{"id":13666,"url":"\/distributions\/13666\/click?bit=1&hash=ff326b72491eac28d0268f29d362002582aac8f74e9d7acf1b49ee0ac1a42b1a","title":"5 \u0448\u0430\u0433\u043e\u0432 \u2014 \u0438 \u0432\u044b \u0443\u0436\u0435 \u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0451\u0442\u0435 \u043d\u0430 \u00ab\u042f\u043d\u0434\u0435\u043a\u0441 \u041c\u0430\u0440\u043a\u0435\u0442\u0435\u00bb","buttonText":"\u0423\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c","imageUuid":"5ba79695-2be9-5bb9-b913-6f12da0c8995","isPaidAndBannersEnabled":false}
Право
Смарт Вэй

Перепланировка в нежилом здании — как не попасть в реестр самостроев

На связи компания “Смарт Вэй” и здесь наш подробный рассказ о перепланировке нежилых зданий в Московском регионе.

Если вы собственник здания, работаете в ритейле или ваша деятельность связана с сопровождением операций с недвижимостью, то вероятно вы сталкивались с вопросами перепланировки или реконструкции. Мы участвовали в реализации большого количества проектов по этой тематике и решили для вас простым языком все рассказать.

Что такое перепланировка, какие работы к ней относятся, а также — как не выйти за допустимые параметры работ и не попасть в печально известный московский перечень самостроев.

Понятие перепланировки здания

Перепланировка нежилого здания - это проведение работ по изменению параметров объекта недвижимости в пределах его внешних габаритов (контура на земельном участке, этажности).

Конкретного и точного понятия перепланировки нежилого здания в действующих федеральных нормативных документах нет. Для характеристики строительных работ, как работ по перепланировке объекта, обычно используют исключающие реконструктивные работы. То есть, если вы не производите на объекте реконструкцию, то скорее всего выполняется перепланировка (или капитальный ремонт).

Для проведения реконструкции здания требуется получение специального разрешения на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Пример разрешения

В Москве, как в наиболее продвинутом в плане внутреннего законодательства регионе, действует Постановление Правительства от 27.08.2012 г. №432-ПП “О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется”. В этом документе установлен список работ, для выполнения которых разрешение на строительство получать не нужно, а следует - те которые столичные власти отнесли к перепланировке, капитальному ремонту и прочим видам работ на объектах недвижимости.

Для зданий являются допустимыми работы “по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, виды которых определены в приложении 2 к настоящему постановлению.”

В свою очередь в Приложении 2 к Постановлению разграничены строительные работы в многоквартирных домах, объектах ИЖС и в нежилых зданиях.

Остановимся подробнее на ОКС нежилого фонда.

Перечитать перечень видов работ по изменению нежилых зданий в соответствии с 432-ПП, труда не составит, однако чтобы понять сложную терминологию, а тем более визуализировать такие работы, необходимы специальные знания и навыки.

Мы сделали анализ терминологии и попытались для вас ее расшифровать “человеческим” языком.

Итак, перечень работ следующий:

  • Замена элементов кровли без увеличения высоты отметки конька кровли и ее уклона. Строго говоря - делать мансардный этаж нельзя, но изменить покрытие можно. Мы неоднократно сталкивались с вопросами от клиентов, когда они для увеличения полезной площади здания увеличивали подкровельное пространство, поднимали уровень кровли и обустраивали дополнительный этаж в здании. Такие работы проводить можно, но только с получением разрешения на реконструкцию и подготовкой соответствующей проектной документации. Без таких документов выполненные работы считаются незаконной реконструкцией.
  • Усиление фундаментов и оснований. Не путать с созданием подвалов и технических подполий - это уже реконструктивные работы. Углубление нижней отметки здания также довольно часто встречается - для собственников такие работы представляются несложными, однако по факту они также приравниваются к реконструкции объекта и требуют специальных разрешений.
  • Замена отдельных панелей самонесущих наружных стен с обеспечением устойчивости здания. Также можно заменить отдельные элементы конструкций стен, но сюда не относятся бетонные и железобетонные панели. По сути такие работы могут носить или декоративный характер, или стать частью ремонтных работ.
  • Демонтаж и создание ненесущих перегородок внутри здания, устройство и закладка проемов в перегородках, несущих и ненесущих стенах и перекрытиях, включая создание внутренних лестниц. Однако установить лифты, эскалаторы и траволаторы без разрешения на реконструкцию не получится. Все такие работы не должны нарушать допустимый уровень нагрузки, быть безопасными для эксплуатации, не угрожать общему конструктиву здания.
  • Устройство полов - только не ниже ранее существовавшего уровня, то есть без заглубления. Как и при создании подвальных помещений, заглубление нижней отметки здания без разрешительной документации не допускается.
  • Частичная замена элементов перекрытий - также без нарушения уровня подвала. Тоже часто производится в ходе ремонтных работ.
  • Любые работы с формами оконных и дверных проемов во внешних стенах здания. Учитывается сохранение при этом несущих элементов здания. Мы можем сделать оконный проем, можем его заложить, можем из нескольких окон соорудить одно большое или вовсе из окна построить входную группу - все эти работы не требуют получения разрешения на реконструкцию.
  • Изменение входных групп зданий. Сюда относится комплекс работ возведению лестниц, крылец, ступеней, пандусов, козырьков, навесов за границей стен здания. Это относится к входным группам как на первых этажах зданий, так и в подвальные и цокольные этажи. Общая площадь проводимых работ не должна превышать 15 кв.м., а если создается конструкция для обеспечения доступа маломобильных групп населения - не более 40 кв.м. Устройство фундамента для таких входных групп запрещено. Есть еще одна хорошая новость 2022 года - в Москве упростили порядок получения согласия (а вернее - заключения договора с ДГИ) на размещение элементов входных групп, если их установка предполагалась на земельных участках, принадлежащих городу. Ранее такая процедура занимала много времени и не всегда проходила успешно.
  • Создание или изменение тамбуров в подвальные или цоколькольные этажи (возможно с устройством приямка), а также на первый этаж здания без устройства фундамента площадью не более 15 кв. м., для маломобильных групп допускается площадь до 40 кв.м. Почему то многие воспринимают такое сооружение как пристройку, на самом деле при правильном подходе и проработке проектной документации это дополнение здание не является реконструкцией и не него получать разрешение не нужно.
  • Создание и остекление существующих навесов на эксплуатируемой кровле здания без увеличения существующей высоты и без надстройки стен. Все конструкции не должны быть капитальными. Итого, что мы можем - возвести навес, сделать в нем ограждающие элементы, соответствующие нормативам - и вот готовая дополнительная площадь для эксплуатации, которая значительно улучшит показатели объекта.
  • Устройство навесов и козырьков в пределах контура здания - к примеру, над существующими лестницами, площадками. Такие конструкции встречаются часто - главное соблюсти установленные требования к ним.
  • Создание витрин по габаритам здания - учитываем, что вынос возможен не более чем на 1 метр и заглубление до 0,3 метра. Для торгового помещения или ресторана витринные окна играют большое значение - обустройство такими элементами торговое помещение представляется важным его улучшением.
  • Устройство лоджий и террас на первых этажах без фундаментов и без организации отопления. Куда же без них. Летом любой ресторан или кафе максимально стараются “урвать” возможность построить веранду для своих дорогих посетителей, но не каждый знает, как с юридической точки зрения провести работы правильно и без замечаний органов власти. Мы знаем и подскажем.
  • Возведение устройств на внешних стенах здания для доступа маломобильных групп населения - телескопические лифты, подъемники - также фундамент для них строить нельзя. Работы по строительству средств, упрощающих жизнь это категории приветствуются Правительством столицы и практически во всех нормативных актах выделены в отдельные категории.

Как подтвердить законность перепланировки

Часто наши клиенты, да и часть коллег по работе, воспринимают перепланировку объекта исключительно как изменение конфигурации комнат в помещении или здании. Да, такие работы являются одними из работ по перепланировке, но не только они к ней относятся с точки зрения норм о регистрации изменений объекта.

Если мы готовим проект для включения новых данных в Единый государственный реестр прав Росреестра, то он называется Проектом перепланировки и переустройства и в него включены все работы, которые производит собственник в ходе строительства на объекте, а это могут быть - демонтаж и строительство новых стен, изменение количества оконных проемов, обустройство тамбура и прочее. И все они объединены в один документ, который включается в состав технического плана.

Про технический план мы поговорим подробнее в другой статье. Здесь только отмечу, что с марта 2022 года вступил в силу и действует новый документ, в соответствии с которым кадастровые инженеры его изготавливают - Приказ Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений".

Ранее действовавший Приказ 953 утратил свою силу и больше не применяется. Однако многие правила подготовки технического плана остались прежними, в том числе те, которые предусматривали предоставление в орган регистрации в составе технического плана проекта и технического заключения. Эти документы подтверждают законность и соответствие планируемых или произведенных строительных работ нормам действующего законодательства. Кроме проекта и ТЗ, подготовленного компанией с допуском на работы по проектированию, никаких иных документов для регистрации перепланировки в ЕГРН не требуется - это правило установлено п. 2.2. Постановление 432-ПП.

Другой вопрос, в каком объеме изготавливается проектная документация и из каких разделов она должна состоять. Вот это как раз и отражает опыт работы исполнителя в Москве - мы более 8 лет работаем с московским Росреестром и досконально изучили его требования к проектам и техническим заключениям. Каждый объект в этом плане уникален и предполагает тщательное изучение исходных данных и планируемых работ. Поэтому и объем проектной документации получается всегда индивидуальным. Где-то достаточно только АР, а где то потребуется произвести изыскания…

В любом случае важность правильной подготовки проектной документации сложно переоценить, так как без нее и без правильного описания строительных работ на объекте, вы можете попасть в реестр самостроев с незаконно произведенной реконструкцией.

Реестр самостроев - что такое и как от него застраховаться

Реестр самостроев в Москве - это перечень объектов недвижимости, на которых по мнению органов государственной власти была выполнена незаконная реконструкция - то есть произведены работы без получения разрешения на них.

Контроль за такими объектами возложен на специально созданный столичный государственный орган - Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.

На сайте Правительства довольно много информации о деятельности этого органа, нормативных документах, порядке проведения контрольных мероприятий и способах их обжалования: https://www.mos.ru/ggi/

Важно отметить, что контролю со стороны Правительства города подлежат объекты, находящиеся в собственности г. Москвы - здания, помещения и земельные участки. И если по поводу ОКС все более менее понятно, то по земле возникает вопрос - как можно отнести к ней понятие самостроя?

Дело в том, что большая часть земельных участков в городе, принадлежит городу. Здания на них при этом могут быть в частной собственности, а земельный участок в аренде. И если собственник объекта недвижимости производит на земельном участке в отношении своего ОКС реконструктивные работы, на это требуется получать согласие ДГИ, менять договор аренды (так как в нем зачастую отсутствует право на производство таких работ арендатором) и только после этого приступать к строительным работам. Даже читать долго, а пройти этот путь представляется практически невозможным (для тех кто в теме сроков ответов от ДГИ).

И естественно практически никто не следует этой схеме, а просто делают что захотят на своих объектах, зачастую даже без проектной документации.

Статистика по самостроям

Деятельность Инспекции регламентирована большим количеством нормативных документов - на наш взгляд это сделано с целью защиты в суде при дальнейших тяжбах с собственниками самостроев. К примеру, Постановлением Правительства Москвы от 8 декабря 2015 года N 829-ПП“О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы” установлен конкретный порядок сноса и сроки его проведения. Здесь отмечено, что если работы предполагают сложные манипуляции с ОКСом, для их проведения требуется подготовка проекта. На практике даже демонтаж мансардного этажа производится без проектной документации.

Важно помнить, что провести осмотр и выявить незаконное строительство Инспекция может по любому обращению от заинтересованных лиц. Вот пример ответа на запрос некоего гражданина, который видимо пожаловался на незаконное строительство по соседству.

Пример ответа

Кто выполняет снос самостроев в Москве? Этот функционал возложен на Государственное бюджетное учреждение города Москвы Автомобильные дороги соответствующего административного округа города Москвы.

Проверить наличие вашего объекта среди выявленных в Москве самостроев можно при помощи сервиса:

Как не попасть в реестр самостроев?

В этом вопросе важен факт наличия или отсутствия реконструктивных работ. Если вы планируете реально произвести работы по изменению объекта и они носят характер реконструкции, то оформить надлежащим образом документы все же следует. Никто и ничто вас не защитит перед законом, кроме разрешения на строительство и утвержденной проектной документации.

Но если вы запланировали работы, входящие в перечень по Постановлению 432, к реконструкции они не относятся, то достаточно иметь на руках проектную документацию на изменение объекта и/или согласованный проект на изменение фасадов (он проходит утверждение в Москомархитектуре и делать это нужно до производства работ).

К сожалению, среди контролирующих лиц есть те, кто не может отличить перепланировку от реконструкции и убедительным доводом в вашу пользу является только надлежащим образом оформленная проектная документация.

Какая ответственность за незаконную реконструкцию в Москве

Мы уже поняли, что при соблюдении определенных условий незаконный самострой сносят или производят демонтаж проведенных реконструктивных работ. Это касается объектов на земельных участках, принадлежащих городу.

Если говорить о частных ЗУ, то здесь применяют штрафные санкции в соответствии с действующим административным порядком. К примеру, п. 1.2. ст. 6.7. Административного кодекса г. Москвы (закон г. Москвы от 21 ноября 2007 года N 45):

На самом деле мы встречали много “нехороших” историй про самострои, неподтвержденные данные о площади объектов в ЕГРН…

К примеру, обратился к нам клиент, у которого в собственности здание на земельном участке, принадлежащим городу… Все как положено оформлено в ЕГРН и технической документации БТИ - площадь объекта везде идентична, кроме одного “НО” - в далеких “нулевых” в Кадастр недвижимости была внесена увеличенная площадь здания - появилась пристройка на планах, причем она составила ⅓ от площади всего объекта. Не совсем понятно, как вообще Инспекция выявила и нашла это изменение, но потребовала от собственника предоставить надлежащие документы, свидетельствующие о законности произведенной реконструкции, а их - не оказалось. Ни разрешения на строительство, ни проектной документации. Остается только догадываться, на каких основаниях была включена информация в Кадастр и БТИ.

В таких случаях Инспекция запрашивает у собственника перечень документов для принятия решения по объекту и проводит заседание:

Кроме этого, в запросе документов представлены требования, которые Инспекция предъявляет к запрашиваемым документам. На практике нам приходилось неоднократно исправлять технические заключения и АГР, подготовленные другими компаниями. Здесь важен опыт и навыки - не всякое техническое заключение подойдет для Инспекции и в дальнейшем - для суда.

Но даже если все документы подготовлены идеально, большая вероятность что все таки ответственность за незаконную реконструкцию Инспекция собственникам назначит. И здесь последним и решающим этапом становиться судебный процесс, процедуру и порядок которого мы рассмотрим возможно в своих следующих материалах.

Итак, давайте сделаем выводы.

  • Если нужно изменить объект, можно выполнить перепланировку. Она позволяет даже увеличить площадь здания (помещения) за счет возведения антресоли (об этом мы подробно писали в одном из своих материалов https://vc.ru/legal/460330-kak-my-cherez-sud-uzakonili-antresol-v-moskve), использования кровли (в определенных случаях). Главное - соблюсти правила и нормативы Постановления Правительства Москвы №432.
  • Когда планируется перепланировка объекта, изменение фасадов, нельзя экономить на проектной документации. Она позволит избежать внимания со стороны Госинспекции по контролю за самостроями в Москве.
  • В случаях проведения реконструктивных работ обязательно подлежит оформлению разрешение на строительство (реконструкцию) и утверждение проектной документации к ней. Без этих документов есть риск лишиться и здания, и земельного участка под ним.
  • Если все таки объект признали самостроем, необходимо подготовить полный перечень документов, которые будут соответствовать требованиям Госинспекции и помогут признать объект безопасным в судебном порядке. Это важно - только опытные компании смогут помочь в таком вопросе.

Мы работаем как с перепланировками, изменением фасадов, так и готовим документы для объектов с признаками самостроя. По нашему опыту 80% успеха в таких вопросах - правильно оформленная техническая документация. У суда не останется вопросов к собственнику объекта, если у Инспекции не будет возможности придраться к проектам и заключениям.

Надеемся, наш материал был полезен для вас. Мы постарались вместить в него максимум полезной информации и изложить доступным языком, так как реально полезного контента в сети становится все меньше и выдачу заполнили статьи, переписанные друг у друга.

Если у вас остались вопросы - можете задать их в комментариях, либо оставить заявку на нашем сайте. Постараемся ответить.

0
30 комментариев
Написать комментарий...
Александр Хаматов

У меня помещение в аренде от ДГИ. Требуют согласовать перепланировку, при этом внутри сделан проем в несущей стене. Это МКД на окраине Москвы. Наши действия?

Ответить
Развернуть ветку
Смарт Вэй
Автор

Александр, добрый день!
В соответствии с ПП 508, необходимо заказать техническое заключение у автора дома (так как стена - несущая), либо аккредитованной организации (ГБУ Экспертный центр) на этот проем. Далее - стандартные согласования - СЭС, МЖИ, БТИ, Росреестр. Пришлите нам документы, наш эксперт разберет все вопросы по объекту (часто бывает не только проем, но еще куча подводных камней, судя по нашей практике за последние 9 лет).

Ответить
Развернуть ветку
Антон Федоров

То есть при перепланировке в отеле нам нужно просто проект заказать у вас?

Ответить
Развернуть ветку
Саша Антипов

Думаю что не всё так легко, но обращаться нужно к этим ребятам, для экономии нервов(если я, всё верно понял).

Ответить
Развернуть ветку
Антон Назаров

Сколько будет стоить проект перепланировки на здание примерно 2500 метров?

Ответить
Развернуть ветку
Смарт Вэй
Автор

Антон, добрый день!
Оставьте нам заявку на сайте https://smway.ru/. Для оценки нужны данные: Адрес или кадастровый номер, что изменилось в здании, есть ли фасадные изменения. Когда были произведены изменения или еще только планируются, есть ли уже красные линии в Росреесре? Укажите это в заявке

Ответить
Развернуть ветку
Антон Исаев

И как вообще можно реконструкцию в Москве согласовать…

Ответить
Развернуть ветку
Смарт Вэй
Автор

Это тема для отдельной статьи. Есть судебная практика, которая позволяет это сделать, но требуется соблюдения определенной очередности и пакета документов. Напишем в будущих постах.

Ответить
Развернуть ветку
Артем Светличный

Погода пытаемся зарегистрировать перепланировку в бизнес-центре. Уже получили третью приостановку. Помочь сможете?

Ответить
Развернуть ветку
Смарт Вэй
Автор

Артем, добрый день! Присылайте нам на почту [email protected], или через заявку на сайте https://smway.ru/. С приостановками у нас богатый опыт

Ответить
Развернуть ветку
Илья Мо-кадастр

В Росреестре мы сможем помочь. Мо-кадастр.рф

Ответить
Развернуть ветку
Юлия Литуновская

Собянин сносит самострои регулярно. Вот недавно под окнами офиса здание “убрали”. Все сделано было за полдня.

Ответить
Развернуть ветку
Олег Магазинщиков

Как юрист, считаю, что только через суд можно узаконить самострой.

Ответить
Развернуть ветку
Ваня Семенов

Да вы видели судебную практику?! Через раз выигрывает департамент!

Ответить
Развернуть ветку
Валентина Маскарова

А как застраховаться от приобретения самостроя, если по нему были внесены изменения в 2003 году? Какие документы можно запросить у собственника, чтобы потом не попасть на демонтаж?

Ответить
Развернуть ветку
World is a Playground

покупайте недвижимость по дкпн, а не компанию-балансодержателя. обязательно чтобы было свежее обследование БТИ, совпадающее с реальной планировкой

Ответить
Развернуть ветку
Смарт Вэй
Автор

При покупке нужно запрашивать историю изменений объекта, а также разрешения на реконструкцию, если она была. Быстро можно узнать о реконструкции (продавец может скрывать это), если заказать архивы БТИ и актуальные данные из ЕГРН, тогда сможете понять, какие были изменения. Если документы не предоставляются - будьте готовы к судебным тяжбам и большим рискам.

Ответить
Развернуть ветку
Вадим Климов

Получается, ДГИ контролирует землю, принадлежащую городу. А частные земельные участки нет?

Ответить
Развернуть ветку
Леха Фомин

Всегда думал, что тамбур - это реконструкция. Сколько метров так можно прибавить?

Ответить
Развернуть ветку
Смарт Вэй
Автор

Тамбур можно делать только не более 15 кв.м. И эту площадь нельзя учитывать в ЕГРН, к сожалению.

Ответить
Развернуть ветку
Леша Ефимов

Мы тоже начали фасады ремонтировать. Пришел человек из местной управы и попросил предоставить документы на реконструкцию. Грозил снести здание. В итоге проект заказывали в срочном порядке в два раза дороже рыночной стоимости.

Ответить
Развернуть ветку
Катя Радишевская

В Москве все сделано “для людей”.

Ответить
Развернуть ветку
Вера Макарова

Интересная информация. Про Инспекцию не слышала раньше

Ответить
Развернуть ветку
Саша Павлов

Еще при производстве работ на земельном участке нужно ордер получать.

Ответить
Развернуть ветку
Иван Смирнов

Сколько сейчас срок получения разрешения на строительство в Москве?

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Олеся Сидорова

Вот никогда бы не подумал, что могут приехать и просто снести твое же здание…

Ответить
Развернуть ветку
Мира Визова

Есть закон, есть обязательства, есть ответственность за их несоблюдение. Все правильно.

Ответить
Развернуть ветку
Евлампия Романова

Вот так настроят пристроек и мансард без проектов, а потом обрушение и люди под завалами!

Ответить
Развернуть ветку
Андрей Макаров

Чушь это и бумагомарательство. Не проще забить?

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт заморожен

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 30 комментариев
null