2025 стал рекордным годом для ЗПИФов недвижимости. И это не случайность.
По данным Коммерсанта, активы закрытых паевых фондов недвижимости выросли в 1,5 раза — до ₽893 млрд.
- Чистый приток средств превысил ₽227 млрд, что втрое больше, чем годом ранее.
- Основной рост пришёлся на фонды для неквалифицированных инвесторов: +61% за год — до ₽480 млрд.
- Фонды для квалифицированных инвесторов тоже прибавили солидно — +48%, до ₽413 млрд.
За год было запущено 12 новых фондов (против 8 годом ранее), ещё несколько находились в стадии формирования.
В 2026 году таких фондов станет ещё больше — ужесточение критериев для получения статуса квалифицированного инвестора этому только способствует.
Почему деньги пошли в фонды?
Ключевая ставка во втором полугодии снизилась с 21% до 16%, а средние ставки по депозитам опустились примерно до 15% годовых. На этом фоне интерес к альтернативам в виде недвижимости стал заметно расти.
Хороший индикатор — IV квартал 2025 года: почти ₽104 млрд притока в фонды недвижимости. Это максимальный квартальный результат за всё время наблюдений. Пока основной рост обеспечивают фонды, работающие с коммерческой недвижимостью.
ЗПИФы в целом имеют ряд важных преимуществ:
- отсутствие налога на прибыль внутри фонда;
- регулирование со стороны ЦБ и Минфина;
- прозрачная структура владения и получения доходов;
- равные права всех пайщиков;
- переоценка активов каждые 6 месяцев;
- управляющая компания как гарант интересов инвесторов;
- и при этом вход в инструмент возможен без прямого владения объектом.
По доходности:
ЗПИФы недвижимости в 2025 году показали 16–32% годовых— в зависимости от активов и стратегии. Из них: 7–15% — арендный денежный поток; остальное — результат переоценки стоимости недвижимости
Управляющие компании ожидают, что в 2026 году рынок коллективных инвестиций в недвижимость вырастет ещё на ₽400–500 млрд, если тренд на снижение ставки сохранится
В качестве конкретного примера реализации формата ЗПИФа могу привести проект, в котором участвую я сам. Это создание пятизвёздочного отеля в центре Санкт-Петербурга — всеми подробностями о нём делился в этом посте.
Итог. Что важно для частных инвесторов в недвижимость?
Рынок ЗПИФов сейчас находится в фазе активного роста. И это отражает более широкий процесс — перераспределение капитала из «безрисковых» инструментов в реальные активы с понятной экономикой.
Больше полезной информации и моих мыслей ищи в телеграмм-канале