Технический паспорт. Техническое описание. Поэтажный план и экспликация. Технический план

По итогам прочтения станут понятны отличия между техническим паспортом и техническим описанием, что такое поэтажный план и экспликация, при чем здесь технический план, а также: кто изготавливает такие документы, для чего они могут потребоваться, в каких случаях их наличии не обязательно, какие могут быть подводные камни: красные линии, несоответствие данных, старая информация и прочее. Погнали.

Технический паспорт – основной документ технического учета. Содержит характеристики объекта недвижимости, оформляется по итогам проведения технической инвентаризации с учетом данных исходно-разрешительной документации и натурных обследований. Наличие технического паспорта свидетельствует о том, что соответствующий объект прошел процедуру технического учета.

Технический паспорт квартиры – это частный случай технического паспорта помещения. Он изготавливается по форме, установленной Правительством Москвы. Согласно действующему законодательству этот документ на территории города может выдавать только МосгорБТИ.

Технический паспорт квартиры содержит данные об адресе, о планировке и площади, общие технические сведения о доме. В нем указывается дата, по состоянию на которую была установлена вышеуказанная информация.

Проще говоря, техпаспорт - документ о технических характеристиках объекта капитального строительства (квартиры, жилого дома, здания). В отношении земельных участков никаких технических паспортов быть не может.*

Хозяйке на заметку

Классический вид техпаспорта БТИ содержит:

общие сведения;
состав объекта (в случае с домами и зданиями: в составе объекта недвижимости могут гаражи, террасы, навесы, служебные постройки и пр.);
фактическое использование;
сведения о правообладателях;
адрес / адресный план / ситуационный план;
общие сведения такие, как: назначение (жилое/нежилое);
фактическое использование;
год постройки;
общая/жилая площадь;
число этажей;
поэтажный план;
экспликация к поэтажному плану (список помещений с указанием площадей каждого);
отметки об обследованиях.

Пример 1

Пример 2

Техническое описание объекта недвижимости по составу информации фактически дублирует данные технического паспорта, за исключением данных о собственниках.

Таким образом техническое описание и технический паспорт - равнозначные документы, которые могут обеспечить необходимый объем технической информации тому, кто их запрашивает.

Поэтажный план и экспликация входят в состав технического паспорта/описания, поэтому здесь все просто - план этажа и экспликация к поэтажному плану (список помещений с указанием площадей каждого).

Поэтажный план и экспликация - максимально скоращенная версия документов технического учета объектов капитального строительства.
Хозяйке на заметку

Было замечено, что возникает путаница между понятиями технический паспорт, техническое описание и технический план.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
Закон

Проще говоря технический план - это связующее между действиями собственника (иного владельца) и единым государственным реестром недвижимости.

То есть как такового технического плана на бумажном носителе быть не может.

Технический план зачастую применяется при:

вновь образованных/построенных объектах недвижимости;
внесении изменений в характеристики объекта недвижимости: площадь, планировка, реконструкция, иные изменения;
исправлении реестровых ошибок в ЕГРН в отношении большого спектра данных об объекте недвижимости.

Таким образом, технический план возникает при завершении строительства объекта или внесении изменений в его характеристики.

В понимании граждан сложилось, что техпаспорт делает только БТИ, однако на деле техпаспорт может быть также подготовлен любым аттестованным кадастровым инженером.

Техпаспорт, поэтажный план и экспликация могут изготавливаться в бюро технической инвентаризации и кадастровым инженером.

Фрагмент техпаспорта кадастрового инженера<br />

Техническое описание, технический паспорт, а также поэтажный план и экспликацию может делать кадастровый инженер.

Технический паспорт и техническое описание в основном просят поставщики газа для определения точки подвода.

Техническое описание также подходит для указанной процедуры.

Почти все банки для заключения договора ипотеки просят поэтажный план и экспликацию. С точки зрения логики банк снижает риски того, что квартира/жилой дом/здание/помещение не имеют перепланировок, иных разночтений.

Арендаторам для заключения долгосрочного договора аренды.

Для получения лицензий и иных разрешительных документов.

Неочевидным случаем применения технической документации может быть подготовка проекта инсоляции помещения/здания.

Рассмотрим несколько практических примеров:

БТИ может отказать в выдаче документов из архива с отметкой на текущую дату, если последняя инвентаризация была более 5 лет тому назад. То есть потребуется повторный выезд, что увеличивает стоимость и сроки подготовки.
В данных БТИ может содержаться отличная от ЕГРН площадь объекта недвижимости. И наоборот - в данных ЕГРН может быть "подтянута" площадь из старого техпаспорта целого жилого дома, а фактически площадь менялась либо на основании закона, либо по узаконенной перепланировке.
Сведения о планировках в данных инвентаризации могут не соответствовать реальным планам этажей или планам, которые имеются в Росреестре - те самые красные линии/несогласованная перепланировка.
Планы этажей могут отсутствовать в архивах БТИ, так как замеры при вводе в эксплуатацию делались сторонней организацией.
Также данных в БТИ может не быть, если объект вставал на учет по декларации. В целом объекты, вставшие на учет в атком случае, в принципе не имеют планировок, так как до 2017 года декларация сдавалась собственником без планов.