Споры об определении границ земельного участка
Споры об определении границ земельного участка являются довольно распространенным явлением, вызванным различными причинами, такими как неправильные измерения неточные документы, недостаточные документы, изменения местности и т.д. Такие споры могут возникнуть между соседями, муниципалитетами, частными лицами и государственными учреждениями.
Земельным участком признается часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (ст. 141.2 ГК РФ).
Характеристикой, позволяющей определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи, являются границы.
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (ч. 8 ст. 22 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015).
Для определения границ земельного участка необходимо осуществить кадастровые работы по межеванию земельного участка. Об этом рассказывается в статье.
Предметом кадастровых работ может быть:
- точное местоположение границ между смежными участками;
- местоположение границ смежных и (или) несмежных земельных участков.
В процессе межевания кадастровым инженером может быть выявлено пересечение границ земельного участка с границами смежных участков, сведения о местоположении границ которых уже содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), что может привести к разногласиям между собственниками (владельцами) смежных участков.
Важно отметить, что местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию между вами и другими лицами, обладающими смежными участками на праве собственности или ином вещном праве, в случаях, когда межеванием уточняется местоположение границ участка или границ смежных с ним земельных участков, сведения о местоположении границ которых внесены в ЕГРН (ст. 39 ФЗ «О кадастровой деятельности» № 221 от 24.07.2007).
В случае выявления ошибки в описании местоположения границ смежных и (или) несмежных земельных участков местоположение границ таких участков должно быть согласовано всеми заинтересованными лицами или их представителями (ст. 43 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015.
Спор об определении границы земельного участка возможно разрешить в судебном и внесудебном порядке.
Внесудебный порядок разрешения спора
1. Обращение к кадастровому инженеру для составления акта согласования местоположения границ земельного участка
Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
Важно, чтобы в акте стояли подписи всех заинтересованных лиц или их представителей. Подпись возможна усиленной квалифицированной электронной подписью (ст.43 ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости»; ст. 40 ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221).
Согласно п. п. 86, 87 Требований, утв. Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592; Письмо Росреестра от 03.09.2020 № 14-11440/20, данный акт должен содержать реквизиты документов, удостоверяющих личность заинтересованных лиц или их представителей, а также реквизиты документов, подтверждающих полномочия представителей.
Если при выполнении кадастровых работ установлено, что земельный участок фактически не является смежным, то согласование местоположения границ с правообладателем такого участка не требуется.
Если заинтересованное лицо или его представитель, получившие в соответствии с требованиями законодательства надлежащим образом оформленное извещение о проведении согласования местоположения границ земельного участка, не выразили свое согласие или не представили мотивированный отказ от согласования границ, то граница считается согласованной с данным лицом, о чем в акт вносится запись. При этом к межевому плану также должны быть приложены документы, подтверждающие извещение владельца смежного участка о проведении согласования (ч. 8 ст. 39, ч. 2, 3 ст. 40 ФЗ «О кадастровой деятельности» № 221 от 24.07.2007).
В акт согласования в обязательном порядке вносятся информация о том, что собственником (владельцем) смежного земельного участка местоположение границ участка не будет согласовано или им будут представлены письменные возражения, обосновывающие отказ от согласования.
В случае согласовании местоположения границ земельного участка в индивидуальном порядке в электронном виде такие возражения оформляются в виде электронного документа, заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью заинтересованного лица (его представителя) и прилагаются к акту согласования.
Отсутствие согласования или нарушение порядка его проведения может привести к тому, что орган регистрации прав откажет в осуществлении кадастрового учета вашего земельного участка (ч. 3, 7 ст. 22, п. п. 20, 25 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015; ч. 4 ст. 40 ФЗ «О кадастровой деятельности» № 221 от 24.07.2007).
С соответствия с п 92 Требований, утв. Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592, сведения о снятии возражений в отношении местоположения границы земельного участка также вносятся в акт согласования.
2. Обращение в орган регистрации прав для исправления ошибки в границах земельного участка
Необходимо обратиться с заявлением об исправлении ошибки, содержащейся в ЕГРН, если причиной пересечения границ земельных участков является ошибка в сведениях ЕГРН о земельном участке, кадастровый учет которого был осуществлен ранее (ст. 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015).
В случаях, если ошибка в сведениях ЕГРН является технической (описка, опечатка, грамматическая, арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН), то заявление об исправлении такой ошибки может быть подано через Портал госуслуг и подписано в мобильном приложении «Госключ» (ст. 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015; Информация Минцифры России «С Госключом можно исправить ошибки в ЕГРН»).
Важно отметить, что если исправление ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи ЕГРН, то такое исправление производится только по решению суда (ч. 4 ст. 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015).
Судебный порядок разрешения спора об определении границ земельного участка
В соответствии с ч.5 ст. 40 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221 «О кадастровой деятельности» споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.
По спорам об установлении границ земельного участка не предусмотрен обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок их разрешения.
Истцом могут быть собственники земельного участка, гражданин, пользующийся на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды государственного (муниципального) участка со сроком договора более пяти лет (ч. 3 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221 «О кадастровой деятельности»).
Ответчик - собственник смежного с вашего земельного участка, а третьими лицами - орган регистрации прав и кадастровый инженер.
Ответчиком также может выступать СНТ или потребительский кооператив, на территории которого находится земельный участок истца, Комитет по архитектуре и градостроительству, Департамент городского имущества г. Москвы, Управление Росреестра по Москве, местная администрация, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве, кадастровый инженер, ТУ Росимущества и др. (Апелляционные определения Московского городского суда от 18.11.2021 по делу № 33-46568/2021, от 28.10.2021 № 33-43497/2021, от 18.10.2021 № 33-41701/2021 (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 17.03.2022 по делу № 88-5934/2022 данное Определение оставлено без изменения), от 18.09.2019 по делу № 33-40561/2019, от 26.06.2019 по делу № 33-27159/2019, от 06.02.2019 по делу № 33-5360/2019).
В качестве требований Вы можете указать:
признание местоположение границы (смежной границы) земельного участка технической или реестровой ошибкой;
исправить ошибки в правоустанавливающих документах, на основании которых осуществлена государственная регистрация прав;
установить (определить) границы земельного участка или смежную границу между участками.
В исковом заявлении необходимо указать следующие сведения об ответчике гражданине:
фамилию, имя, отчество;
дату и место рождения;
место жительства или место пребывания;
место работы (если известно);
один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего личность, ОГРНИП, серия и номер водительского удостоверения).
В случае, если ответчиком является организация:
наименование;
адрес;
ИНН и ОГРН.
В случае если истцу неизвестны дата и место рождения ответчика, один из идентификаторов ответчика, об этом указывается в исковом заявлении и такая информация по запросу суда предоставляется органами Фонда пенсионного и социального страхования РФ, и (или) налоговыми органами, и (или) органами внутренних дел.
К исковому заявлению необходимо приложить документы, на которых истец основывает свои требования:
правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок (документ, на основании которого осуществляется владение участком, свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН);
межевой план;
сведения из ЕГРН о смежном участке;
документ об уплате госпошлины;
уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют.
Истец должен представить суду сведения о надлежащем согласовании границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков, а также данные о предпринятых истцом мерах к соответствующему согласованию.
Важно в исковом заявлении обратить внимание суда на границы, существующие на местности 15 лет и более, на основании которых определялось местоположение участка, так как при отсутствии документального подтверждения границ участка его местоположение определяется только по указанным границам (ч. 1.1 ст. 43 ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
При разрешении межевого спора суд устанавливает фактическую и (или) юридическую границу смежных земельных участков, принимая во внимание в том числе сведения о местоположении границ таких участков и их согласовании на момент образования спорных участков. При наличии межевого спора иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок является ненадлежащим способом защиты права.
Вместе с тем, исковое заявление подается в суд по месту нахождения земельного участка, в соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ; п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Дела данной категории рассматриваются в качестве суда первой инстанции районным судом (ст. 24 ГПК РФ).
Важно отметить, что может потребоваться назначение землеустроительной экспертизы для разрешения вопроса о том, были ли проведены кадастровые работы в соответствии с требованиями законодательства, а также о том, по каким координатам необходимо устанавливать местоположение смежной границы двух спорных участков.
Суд не связан доводами сторон о конкретных вариантах местоположения границ земельных участков и может по своему усмотрению определить местоположение спорной границы, руководствуясь законом, подлежащим применению, и учитывая заслуживающие внимания интересы собственников смежных земельных участков.
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, а именно в течение месяца со дня принятия его в полном объеме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
Решение, которое вступило в законную силу является основанием для осуществления, в частности, государственного кадастрового учета (п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Если решение суда, разрешившее спор о границах земельных участков, содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения о земельном участке, в том числе сведения о координатах характерных точек его границ, соответствующие установленным методам их определения, представление вместе с этим решением суда в орган регистрации прав межевого плана не требуется (ч. 1, 4 ст. 58 14 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Орган регистрации прав обязан исправить ошибку и осуществить кадастровый учет.
Действия органа кадастрового учета по пересчету значений координат характерных точек границ земельного участка в связи с изменением системы координат, в которой осуществляется ведение государственного кадастра недвижимости, не могут повлечь за собой изменение фактического пространственного местоположения земельного участка, его площади, иных уникальных характеристик и не должны нарушать законные требования к порядку уточнения местоположения границ земельного участка
Вывод
Споры о границах земельного участка — это сложная и часто болезненная тема для многих собственников. Понимание причин возникновения конфликтов, их последствий и доступных способов разрешения может помочь избежать серьёзных проблем и сохранить добрососедские отношения. Лучше всего решать вопросы мирным путем, но в случае необходимости не стоит бояться обращаться за помощью к профессионалам или в суд.
Если у Вас еще остались вопросы по сносу частного дома или Вам нужна правовая помощь, то Вы можете обратить в ПячИнсайд.
Контакты:
✉ E-mail: Pyachinside@yandex.ru
📱 Тел. +7 (977) 802-00-41