Я накопил первый миллион «по книжкам» - и понял, что до богатства так не дойти. Где ломается популярная стратегия финансовой грамотности
Первый миллион и трезвый калькулятор
Свой первый миллион я копил 25 месяцев. Шёл по классической схеме из книжек: прочитал «Самый богатый человек в Вавилоне», платил сначала себе, откладывал даже больше, до 35% дохода и был уверен, что это точно приведёт к богатству.
Первые пару лет всё выглядело логично: капитал растёт, чувство уверенности тоже. Но в какой-то момент я заметил странную вещь: цифра капитала растёт, а покупательная способность - нет.
Если очень упростить: при капитале, допустим, 30 миллионов, инфляция 12% - это минус 3,6 млн рублей в год по покупательной способности, то есть минус 300 тысяч в месяц. Если ты за месяц откладываешь всего 100 тысяч, формально капитал растёт, но по факту ты беднеешь, потому что деньги обесцениваются быстрее, чем ты их добавляешь.
Новый взгляд: Почему для себя я вижу планку в 60 млн капитала
Я для себя считаю разумной целью: личный капитал около 60 миллионов. При доходности 18% годовых и инфляции 12% разница в 6% на 60 млн даёт примерно 3,6 млн рублей в год, то есть около 300 тысяч в месяц, которыми можно жить, не проедая тело капитала.
Всё, что ниже, - это уже не «жить на капитал», а прибавка к пенсии в лучшем случае. И это совсем другой набор решений.
Для меня 60 млн. в "нынешних деньгах" = первая ступенька богатства.
«Квартирка на старость» норм… но не про 60 миллионов
Если человек хочет просто квартирку на старость, сдавать её и чуть-чуть облегчить себе пенсию - это нормальная цель. И спорить тут не о чем.
Но если цель - капитал, который способен обеспечивать 200–300 тысяч рублей в месяц без проедания тела, то «квартирная» стратегия почти никогда туда не приводит.
Я живу в арендованной квартире и вижу, как устроена математика её владельца. Он сделал хороший ремонт «как для себя и надолго»: качественные материалы, большая площадь, всё красиво.
Проблема в том, как устроен рынок: большие площади, чаще всего, сдаются плохо. В моем городе, 80+ кв. метров - это не машина для печати денег, а скорее вагон, который надо постоянно мыть, чинить и обслуживать. Собственник такой квартиры, если посчитать честно простои, коммуналку, налоги, ремонт и износ, зарабатывает 5–6% годовых чистыми.
У меня в другом городе есть квартира, которую я тоже сдаю в долгосрок. Она приносит около 17% годовых, и здесь нет никакого волшебства:
- я изначально покупал её как инвестиционный объект, а не «красивую мечту»;
- смотрел на ликвидность района, формата и спроса, а не на фантазию «жить тут вечно»;
- делал простой, недорогой ремонт, который легко поддерживать.
Разница в подходе такая:
- обычный человек покупает квартиру под себя и свои "мечты о долгой и комфортной жизни", а потом переезжает и пытается в неё «вкрутить» аренду;
- инвестор покупает квартиру под аренду, и только потом, возможно, живёт в ней.
Но даже при более грамотном подходе с бетоном остаётся одна проблема: скорость накопления.
Если сильно упростить (пример в цифрах):
- купили объект за 5 млн;
- сдаёте его за 40–50 тыс в месяц;
- после всех расходов и налогов остаётся условные 5–7% годовых в нормальном рынке.
Да, квартира, скорее всего, со временем подорожает, но:
- темпы роста цен на вторичку в последние годы по многим городам — 2–4% в год, что близко к инфляции;
- мир меняется, льготные ипотеки то вводят, то убирают, рынок дёргается, и никакой гарантии «бетон на вторичке всегда растёт» уже нет.
В сухом остатке: квартира создаёт актив, но не даёт той скорости, которая нужна, чтобы дойти до уровня 60 млн при жизни.
Люди с капиталом 500k–10M: времени хватает только на решения «с витрины»
Я уже восемь лет общаюсь с людьми, которые осознанно решили создавать свой капитал. Деньги могут прийти по-разному, у кого-то эти деньги пришли через бизнес, у кого-то через накопления, у кого-то через продажу машины или наследство, конкретно в моем окружении - это результат финансовой дисциплины, не важно предприниматель или наемный работник. Главное, что мотив один: перестать жить «от зп до зп» и начать создавать капитал.
Однако, у всех почти всегда общая проблема: инвестирование не является для них основной работой. Скажу по-другому: у людей нет ресурса сидеть в принятии инвестиционных решений с утра до ночи, так как небольшой капитал не дает финансовой отдачи для уровня нужной вовлеченности.
Поэтому, когда на руках оказывается 500 тысяч – 10 миллионов, в ход идут решения «с витрины»:
- «Купи квартиру — сдавай»;
- «Открой брокерский счёт — инвестируй в акции»;
- «Вот блогер рассказал про платформу, там под залог дают 25–30% годовых / про то какие акции брать / купи в ипотеку инвестиционную квартиру»;
- парковочные места, кладовки, модные IPO, истории про «пассивный доход на дивидендах».
Ни одна из этих схем в лоб не решает задачу накопления 60 млн капитала. Где-то доходность слишком низкая. Где-то риски честно не проговариваются. Где-то откровенный маркетинг, где показывают только плюсы и умалчивают про то, что по факту это даёт 8–10% годовых и не больше.
Чем прямые инвестиции отличаются от «инвестора-одиночки с телефона»
Когда мы говорим про прямые инвестиции (займы под залог, участие в реальных проектах, землю, бизнесы, банкротные и муниципальные торги), ключевая разница не в том, что там «больше процентов», а в подходе к оценке и степени вовлеченности.
Как мы подходим к сделкам в нашем кругу практиков, например, в краудлендинге:
- смотрим и на объект, и на заемщика, и на юридические риски;
- разбираем разные сценарии: что будет, если проект не выстрелит, если будет задержка, если изменится регуляторика;
- не принимаем оценку «на веру», тем более если это post-money логика - когда залог оценивают не по состоянию «сейчас», а по тому, каким он станет, когда бизнес якобы заработает.
Иногда бывает, что и проект хороший, и люди нормальные, но что-то идёт не так: проект не запускается, сроки растягиваются, рынок меняется. И тогда вдруг выясняется, что залог «на бумаге» стоил 100 млн, а в реальности сейчас его можно продать за 30-40.
И вот здесь разница между подходом «вложился, потому что блогер сказал» и подходом «мы вместе разбирали объект в формате мозгового штурма - по цифрам, по юрчасти, по рынку» становится критичной.
Принцип №1, к которому мы пришли за 8 лет: человек с капиталом 500 тысяч -10 миллионов физически не может один проводить ту глубину оценки, которая реально снижает риск потери капитала.
Поэтому мы и кооперируемся:
- каждый участник берёт на себя кусочек работы по анализу;
- кто-то силён в земле, кто-то в юриспруденции, кто-то в стройке, кто-то в финансах;
- в сумме на одну сделку смотрит не один человек, а группа практиков.
Это не гарантия идеального результата. Но это совсем другой уровень качества решений, чем «я вечером после работы открыл приложение и за 15 минут решил, куда отправить миллион».
К чему я веду и что хочу, чтобы вы вынесли
Я не призываю вас срочно продавать квартиры, закрывать вклады, продавать активы на бирже и бежать в прямые инвестиции.
Единственное, чего мне хочется этой статьёй - показать, что у вас реально есть шанс стать богаче, чем вы думаете сейчас, если вы перестанете верить в универсальные решения и начнёте считать под свои цели, а не под чужие истории успеха.
Просто начните с того, что посчитайте где вы хотите оказаться через 10 лет и возьмите калькулятор. Так вы начнете искать те решение, которые подходят вам и не читать 100-500 пабликов обо всем инвесторском опыте. А это уже приведет вас к другим результатам.
Я и моё окружение уже восемь лет живём в прямых инвестициях и постоянно разбираем реальные кейсы - удачные и не очень.Мы не собираем деньги, не продаём проекты и не даём инвестиционных рекомендаций.
По сути, мы лишь формируем пространство, где практики обсуждают с практиками сделки в земле, бизнесе, торгах, недвижимости - чтобы не терять деньги на однотипных ошибках и видеть больше вариантов вокруг.
Если вам откликается такой подход — заходите в мой канал Антон Макаров | Финансист. Там я делюсь опытом в прямых инвестициях. Это к тому, что в фондовом рынке и крипте меня можно даже не спрашивать, я в этом не разбираюсь и не стремлюсь. Мой канал: без обещаний «лёгкого пассива», только живой опыт и цифры.