Налоги при продаже нежилой недвижимости

Допустим в 2010 г. Вы приобрели офис и до настоящего времени сдавали его в аренду. Статуса ИП у Вас никогда не было, поэтому арендатор оплачивал за Вас как налоговый агент 13% НДФЛ с арендной платы. В текущем году Вы решили продать офис, т.к. цены на недвижимость выросли. Как правильно платить налоги?

Бытует заблуждение, что в таком случае Вам не нужно подавать декларацию (3-НДФЛ) и платить налог, поскольку Вы были собственником более минимального предельного срока владения – 3-5 лет (п.17.1 ст. 217 НК РФ). Доходы, полученные от продажи нежилого помещения, используемого (использовавшегося) в предпринимательской деятельности, облагаются НДФЛ независимо от срока владения таким объектом (письма Минфина от 02.07.2019 N 03-05-06-01/48499, от 19.07.2019 N 03-04-05/53605, от 16.08.2019 N 03-04-05/62660, от 15.05.2019 N 03-04-05/34697). Как указал КС РФ в Постановлении от 27.12.2012 N 34-П, отсутствие государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. В Определении ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17 рассматривался вопрос о систематической сдаче в аренду нежилых помещений физлицом, не зарегистрированным в качестве ИП. Судебная коллегия признала, что гражданин занимается предпринимательской деятельностью, т.к. принадлежащее ему имущество предназначено для использования под торговые помещения.

Если сдача помещения в аренду носила систематический характер, то доходы от продажи такой недвижимости подлежат обложению НДФЛ в общеустановленном порядке независимо от срока владения (см. письма Минфина от 08.05.2019 N 03-04-05/33820, от 12.04.2019 N 03-04-05/26011, от 04.02.2019 N 03-04-05/6066). В таком случае полученный от продажи помещения доход подлежит включению в расчет налоговой базы по НДФЛ, к которой применяется налоговая ставка 13% (п. 1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ). Кроме того, налогоплательщик не сможет воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, равно как и на уменьшение доходов на расходы, связанные с приобретением недвижимости (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, см.: письма Минфина России от 18.06.2019 N 03-04-05/44452, от 19.12.2018 N 03-04-05/92598, от 10.12.2018 N 03-04-05/89295, от 15.08.2017 N 03-04-05/52220, от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424).

❗Одним из вариантов минимизации налоговых потерь от сделки по отчуждению нежилой недвижимости, например, может быть ее дарение близкому родственнику (который не занимался представлением в аренду) и продажа от его имени с применением вычета в размере 250к рублей.

***
Если Вы дочитали до конца:

- Подпишитесь на наш Телеграм-канал Закономика- все самое интересное там.
- Поставьте, пожалуйста, лайк (галочка "вверх"). Для Вас это не сложно, но Ваш лайк позволит другим людям ознакомиться с данной статьей.
- Поделитесь публикацией с Вашими знакомыми. Возможно, кому-то из них это будет актуально и полезно.
- Если у Вас есть вопросы (или Вы не согласны с выводами), напишите в комментариях. Мы постараемся аргументированно ответить.