Как и почему я не вложился в глэмпинги на Байкале — разбор инвестдоговора от известных в России брендов

Спойлер: по предлагаемому договору я бы не стал вкладывать свои деньги в проект ввиду, на мой взгляд, отсутствия реальных прав и механизмов контроля проекта у инвесторов. В данной заметке расскажу, почему. Возможно, ход моих мыслей кому-то поможет сберечь свои средства. Является частным личным мнением и рассуждениями, не является индивидуальным инвестиционным предостережением.

Меня зовут Роман Юркин, я — судебный юрист и частный инвестор, а в прошлом — специалист по анализу рисков и по работе с залогами Банка ВТБ, а также директор одного из региональных филиалов "ВТБ Страхования". На сегодняшний день совершаю прямые инвестиции в частные проекты и развиваюсь в данной сфере. Рискую своим капиталом, синдицирую сделки. Порой допускаю ошибки. Бывает, грешен. Разгребаю разный инвесторский геморрой. Извлекаю уроки.

Периодически мне на глаза попадаются проекты, которые я начинаю анализировать и принимаю для себя решения о том, стоит ли дальше копать или уже достаточно. Порой и ради интереса. Нередко я перестаю рассматривать проект ещё на стадии изучения отдельных аспектов. Например, меня категорически не устраивает предлагаемая юридическая схема взаимоотношений с проектом или выявленная негативная информация о команде. Дальше становится нецелесообразно тратить время на изучение прочих аспектов.

Ниже я буду использовать и цитировать материалы Университета "Синергия", в том числе с сайта investsynergy.ru/glamping, в соответствии со статьей 1274 ГК РФ, а также полученные мной документы и материалы, свободно распространяемые по заявкам без установления режима коммерческой тайны.

Итак, однажды на глаза мне попался баннер:

Стань и иди, сын мой

Что ж, нажал. Попал на сайт проекта. Сразу видим обещание доходности от 30% годовых. Не иксы, конечно, и никакого тут тебе венчура и туземуна, но для консервативных проектов - вполне заманчиво.

Первый экран

Проваливаемся дальше по сайту. Вкратце суть проекта состоит в том, чтобы создать сеть "премиальных" глэмпинг-парков, каждый из которых будет состоять из нескольких (15-30) домиков для проживания, ресторанов и бань, а также различных общих пространств на территории 5 гектар. Ну, погулять там, воздухом подышать, рыбку поймать, шашлык пожарить, отдохнуть культурно (Тагил!!!). Одной из локаций для создания такого объекта выбран Байкал. Привлекаемая сумма - 125 миллионов рублей, которую инициаторы проекта намерены собрать через коллективные инвестиции (или по-модному "краудинвестинг"), напрямую взаимодействуя с инвесторами без использования каких-либо инвестиционных платформ. Заявленные условия:

Ох уж эти гарантии (на один скриншот всё не уместилось, но обрезок понятен)

Ну и, собственно, под чьими знамёнами реализуется проект: Университет "Синергия" и "Экспедиция".

"Вы ходите по ох..нно тонкому льду, друзья мои" (с) Большой куш

Что ж, внутренний туризм на подъёме (наверное), Байкал глубоко (на все свои 1642 метра) в сердце каждого человека, красивая картинка, мощные бренды, доходность от 30% годовых, оставляю заявку на инвестиции!

Примерно так и было

После оставления заявки со мной связались. Вход в проект по телефону мне был озвучен от 1 миллиона рублей. На вопрос, как осуществляется оформление отношений, мне было отвечено, что инвестор получает долю от чистой прибыли пропорционально вложениям. "То есть я вхожу в состав акционеров / участников компании?" - поинтересовался я. "Нет", - ответили мне. "Мы заключаем инвестиционный договор, но инвестор не получает долю в компании", - продолжил голос в трубке.

Не халявщик, а партнёр

"Хорошо, отправьте документы для изучения", - предложил я. На что голос в трубке охотно согласился и отправил мне материалы, которые выгружены в облако: презентация проекта, актуальный договор и допсоглашение, а также договор с моими комментариями на полях.

Прим. Поскольку наш первый разговор состоялся некоторое время тому назад, для чистоты эксперимента буквально на днях я снова обратился за актуальными условиями инвестирования. В ответ я получил аналогичную презентацию и почти тот же договор, в котором изменили часть названия (вместо слова "инвестирования" - "целевого финансирования"), а также заменили по тексту слово "инвестиция" на "денежные средства". Помимо исправлений в договоре, появилось также дополнительное соглашение, регламентирующее возврат денежных средств. Остальной текст договора остался на беглый взгляд без особых изменений. Разве что вставлена формула расчёта "дивидендов".

Поехали по договору.

Как я уже и писал выше, в облаке лежит договор с моими комментариями на полях, а также с моим выводом в конце документа. Пройдусь по основным моментам, а часть не буду переносить в статью для экономии времени читателя и места на экране. Хотя краткость, конечно, не мой конёк.

Итак, по договору "Инвестор" перечисляет денежные средства в ООО "Курортный берег" (ООО "КБ"), которое значится по договору как "Получатель целевого финансирования" (или "Получатель инвестиций" в прежней редакции). По общедоступным сведениям ФНС РФ, выручка и прибыль у организации в последние годы отсутствует. Единственным участником компании является ООО "Корпорация Синергия".

По договору Инвестор имеет право получать долю от чистой прибыли проекта. Получается своего рода "квазидоля" в компании - когда ты вроде бы имеешь долю от прибыли, но не имеешь в компании юридической доли. Подобное не позволяет полноценно реализовать корпоративные права и участвовать в управлении проектом.

Квази... [от лат. quasi - как будто, будто бы] Первая часть сложных слов. Вносит значение: мнимый, ложный, ненастоящий.

Большой толковый словарь

Первое, что меня сходу насторожило, так это пункт 2.2 договора:

Стороны договорились, что осуществлять реализацию Инвестиционного проекта вправе как Получатель целевого финансирования, так и иное третье лицо, являющееся аффилированным /подконтрольным лицом по отношению к Получателю целевого финансирования. В связи с чем, Стороны подтверждают, что средствами Целевое финансирование, предоставленные Инвестором в рамках настоящего Договора, могут быть переданы Получателем целевого финансирования третьему лицу – аффилированному/подконтрольному лицу, созданному при участии Получателя целевого финансирования. Передача Целевого финансирования Получателем целевого финансирования может быть осуществлена в любой, не запрещенной действующим законодательством РФ форме, в том числе, но не ограничиваясь: путем предоставления займа, инвестирования, внесения денежных средств в оплату уставного капитала, внесения денежных средств в качестве вклада в имущество Общества. При этом обязательства по целевому использованию средств Целевого финансирования, переданных в рамках настоящего пункта третьему лицу, сохраняются.

Итак, согласно данному положению договора, деньги могут быть собраны с инвесторов в одном юрлице (напомню, это ООО "Курортный берег" - без выручки, прибыли и активов), а затем собранные средства могут быть просто переданы в другое юрлицо, которое не имеет никаких прямых отношений с инвесторами. При этом конкретные условия сделки не описаны, то есть передача денег может пройти по сделке, которая не учитывает права инвесторов (например, бессрочный беспроцентный заём, безвозмездный вклад в имущество дочернего общества, где у материнской компании миноритарная доля и т.п.). При этом ООО "КБ", которое принимает инвестиции, снова останется без активов, за счёт которых инвестор гипотетически смог бы получить какие-либо деньги обратно в рамках, например, процедуры банкротства.

Думаю, коллективные инвестиции должны превращаться в активы внутри одного юрлица

Далее есть положения договора, корреспондирующие с данным пунктом 2.2. Например, пункт 2.7:

Стороны договорились, что результат реализации Инвестиционного проекта может быть передан аффилированному/подконтрольному Получателю целевого финансирования третьему лицу – дочернему и зависимому обществу, в т.ч., но не ограничиваясь, путем вклада в уставный капитал и/или вклада в имущество общества, с сохранением обязательств в отношении выплат в адрес Инвестора прибыли в размере и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

Надо понимать, что инвесторы никаких корпоративных прав по одобрению данных сделок не имеют, поскольку юридически не имеют долей в компании. Таким образом, ни оспорить сделки, ни взыскать убытки, не имея корпоративных прав, скорее всего, не получится. Соответственно "дочка" и "маман" заключат договор сами, на нужных себе условиях.

И пункт 2.9:

В случае передачи Инвестиций и/или результата реализации Инвестиционного проекта третьему лицу в порядке, предусмотренном п. 2.2. и п. 2.7. настоящего Договора, Получатель инвестиций остается перед Инвестором ответственным лицом за реализацию Инвестиционного проекта и выплату причитающейся Инвестору в рамках настоящего Договора прибыли.

Напомню, "Получатель инвестиций" - ООО "Курортный берег", которое не имеет выручки, прибыли и активов, может быть использовано для сбора денег и их последующей передачи иному лицу на условиях, согласованных без участия инвесторов. Очевидно, бенефициар у этих компаний может быть один и тот же, но юридически инвесторы договорные отношения будут иметь только с ООО "КБ", из которого деньги могут быть сразу же выведены, о чем инвестора честно предупредили (надо отдать должное).

Известный фрагмент из South Park

Переходим к пункту 2.5:

Результатом реализации Инвестиционного проекта является создание глэмпингов/глэмпинг-клубов на территории Иркутской области, озеро Байкал. Создание глэмпингов/глэмпинг-клубов будет осуществлено по франшизе, полученной от Общества с ограниченной ответственностью «Глэмпинг-клуб «Экспедиция». После достижения результата инвестиционной деятельности начинается этап коммерческой эксплуатации созданных в рамках настоящего Договора глэмпингов/глэмпинг-клубов.

Здесь, на мой взгляд, кроется два подводных камня. Во-первых, непонятен размер паушального взноса, ведь его оплата будет, очевидно, происходить из денег, собранных с инвесторов. Во-вторых, имеет значение и размер роялти по франшизе, поскольку это расходы, которые будут уменьшать прибыль проекта. А роялти - это один из используемых в корпоративной практике инструментов переноса прибыли из одной компании в другую, который более-менее работает. Что опять-таки негативно влияет на права инвесторов.

Переходим к пункту 3.2.4:

Инвестор вправе уступить свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам только при условии получения предварительного письменного согласия Получателя целевого финансирования и при условии принятия третьими лицами условий и обязательств по Договору в полном объеме

Короче говоря, "квазидолю" свою без согласия ООО "КБ" инвестор продать никому не сможет. Интересно, зачем ограничивать инвестора, который не имеет прав управления компанией? Разве имеет значение, кому просто деньги платить?

Далее пункты 3.4.2 и 3.4.3:

Получатель целевого финансирования вправе:

3.4.2. Самостоятельно определять в соответствии с Договором объемы и конкретные направления использования средств Целевого финансирования, необходимых для реализации Инвестиционного проекта.

3.4.3. Самостоятельно подыскивать и определять место для размещения глэмпингов/глэмпинг-клубов в пределах территории, указанной в п. 2.5. настоящего Договора.

В общем, инвесторов спрашивать не будут, как и на что расходовать их средства, а также где строить объект. Можно ли вывести деньги через стройку, не имея ограничений в полномочиях, - вопрос риторический.

Пункт 4.6 договора:

Стороны подписанием настоящего Договора подтверждают свое согласие на беспроцентное предоставление денежных средств Инвестором в рамках их использования Получателем целевого финансирования по настоящему Договору.

Кажется, это намёк на то, что данный договор - по своей сути договор беспроцентного займа? А в совокупности с пунктом 2.8:

Стороны пришли к соглашению, что выплаты в адрес Инвестора причитающейся ему прибыли согласно условиям настоящего Договора считаются произведенными в счет погашения суммы внесенных Инвестором средств Целевого финансирования.

Пункт 2.8 договора

- есть риск, что данный пункт 4.6 может быть истолкован судом так, что этот документ по своей природе - договор беспроцентного займа, и после осуществления выплат, которые полностью покроют сумму внесенных инвестиций (сумму займа), договор будет просто прекращён с связи с погашением долга. И до свиданья, никаких больше выплат и "квазидивидендов". Независимо от пункта 11.5 договора суд императивно имеет право толковать договор буквально в соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса РФ.

Стороны подтверждают, что настоящий Договор заключен ими в рамках ст. 421 ГК РФ (свобода договора) и настоящий Договор не является договором займа, подряда, агентским договором, договором поручения или возмездного оказания услуг. Правовое регулирование указанных договоров на настоящий Договор не распространяется.

Пункт 11.5 договора

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Статья 431 ГК РФ

А прибыль где?

Понятие "прибыли" раскрыто в пункте 5.2:

Под прибылью в рамках настоящего Договора понимается чистая прибыль от коммерческой эксплуатации результата Инвестиционного проекта, определяемая как разница между доходом, полученным в отчетном периоде от деятельности созданных в рамках Договора глэмпингов/глэмпинг-клубов, и расходами от коммерческой эксплуатации результата Инвестиционного проекта в том же отчетном периоде (включая, но не ограничиваясь, расходы на аренду земельного участка, закупку оборудования, коммунальные платежи, налоги, оплату труда, рекламу и маркетинг, связь, доступ в «Интернет», эквайринг, оплату системы автоматизации и прочие расходы, связанные с обеспечением деятельности, в т.ч. косвенные расходы связанные с финансово-хозяйственной деятельностью Общества). Прибыль определяется на основании отчета за соответствующий отчетный период.

Казалось бы, всё верно. Однако, исходя из характера договора, права инвестора в части контроля сделок равны практически нулю, поскольку, как уже было сказано выше, инвестор в данной схеме - просто внешний кредитор, который передал без процентов деньги, не имеет корпоративных прав в компании без статуса владельца доли и не сможет инициировать аудит - то есть прибыль можно бесконтрольно и безнаказанно занижать, перенося её на дружественные компании под видом расходов за выполнение работ или оказание услуг.

А когда откроемся?

На этот вопрос отвечают пункты 6.3 и 6.4:

6.3. Предполагаемая дата начала коммерческого эксплуатации результата Инвестиционного проекта: «01» июля 2023 г.

6.4. Предполагаемая даты выхода Инвестиционного проекта на рентабельный уровень (дата начала получения прибыли): «01» октября 2023 г.

Открытие уже, можно сказать, на носу. Пора инвестировать, чтобы вот-вот начать получать свои "квазидивиденды" от "квазидоли" в проекте. Но что же это? Пункт 6.5:

Даты, указанные в п. 6.3. и п. 6.4. Договора, являются ориентировочными. Стороны соглашаются, что указанные даты могут быть изменены в ходе исполнения настоящего Договора Получателем инвестиций в одностороннем порядке.

Ну, вы поняли.

И вишенкой на торте пункт 6.7:

С даты начала коммерческой эксплуатации результата Инвестиционного проекта суммы целевое финансирование считаются израсходованными по целевому назначению и возврату Инвестору не подлежат.

Как я это вижу: скинулись инвесторы в общую кассу на стройку, объект построили, а если образовалась экономия и не все деньги были израсходованы - то это уже не деньги, которые должны бы остаться внутри проекта, а "израсходованные". Интересно, конечно.

В целом-то, возможно, проект и мог быть интересен для инвестиций, однако в такой договорной конструкции лично я - пас. Приемлемой конструкцией коллективных инвестиций было бы, к примеру, создание АО (акционерного общества), подлежащего аудиту, в котором инвесторы имели бы реальные юридические доли в виде акций, а также обязательное представительство в совете директоров, что позволяло бы принимать участие в голосованиях по существенным вопросам, а также избирать и контролировать руководство проекта.

Конечно, всем хочется не иметь над собой контроля и действовать свободно, однако в данном случае баланс интересов, считаю, сильно перекошен в сторону проекта, а инвестор по факту не имеет реальных прав и рычагов воздействия. И, естественно, никаких передач собранных денег "третьим лицам" для фактической реализации проекта. Это уж слишком.

Кстати, данная статья стала итогом голосования в моём телеграм-канале "Прямой инвестор" - присоединяйтесь. Предложенные темы и результаты распределения 58 голосов моих верных подписчиков ниже. Шли ноздря в ноздрю с темой про WB c итоговым перевесом в 1 голос - вот это я понимаю честные выборы :)

За сим всё. Остальные темы тоже освещу, да и есть ещё немало другого, что рассказать, как в теории, так и из практики. Так что, как говорят по ящику, "не переключайтесь"

0
4 комментария
Сидор

А разве это не "обычная" схема привлечения денег доверчивых людей.

Помнится один инфоцыган из США с российскими корнями привлекал деньги на создание сети суши-ресторанов.
Там была точно такая же схема: все скидываются деньгами на счета компании А. Но все дела будет вести компания Б., которой компания А "передаст" собранные средства. Сразу и все.

И люди вносили, насколько я помню. Хотя никакой доли в компании Б у них не было.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Юркин
Автор

Да, много было рекламы у этой будущей империи суши и роллов

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Роман Юркин
Автор

Доброго дня! Слышу впервые :) Если попадутся материалы - посмотрю, изучу и расскажу в своём телеграм-канале - я там иногда делаю рубрику #разборка для инвестпроектов.

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Роман Юркин
Автор

Дубль

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Раскрывать всегда