Как Верховный Суд постепенно забирает у арендодателей козыри в переговорах с арендатором

Перед первыми майскими праздниками Верховный Суд помог арендаторам и улучшил их позицию в переговорах по снижению арендной платы. В заметке – о том, почему арендодатель утратил одно из основных преимуществ в переговорах по снижению аренды.

У Сергея кондитерская в московском торговом центре. По известным причинам он не может сейчас платить аренду в старом размере и вынужден вести переговоры с арендодателем. В одной из прошлых заметок я рассказывал, как Сергей готовился к переговорам и оценивал свои шансы с юридической точки зрения. На тот момент расклад был такой:

То есть, в целом, все ок. Кроме снижения.

Перед переговорами важно знать, что ты будешь делать, если переговоры провалятся. Если альтернатив нет, то, скорее всего, придется согласиться на условия, которые предлагает визави. Если есть, то позиция в переговорах становится уверенней.

Арендодатель Сергея предложил ему снизить аренду на 15%. Это хорошо, но недостаточно. Сергею все равно придется распустить часть работников и сменить оборудование на более дешевое. Оптимально, если аренду снизят на 30%, а еще лучше на 50%.

Какая у него альтернатива? Теоретически, он может пойти в суд и там добиваться большего снижения. Но в реальности никакой пользы это не принесет, даже если он выиграет суд. Чуть позже я объясню почему. То есть по факту эта альтернатива нерабочая. Из-за этого арендодателю легче навязать Сергею свою позицию и заставить согласиться на 15%, вместо необходимых 30-50%.

Но после того, как 30.04.2020 Верховный Суд утвердил Обзор практики по коронавирусу № 2, позиция Сергея на переговорах значительно улучшилась: альтернатива с обращением в суд стала рабочей. Поэтому арендодателю сложней навязать ему свою позицию.

Существует два способа снизить арендную плату. Один был предусмотрен Гражданским кодексом уже давно, а второй ввели недавно из-за коронавируса. Снизить аренду можно из-за:

В целом, у Сергея есть право требовать снижения арендной платы сразу по двум основаниям. Правда, по второму, новому основанию шансы чуть похуже, но все-таки есть. Подробней о том, почему по второму основанию шансы хуже – в статье про оценку перспектив переговоров с точки зрения права.

Но если арендодатель не согласится снижать арендную плату до приемлемого размера, то Сергей вряд ли пойдет в суд, чтобы требовать большего снижения. Ему это не выгодно и не принесет большой пользы. Если даже Сергей выиграет суд, он будет платить уменьшенную арендную плату только с момента вступления решения суда в законную силу. На это указано в п. 3 ст. 453 ГК РФ. Суд вполне может занять полгода-год. И весь это год Сергей должен платить арендную плату в старом размере. То есть сумма будет внушительная.

Арендодатель понимает, что Сергей не пойдет в суд как минимум по двум причинам. Он может пользоваться этим, чтобы навязать ему свою позицию и предложить минимальные условия снижения, которые Сергею не подходят.

Обращаясь в суд, Сергей делает себе же хуже, потому что оттягивает момент, с которого начнет действовать скидка. Если бы он согласился на минимальное предложение арендодателя, то получил бы скидку сразу. А в суде придется ждать еще полгода-год. И этим арендодатель мог пользоваться в переговорах, чтобы продавить свои условия.

«Лучше синица в руках, чем журавль в небе» — подумает арендатор и согласится. «Лучше уж получить скидку в 15%, но сейчас и гарантированно, чем скидку в 30-50% (да и то не факт, что 30-50%), но через год. Это же целый год я буду переплачивать за аренду по 15% в месяц».

Зачем оттягивать, если можно получить скидку сразу.

Пока идет спор арендатор должен платить аренду по старой ставке. То, что в случае суда арендатор упускает возможность каждый месяц экономить на аренде по 15%, это еще полбеды. Это можно оправдать: если суд снизит аренду больше, чем предложил арендодатель, все окупится и получится сэкономить еще больше. Были бы деньги, чтобы дожить до снижения.

Но основная-то проблема в том, что можно недожить. Возможности платить аренду по старой ставке нет физически. Скидка нужна здесь и сейчас.

Поэтому в условиях кризиса арендатор вряд ли выдержит суд с арендодателем. Ему просто нечем платить полную аренду пока идет спор. Если у арендатора нет подушки, то судится ему не захочется: после просрочки арендодатель выселит его из помещения и пойдет взыскивать полную стоимость аренды. А там уже и привет банкротство.

Уж лучше согласиться на снижение, которое предлагает арендодатель, заменить оборудование и попробовать вытянуть. Поэтому, если арендодатель предложит хоть на какую-нибудь скидку, то арендатор, у которого нет отсрочки, скорее всего, согласится.

Арендаторам с отсрочкой проще. У них есть время подготовиться к осаде и подсобрать денег.

То есть право на снижение аренды у Сергея есть, но работающего механизма принуждения к его соблюдению нет. Это позволяло арендодателю отмахиваться от этого права и предлагать минимальные условия снижения.

Верховный Суд разрешил распространять сниженную ставку аренды на прошлое время. Правда, пока только при снижении аренды по новому основанию – из-за невозможности использовать арендованное помещение (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

В ответе на вопрос № 5 Обзора по коронавирусу № 2 Верховный Суд установил, что если арендатор выиграл суд и добился снижения аренды, то новые условия договора распространяются на прошлые периоды. Сниженная ставка применяется ретроспективно – с того момента как наступила невозможность использовать арендованное имущество, а не когда решение вступит в силу. Получается, что пока идет суд арендная плата начисляется по старой ставке, но после выигрыша дела она пересчитывается уже по сниженной ставке.

То есть Сергею вернут переплату или зачтут ее в счет будущих платежей.

То, что переплата вернется, это хорошо. А где взять деньги, чтобы платить полную аренду пока идет суд?

Но позиция Верховного Суда о распространении сниженной аренды на прошлые периоды в связке с отсрочкой решает и эту проблему. Сергею достаточно найти деньги чтобы заплатить аренду по старой ставке только за четыре месяца вместо одиннадцати. Это значительно легче. Плюс у него будет время, чтобы собрать деньги.

Как так получилось?

Допустим, Сергей обратился в суд в начале мая 2020 года. С 05.03.2020 по 01.10.2020 фактически он не платит аренду, потому что у него отсрочка за эти месяцы. Он начнет погашать ее с января 2021 года.

Реально платить арендодателю деньги Сергей начнет только с октября 2020 года. Каждый месяц все 100% по старой ставке до тех пор, пока суд не уменьшит ее.

По более-менее реалистичному варианту, с учетом апелляционного обжалования, решение суда по снижению аренды вступит в силу примерно в конце январе 2021 года. С этой даты Сергей будет платить аренду уже в сниженном размере.

Учитывая, что реально платить аренду Сергей начнет только с октября, получается, что к моменту снижения аренды по старой ставке он заплатит всего лишь за четыре месяца: октябрь, ноябрь, декабрь 2020 года и январь 2021 года. Я включил сюда январь 2021 года, потому что Сергей платит аренду авансом в начале каждого месяца. Поскольку решение суда по снижению аренды вступит в силу только в конце января 2021 года, за январь он заплатит еще по старой ставке.

Но еще же остается задолженность по отсрочке (за март-сентябрь 2020 года), которую он должен возвращать с января 2021 года. И вот тут основная экономия.

Если бы действие сниженной арендной платы не распространялось на прошлое время, то Сергей гасил бы задолженность по отсрочке исходя из старой ставки. Ведь эта арендная плата начислена за период, который был до того, как решение суда по изменению арендной платы вступило в законную силу. Она просто перенеслась на более позднее время: после вступления в силу решения по снижению аренды. Поэтому без новой позиции Верховного Суда, ему пришлось бы платить аренду по старой ставке за одиннадцать месяцев:

Получается, что осада вроде снята, а ее последствия продолжаются еще несколько месяцев. Как будто перед снятием осады осаждающие отравили все источники воды вокруг и из них нельзя пить еще полгода.

Но из-за того, что Верховный Суд распространил действие сниженной арендной платы на прошедшее время, эти негативные последствия осады снимаются. Отсроченная часть также пересчитывается и Сергей гасит отсрочку уже по сниженной ставке. По старой ставке он заплатит только за четыре месяца, прошедших между окончанием отсрочки и вступлением в силу решения суда. Да и то, часть этих денег ему потом либо вернут, либо зачтут в счет будущих платежей.

Есть разница: собрать деньги, чтобы заплатить полную аренду за одиннадцать месяцев и собрать деньги, чтобы заплатить полную аренду за четыре месяца. На мой взгляд, разница ощутимая.

Поэтому распространение сниженной арендой платы на прошедшее время существенно улучшает позицию Сергея в переговорах по снижению аренды. У него появляется рабочая альтернатива предложению арендодателя. Если арендодатель предлагает слишком маленькую скидку, Сергей может попробовать добиться большего снижения в суде. Теперь у него нет особых препятствий для этого. Из-за этого арендодателю сложнее продавить свою позицию и заставить арендатора согласится с минимальным снижением.

Тем, у кого нет отсрочки, тяжелей. Им также нужно сначала саккумулировать деньги на то, чтобы платить аренду по старой ставке за одиннадцать месяцев. Но в отличие от арендаторов с отсрочкой, у них нет времени, чтобы собрать силы. То, что у отсрочников перенеслось на январь 2021 года, они платят сразу.

Верховный Суд помог и этим ребятам. И тоже в ответе на вопрос № 5 Обзора по коронавирусу № 2.

Как было раньше. Если арендатор не платил, арендодатель шел в суд и взыскивал с него долг по старой ставке. Если арендатор ссылался на то, что арендную плату нужно уменьшить, то его бы не стали слушать. Пока другой судья в отдельном процессе не изменит условия договора, суд взыщет долг по той цене, которая указана в договоре.

Арендодатель ставил арендатора перед выбором: «Либо соглашайся на минимальную скидку, либо я иду и взыскиваю аренду по старой ставке. Кстати, ты, скорее всего, обанкротишься после этого».

Теперь Верховный Суд разрешил ссылаться на необходимость снижения арендной платы прямо в деле о взыскании задолженности по аренде. Для этого не нужно инициировать отдельный судебный процесс. Если, рассматривая дело о взыскании задолженности по аренде, суд посчитает, что есть основания для снижения, он взыщет задолженность не по старой ставке, а уже по сниженной. Удобно же.

Поэтому, если арендодатель в переговорах начнет угрожать тем, что пойдет в суд взыскивать долг, арендодатель может легко парировать: «Ок. Супер. Там же как раз и обсудим снижение аренды».

Но существует же и второе основание для снижения аренды – существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). К сожалению, в отношении этого основания Верховный Суд пока не разрешил распространять новые ставки на прошлый период.

Но не все так плохо. Позиция Верховного Суда о распространении действия сниженной арендной ставки на прошедшие месяцы – хороший звоночек.

Постепенно суды отходят от позиций, которые раньше казались железобетонными. Это нормальная реакция на происходящие изменения. Раньше распространение условий измененного судом договора на прошлое время было чуть-ли не крамолой. Не важно что послужило основанием для изменения договора.

Теперь Верховный Суд уже допускает, что в отдельных случаях новые условия все-таки можно распространять на старые отношения. То есть, в принципе, такое возможно, вопрос только в условиях. Но ведь перечень условий может расширяться. Короче, окно Овертона открылось и может постепенно увеличиваться.

С правом, у которого нет работающего механизма к его соблюдению, обычно не считают. Ну есть и есть. Я его нарушу и что ты мне сделаешь? Это «беззубое» право. Теперь у Сергея право с зубами, от которого арендодателю уже просто так не отмахнуться. Поэтому его переговорная позиция по снижению аренды усилилась.

В следующих постах я продолжу писать как Сергей готовится к переговорам, какие варианты придумывает и что у него получается.

Кирилл Коршунов

Руководитель практики медиации адвокатского бюро «Линия права»