Как не попасть в ловушку при найме торгового помещения

Споры между арендатором и владельцем торгового помещения занимают одно из ведущих мест в судебной практике. Арендатор намного чаще оказывается пострадавшей стороной в таких конфликтах. Многие договоры заключают на невыгодных для него условиях. Особенно, если арендатор – новичок.

До суда обычно доходит не более 20% подобных дел. Еще 15% споров стороны урегулируют на приемлемых друг друга условиях. Но большинство арендаторов просто мирятся с ситуацией, руководствуясь принципом «в следующий раз буду умнее».

1. Тщательно изучите все пункты договора и не верьте никому на слово.

В стрит-ретейле, как правило, садится малый бизнес, имеющий плотную привязку к месту. Локация для такого арендатора очень важна. Это знают недобросовестные арендодатели. Увидев заинтересованность в помещении, они пытаются загнать арендатора в кабальные условия договора и потом "выкручивают ему руки". Золотое правило номер один – никогда не верьте тому, что вам говорят устно. Все, даже самые незначительные мелочи, которые касаются условий аренды, вносите в договор.

В моей практике были случаи, когда в договоре не прописали периодичность и условия повышения арендной платы. На словах арендодатель обещал, что она в ближайшие несколько лет меняться не будет. Но, в итоге, через какое-то время (обычно, когда бизнес уже налажен, раскручен и дела у предпринимателя идут хорошо) приходило уведомление о росте ставки аренды. Даже в несколько раз! Арендатор не мог ничего с этим поделать, потому что в договоре был пункт о возможном повышении ставки в одностороннем порядке. Просто потому, что так захотелось собственнику.

2. Пропишите в договоре все условия, связанные с ремонтом в помещении.

Подавляющее большинство помещений, которые сдаются в аренду, требуют ремонта. Чаще всего, расходы на эти работы берет на себя арендатор. Недобросовестный арендодатель может этим воспользоваться. Если речь идет о переделке помещения под специфические нужды конкретного бизнеса, арендатора сложнее поставить в невыгодное положение. Но если предполагается универсальный капитальный или косметический ремонт, арендатор, не отразивший в договоре все, связанные с этим моменты, сильно рискует.

У меня был случай, когда предприниматель снял помещение, требующее капитального ремонта под продуктовый магазин. За свой счет произвел все необходимые работы, открылся, начал торговать. А через несколько месяцев собственник попросил его на выход. Позже выяснилось, что он сдал помещение другим людям за существенно бОльшие деньги, именно потому, что там сделан ремонт. К сожалению, на юридическом уровне, помочь коммерсанту я не смог. Договор аренды предусматривал возможность одностороннего расторжения по инициативе арендодателя, причем без штрафных санкций. Подобной ситуации можно было избежать. Достаточно было внести в договор пункт, который обязал бы собственника выплатить арендатору сумму понесенных на ремонт расходов (стоимость неотделимых улучшений) при расторжении договора в определенный период (скажем, в течение первых 3 лет), а также штраф, который частично компенсировал бы арендатору понесенные убытки, связанные с переездом в другое место.

3. Заключите и зарегистрируйте договор долгосрочной аренды, если собираетесь пользоваться помещением не один год.

В нашей правовой культуре есть такой очень интересный феномен – заключение договоров аренды на 11 месяцев. Это связано с тем, что долгосрочные договоры, сроком от 1 года, подлежат обязательной государственной регистрации. Как правило, ни одна из сторон сделки не хочет иметь дело с дополнительными документами и походами в МФЦ. Поэтому собственник предлагает подписать бумаги на короткий срок, обещая на словах заключить в дальнейшем новый договор на тех же условиях. Однако, после окончания срока действия договора, арендаторам обычно предлагают его перезаключить, но уже по другой цене (часто, в разы большей). В этом случае арендодатель делает ставку на то, что предприниматель не захочет уйти с насиженного места, где уже налажен и раскручен бизнес. Поэтому если у вас планируются долгосрочные отношения, обязательно заключите договор на тот срок, о котором договорились на словах (3, 5, 10 лет и так далее) и обязательно его зарегистрируйте.

4. Помните, что договор не закончится, когда вам этого захочется.

Невозможность досрочно расторгнуть договор часто оказывается сюрпризом для рядового арендатора. Когда документ подписан, расторгнуть его можно только на тех условиях, которые предусмотрены либо самим договором, либо законом. Допустим у вас договор аренды на 1 год без права досрочного расторжения. Это означает, что в течение этого срока вы обязаны платить арендную плату независимо от того насколько успешен ваш бизнес, и даже пользуетесь вы помещением или нет.

Также договором могут быть предусмотрены штрафы за досрочное расторжение. Чаще всего они составляют сумму в 2-3 арендных платежа. Особенно любят штрафы раскрученные торговые центры, которые заключают договоры с арендаторами на совершенно диких условиях.

Обойти подводные камни при заключении договора аренды поможет профессиональный юрист, который специализируются на сопровождении таких сделок. Но важно найти специалиста, который не просто молча проверит документы и даст добро на их подписание, а подробно разъяснит, что ждет арендатора в случае наступления тех или иных обстоятельств.