Изменение вида разрешеннного использования простым языком

Посмотрим на обычные диалоги с заказчиками по поводу изменения вида разрешенного использования. Поймем, что предварительный анализ все-таки надо делать и закон работает. Пробежимся по категориям, видам разрешенного использования, узнаем про генплан и правила землепользования и застройки. Резюмируем. Поехали.

- Здрасьте
- Добрый
- Вы помогаете со сменой ври зу?
- Да, а в чем проблема
- Ну мне надо перевести лпх в другую категорию
- И, проблема то в чем?
- Ну мне надо чтобы кто то этим занялся
- Хорошо, а какой анализ вы делали предварительный? Смотрели генплан? Читали пзз?
- Ну у меня лпх, надо поменять на объекты придорожного сервиса
- Давайте попробуем с этого момента помедленнее и по порядку, в какой зоне находится ваш зу?
- Ну какая зона, надо сменить ври, вы помогаете?
- Есть утвержденный генплан, которым определны зоны, зонам соответствует перечень ври: основные, вспомогательные и условно разрешенные, отсюда вывод, чтобы перевести из одной категории в другую , то надо руководствоваться этими двумя документами и данными в них
- Да какие законы, у нас же закон как дышло, куда повернул, туда и вышло
- Вы знаете, нам все таки необходимы исходные данные по земельному участку, на основании которых надо строить перспективы или установить их отсутствие
- Хорошо, я перезвоню

- Добрый день. Помогаете сменить ври?
- Да
- Мне нужно изменить ври на условно разрешенный
- Вы же понимаете, что при изменении ври на условно разрешенный необходимо пройти публичные слушания, возможно готовить экономическое обоснование, это все не быстро и как следствие не для простых проектов «6 соток»
- Вы делали пред анализ, какой площади участок?
- 12 соток
- Думаем, что сначала надо продумать экономическую составляющую проекта со всеми расходами, сложностями и оценкой перспектив, нам кажется, что смена ври на условно разрешенный достаточно сложна и вашем случае будет крайне время и трудозатратна с вероятностью результата 50/50,
- Ну сколько это может стоить?
- Цифра
- Да, наверное, надо еще подумать. Спасибо
- Пжста

А теперь к делу.

Каждый земельный участок в РФ имеет категорию земель и дополнительно вид разрешенного использования, который ей соответствует.

Закон предусматривает 7 категорий земель.

Виды разрешенного использования коррелируют с функциональными зонами, которые установлены Генеральным планом городского округа, который утвержден местными властями.

Существуют разные зоны и в настоящее время их количество составляет около 60.

Каждой зоне соответствует определенный перечень видов разрешенного использования, который установлен на основании требований и принципов земельного законодательства.

Какой перечень видов разрешенного использования соответствует той или иной зоне, можно найти в Правилах землепользования и застройки соответствующего городского округа.

Также приказом Росреестра утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

В свою очередь виды разрешенного использования могут быть основные, вспомогательные и условно-разрешенные.

Помимо указанного для каждого вида разрешенного использования устанавливаются или не устанавливаются предельные минимальные и максимальные размеры.

То есть если у вас в собственности земельный участок 10 соток, и по всем градостроительным документам вроде как имеется возможность изменить вид разрешенного использования, то площадь участка может стать препятствием.

Например, исходный наш земельный участок площадью 10 соток находится в зоне ТП1 - зона транспортной инфраструктуры в границах населенного пункта. Надо изменить вид разрешенного использования на магазины, у которого минимальная площадь в соответствии с правилами землепользования и застройки составляет 200 кв.м. Не проходим.

Изменение видов разрешенного использования носит заявительный характер.

То есть изменить вид разрешенного использования в пределах основных можно просто по заявлению. Принимается решение об изменении Мособлархитектурой вместе с Росреестром.

Но если мы хотим изменить вид разрешенного использования на вспомогательный или условно-разрешенный, то в таком случае процесс усложняется вплоть до прохождения публичных слушаний, пройти который не просто и не быстро.

И еще - земли сельскохозяйственного назначения, их оборот и регулирование регламентировано аж отдельным законом - ФЗ "О землях сельскохозяйственного назначения", поэтому про перевод таких земель в другое категорию можно забыть.

Обычно процесс изменения вида разрешенного использования не так сложен, как может показаться, однако на практике возникают бюрократические проволочки.

Использование земли не по назначению чревато штрафом, а в последствии иском о прекращении деятельности не соответствующей виду разрешенного использования.

До настоящего времени у многих земельных участков сохранились виды разрешенного использования, которые не содержаться в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, но это уже отдельная тема.

***

Вся не выдуманная практика на нашем сайте.

Материалы про запреты регистрации в Росреестре: раз, два, три, четыре.

Купить "вторичку" недорого реально? Читать.

Благодарим за внимание. Будем очень признательны за подъем рейтинга материала и блога.

Подписываемся - будет много интересного.

Написали 3 части про исключение из Постановления 700-ПП + вторая часть судебная, третья - апелляция и кассация

Делали обзоры автоматизированных (и не очень) сервисов: отчет Яндекса, отчет Циан, отчет неизвестного сервиса

Еще мы писали про долгосрочную аренду в прямом и переносном смысле слова "долгосрочный", про необычные особые отметки Росреестра.

Читайте также закрученную историю про сложную долевую собственность.

#юристмосква #юристдлябизнеса #юристнедвижимость #ври #изменениеври #правилаземлепользованияизастройки #генеральныйплан #недвижимость