Кейс: Как не лишиться имущества, если сделку оспаривают

Недавно успешно завершили дело моего клиента, где оспаривалась его сделка по приобретению квартиры трехлетней давности.

Ситуация:

В 2019 году Роман приобрел квартиру в новостройке в отдаленном районе Москвы за 3,7 миллионов рублей.

Весной 2023 года Роману по почте пришло заявление об оспаривании данной сделки, в котором он фигурировал в качестве ответчика.

Из текста следовало, что продавец квартиры по решению суда объявлен банкротом, в связи с чем, конкурсный кредитор оспаривает совершенные им сделки.

Договор купли-продажи по мнению кредитора является подозрительной сделкой, совершенной должником в преддверии собственного банкротства, направлен на вывод активов (денежных средств) в отсутствие равноценного встречного исполнения, с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов и со злоупотреблением права.

Ситуация осложнялась тем, что денежные средства передавались наличными под расписку.

Риски:

В случае признания сделки недействительной, Роману пришлось бы вернуть в конкурсную массу рыночную стоимость квартиры на сегодняшний день.

А с учетом того, что за 3 года пустой район, стоящий в поле на окраине Москвы, оброс инфраструктурой, а рядом с домом открыли метро, стоимость квартиры на сегодняшний день увеличилась с 3,7 миллионов до 15 миллионов рублей.

Так, на кону было 15 (!) миллионов рублей - сумма не малая.

Что говорит закон:

Для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности следующих обстоятельств:

сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Что мы сделали:

1. Доказали, что Роман не является заинтересованным по отношению к должнику лицом. Также не является и аффилированным лицом должника.

Доказательств того, что Роман знал или должен был знать об ущемлении интересов единственного кредитора, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника заявитель не представил.

2. Убедили суд, что Роман не мог знать о признаках неплатежеспособности должника.

На сайте Арбитражного суда можно было найти информацию о том, что продавец в рамках дела о банкротстве привлекался к субсидиарной ответственности.

Но без специальных юридических познаний найти эту информацию достаточно сложно. Определить статус лица и понять, что такое субсидиарная ответственность и какие последствия она влечет - невозможно.

3. Подтвердили, что исполнительные производства в отношении продавца отсутствовали.

Несмотря на это, факт возбуждения производства в отношении должника сам по себе не свидетельствует об осведомленности покупателя о признаках неплатежеспособности.

Перед покупкой Роман ознакомился с выпиской из ЕГРН по приобретаемому объекту недвижимости, проверил и убедился, что продавец — титульный собственник.

Обратил внимание, что в выписке отсутствовали какие-либо отметки об ограничениях, запретах, обременениях по объекту недвижимости и продавцу, какие-либо сведения об аресте, залоге отсутствовали.

Таким образом, действия Покупателя не отличались от действий и поведения абстрактного среднего участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно.

4. Заявитель ссылался, что квартира приобретена по заниженной цене.

В обоснование приложены примеры стоимости похожих квартир с сайтов «Авито» и «Циан».

Мы разбили этот довод, представив независимую оценку, которая подтверждала, что отклонение стоимости, указанной в договоре купли-продажи от рыночной стоимости составляет менее 20%.

Это не могло вызвать у Покупателя вопросов и сомнений по цене квартиры.

5. Еще одним доводом кредитора было отсутствие равноценного встречного исполнения.

Выше я говорила, что у нас была расписка о получении денежных средств. Но она не является доказательством фактической передачи денег по таким категориям дел.

В этой ситуации нам нужно было доказать, что у Романа были деньги на покупку квартиры.

Поэтому мы запросили справки 2-НДФЛ с работы Романа и его супруги. А также подтвердили наличие денежных средств, представив договор продажи парковочного места супругой Романа за несколько месяцев до сделки по приобретению спорной квартиры.

Решение суда:

Суд отказал заявителю в удовлетворении требований.

Нами была проделана отличная работа и грамотно выстроена логическая цепочка, что помогло одержать блестящую победу в суде!

Если Вы оказались в подобной ситуации, обращайтесь за помощью. Пишите в личные сообщения.

С уважением,

Анна Степанищева,

арбитражный юрист

#сделкиснедвижимостью #сотрудничество #юрист #арбитражныйюрист #юридическаяконсультация #судебнаяпрактика