Купить квартиру вторичку недорого

С одной стороны очень хорошо, когда приходится сталкиваться с приобретением жилья. С другой стороны этот процесс достаточно волнительный.

Перейдем к примеру на вторичном рынке жилья в Москве.

Все персонажи и события являются вымышленными, любые совпадения — случайны.

Перед нами трехкомнатная квартира в Москве общей площадью без малого восемьдесят квадратных метров.

Старый сталинский дом находится во дворе в окружении вековых деревьев. Обжитой и красивый район Москвы, где советская архитектура соседствует с застройкой рубежа двухтысячных.

Оживленная улица находится поодаль, а в пешей доступности можно найти все: от картошки до ремонта телефона.

В этом одном из самых экологически чистых округов Москвы от дома до ближайшей станции метро пешая неспешная прогулка займет не более 15 минут.

Фасад вызывает чувство восхищения, величественной умиротворенности.

Входя в дом, невольно приходит чувство, что вот так строили для людей.

Поднимаясь на лифте будет время представить себя жильцом этого дома и поразмышлять, как же сохранить красоту подъезда после его капитального ремонта =)

Единственный сосед на этаже, которого выдалось встретить, мужчина средних лет был приветлив и куда-то торопился.

Простор квартиры подчеркивают выходящие в обе стороны окна.

Уникальная, хоть и узковатая лоджия с колоннами, доступная с двух комнат, поднимет настроение в любое, даже хмурое утро.

С самого верхнего этажа открывается вид на тихие дворы, утопающие в зелени.

Подумаешь - мечта...

Квартира без ремонта.

Без иллюзий - за квартирой не следили.

Входная дверь показалось так вообще просто из голого куска металла, у которой вместо ручки петелька из веревки.

1. Кто проживает

Проживает одна старенькая бабушка, у которой судя по всему есть дочка, а у той несовершеннолетний ребенок.

2. Собственники

Так и оказывается на деле, собственность - долевая. Три собственника, включая ребенка. Два взрослых и ребенок.

3. Прописанные

Прописанных было четверо, один умер. От него доля перешла к оставшимся. То есть все участвовали в приватизации, то есть так называемых "отказников" нет.

Это важно, чтобы понять, кто имел или может иметь право на приватизацию, дабы впоследствии не иметь проблем с прибывшим дедулей из арктической экспедиции домой спустя 20 лет.

4. Опека

На горизонте органы опеки, которые должны согласовать сделку, так как по закону младших нельзя обдирать и после сделки у него должно быть не меньше, чем было.

То есть ударить по рукам, встретится подписать бумаги и подать их на регистрацию завтра не получится.

А значит увеличение сроков до выхода на сделку. Да чего уж там мелочится, даже о ближайшем месяце можно не мечтать.

5. Нотариус

Не нужен.

Нотариус в случае с единоличным покупаталем не нужен, так как все доли будут продаваться одному субъекту, то есть право долевой собственности прекращается.

Нужен.

Исходя из опыта, сделки с нотариусом проходят спокойнее, увереннее. Все участники сделки ведут себя при незнакомце, олицетворяющем закон, учтиво или хотя бы стараются.

6. Долги

Коммуналка.

Задолженности по ЖКХ со слов нет, что хорошо, но и не проблема вовсе, кроме понимания точной суммы долга.

Налоги.

Вроде как небольшая сумма не оплачена, но до "выхода на сделку" обязуются погасить.

7. Ограничения, обременения

Установлен запрет приставами. Запрет связан с долгами по налогам. Нивелируется предыдущим пунктом.

8. Резюме

В целом юридическая конструкция более-менее понятна. Остается все эти факты подтвердить документами от собственников и своими независимыми источниками для верности, если таковые имеются, а если нет, то руками и головой специалиста.

А. Стоимость

Цена квартиры по оценке известного синего сайта составляет 19,2 млн. рублей.

Здесь мы склонны согласится с их оценкой, так как считаем ее примерно достоверной за квартиру, в которую минимально можно заехать и с горем-пополам жить, то есть страшненько, но чистенько.

Сначала было 16,6. После чего за неделю цена поднялась почти на 1 млн. рублей после "ажиотажного спроса" и перевыставлена за 17,5.

Б. Состояние

Неудовлетворительное, заехать и жить даже убравшись не получится.

Хорошо, что окна целы. То есть надо делать ремонт. И прибавить сумму демонтажа.

С другой стороны вроде как и не платишь за чужой зачастую бездарный, если это можно назвать ремонтом, ремонт.

В. Расположение

Последний этаж. Кровля вроде менялась по капитальному ремонту, но велика вероятность, что разок-другой тебя точно в будущем затопит.

Г. Возрастная категория

Бабуля сводила концы с концами, поэтому здесь можно даже не сомневаться, что надо делать обследование у профильного врача и получать справки с отметкой "не дурак, не псих, не наркоман, на учете не состоит".

Справки целесоображно получить всем собственникам.

Опека не так страшна, как ее малюют, но факт остается фактом.

Д. Прописка

Выписка из домовой книги будет запрашиваться в любом случае. Желательно проверить самому из других источников.

Могут ли прописанные куда-то выписаться до сделки будет знать тоже не лишним. Кто может, кто не может.

Е. Альтернатива

Продажа альтернативная, что следует из конструкции с ребенком.

Хотят вроде бы не золотую антилопу, но тоже нужно время на поиски и согласования.

В настоящее время добрые 90% покупателей - "ипотечники", которые с большой охотой смотрят на готовое жилье с ремонтом, хотя бы простеньким.

Второй момент, что у такого же процента людей проданное / продаваемое единственное жилье.

То есть надо жить и делать ремонт там же, что больше отталкивает, а не привлекает.

Человек с живыми деньгами тоже несколько раз подумает, стоит ли ввязываться в такую авантюру с долгами, запретами, бабушкой, опекой, еще и эта альтернатива да веревка вместо ручки неладная втемяшилась в голову.

Вроде бы все вопросы решаемые, но сколько в реальности уйдет времени на:

• поиски альтернативной квартиры;
• оплату налогов;
• снятие запретов;
• согласование опеки.
  

И все это пока без результатов реальных проверок, без осмотра документов, без переговоров и встреч с собственниками и агентом.

При этом цена по меркам наличия сложностей и общего состояния не такая уж и привлекательная. Всего на 1,7 млн. рублей ниже установленной синим сайтом.

Квартира с чистым бабушкиным ремонтом или с "косметикой" и бумажными дверьми стоит около 20 млн. рублей и будет меньше исходной на 10-20 квадратов.

Не говоря о том, что уникальную планировку надо еще поискать.

Панельки такого формата или новостройки с ремонтом "взлетают" до 22 и доходят примерно до 40 млн. рублей плюс-минус в этом районе.

Более-менее рынок для квартиры без прекрас как раз ее первая цена, около 16-16,5 млн. рублей.

При такой цене со скрипом, но уже можно пробовать преодолеть все препятствия, так как квартиру можно и нужно делать "под себя".

Обычно квартира без проблем с ценой чуть ниже рынка "уходит" за 2-4 недели или сразу. Здесь явно не такой случай.

Звоним первый раз

Во-первых, будьте вежливы. "Здравствуйте" и "до свидания" - первый признак хорошего тона.

Во-вторых, чтобы получить основную информацию, что описано выше и немного больше, надо задать простые вопросы, на которые подготовленный агент должен знать ответы.

Вот примерный перечень:

• кто собственники,
• давно владеют,
• старые или молодые,
• прописанные,
• могут ли выписаться до,
• есть ли долги, большие ли,
  
• что с запретами, какие
• нет ли случаем уголовников,
• наследство ли, приватизация, может покупка,
• состояние своими словами,
• течет ли крыша, если последний этаж,
• кто соседи,
• менялись ли стояки в квартире при капремонте,
• нет ли скрытых дефектов, за которые потом будет стыдно,
• сложная альтернатива или простая,
• как скоро сможете выйти на сделку без учета / с учетом опеки,
• нет ли девиантных личностей в подъезде,
• банкроты были или есть,
• может быть идут суды по квартире или собственникам,
• кто в браке, кто развелся, можно потом уточнить, равно как и менялись ли ФИО на протяжении владения,
• есть ли поэтажный план или технический паспорт ...

Идем на показ

Если ответы устроили, сам вариант все еще не отпал, то следующим этапом, как правило, идет очный осмотр объекта.

Сходили. Посмотрели. Поговорили.

Утвердились в обстоятельствах, переговорили о цене, переходим к фиксации договоренностей.

Встречаемся с собственником

Обычно это переговоры с собственниками, их оценка на адекватность ситуации, сделке, запросам, гибкость в условиях.

Оформляем предоплату

Если решение принято, то советуем заключать именно предварительный договор, а не всякие там соглашения о задатке.

Так как в рамках договора есть более весомый шанс понудить заключить сделку на закрепленных в нем условиях, в отличии от других смешанных конструкций соглашений на тему предоплаты.

Сколько давать предоплаты

Размер предоплаты по квартирам обычно не превышает 50, редко 100-200 тыс. рублей, за исключением премиум сегмента.

В целом сумму задатка можно разбить, закрепившись сначала и 10 тыс. рублей и подписанием с одним из собственников.

Сам предварительный договор / иное соглашение о задатке (предоплате) должны подписать все собственники. Договор лучше прошить или подписывать все страницы документа.

Подкрепление

Не обязательно, но можно, чтобы с вами был свидетель, и он тоже может расписаться в договоре, как присутствующий. При этом нередко, но уже в суде, расписавшийся в договоре свидетель положительно влиял на итоговое решение.

Смотрим документы

Дальше получаете на руки все документы в оригиналах - паспорта и все по квартире: бти, егрн, договоры, наследство и прочее.

Все данные сверяются. Смотрим, похоже ли люди на фото с людьми в реальной жизни. В нашей практике и "театралы" встречались.

Читаем все документы от начала и до конца, не пропуская ни слова.

Проверяем информацию

Императивно проверяем данные ЕГРН, заказав расширенную выписку или максимально полную - об объекте. Нет ли каких запретов, арестов, иного негатива.

Мы кстати писали, как в ЕГРН не было запрета, а фактически стоял уголовный арест, который не был отражен в официально полученной покупателем выписке из ЕГРН.

Смотрим суды по объекту и по субъектам, проверяем банкротство.

Смотрим долги по базе приставов. После "ныряем" на сайт МВД и проверяем паспорта.

Аффилированность по ЕГРЮЛ - где участники и директора. Тоже важно.

Можно еще заглянуть в родство ЗАГС, чтобы понять, не было ли неучтенных наследников.

Что с перепланировкой? Есть ли красные линии?

Исходя из полученных данных можно приходить к объективным выводам.

Прикидываем истекли ли сроки обжалования. Например, наследство прошлогоднее, значит есть риск, что может объявится братик из Африки, который имел право на квартиру, а мы его и не увидели нигде (см. домовую книгу).

Также на сделке рекомендуем делать справки о правах третьих лиц от собственников. Нагрузки реальной она не несет, но юридически шансы повышает при неблагоприятном исходе.

Сложным, на наш взгляд оказалась не проверить, а принять решение и сделать взвешенный и обоснованный выбор, получив в распоряжение уникальный объект,

или "плыть по течению", взяв панельку с бумажными дверьми...

Выбор за вами. А юридическую безопасность обеспечим мы.

Работайте с профи - оно того стоит.

Весь раздел практики -

Благодарим за внимание. Будем очень признательны за подъем рейтинга материала и блога.

Подписываемся - будет много интересного.

Из последнего на VC - завышенная кадастровая стоимость, запрет на регистрационные действия

Еще мы писали про долгосрочную аренду в прямом и переносном смысле слова "долгосрочный", про необычные особые отметки Росреестра.

Читайте также закрученную историю про сложную долевую собственность.

#росреестр #приостановка #помощьросреестр #кадастроваяпалата #техошибка #сопровождениенедвижимости #проверкаквартиры #проверканедвижимости #кадастровыйинженер #особыеотметки #ЕГРН #проверкаквартиры #мокадастррф #кадастр #ошибкаросреестр #поимущества #юристаренда #аренда #договораренды