Сравниваем сервисы проверки недвижимости. Правда, что все автоматизировано и юристы не нужны? Часть 2 — ЦИАН

В первой части мы сделали обзор отчета от яндекса. Выводы получились неоднозначными. Содержание слабо тянет на объективную проверку, но может быть полезно в качестве общей информации об объекте. При этом проверяются только квартиры.

Отчет мы рассматриваем со стороны следующих основных моментов: — на сколько полноценно проходит проверка? — какие используются источники? — сколько стоит? — как работает симбиоз автоматизации в связке со всем вышеуказанным?

Сервис известного информационного агентства.

Помимо квартир сервис проверяет комнаты, дома и земельные участки, а также два последних объекта вместе.

Классификация рассчитана на массовость. Никто с коммерческим зданием на проверку к авторам соваться не будет, и это закономерно обозначено: «Нам проще "рубить" с объявлений и рекламы, чем делать нормальный квалифицированный сервис».

Важно. Мы рассматриваем пример отчета, поэтому не исключено, что отчет при реальном заказе может отличаться.

Но сервис позиционирует отчет именно таким образом и с таким содержанием.

Поэтому, думаем, все равно будет достаточно объективно.

Стоимость 6900 руб. (на секундочку) .

После нажатия кнопки «Проверить за 6900 руб.», пользователь должен выбрать тип объекта, ввести его адрес и кадастровый номер.

При этом адрес и номер обязательно должны «подтянуться».

То есть несведущий дядя/тетя, у которых в старом свидетельстве условный или ранее присвоенный номер, просто-напросто не пройдут дальше.

При вводе адреса может быть и такое: «по этому адресу квартиры несколько кадастровых номеров, введите кадастровый номер вручную». Вообще отворот-поворот.

Многие государственные сервисы (ФССП, суды, федресурс) не дают искать автоматом, поэтому какой-никакой штат реальных профильных сотрудников в этот феномен проверки заложен.

То есть про автоматизацию речи не идет.

Далее опросник просит приложить сканы документов-оснований, куда можно засунуть, что душе угодно, а также отдельным шагом паспорт продавца.

После пользователь должен обязательно ввести контактные данные: телефон, адрес почты, - и вуаля - можно оплачивать.

Разделы:

Как всегда первыми встречают характеристики объекта: тип, адрес, кадастровый номер, площадь, стоимость, собственник.

Дальше в отчет перебиваются названия документов и содержание паспорта продавца.

Так называемые выводы изложены сухо и тезисно, например: «Есть риски такие-то, в конце скажем что делать и делать ли». То есть эдакие промежуточные данные, чтобы отчет выглядел скорее всего интригующе.

3.1. Начинается с прав продавца на объект

То есть, какие риски могут быть с учетом всех обстоятельств дела.

Получил ли продавец квартиру от бабушки позавчера, может быть купил 10 лет назад, стал счастливым обладателем приватизированного жилья или жилье получилось из преобразования общежития, или дарственная, или в результате развода, или по иным основаниям.

В отчете взято за основу недавнее право собственности, которое было приобретено у застройщика, подписывался от которого еще и агент.

Для любого человека схема покажется очень мутной и внутри возликует восхищение от большого количества непонятных для обывателя вводных и непреодолимой высоты умозаключений специалистов.

Учитывая высокий риск, не ясно почему все-таки на этой странице присутствуют зеленые маркеры, которые якобы сообщают о хорошем, к примеру, что договор продавца в норме. Наверное, этого потребовал дизайн и структура.

3.2. Характеристики по ЦИАНу

К характеристикам отнесено достаточно много параметров.

Можно выделить некоторые группы:

- данные из ЕГРН (ограничения всех видов);

- общие и специальные данные о доме (снос, культурное наследие, спецназначение) ;

- побочные (например, списки массовой регистрации ФНС);

- иные («иные обстоятельства» и зарегистрированные лица).

В приведённом примере дается рекомендация запросить выписку из домовой книги и ЕЖД.

Странно. Выписка из домовой должна обязательно предъявляться для сделки, так как неоднократно ее отсутствие влекло приостановку для межведомственного запроса. А здесь просто рекомендация. Ну да ладно.

3.3. О продавце

Здесь смотрят банкротство, участие в судах, экстремизм?, приставы, налоги, нет ли ограничений по возрасту и дееспособности, проверяют паспорт, является ли учредителем (директором) или ИП, семейное положение — тут рекомендация запросить сведения о семейном положении — хороший совет, расскажите как?

4.1.

По поводу супруга написано с одной стороны по делу: нужно согласие, или заявление, что не состоял, или документ, что после развода перешло в единоличную собственность.

Все равно остается риск того, что продавец состоял в браке, потом сменил паспорт и соответствующая отметка отсутствует.

Заявление, что в браке не состоял, носит заявительный характер.

Насколько нам известно, субъект не проверяется нотариусом на факт семейных отношений, ибо ЗАГС контора не быстрая.

Про это тоже по существу ничего не сказано.

4.2.

Про лиц, стоящих на регистрационном или постоянном учете.

Дается практический комментарий, что выписка должна быть пуста, в любом другом случае вопрос будет судебный.

Либо предлагают прописать в договоре штраф в размере 100 тыс. руб. за каждого прописанного и положение, что право пользование не сохраняется.

Думается, что в текущей реальности указанной суммы хватит только на приличного юриста.

А что касается про сохраняющиеся права пользования все тоже очень и очень спорно, ввиду правовой коллизии, где собственник по сути принимает условия, касающиеся третьего лица (человек, который выбыл, но имеет право пользования по тем или иным основаниям) .

4.3.

Заключительная рекомендация про включение дополнительных условий «добросовестности покупателя» в договор.

Речь идет о гарантиях продавца, о нем самом, об объекте, что ни о каких пороках ему неизвестно, что никто не вправе пользоваться объектом, что не банкрот, что никто не обратиться в суд и пр.

Последним штрихом предлагается учесть условие, что «если что вдруг», то продавец обязуется компенсировать все убытки покупателя.

На наш взгляд, стандартные формулировки, которые есть у каждого риэлтора и нотариуса.

Без привязки к реальной проверке указанные нормы имеют малое отношение к реальной жизни, ведь, например, что взять с того, у кого одни «трусы, носки да тапки»?

А.

Источники, которыми пользуются авторы, не раскрываются, хотя по-хорошему могли бы хоть скриншоты и официальные выписки (ответы на запросы) прикрепить.

Да и в принципе, если бы повествование отчета начиналось с фраз типа «получили выписку №такой-то, дата 01.01.2023", "в результате анализа полученных официальных данных можно дать следующий комментарий" и т.д. Думаем, что было бы куда официальней, внушительней и интересней. Связка "юрист, дизайнер, редактор» сработала так себе.

Б.

Отсюда вопрос к самой форме — "отчет". По содержанию мы бы больше отнесли такие документы именно к "правовому заключению", так как даются именно правовые рекомендации, происходит юридическая оценка обстоятельства дела.

А отчет — документ, который содержит анализ каких-то массивов данных, исходя из чего получаются какие-то более-менее точные числовые выводы.

Дополнительно думаем, здесь «собака порылась» в мере ответственности. Все-таки правовое заключение весит побольше какого-то там отчета тем более без прилагаемых документов, а нести дополнительные обязанности синему агенству не имеет смысла.

В.

Отсылок на специалистов, как у желтого конкурсанта, не имеется — уже хорошо.

Остается ряд вопросов.

1. Например, продавец может жить в одном регионе, а исполнительные производства у него в другом, как происходила проверка? Заказывали какую-то информацию у ФССП официально? Вряд ли.

2. Выводы о дееспособности по паспорту и справке ПНД/НД крайне сомнительны.

3. Как искали по судам? Каким именно образом? Что смотрели, что нет? Единых судебных ответов на запросы в природе нет.

4. В рисках указали, что подписано со стороны агента — ситуация совсем не спокойная, а выводы эту тему не затронули совсем. Как так?

Действительность паспорта, массовость регистраций на адресе и аналогичное проверяется достаточно быстро и ответ там обычно императивный «да или нет».

Считаем, что для 6900 руб. (если брать в целом по стране) отчет слабоват.

А с учетом, что кто-то над ним все-таки думает и смотрит представленные документы, то выходит совсем лениво. Ведь позиционируется отчет "намного серьезнее".

Взаимодействие с пользователем на начальном этапе отсутствует, равно как и заинтересованность исполнителя, что лишь вызывает эфемерные образы потребителя о сервисе с гарантиями и ответственностью, где отвечают за свои слова и углубляются в проверку.

Может и не надо никакой автоматизации в этом, а такие вещи — дополнительный инструмент, чтобы проверить себя/своего риэлтора/юриста или насмешить последнего, выкинув деньги на ветер.

Благодарим за внимание. Будем очень признательны за подъем рейтинга материала и блога.

Подписываемся - будет много интересного.

На всякий случай - про отчет яндекса.

Еще мы писали про долгосрочную аренду в прямом и переносном смысле слова "долгосрочный", про необычные особые отметки Росреестра.

Читайте также закрученную историю про сложную долевую собственность или как купить недвижимость и остаться без денег и без недвижимости.

#росреестр #приостановка #помощьросреестр #кадастроваяпалата #техошибка #сопровождениенедвижимости #проверкаквартиры #проверканедвижимости #кадастровыйинженер #особыеотметки #ЕГРН #проверкаквартиры