Перепланировка в нежилом здании — как не попасть в реестр самостроев

На связи компания “Смарт Вэй” и здесь наш подробный рассказ о перепланировке нежилых зданий в Московском регионе.

Если вы собственник здания, работаете в ритейле или ваша деятельность связана с сопровождением операций с недвижимостью, то вероятно вы сталкивались с вопросами перепланировки или реконструкции. Мы участвовали в реализации большого количества проектов по этой тематике и решили для вас простым языком все рассказать.

Что такое перепланировка, какие работы к ней относятся, а также — как не выйти за допустимые параметры работ и не попасть в печально известный московский перечень самостроев.

Перепланировка нежилого здания - это проведение работ по изменению параметров объекта недвижимости в пределах его внешних габаритов (контура на земельном участке, этажности).

Конкретного и точного понятия перепланировки нежилого здания в действующих федеральных нормативных документах нет. Для характеристики строительных работ, как работ по перепланировке объекта, обычно используют исключающие реконструктивные работы. То есть, если вы не производите на объекте реконструкцию, то скорее всего выполняется перепланировка (или капитальный ремонт).

Для проведения реконструкции здания требуется получение специального разрешения на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В Москве, как в наиболее продвинутом в плане внутреннего законодательства регионе, действует Постановление Правительства от 27.08.2012 г. №432-ПП “О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется”. В этом документе установлен список работ, для выполнения которых разрешение на строительство получать не нужно, а следует - те которые столичные власти отнесли к перепланировке, капитальному ремонту и прочим видам работ на объектах недвижимости.

Для зданий являются допустимыми работы “по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, виды которых определены в приложении 2 к настоящему постановлению.”

В свою очередь в Приложении 2 к Постановлению разграничены строительные работы в многоквартирных домах, объектах ИЖС и в нежилых зданиях.

Перечитать перечень видов работ по изменению нежилых зданий в соответствии с 432-ПП, труда не составит, однако чтобы понять сложную терминологию, а тем более визуализировать такие работы, необходимы специальные знания и навыки.

Мы сделали анализ терминологии и попытались для вас ее расшифровать “человеческим” языком.

Итак, перечень работ следующий:

Часто наши клиенты, да и часть коллег по работе, воспринимают перепланировку объекта исключительно как изменение конфигурации комнат в помещении или здании. Да, такие работы являются одними из работ по перепланировке, но не только они к ней относятся с точки зрения норм о регистрации изменений объекта.

Если мы готовим проект для включения новых данных в Единый государственный реестр прав Росреестра, то он называется Проектом перепланировки и переустройства и в него включены все работы, которые производит собственник в ходе строительства на объекте, а это могут быть - демонтаж и строительство новых стен, изменение количества оконных проемов, обустройство тамбура и прочее. И все они объединены в один документ, который включается в состав технического плана.

Про технический план мы поговорим подробнее в другой статье. Здесь только отмечу, что с марта 2022 года вступил в силу и действует новый документ, в соответствии с которым кадастровые инженеры его изготавливают - Приказ Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений".

Ранее действовавший Приказ 953 утратил свою силу и больше не применяется. Однако многие правила подготовки технического плана остались прежними, в том числе те, которые предусматривали предоставление в орган регистрации в составе технического плана проекта и технического заключения. Эти документы подтверждают законность и соответствие планируемых или произведенных строительных работ нормам действующего законодательства. Кроме проекта и ТЗ, подготовленного компанией с допуском на работы по проектированию, никаких иных документов для регистрации перепланировки в ЕГРН не требуется - это правило установлено п. 2.2. Постановление 432-ПП.

Другой вопрос, в каком объеме изготавливается проектная документация и из каких разделов она должна состоять. Вот это как раз и отражает опыт работы исполнителя в Москве - мы более 8 лет работаем с московским Росреестром и досконально изучили его требования к проектам и техническим заключениям. Каждый объект в этом плане уникален и предполагает тщательное изучение исходных данных и планируемых работ. Поэтому и объем проектной документации получается всегда индивидуальным. Где-то достаточно только АР, а где то потребуется произвести изыскания…

В любом случае важность правильной подготовки проектной документации сложно переоценить, так как без нее и без правильного описания строительных работ на объекте, вы можете попасть в реестр самостроев с незаконно произведенной реконструкцией.

Реестр самостроев в Москве - это перечень объектов недвижимости, на которых по мнению органов государственной власти была выполнена незаконная реконструкция - то есть произведены работы без получения разрешения на них.

Контроль за такими объектами возложен на специально созданный столичный государственный орган - Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.

На сайте Правительства довольно много информации о деятельности этого органа, нормативных документах, порядке проведения контрольных мероприятий и способах их обжалования: https://www.mos.ru/ggi/

Важно отметить, что контролю со стороны Правительства города подлежат объекты, находящиеся в собственности г. Москвы - здания, помещения и земельные участки. И если по поводу ОКС все более менее понятно, то по земле возникает вопрос - как можно отнести к ней понятие самостроя?

Дело в том, что большая часть земельных участков в городе, принадлежит городу. Здания на них при этом могут быть в частной собственности, а земельный участок в аренде. И если собственник объекта недвижимости производит на земельном участке в отношении своего ОКС реконструктивные работы, на это требуется получать согласие ДГИ, менять договор аренды (так как в нем зачастую отсутствует право на производство таких работ арендатором) и только после этого приступать к строительным работам. Даже читать долго, а пройти этот путь представляется практически невозможным (для тех кто в теме сроков ответов от ДГИ).

И естественно практически никто не следует этой схеме, а просто делают что захотят на своих объектах, зачастую даже без проектной документации.

Деятельность Инспекции регламентирована большим количеством нормативных документов - на наш взгляд это сделано с целью защиты в суде при дальнейших тяжбах с собственниками самостроев. К примеру, Постановлением Правительства Москвы от 8 декабря 2015 года N 829-ПП“О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы” установлен конкретный порядок сноса и сроки его проведения. Здесь отмечено, что если работы предполагают сложные манипуляции с ОКСом, для их проведения требуется подготовка проекта. На практике даже демонтаж мансардного этажа производится без проектной документации.

Важно помнить, что провести осмотр и выявить незаконное строительство Инспекция может по любому обращению от заинтересованных лиц. Вот пример ответа на запрос некоего гражданина, который видимо пожаловался на незаконное строительство по соседству.

Кто выполняет снос самостроев в Москве? Этот функционал возложен на Государственное бюджетное учреждение города Москвы Автомобильные дороги соответствующего административного округа города Москвы.

Проверить наличие вашего объекта среди выявленных в Москве самостроев можно при помощи сервиса:

https://www.mos.ru/ggi/function/opredelenie-fakticheskogo-ispolzovanie-obektov-nedvizhimosti/rezultaty-inspekcionnykh-meropriyatij/

В этом вопросе важен факт наличия или отсутствия реконструктивных работ. Если вы планируете реально произвести работы по изменению объекта и они носят характер реконструкции, то оформить надлежащим образом документы все же следует. Никто и ничто вас не защитит перед законом, кроме разрешения на строительство и утвержденной проектной документации.

Но если вы запланировали работы, входящие в перечень по Постановлению 432, к реконструкции они не относятся, то достаточно иметь на руках проектную документацию на изменение объекта и/или согласованный проект на изменение фасадов (он проходит утверждение в Москомархитектуре и делать это нужно до производства работ).

К сожалению, среди контролирующих лиц есть те, кто не может отличить перепланировку от реконструкции и убедительным доводом в вашу пользу является только надлежащим образом оформленная проектная документация.

Мы уже поняли, что при соблюдении определенных условий незаконный самострой сносят или производят демонтаж проведенных реконструктивных работ. Это касается объектов на земельных участках, принадлежащих городу.

Если говорить о частных ЗУ, то здесь применяют штрафные санкции в соответствии с действующим административным порядком. К примеру, п. 1.2. ст. 6.7. Административного кодекса г. Москвы (закон г. Москвы от 21 ноября 2007 года N 45):

На самом деле мы встречали много “нехороших” историй про самострои, неподтвержденные данные о площади объектов в ЕГРН…

К примеру, обратился к нам клиент, у которого в собственности здание на земельном участке, принадлежащим городу… Все как положено оформлено в ЕГРН и технической документации БТИ - площадь объекта везде идентична, кроме одного “НО” - в далеких “нулевых” в Кадастр недвижимости была внесена увеличенная площадь здания - появилась пристройка на планах, причем она составила ⅓ от площади всего объекта. Не совсем понятно, как вообще Инспекция выявила и нашла это изменение, но потребовала от собственника предоставить надлежащие документы, свидетельствующие о законности произведенной реконструкции, а их - не оказалось. Ни разрешения на строительство, ни проектной документации. Остается только догадываться, на каких основаниях была включена информация в Кадастр и БТИ.

В таких случаях Инспекция запрашивает у собственника перечень документов для принятия решения по объекту и проводит заседание:

Кроме этого, в запросе документов представлены требования, которые Инспекция предъявляет к запрашиваемым документам. На практике нам приходилось неоднократно исправлять технические заключения и АГР, подготовленные другими компаниями. Здесь важен опыт и навыки - не всякое техническое заключение подойдет для Инспекции и в дальнейшем - для суда.

Но даже если все документы подготовлены идеально, большая вероятность что все таки ответственность за незаконную реконструкцию Инспекция собственникам назначит. И здесь последним и решающим этапом становиться судебный процесс, процедуру и порядок которого мы рассмотрим возможно в своих следующих материалах.

Мы работаем как с перепланировками, изменением фасадов, так и готовим документы для объектов с признаками самостроя. По нашему опыту 80% успеха в таких вопросах - правильно оформленная техническая документация. У суда не останется вопросов к собственнику объекта, если у Инспекции не будет возможности придраться к проектам и заключениям.

Надеемся, наш материал был полезен для вас. Мы постарались вместить в него максимум полезной информации и изложить доступным языком, так как реально полезного контента в сети становится все меньше и выдачу заполнили статьи, переписанные друг у друга.

Если у вас остались вопросы - можете задать их в комментариях, либо оставить заявку на нашем сайте. Постараемся ответить.