Теперь застройщики несут гораздо меньше ответственности перед дольщиками: что изменилось в законе?

В сентябре вступил в силу закон от 8 августа 2024 N 266-ФЗ, вносящий изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Почти все изменения касаются ответственности застройщиков или гарантий дольщикам — и того, и другого стало сильно меньше. Но давайте по пунктам.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Ранее по закону минимальный гарантийный срок на сам объект строительства был 5 лет. Теперь он сокращен до 3 лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование остается прежним — 3 года.

Напомню, что гарантийный срок по-прежнему будет считаться со дня передачи объекта.

Ранее в случае, если застройщик отказывался в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя, то дольщик мог в суде рассчитывать на штраф в размере 50% от всей присужденной суммы — в порядке закона «О защите прав потребителей».

Теперь в законе о долевом строительстве будет отдельное правило о таком штрафе: максимальная сумма такого штрафа составит всего 5% от присужденной суммы. Нормы закона «О защите прав потребителей» больше применить будет нельзя.

Теперь закон позволяет взыскивать с застройщика только неустойки за просрочку исполнения требований, которые прямо предусмотрены ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Сейчас уже некоторое время действует такое правило, введенное Правительством. Но теперь оно будет постоянным.

Предусмотренная законом неустойка будет сокращена с 1% в день (от размера затрат на устранение недостатков, а в ряде случаев — от цены договора) до 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей на момент просрочки. По факту неустойка снижается примерно в 10 и более раз.

Максимальный размер неустойки будет ограничен размером затрат застройщика на устранение недостатков.

Но есть и хорошее изменение в этом плане: если раньше неустойкой по закону покрывалось только требование об устранении недостатков в объекте недвижимости, то теперь ее можно будет требовать также за неисполнение требования соразмерно уменьшить цену объекта или возместить дольщику затраты на самостоятельное устранение дефектов.

Новые правила расчета неустойки будут применяться только к просрочкам, возникшим после 1 сентября 2024 года — но сам договор может быть заключен раньше.

Вводится еще одно правило — касательно компенсаций морального вреда.

Теперь компенсацию можно будет требовать только в случае, если моральный вред был причинен действием или бездействием именно застройщика. А вину застройщика надо будет еще доказать.

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.