Добрый день! Меня зовут Александр Жилев, я руководитель компании Смарт Вэй. Как вы думаете, можно ли в здании торгового центра к примеру сделать новый вход и нужно ли его с кем-нибудь согласовывать в Москве?
На первый взгляд кажется - конечно же - “ДА”! Торговые центры посещает много людей, в них необходимо строго соблюдать строительные нормы и правила, входы и выходы должны отвечать требованиям пожарной безопасности, как минимум, а их организация не может нарушать конструктив здания.
Но как происходит процесс согласования изменения в Москве сейчас, где казалось бы борьба с самостроями и реконструкциями имеет настолько глобальные масштабы, что без разрешения городских чиновников собственникам недвижимости даже “чихнуть” не получается.
И можете ли вы представить, что такие работы по изменению фасадов, согласовывать в Москве не нужно, а нормативное регулирование в этом вопросе полностью отсутствует? Да-да - делаете входы, пробиваете окна, возводите тамбуры - все это не требует получения никаких разрешений, а после выполнения - безопасность таких элементов никем не проверяется.
С чего все началось? До декабря 2018 года полномочиями по согласованию изменения фасадов нежилых зданий занималась Москомархитектура - подготавливалась проектная документация, направлялась в МКА и после проверки можно было приступать к строительным работам. Но проблема заключалась в том, что официального нормативного документа, действующего в Москве по тематике согласования изменения архитектурного облика фасадов нежилых зданий не было. Единственный наиболее “близкий” к тематике НПА - Постановление Правительства №432 “О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство...” перечисляло виды работ, на которые не требуется получать разрешение от Госстройнадзора, в том числе на изменение архитектуры фасадов. Для того, чтобы устранить пробелы законодательства, сама Москомархитектура издала ряд документов, в том числе:приказ Москомархитектуры от 28.03.2014 № 675 «Об утверждении Регламента рассмотрения заявлений на получение согласований документов, рассматриваемых Управлением архитектурно-художественного облика города Москвы», Распоряжение Москомархитектуры от 17.07.2008 № 133. По ним в понятном и доступном режиме происходило согласование всех изменений фасадов в нежилых зданиях Москвы. Но в 2018 году кто-то очень “обиделся” на МКА и после ряда прокурорских проверок, деятельность органа по этому направлению признали незаконной и не соответствующей установленным в Москве порядкам.
Казалось бы, признали незаконной - укажите, как правильно. Но у нас как всегда: запретить запретили, а новый порядок никто не придумал … и так до сих пор. На дворе 2021 год, а в Москве до сих пор не утвержден норматив по согласованию изменения архитектурного облика фасадов.
Конечно, все были в недоумении… первый год наверное. Что делать и как быть, если нужно не просто согласовать новый вход к примеру, но и устранить замечания МЧС, связанные с дополнительными эвакуационными выходами, получить лицензию на помещение с новыми оконными проемами, внести данные в ЕГРН о возведенном тамбуре… Судились, жаловались, писали письма и запросы… Вот ответ МКА, который мы получали в 2019 году по теме согласования фасадов:
Обещали принять новый нормативный документ, которой можно будет использовать для процесса согласования. И планировалось, что это произойдет в 2019 году… Однако, процесс принятия затянулся - 2020 год внес свои коррективы в планы Правительства Москвы, в 2021 году кажется об этом вопросе и вовсе все забыли. Текст проекта постановления Правительства “висит” на сайте mos.ru:
А что делать дальше? Как быть собственникам объектов, для которых вопрос согласования изменения фасадов является острой необходимостью? Все они пошли по пути судов и споров… с Росреестром.
Как проходила работа по внесению новых данных об объекте в ЕГРН при обустройстве новой входной группы, к примеру…
- мы выходили на объект, фиксировали изменения, делали обмеры, обследовали выполненные строительные работы и конструкции самого здания.
- далее - подготавливался проект перепланировки и техническое заключение о безопасности произведенных работ.
- на основании проектной документации кадастровый инженер делал технический план с новыми данными об объекте.
- технический план направляли в Управление Росреестра по Москве для регистрации изменений и…… получали отказ!
Почему отказ? МКА в своем письме четко пишет - руководствуемся ПП 432, готовим проект и ТЗ, главное - наличие допуска СРО у проектирующей компании. Но у Росреестра свое мнение на все и доводы квалифицированных специалистов Москомархитектуры для них совсем не указ.
В приостановках и отказах на такие заявления, орган регистрации ссылался на отсутствие согласования изменения фасадов МКА в соответствии с Законом г. Москвы N 22 "О поддержании в исправном состоянии и сохранении фасадов зданий и сооружений на территории города Москвы". Все бы ничего, но закон этот был издан в 1996 году и его содержание настолько устарело, что применять его было совсем невозможно.Его существование было просто формальностью и упущением органов власти Москвы. Но позиция применения этого НПА Росреестром неоднократно поддерживалась Арбитражным судом г. Москвы и примерно 70% дел по отказам были в пользу органа регистрации.
К счастью 2020 году вопрос сдвинулся с мертвой точки - Законом г. Москвы от 25.11.2020 года №25 Закон №22 был признан утратившим силу и последние доводы Росреестра также потеряли свою доказательственную базу. Заключительные суды по таким спорам прошли в арбитраже в начале этого года и были в пользу заявителей. Вот один из них:
В 2021 году процедура согласования изменения архитектурного облика фасадов в Москве выглядит именно так, как мы ее описали выше - обследование, проект и ТЗ, технический план и регистрация изменений в Росреестре. При выходе на объект, инженеры досконально обследуют и проверяют выполненные ранее работы, ведь они несут ответственность за подготовленные документы, включая Техническое заключение о безопасности произведенных работ. Но так делают не все инженерные компании, да и сама необходимость таких согласований предусмотрена в Москве не для каждого объекта и случая.
Плюс, отсутствие нормативов и законов “развязывает руки” недобросовестным чиновникам, которые могут к примеру, “подвести” изменение фасада под реконструкцию объекта со всеми вытекающими последствиями для собственника. Были случаи, когда в реестр самостроев включали здание, где вместо нескольких окон на фасаде собственник сделал витрину, а технической документации на них не заказал и подтвердить отсутствие реконструкции в здании не смог.
Итак, что хотелось бы сказать в конце… отсутствие нормативов и регулирования проведения строительных работ на объектах капитального строительства, проблема, которая действительно заслуживает внимания органов власти - ведь от того, насколько были качественно проведены работы, кто занимался проектированием, если оно вообще имело место быть, зависит жизнь и здоровье граждан.