Худший кошмар покупателя вторички: дело Долиной и риск остаться ни с чем

Рынок вторички сейчас нервный — и не из-за цен. Всё чаще обсуждают ситуации, когда сделка разворачивается назад, а покупатель внезапно оказывается в роли виноватого, хотя он просто купил квартиру и заплатил деньги. Дело Ларисы Долиной, которое скоро будет рассматриваться в Верховном суде, стало точкой, после которой многие начали сомневаться: а моя сделка точно принесет мне квартиру, а не нищету и депрессию?

Приветствую на моем канале! Меня зовут Виктор Скрипченко — защищаю бизнес в сложных арбитражных спорах, банкротствах и делах о субсидиарной ответственности. В блоге делюсь свежей практикой, «подводными камнями» закона и готовыми алгоритмами действий. Подпишитесь, чтобы продолжать видеть мой контент.

О первопричинах этой ситуации говорить не буду — они всем понятны. В подобных кейсах обычно есть мошеннические действия в отношении продавца: человека вводят в заблуждение относительно природы сделки, убеждают переводить деньги «на безопасные счета», подключают третьих лиц, давят психологически, и в итоге продавец действует под влиянием обмана или заблуждения. Я хочу сфокусироваться на другом: что делать покупателю, если вы приобретаете дорогостоящий объект недвижимости (и, кстати, дорогостоящее движимое имущество — тоже), чтобы максимально снизить риск последующего оспаривания.

Первое, что я рекомендую — по возможности оформлять сделку через хорошего нотариуса.

Это не формальность. Нотариус проверяет стороны и фиксирует, что человек понимает, что именно он подписывает, и делает это добровольно. Кроме того, нотариус несёт имущественную ответственность за удостоверенную сделку.

Когда речь идёт о крупной сумме, ипотеке или единственном жилье, такой дополнительный уровень защиты разумному человеку необходим.

Заметьте, нотариус не снижает риски в ноль, но заметно повышает защищённость покупателя в спорных ситуациях.

Второй инструмент — если по общению, поведению продавца или обстоятельствам сделки у вас есть сомнения, имеет смысл попросить справку за день-два до подписания о том, что человек проходил профильных специалистов, и явных отклонений у него не выявлено.

Понимаю, что такая просьба может показаться неуместной. Но что вам важнее — свои кровные деньги, или чувства продавца? Чем свежее справка, тем меньше пространства остается для споров.

Третий вариант — самый жёсткий, и на него соглашаются не все продавцы. Если вы хотите максимально закрыть риск оспаривания сделки из-за состояния продавца, используйте один из самых сильных инструментов — пригласите на сделку врача (психиатра или психолога). Врач присутствует при подписании и оценивает состояние продавца именно в этот момент. Затем он фиксирует в заключении, понимает ли человек, что подписывает, осознаёт ли последствия и действует ли добровольно. Отдельно врач отмечает, нет ли признаков того, что продавец находится под влиянием обмана или заблуждения.

Что это даёт на практике. Если потом спор уходит в суд и назначают экспертизу, документ, составленный в момент сделки, обычно должен учитываться экспертами. И с высокой вероятностью помогает закрепить ключевой вывод: продавец осознавал свои действия и совершал сделку добросовестно.

Многие покупатели боятся именно сценария «я останусь без денег и без квартиры». И этот страх не берется из воздуха.

При признании сделки недействительной, по общему правилу, стороны должны вернуться в первоначальное положение: имущество возвращается продавцу, денежные средства — покупателю. Поэтому ситуации, когда покупатель остаётся и без имущества, и без денег, выглядят как грубое нарушение баланса прав сторон и почти всегда становятся точкой максимального конфликта в процессе.

Дело сейчас на слуху. По моей практике, если Верховный суд истребует материалы, это обычно значит, что он будет разбирать спор внимательно. Часто после этого дело отправляют на новое рассмотрение. При этом Верховный суд указывает на ошибки и недочёты, которые допустили нижестоящие суды.

Я ожидаю, что дело пойдёт на пересмотр, и Верховный суд укажет на те ошибки, которые были допущены при рассмотрении спора. Потому что в текущей конструкции пострадавшим не должен становиться добросовестный покупатель, который действовал разумно, платил деньги и рассчитывал, что сделка будет защищена законом.