Почему арендодатель не снизит арендную плату, но даст каникулы? Готовимся к переговорам с арендодателем

У Сергея есть кондитерская, которая находится в московском торговом центре. По известным причинам у него возникли проблемы с арендой и он назначил переговоры с арендодателем. Его задача – снизить арендную плату. Приемлемо, если арендодатель освободит его от платы за период карантина. Задача минимум — хотя бы добиться отсрочки. Разберем, как Сергей готовился к переговорам и какие у него шансы.

В переговорах важны две вещи:

• Знать возможную позицию оппонента;

• Апеллировать к объективным критериям.

Объективным критерием может выступать закон. Если закон на твоей стороне, то и переговоры вести легче. Презюмируется, что закон – мерило справедливости. Логика такая: «Я предлагаю тебе вариант, который прописан в законе, то есть мое предложение справедливо. Давай, соглашайся. Ты же хочешь, чтобы соглашение было справедливым?». Поэтому нужно понять, какие доводы есть у арендодателя.

По аренде закон в последнее время штормило и объективные критерии менялись после каждого выступления премьер-министра. То новый закон с льготами планируют принять, то нужно ждать пока Правительство примет постановление, дополняющее этот закон. Сформировать переговорную позицию на таких объективных критериях было сложно.

Теперь все улеглось. Президент подписал закон № 98-ФЗ от 01.01.2020, в котором есть положения по аренде (дальше я буду называть этот закон антивирусным). Правительство утвердило правила предоставления отсрочки по арендной плате, которые нужны для исполнения антивирусного закона (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439). Теперь можно понять, с чем придется иметь дело и от чего отталкиваться.

Сергею повезло, тут закон на его стороне. Почему повезло? Потому, что если бы у него была бы не кондитерская, а, например, магазин с детскими игрушками, то с отсрочкой он, скорее всего, пролетел.

В ч. 1 ст. 19 антивирусного закона указано, что после введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайного положения арендодатель обязан предоставить отсрочку по арендной плате в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Условия и срок отсрочки устанавливает Правительство.

Мэр Москвы Указом № 12-УМ от 05.03.2020 ввел в Москве режим повышенной готовности (п. 1). Поэтому, вроде, у Сергея есть основания для получения отсрочки. В законе же никаких ограничений нет.

Но есть один нюанс. Фактически Правительство внесло коррективы в закон и теперь предоставление отсрочки зависит от того, в какой сфере работает арендатор. Но кондитерская Сергея все равно попадает под отсрочку.

Постановлением № 439 от 03.04.2020 Правительство утвердило Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы. В п. 1 этих требований указано, отсрочку обязаны предоставить только тем арендаторам, которые работают в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. А это не очень большой список, утвержденный Постановлением Правительства № 434 от 03.04.2020.

Проверить относится ли компания к числу наиболее пострадавших от коронавируса можно еще на сайте налоговой. Нужно вбить ИНН или ОГРН компании, а программа все определит сама по основному коду ОКВЭД.

Сергей попал в этот список. Его кондитерская относится к деятельности по предоставлению продуктов питания и напитков. Поэтому он может потребовать от своего арендодателя отсрочку. Нужно только письменно потребовать от него это. Арендодателю крыть нечем. Закон есть закон.

Другое дело, что отсрочка предоставляется на жестких условиях. После окончания отсрочки арендодатель должен ежемесячно платить полтора размера арендной платы: 100% от аренды за текущий месяц (например, за январь 2021 года) и не более 50% от арендной платы за отсроченный месяц (например, за апрель 2020 года).

А вот его соседу, который торгует игрушками, не повезло. Он в список пострадавших от коронавируса не попал и отсрочку ему выбить сложней.

Арендодатель закрыл торговый центр. Но потом увидел, что есть несколько арендодателей, которым разрешено продолжать работу, и все-таки открыл центр, но только для них. В период, когда арендодатель закрывал торговый центр, Сергей не мог использовать свое помещение. Поэтому он не должен платить аренду за этот период.

Все предпринимательские обязательства являются взаимными и возмездными: я плачу тебе, потому что ты что-то сделаешь для меня. Если ты не исполняешь свои обязанности, я могу не исполнять свои. Это написано в п. 2 ст. 328 ГК РФ: если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, вторая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Это как раз случай Сергея. Арендодатель закрыл торговый центр, значит не предоставил Сергею возможность пользоваться арендованным имуществом. То есть, арендодатель не исполнил свою обязанность. Поэтому у Сергея появляется право отказаться от исполнения в соответствующей части и не платить за тот период, в течение которого арендодатель не давал ему пользоваться имуществом. Хоть небольшую часть, но срезал.

Еще Сергей думал сослаться на то, что коронавирус и меры по борьбе с ним являются форс-мажором. На этом основании он планировать освободить его от уплаты аренды или снизить арендную плату. Но так не получится.

Действительно коронавирус — это чрезвычайное явление, которое невозможно было предвидеть и с которым никто ничего не может поделать. Формально это подпадает под форс-мажорное обстоятельство. Но форс-мажор освобождает лишь от ответственности за нарушение обязательства (неустойки, штрафы, убытки, потеря задатка). На это указано в п. 3 ст. 401 ГК РФ. Сергей может не платить неустойку и штраф за просрочку, но аренду он заплатить должен. Причем в том размере, который указан в договоре.

К тому же арендодатель может напомнить, что форс-мажор не распространяется на обязательство по уплате денег. В п. 3 ст. 401 ГК РФ написано, что недостаточность денег у должника не является форс-мажором. А ведь ссылка Сергея на форс-мажор как раз и сводится к отсутствию денег. Из-за коронавируса, который, и в самом деле, был непредвиденным обстоятельством, у Сергея снизилась выручка. Из-за этого он не может выплатить аренду. То есть, он не может выплатить аренду, потому что у него нет денег. А это не признается форс-мажором.

Арендодатель еще и сошлется, что даже торгово-промышленная палата отказывается расценивать такие ситуации как у Сергея, в качестве форс-мажора. А это все-таки весомый аргумент.

Поэтому ссылаться на форс-мажор Сергею бессмысленно. Его должны освободить от аренды. Но не на основании форс-мажора, а на основании неисполнения арендодателем своей встречной обязанности.

Зато Сергей сможет отбивать ссылки арендодателя на то, что он не должен освобождать Сергея от уплаты аренды, поскольку торговый центр был закрыт по указу властей. Издание органом государственной власти акта, который делает исполнение обязательства невозможным, можно признать форс-мажорным обстоятельством для арендодателя (у него же не денежное обязательство). Но этот форс-мажор освобождает его только от ответственности за неисполнение обязательства, а не от самого исполнения обязательства.

Если из-за акта государственного органа невозможно исполнить обязательство, то оно прекращается на период действия этого акта (ст. 417 ГК РФ). Но и обязательство второй стороны должно прекратиться. Иначе получается, что одна сторона платит другой за просто так.

Есть два варианта как попробовать снизить аренду: по новому ативирусному закону и по старым нормам Гражданского кодекса. Но ни один из них реально не помогает Сергею.

В ч. 3 ст. 19 антивирусного закона написано, что арендодатель вправе потребовать уменьшения арендной платы, если он не мог пользоваться имуществом из-за введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Тут есть две проблемы:

1. В законе ничего не сказано про обязанность арендодателя снизить плату;
2. Сергей мог использовать арендованное помещение.
   

Первая проблема, по сути, не проблема, а просто формальное возражение. Буквально в ч. 3 ст. 19 антивирусного закона сказано лишь о том, что арендатор праве потребовать снижения платы, но не ничего не сказано, про то, что арендодатель обязан ее снизить. Арендатор потребовал, арендодатель не согласился. Да, это ограничительное толкование и из этой статьи все-таки можно вывести обязанность арендодателя снизить аренду. Но, тем не менее, это аргумент в руках арендодателя и его нужно учитывать.

Во-первых, Сергей мог использовать арендованное имущество не для размещения кондитерской, а для других целей.

Чтобы понять, можно ли было использовать арендованное помещение, нужно смотреть цель, для которой оно предоставлялось в аренду. Если цель аренды в договоре не указана, то доказать невозможность использования будет сложно. Поскольку в договоре не указана цель аренды, теоретически, после введения карантина арендатор мог использовать помещение по любому назначению: устроить склад, начать продавать продукты первой необходимости. Поэтому, теоретически, возможность использовать помещение была.

Другое дело, если в договоре было бы указано, что имущество предоставляется в аренду строго под определенные цели и для размещения конкретного объекта. Тогда Сергей действительно не мог бы использовать арендованное помещение. Он связан, с одной стороны, указом Мэра Москвы, который запретил работу предприятий общественного питания, а с другой – договором аренды. Он и рад перепрофилироваться, но договор аренды запрещает.

К сожалению, у Сергея в договоре не была указана цель аренды. Поэтому позиция у него слабая.

Во-вторых, у Сергея все-таки была возможность использовать арендованное помещение. Указ Мэра Москвы разрешил кафе работать на вынос и на доставку. Да, он мог пользоваться лишь частью помещения, но мог же. Тут можно привести аргументы в пользу того, что плата должна снизиться пропорционально неиспользуемой части. Но арендодатель может занять ломовую позицию: возможность использования была? Была. Вот и все.

По п. 1 ст. 451 ГК РФ если обстоятельства существенно изменились по сравнению с теми условиями, которые существовали на момент заключения договора, одна из сторон договора вправе потребовать изменения его условий. В нашем случае – потребовать снижения платы.

Это очень похоже на форс-мажор. И то и другое означают, что произошло что-то невообразимое, из-за чего обязательство стало очень сложно или невозможно исполнить. Но есть различия.

Условия, при которых допускается изменение договора, приведены в п. 2 ст. 451 ГК РФ:

В отличие от форс-мажора тут не надо доказывать невозможность исполнения обязательства. В основном нужно лишь доказать, что обстоятельства существенно изменились, ты не мог это предвидеть и не можешь сейчас с этим ничего поделать. Кроме того, тут нет прямого запрета на применение к денежным обязательствам.

У Сергея вполне есть шанс, чтобы доказать арендатору, что коронавирус – чрезвычайное обстоятельство, из-за которого нужно изменить условия договора. Даже если он будет ссылаться на то, что из-за коронавируса у него уменьшилась выручка и он не может теперь платить аренду (что не прокатывает при ссылке на форс-мажор).

Так в чем же проблема? А проблема в том, что у арендодателя есть козырь — время.

Что будет делать Сергей, если арендодатель не согласится изменять условия аренды? Допустим, он не съедет и пойдет в суд. И тут подвох. Если даже Сергей выиграет суд, он будет платить уменьшенную арендную плату только с момента вступления решения суда в законную силу. На это указано в п. 3 ст. 453 ГК РФ. Суд вполне может занять около года. И весь это год арендатор должен платить арендную плату в старом размере. А за просрочку будет начисляться неустойка.

Да и вообще, будет ли для Сергея снижение аренды через год еще актуальным? Мне кажется, что нет. Он либо не выдержит нагрузки и закроется, либо восстановится и сможет уже платить аренду по нормальной цене.

Если финансовое состояние кондитерской Сергея стабилизируется, арендодатель непременно обратит на это внимание суда. Раз уж мы говорим про изменение условий договора на будущее время, то надо принимать во внимание те условия, которые будут на дату изменения договора и после нее. Какой смысл изменять договор, если обстоятельства, препятствующие исполнению договора в старой редакции, уже отпали? Пока дело будет рассматриваться в суде, карантин уже закончится, люди выйдут на улицу и кондитерская снова начнет приносить нормальную прибыль. Нужно ли тут изменять договор на будущее? Вроде, звучит убедительно.

Есть вариант потребовать в суде не изменять договор, а расторгнуть его. Тут есть потенциальная лазейка, но она не спасает.

Разница между изменением договора и его расторжением состоит в том, что при расторжении договора суд вправе справедливо распределить между сторонами расходы, понесенные ими в ходе исполнения договора. На это указано в п. 3 ст. 453 ГК РФ. Это значит, что все время, пока идет спор по расторжению договора, Сергей обязан платить аренду по старым ставкам. Когда он выиграет, суд может перераспределить аренду и заставить арендодателя вернуть Сергею часть уплаченной им арендной платы. Но опять остается вопрос: потянет ли Сергей год аренды по старой ставке?

Получается, что у Сергея есть право, но оно практически беззубое. Если он будет добиваться снижения аренды со ссылкой на закон, то у него есть хороший шанс пролететь. Поэтому, чтобы снизить аренду, Сергею придется придумать, почему для арендодателя снижение аренды тоже будет выгодно. Либо не зацикливаться на снижении аренды и расширить размер пирога, которого они хотят поделить с арендодателем.

В следующих постах я продолжу писать как Сергей готовится к переговорам, какие варианты придумывает и что у него получается.