизнес проекта и полностью отвечает за его успешную реализацию (от покупки участка и строительства до продажи всех построенных активов).
- Фонды, в состав которых входят только "квадратные метры" строительного проекта. Здесь же фонд выступает покупателем недвижимости на ранней стадии у девелопера, то есть фактически является просто инвестором в квадратные метры, которые строит внешняя компания-застройщик.
Это две принципиально разные категории фондов, хоть и называются они одинаково на российском рынке (в разных источниках можно найти разные названия). Ключевая разница заключается в том - как формируется доходность фонда и на чем конкретно зарабатывает инвестор. Для простоты понимания и чтобы не запутаться в будущем давайте первую категорию фондов называть девелоперскими, а вторую - строительными.
Как формируется доходность таких фондов?
1) Фонд в состав которого входит весь девелоперский проект
Доход девелоперского проекта — это комплексная наценка за преобразование рисков, капитала и экспертизы в ликвидный актив. Он возникает не на одном действии, а на протяжении всего жизненного цикла проекта: от юридической «алхимии» с землей до финального маркетинга и продаж. Чем профессиональнее компания управляет каждым из этих пунктов, тем выше ее итоговая рентабельность.
Девелоперская прибыль - это основной и целевой источник дохода, ради которого работает такой фонд. Это не комиссия, а разница между рыночной стоимостью готового проекта и всеми понесенными затратами.
- Формула: Девелоперская прибыль = Выручка от продажи всех объектов (квартир / коммерческих помещений / машино-мест и тд.) - (Стоимость земли + Прямые строительные затраты + Косвенные затраты + Финансовые расходы).
- Суть: Фонд в состав которого входит сам застройщик - выступает как создатель продукта. Его экспертиза, управление и принятие рисков преобразуют «дешевый» ресурс (земля без разрешений) в «дорогой» (готовые для жизни или коммерции объекты). Маржа за это преобразование и есть его прибыль, которая становится прибылью девелоперского фонда.
Из чего складывается девелоперская прибыль:
- Рост стоимости земли в процессе ее подготовки и застройки
- Строительно-монтажная маржа. Девелопер не просто строит, а управляет бюджетом и сроками, извлекая выгоду из эффективности этого управления.
- Финансовый инжиниринг. Управление денежными потоками и привлеченным капиталом — ключевой навык, создающий доход. Это может быть использование проектного/заемного финансирования, оптимизация процентов и тд.
- Маркетинговая и брендовая премия. Клиенты готовы переплачивать за бренд и репутацию застройщика, что формирует дополнительную прибыль.
- Инфляция и рыночная конъюнктура. При благоприятных рыночных обстоятельствах и высокому спросу возможна продажа активов с премией к изначальной модели.
- Операционная эффективность и управление рисками. Оптимизация затрат, соблюдение сроков и юридическая защита - помогают защитить проект от "утечек".
Примеры девелоперских фондов (1-я категория):
- ЗПИФ Симфония 34 от MR Group, в состав которого входит весь девелоперский проект и инвестор становится совладельцем всего проекта ЖК Симфония 34, а прибыль получает наравне с мастер-девелопером в виде MR Group. В этом фонде продажа квартир происходит постепенно с момента начала строительства, а выплата дохода инвесторам / частичное погашение паев происходит уже после ввода ЖК в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счетов (это произошло в декабре 2024 г.).
Полное погашение паев в данном фонде произойдет после того, как абсолютно все квартиры, коммерческие площади и машино-места будут распроданы из фонда и в нем останутся только денежные средства (ориентир - 4кв 2026). Сейчас фонд находится на завершающей стадии, допродает оставшиеся квартиры и распределяет прибыль пайщикам.
За прошедший 2025 год фонд распределил инвестора 4,6 млрд руб., что дало инвесторам, которые зашли в данный фонд на первоначальных этапах - более 30% годовых.
Более того, в 2025 году линейка девелоперских фондов пополнилась сразу двумя проектами от MR Group:
- ЗПИФ Джойс - премиальный ЖК JOIS в Москве
- ЗПИФ Ван Тауэр - флагманский небоскреб ONE от MR Group в Москва-Сити
Для российского рынка это уникальный формат фондов, который дает возможность инвесторам стать частью строительства много миллиардных объектов недвижимости наравне с мастер-девелопером (такие проекты строятся в рамках 214-ФЗ, используя проектное финансирование от банков). В одном из следующих аналитических обзоров - обязательно разберем такой фонд.
2) Фонд в состав которого входят "квадратные метры" строительного проекта
В данном случае фонд выступает покупателем объектов недвижимости (квадратных метров) у внешнего девелопера. Это может быть разная форма собственности в зависимости от проекта и этапа инвестирования - ДДУ, ДКПБН и тд. Прибыль такого фонда формируется исключительно из разницы цен покупки и продажи квадратных метров.
- Формула: Прибыль фонда = Выручка от продажи всех объектов (жилых или коммерческих) - (Расходы на покупку объектов + Расходы на управление фондом).
- Суть: Фонд выступает покупателем недвижимости на ранней стадии (на этапе котлована), далее девелопер сам строит этот проект и сдает. После чего фонд продает принадлежащий ему объект недвижимости - чаще всего это часть всего проекта (например, какое-то количество квартир из всего ЖК).
Из чего складывается прибыль фонда:
- Эффект «строительной готовности»: По мере возведения объекта или увеличения его строительной готовности - его рыночная стоимость растет непропорционально затратам.
- Рыночная конъюнктура и спрос на объект: при благоприятной рыночной обстановке и наличии высокого спроса со стороны потенциальных покупателей - происходит дополнительный рост стоимости активов.
- Финансовый рычаг (кредит): Такие фонды могут использовать кредитные средства, что потенциально может увеличить доходность на собственный капитал, но также значительно увеличивает риски.
Примеры строительных фондов (2-я категория):
- Линейка фондов на жилую недвижимость от Т-Капитал, например: ЗПИФ Лужники Коллекшн. Фонд был запущен в конце 2022 года. После сбора средств от инвесторов фонд приобрел 22 квартиры в ЖК Luzhniki Collection от девелопера Абсолют. В состав фонда были добавлены права требования в виде ДДУ. Стратегия предполагает, что после завершения строительства ЖК и его сдачи - фонд должен будет продать квартиры из фонда с наценкой от цены покупки. После продажи всех квартир произойдет завершение фонда и погашение паев (именно тогда инвестор получит прибыль в данном фонде). Планируемый срок реализации стратегии фонда - конец 2027 года. Целевая доходность фонда 15% годовых.
- Линейка фондов на индустриальную недвижимость от Альфа-Капитал, например: ЗПИФ Промышленные парки. Первый такой фонд был запущен в апреле 2024 года, после сбора средств от инвесторов он приобрел у холдинга «Строительный альянс» 15 700 кв. м складских площадей формата Light Industrial в комплексе Industrial City, который находится на территории промышленного парка «Коледино» рядом с Подольском в Московской области. В состав фонда были добавлены права требования по предварительному договору купли-продажи будущей недвижимости. Стратегия фонда рассчитана на 3 года и предполагает продажу активов после завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Целевая доходность фонда 25+% годовых.
Успех строительных фондов (2-й категории) зависит исключительно от правильно подобранных активов, которые приобретаются в фонд и правильной оценки их будущей стоимости продажи. Если управляющий сделал удачную ставку и приобрел качественный актив с потенциалом высокого спроса при его продаже, то фонд действительно может заработать относительно высокий доход. Но важно отметить, что полную ответственность за реализацию активов несет именно инициатор, а именно УК. Сам же девелопер тут просто продает свои квадратные метры оптом в фонд. Мы также сделаем обзор нескольких таких стратегий и выделим наиболее перспективные.
Заключение и выводы по девелоперским / строительным фондам
Как мы видим, общая суть двух категорий девелоперских / строительных фондов очень похожа, но если углубиться в детали источников формирования доходности, то они отличаются. Это абсолютно не значит, что один лучше другого, просто у каждого есть своя специфика и особенности, которые могут быть как плюсами, так и минусами. Все очень сильно зависит от инициатора фонда и того объекта недвижимости который входит в состав фонда.
Давайте выделим ключевые особенности и различия этих двух категорий фондов:
Также важно отметить, что обычно характерно фондам этих двух категорий:
- Инвестор не получает регулярных выплат. Доходность реализуется в конце срока жизни фонда при его ликвидации (либо благодаря серии частичных погашений и выплат, либо через одноразовое полное погашение паев).
- Паи таких фондов чаще всего не обращаются на бирже, поэтому имеют низкую ликивдность — продать их на вторичном рынке до завершения проекта крайне сложно, только если самостоятельно либо через УК найти встречного покупателя.
Далее мы сделаем разбор нескольких девелоперских и строительных фондов недвижимости, а также погрузимся в специфику нескольких сегментов недвижимости, которые будут входить в состав таких фондов. Это в том числе и жилая недвижимость Москвы (большинство девелоперских фондов созданы именно на базе Московской жилой недвижимости).
Пишите какие фонды стоит разобрать в первую очередь, а также подписывайтесь на телеграм канал REIT по-русски, там новости выходят раньше, а также есть возможность обсуждать и делиться своим мнением среди сообщества инвесторов и экспертов из области недвижимости.