Аренда квартиры. На что обратить внимание, риски и защита прав арендодателя

Тема немного не нашего профиля, но в наш адрес поступает много вопросов по этой теме, именно от собственников помещений!

Так что рассмотрим проблематику с точки зрения собственника жилого помещения.

Сдача квартиры - это ответственный и важный процесс, который требует определенных знаний и умений. В этой статье постараемся рассказать о том, как правильно сдать квартиру, чтобы избежать проблем и получить максимальную выгоду.

Сразу нужно отметить, аренда – не совсем верное определение для рассматриваемого вопроса. Аренда – это когда юридическое лицо снимает, например, офис. А, ситуация, когда физическое лицо снимает жилье – это наем жилого помещения.

Но для простоты будем использовать привычное понятие – аренда.

Прежде всего, необходимо обезопасить себя и свою недвижимость.

Всегда рекомендуем собственникам перед заключением договора зарегистрироваться в качестве самозанятого. Да, придется платить налог – 4% от арендных платежей. Но уже никто, ни арендатор, ни соседи не смогут угрожать обращением в налоговую!

ВАЖНОЕ ПРИМЕЧАНИЕ: Суммы, перечисляемые арендатором в качестве компенсации коммунальных услуг – не подлежат налогообложению. Аналогично и депозит за порчу имущества, до момента его использования в качестве возмещения - платить налог не нужно. Есть подтверждение от ФНС.

Рекомендуем застраховать квартиру, хотя бы с минимальным покрытием, включающим ответственность перед 3-ми лицами, ну и хоть какой- то суммой покрытия стоимости отделки. Цена за год – от 3500, оформление - 5 минут. Рынок забит предложениями от страховых компаний и банков. Не путать с страхованием при ипотечном кредитовании!

Решить вопрос по договору на интернет и телевидение. Либо арендатор заключает договор на себя, на основании договора аренды, либо собственник заключает договор самостоятельно, и арендатор обязуется компенсировать платежи по аналогии с коммунальными услугами.

В первом случае, при просрочках оператор может направлять требования по адресу предоставления услуг. Придется объяснять оператору, что жилье сдавалось в аренду.

Во втором же при возникновении технических проблем, или банально смене тарифа арендатор будет вынужден беспокоить собственника. Придется тратить время)

Обязательно по паспортным данным проверяем арендатора в банке данных исполнительных производств . Смотрим, имеются ли непогашенные задолженности, которые влияют на платежеспособность арендатора.

Рекомендуем проверить на сайте районного суда по адресу регистрации арендатора. Посмотреть гражданские, административные и уголовные производства.

Можно также запросить справку об отсутствии судимости – срок получения от 2 недель.

Так же рекомендуем запрашивать справку из банка о наличии денежных средств, либо о сумме среднемесячного оборота по счету. Для подтверждения финансовой состоятельности кандидата.

Запросите отзывы с прошлого места аренды.

Дополнительно можно затребовать поручительство третьей стороны, например, родственников по обязательствам арендатора.

Некоторые пункты покажутся излишними, но это рабочая практика, которая успешно применяется при сдаче элитной недвижимости, а, например, в Европе без этого в принципе не реально снять жилье!

ВАЖНОЕ ПРИМЕЧАНИЕ: Если в процессе участвует риелтор – то все вышеперечисленное его обязанность, как и гарантия достоверности представленных данных. Предусмотрите это условие в договоре с риелтором, и штрафы за невыполнение.

Вопрос определения рыночной стоимости найма жилья разбирать не будем. Рассмотрим другие не менее важные моменты.

Стандартная практика при заключении договора получать оплату первого месяца аренды и страховой депозит.

ВАЖНОЕ ПРИМЕЧАНИЕ: страховой депозит – сумма денежных средства для компенсации ущерба, нанесенного имуществу.

Предлагаю немного другую схему: при заключении договора оплата первого и последнего месяцев оплаты найма жилья, а страховой депозит разбить в 2 или даже 3 платежа в дальнейшем. Дабы не создавать непомерную краткосрочную нагрузку на съемщика жилья)

Самый важный этап. Отнеситесь к нему в повышенным вниманием!

Так как в большинстве случаев не составляется специальный договор именно для вас, а риелтор достает из широких штанин заранее распечатанный договор - внимательно ознакомьтесь с его содержанием, не стесняйтесь настаивать на своих, не совсем стандартных требованиях.

Прежде всего – название договора: напоминаю, заключаем договор НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, не аренды и пишем верную дату договора, так как договор найма жилья по общему правилу начинает действовать с момента заключения.

Второе, если последовали совету выше, обязательно прописать сторону собственника в качестве самозанятого лица.

Третье, прописать способ внесения денежных средств в качестве оплаты – наличным или безналичным способом. Всегда рекомендую безналичный способ оплаты.

ВАЖНОЕ ПРИМЕЧАНИЕ: отдельно в договоре отразить обязанность арендатора по компенсации затрат собственника на оплату коммунальных услуг и услуг связи (интернет и ТВ).

Прописать страховой депозит, порядок его внесения и зачисления в счет компенсации ущерба или возврата.

Далее важно определить срок найма жилого помещения. Если наем долгосрочный, предусматривается максимальный срок в 11 месяцев (чтобы избежать регистрацию договора). Предусмотреть при необходимости автоматическое продление, и условие, на которых такое продление происходит.

Также предусмотреть в договоре повышение стоимости, сроки повышения и его порядок.

Необходимо предусмотреть обязанность арендатора поддерживать чистоту и порядок в жилом помещении. Казалось бы, незначительный пункт, но играет важную роль при возможных судебных разбирательствах.

И важный пункт: обязательства предварительно уведомить собственника о намерении освободить жилье и прекратить договор, минимум за 1 календарный месяц.

Отдельно необходимо оговорить вопросы имущества, которое предоставляется совместно с жилым помещением.

Рекомендуем составить специальный чек – лист, как приложение к договору, в котором отражен состав имущества, его состояние и внешний вид, а также состояние отделки помещения. Совместно с арендатором прописать имеющиеся на момент сдачи помещения в наем замечания, поставить подписи сторон. Этот документ станет важным основанием для отказа в возврате депозита.

Передачу жилья и ключей осуществлять строго по акту передачи, и возврат аналогично.

Сдача квартиры - это ответственный процесс, который требует подготовки и знаний. Правильная подготовка квартиры, поиск арендаторов и заключение договора аренды поможет избежать проблем и получить максимальную выгоду от сдачи квартиры. И помните, что чем больше вы будете заботиться о своей квартире и арендаторах, тем больше будете получать от этого процесса.

Еще больше полезной информации в нашем канале "Ты же юрист!"