Приватизация квартиры

Для советского человека, который получил квартиру, после развала СССР пришлось столкнуться с таким понятием как приватизация. На практике она являлась не самой простой юридической процедурой.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Для тех, кто не знает и не сталкивался с ней, могут узнать об этой процедуре в данной статье. Однако хочу обратить внимание, что данная статья будет полезна тем, кто хочет узнать тонкости и нюансы данной процедуры, так как приватизировать жилое помещение возможно и в настоящий момент.

Слово «Приватизация» происходит от латинского слова «privatus»— частный. Под приватизацией недвижимого имущества понимается передача в частную собственность объектов недвижимости, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований (ст. 217 ГК РФ; ст. 1 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ; ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1).

Если приватизируется жилое помещение, то она является бесплатной (ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), а вот с земельными участками ситуация не так однозначна. Приватизировать земельный участок можно как платно, так и бесплатно.

Особенности приватизации разных объектов недвижимости будет изложено ниже.

Наличие права собственности, что влечет за собой возникновение правомочия по распоряжению, например, продаже недвижимости, передаче в залог, сдаче в аренду;
Вхождение приватизированной недвижимости в состав наследственной массы. Неприватизированную недвижимость нельзя передать по наследству, так как в состав наследства входит частная собственность лица, а неприватизированная недвижимость находится во владении лица на ином вещном праве, например, при заключении договора социального найма;

В случае, когда лицо подало заявление о приватизации с пакетом документов, однако умерло до даты оформления договора передачи жилого помещения в собственность, то такое имущество включается в наследственную массу.
Определение ВС РФ №13-КГ16-9 (п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 за 2017

В данном случае необходимо подать иск о включении имущества в наследственную массу и (или) иск о признании права собственности на жилое помещение в порядке наследования (п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9; п. 10 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).

Только собственник может зарегистрировать любого в своем жилом помещении;
Не проживание в неприватизированном жилом помещении является основанием для прекращения договора социального найма и ее передаче другим лицам;
Возможность осуществить перепланировку помещения или перевести в режим нежилого помещения;
Сокращение расходов, так как за неприватизированную квартиру необходимо уплачивать денежные средства за пользование жилым помещением, а не только коммунальные расходы в силу ч. 3 ст. 67 и ч.3 ст. 156 ЖК РФ. За приватизированную квартиру придется платить налог на имущество, но государство предоставляет вычет — 20 м².

Бремя содержания имущества несет собственник самостоятельно, а вот в случае договора социального найма, расходы по капитальному ремонту несет наймодатель;
Возможность обращения взыскания по задолженностям собственника, в случаях, когда исполнительский иммунитет не распространяется;
Возможность изъятия недвижимости для государственных нужд, в случаях, установленных законом;

Правом на приватизацию жилого помещения обладают граждане РФ, занимающие жилые помещения (квартиры) в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Важно отметить, что приватизировать квартиру возможно только один раз, за исключением случаев приватизации несовершеннолетними.

Приватизировать долю квартиры законодательно не разрешено, так как приватизированная квартиру передается в собственность граждан целиком (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Срок окончания бесплатной приватизации жилья не установлен в связи с изданием ФЗ от 22.02.2017 № 14.

Дети вправе участвовать в приватизации жилого помещения при одновременном соблюдении следующих условий (ст. 71 ЖК РФ; ст. ст. 2, 7, 11 Закона № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в РФ):

несовершеннолетний является гражданином РФ;
жилое помещение входит в государственный или муниципальный жилищный фонд и находится в пользовании несовершеннолетнего на условиях договора социального найма. При этом несовершеннолетние, не проживающие в приватизируемом жилом помещении, но не утратившие право пользования данным помещением, участвуют в приватизации на общих основаниях;
несовершеннолетний ранее не участвовал в приватизации.

Только с согласия органов опеки и попечительства может быть оформлен отказ от участия несовершеннолетних в приватизации жилого помещения их родителями (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48 "Об опеке и попечительстве»; п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Приватизация квартиры, в которой проживают только несовершеннолетние возможна только с участием органов опеки и попечительства.

В тоже время, если в жилом помещении проживают только несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, то приватизация осуществляется по явлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Несовершеннолетние, сохраняющие право пользоваться жилым помещения и зарегистрированные в нем, должны быть включены в договор бесплатной передачи жилого помещения в собственность (ст. 7 Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Не все жилые помещения возможно приватизировать, так не подлежат приватизации жилые помещения (ст. 4 Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1):

находящиеся в аварийном состоянии;
в общежитиях;
в домах закрытых военных городков;
служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

В городе Москве действует административный регламент, Приложения № 5 к Постановлению Правительства Москвы от 10.09.2014 № 521-ПП, регулирующие порядок приватизации квартиры.

У других субъектов РФ свой компетентный орган, в чьем виденье находится данный вопрос, свой административный регламент, регулирующий данный вопрос.

заявление (запрос) на предоставление государственной услуги подписанный заявителем и всеми лицами, имеющими право пользования жилым помещением на условиях социального найма. Возможно обратить электронно через Портал госулуг г. Москвы;

В тоже время, если в жилом помещении проживают только несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, то приватизация осуществляется по явлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.
А жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства (ст. ст. 1, 2, 11 Закона от 04.07.1991 № 1541-1).

Паспорта заявителя, всех членов его семьи, а также всех, кто зарегистрирован в приватизируемом жилом помещении и имеет право пользоваться этим помещением на условиях соцнайма. Для детей до 14 лет - свидетельство о рождении;
В случае обращения в электронном формате необходимо согласие членов семьи заявителя и (или) их законных представителей или уполномоченных лиц на подачу запроса (заявления) на предоставление государственной услуги, получение результата ее предоставления, обработку персональных данных, проверку полноты и достоверности указанных в нем сведений;

Согласие предоставляется путем удаленного подтверждения согласия в личном кабинете Портала госулуг г. Москвы, либо путем предоставления нотариально удостоверенного согласия в форме электронного документа.

документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, членов его семьи, лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, лиц, имеющих право пользования данным помещением на условиях социального найма (в случае обращения представителя), и документ, подтверждающий его соответствующие полномочия (нотариальная или приравненная к нотариальной доверенность либо иные документы, оформленные в установленном порядке);
заверенная судом копия вступившего в законную силу судебного акта о признании недееспособным или ограниченно дееспособным заявителя, членов семьи заявителя, лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, а также лиц, имеющих право пользования данным помещением на условиях социального найма;
заверенная судом копия вступившего в законную силу судебного акта о назначении заявителю, членам его семьи, лицам, зарегистрированным в приватизируемом жилом помещении, лицам, имеющим право пользования им на условиях соцнайма, наказания в виде принудительных работ, ареста, содержания в дисциплинарной воинской части, лишения свободы на определенный срок, пожизненного лишения свободы и документ, подтверждающий отбывание наказания (при наличии указанных обстоятельств);
договор социального найма на приватизируемое жилое помещение, в том числе дополнительное соглашение к нему - экземпляр заявителя (в случае его заключения до 01.08.2015, за исключением случаев утери договора социального найма и наличия сведений о нем в Базовом регистре);
ордер / выписка из распоряжения органа исполнительной власти (при наличии у заявителя) / выписка из протокола заседания жилищной комиссии уполномоченных органов власти и подведомственных организаций; в случае утери ордера - копия распоряжения органа исполнительной власти, выданная органами, уполномоченными на предоставление сведений архивного фонда РФ, на приватизируемое жилое помещение;
выписка из домовой книги за период с 21.07.1991 до прибытия на данное место жительства либо аналогичный документ, ее заменяющий (предоставляется, если функция по начислению платежей за жилое помещение, коммунальные и иные услуги и (или) функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ в отношении жилого помещения не осуществляется ГБУ МФЦ г. Москвы на основании соответствующего договора);
документ уполномоченного органа, подтверждающий неиспользованное (использованное) право на участие в приватизации по прежнему месту жительства за пределами г. Москвы (за исключением случаев выдачи документа после 01.07.2012 - для территорий, присоединенных к г. Москве), а также документ, подтверждающий полномочия данного органа по выдаче указанного документа;
выписка из личного дела (справка) с указанием периода прохождения службы, состава семьи и отражением регистрации при воинской части по периодам службы (для офицеров, в том числе уволенных в запас, и членов их семей; граждан, проходящих (проходивших) военную службу по контракту, и членов их семей; граждан, которым предоставлено (было предоставлено) в пользование служебное жилое помещение при воинской части на период трудового договора (контракта), и членов их семей);
справка об освобождении из мест лишения свободы гражданина, участвующего в приватизации (копия с предъявлением оригинала);
заверенная судом копия вступившего в законную силу судебного акта о наличии или отсутствии (лишении) прав на жилое помещение;
согласие на приватизацию занимаемого жилого помещения заявителя, а также члена семьи заявителя, иного лица, зарегистрированного в жилом помещении, лица, имеющего право пользования жилым помещением на условиях социального найма, достигшего 14 лет, и (или) его законного представителя (иного уполномоченного лица) или отказ указанных лиц от приватизации занимаемого жилого помещения, оформленные по формам, утверждаемым правовым актом Департамента (согласие на приватизацию или отказ от приватизации лицом, достигшим 14 лет, но не достигшим 18 лет, а также ограниченно дееспособным гражданином представляется с согласия его законного представителя или иного уполномоченного лица, а от лица, не достигшего 14 лет, а также недееспособного - его законным представителем или иным уполномоченным лицом).

Согласие или отказ могут быть представлены в виде:

- нотариально удостоверенного документа;

- документа, подписанного собственноручно в присутствии работника МФЦ;

- электронного документа, подписанного электронной подписью в рамках приостановления предоставления государственной услуги в случае подписания договора передачи жилого помещения в собственность граждан с использованием электронной подписи в личном кабинете Портала.»

Нотариально удостоверенный письменный отказ от приватизации должен быть оформлен не позднее чем за 30 календарных дней до дня обращения за предоставлением государственной услуги.

В г. Москве уполномоченный на данную услуг Департамент городского имущества г. Москвы.

Документы могут быть поданы:

- лично через МФЦ;

- электронно через личный кабинет Портала госуслуг г. Москвы.

Если документы представлены не в виде электронных документов, подписанных электронной подписью лиц, выдавших документ, или нотариуса, в дальнейшем потребуется представление оригиналов или нотариально заверенных копий таких документов заявителем или его представителем лично в МФЦ, указанном заявителем в запросе (заявлении).

Срок заключения договора передачи квартиры составляет два месяца или 45 рабочих дней с даты регистрации заявления (запроса) (ст. 8 Закона № 1541-1; п. п. 2.7.1, 2.7.1.1, 2.7.2 Административного регламента).

Согласно ст. 7 закона №1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилого фонда в РФ», в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования этим помещением и проживающие совместно с лицами, которым это помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования этим помещением.

Такой договор подписывается:

заявителем;
членами его семьи;
иными лицами, зарегистрированными в приватизируемом жилом помещении;
лицами, имеющими право пользования этим помещением на условиях социального найма, достигшими 14-летнего возраста, и/или их законными представителями (иными уполномоченными лицами).

Договор возможно подписать собственноручно в МФЦ или через Портал и электронно с использованием электронной подписи.

Договор заключается бесплатно, но для необходимо оплатить государственную пошлину за переход права собственности, так как в силу положений действующего законодательства, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности составляет 2 000 руб.

Если квартира приобретается в долевую собственность, то госпошлину уплачивает каждый сособственник в размере 2 000 руб., умноженных на размер доли в праве собственности (п. 2 ст. 333.18, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минфина России от 16.08.2016 № 03-05-05-03/47976).

Государственный орган может отказать в приватизации в случаях:

утраты силы представленных документов до подписания уполномоченным должностным лицом Департамента договора передачи жилого помещения в собственность граждан (в случаях истечения срока действия документа, если такой срок указан в документе либо определен законодательством, а также в иных предусмотренных случаях);
наличие в запросе (заявлении) и представленных документах противоречивых либо недостоверных сведений;
отсутствие согласия с приватизацией жилого помещения одного из членов семьи заявителя, лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, лиц, имеющих право пользования данным помещением на условиях социального найма и не использовавших право на приватизацию;
обращение заявителя (одного из членов семьи заявителя, иного лица, зарегистрированного в приватизируемом жилом помещении, лица, имеющего право пользования помещением на условиях социального найма, достигшего 14-летнего возраста, и/или его законного представителя или лица, уполномоченного в установленном порядке) об отсутствии намерений оформлять приватизацию;
отказ в приватизации жилого помещения одного или нескольких лиц, зарегистрированных по месту жительства с заявителем;
использованное ранее право на приватизацию;
обращение с запросом (заявлением) о приватизации жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии, в общежитии, служебного жилого помещения;
отсутствие/непредставление сведений, подтверждающих участие (неучастие) в приватизации, из других субъектов РФ;
отсутствие права собственности г. Москвы на приватизируемое жилое помещение;
изменение паспортных и (или) иных персональных данных в период предоставления государственной услуги (до подписания уполномоченным должностным лицом Департамента договора передачи жилого помещения в собственность граждан);
наличие ограничений (обременений) в отношении жилого помещения;
изменение состава лиц, совместно зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении с заявителем, в период предоставления государственной услуги;
наличие в составе семьи заявителя следующих лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении и (или) имеющих право пользования данным помещением на условиях социального найма (в случае, если не представлены документы, выражающие волю указанных граждан в отношении приватизации жилого помещения (согласие на приватизацию, доверенность, согласие на отказ от приватизации) или не представлены документы (сведения), подтверждающие отсутствие/прекращение у них права на приватизацию жилого помещения):

- o выбывших в организации стационарного социального обслуживания;

- o временно отсутствующих (выбывших для прохождения службы в ряды Вооруженных сил, на период учебы/работы, в жилые помещения, предоставленные для временного проживания);

- o выбывших в места лишения свободы или осужденных к принудительным работам;

- о снятых с регистрационного учета на основании судебных актов, но сохранивших право пользования жилым помещением;

- o снятых с регистрационного учета без указания точного адреса;

наличие в составе семьи заявителя лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, лиц, имеющих право пользования данным помещением на условиях социального найма, граждан, признанных на основании судебных актов безвестно отсутствующими;
решение органа регистрации прав об отказе в государственной регистрации прав (перехода прав) на приватизируемое жилое помещение в случаях, когда причина отказа не может быть устранена самостоятельно Департаментом;
смерть одиноко проживающего заявителя.

Согласно разъяснениям, изложенным в пп. 5, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан.

Данное положение является гарантией права на приватизацию квартиры, направлено на защиту права соответствующих лиц от необоснованных отказов в приватизации.

Таким образом, в случае необоснованного отказа, возможна защита права и законного интереса с помощью обращения в суд с исковым заявлением о признании недействительным отказа в приватизации, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации (ст. ст. 6, 8 Закона № 1541-1; п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ; п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016 № 36; Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 № 64-КГ16-3).

Ответчиками по делу в таких спорах, являются (ст. 6 Закона № 1541-1; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП; п. 2.3.1 Административного регламента (Приложение 5), утв. Постановлением Правительства Москвы от 10.09.2014 № 521-ПП):

уполномоченные органы государственной или муниципальной власти, оказывающие услуги по приватизации жилья (в Москве - Департамент городского имущества);
организации, за которыми закреплены спорные помещения на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Размер госпошлины по требованиям наследников о включении жилья в наследственную массу и (или) о признании права собственности составляет при цене иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ; п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8):

до 20 000 руб. - 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;
от 20 001 руб. до 100 000 руб. - 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;
от 100 001 руб. до 200 000 руб. - 3 200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;
от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. - 5 200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;
свыше 1 000 000 руб. - 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.

Госпошлина при подаче искового заявления о признании недействительным отказа в приватизации составляет 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ; п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8).

Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения жилого помещения (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ; п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9).

Важно, чтобы вынесенное судебное решение вступило в законную силу (иск месячный срок на его обжалование или суд апелляционной инстанции оставил решение без изменяя).

Далее Вам необходимо получить копию решения суда, так как только оно является основанием для регистрации права собственности на квартиру (ч. 1, 3 ст. 58 ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости).

Не менее важным и влекущим специфические юридические последствия является отказ от приватизации квартиры. Граждане по своему усмотрению пользуются правом на приватизацию квартиры, следовательно возможен и отказ от участия в приватизации.

Необходимо отметить, что отказ от приватизации необходимо прикладывать при предоставлении пакета документов для приватизации квартиры в орган, занимающийся оформлением приватизации жилья.

Форма отказа от участия в приватизации и порядок его оформления также могут быть установлены региональным или муниципальным правовым актом.

Родители (опекуны, усыновители) несовершеннолетних могут отказаться от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение только при наличии разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ; ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48; п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8), аналогичные правила действуют и в отношении недееспособных.

Нотариально удостоверенный письменный отказ от приватизации должен быть оформлен не позднее чем за 30 календарных дней до дня обращения за предоставлением государственной услуги.
Постановление Правительства Москвы от 10.09.2014 № 521-ПП

Отказ от приватизации квартиры влечет за собой следующие правовые последствия:

гражданин, который отказался от участия в приватизации сохраняет бессрочное право пользования этим помещением даже в том случае, если он перестал быть членом семьи собственника жилого помещения;

Данное право может быть прекращено в случае выезда указанного лица в другое место жительства (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189 «О введении в действие ЖК РФ»; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.04.2015 № 4-КГ15-10).

В случае смены собственника приватизированной квартиры при ее отчуждении вопрос о сохранении права пользования ею решается с учетом конкретных обстоятельств дела (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 5-П; Обзор практики межгосударственных органов по защите прав и основных свобод человека № 8 (2021) (подготовлен Верховным Судом РФ)).

отказавшейся от приватизации гражданин не лишён возможности впоследствии участвовать в приватизации другого жилья.

Ознакомившись с данной статьей, у Вас сложилось понимание такой непростой процедуры как приватизация. В ней на примере г. Москвы изложена процедура приватизации квартиры. Также были освещены последствия и значения отказа от приватизации, особенности приватизации с участием несовершеннолетних.

Советую Вам при приватизации квартиры оценивать достоинства и недостатки права собственности. Иногда бывает выгоднее не приватизировать ее, а пользоваться ей на праве пользования.

Покупателям же отмечу - обращайте внимания на графу обременения к выписке из ЕГРН. Так как именно там Вы сможете увидеть, что лицо не приватизировало квартиру и имеет бессрочное право пользования на нее. Это поможет Вам обезопасить себя при заключении сделки.

Если же после прочтения у Вас остались вопросы или Вам нужна правовая помощь по данном вопросу, то прошу обращаться ко мне.

Контакты:

✉ E-mail: pyachinside@yandex.ru

📱Тел. +7 (977) 802-00-41