Застройщик в Дубае построил 2% за 2 года. Но я обязана продолжать платить, иначе потеряю 12 млн руб.
В 2025 году я купила квартиру в Дубае от застройщика. По официальному реестру за это время построено 2%. Если перестать платить, застройщик вправе расторгнуть договор и оставить деньги себе - 12 млн рублей, которые уже заплачены.
Если я пропущу платёж, застройщик вправе расторгнуть договор и удержать до 25% стоимости квартиры — не от того, что я внесла, а от ВСЕЙ цены. Решение суда ему для этого не нужно. Поэтому я обязана продолжать платить: каждый месяц плюс крупный платёж раз в год.
Это не условия моего застройщика, а статья 11 закона Дубая № 13 от 2008 года в редакции 2017 года. Она одинакова для всех off-plan сделок в Дубае, и сколько застройщик удержит, зависит только от готовности проекта:
- стройка начата, готово меньше 60% — до 25% стоимости квартиры
- готово 60–80% — до 40%
- готово больше 80% — застройщик может оставить себе ВСЁ внесённое и требовать доплатить остаток (покупателю дают 30 дней, чтобы доплатить)
Платежи в Дубае привязаны к датам, а не к стройке. Стройка не движется, а плачу я каждый месяц
Я не живу в Дубае, поэтому перед большим годовым платежом я попросила брокера съездить на участок. Он прислал видео: тишина, никаких звуков стройки.
В официальном реестре у проекта значится 2% готовности. Получение ключей по плану - второй квартал 2028 года. Чтобы успеть, застройщику нужно построить оставшиеся 98% примерно за 1,5 года.
Платежи в моём договоре (и это общая тенденция на рынке) идут по датам, а не по этапам стройки. Деньги уходят по графику, сколько бы ни было построено.
Опоздала на несколько дней с годовым платежом — получила штраф 116 тысяч рублей и угрозы
В этом году крупный ежегодный платёж я отправила частями. 90% пришли вовремя, оставшиеся 10% - на несколько дней позже.
Застройщик за опоздавший международный платеж выставил штраф - 116 тысяч рублей (5000 AED). Через несколько дней пришло сообщение с угрозой расторгнуть договор.
А следующий мой платёж застройщик списал в счёт штрафа. Вот такая вот херня, собачка 😂😭
Я спросила на Reddit, законно ли это. Ответил человек, который, по его словам, работает в DLD (Dubai Land Department).
Если штраф прописан в договоре и минимальная сумма просрочки не указана, застройщик может начислить штраф 5000 AED даже за долг в 1 AED. Жалоба регулятору в лучшем случае закончится предупреждением застройщику.
А ещё он посоветовал не жаловаться в DLD вовсе: до сдачи 1,5 года, отношения лучше не портить. Поэтому я продолжаю платить за дом, который не особо строится.
Дату сдачи дома в Дубае переносят молча — это видно, только если сравнивать записи реестра самостоятельно
После этого я стала регулярно проверять не только свой проект, но и крупнейших застройщиков и рынок в целом. У нескольких крупных игроков часть зданий уже прошла плановую дату сдачи.
Один пример: мастер-проект крупного застройщика на 16 зданий.
- у 7 зданий плановая дата завершения уже прошла
- самое давнее опоздание - почти год: дата стояла на 30 октября 2025 года, готовность сейчас 63%
- у здания, которое должно было быть готово в январе 2026 года, готовность 29%
- 2 здания со сдачей летом 2027 года стоят на 0%
У другого крупного застройщика в одном из его мастер-проектов уже просрочено 8 зданий из 31.
Сообщать покупателю о переносе застройщик не обязан. Новая дата просто записывается в реестр поверх старой, и заметить перенос можно, только если сравнивать записи во времени.
Проверяйте проекты перед принятием решения
Сейчас я отслеживаю прогресс, подрядчиков, последние продажи и актуальные цены (вдруг решу попробовать продать) по своему проекту через специальное приложение по проверке проектов Дубая - HomeProof.
Если бы HomeProof был у меня два года назад, я бы не верила брокерам и менеджеру застройщика. Они писали без остановки: "завтра цену поднимут", "на эту квартиру уже есть другой покупатель"...
А могла бы за вечер сама проверить, сколько домов этот застройщик уже сдал и насколько опаздывал с остальными, что говорят жильцы его домов (устраивает ли качество). И сколько квартир в проекте продано на самом деле и по какой цене! Всё это сейчас ИИ в приложении собирает за несколько минут.
Если вы смотрите недвижимость в Дубае, проверьте интересующие вас проекты до первого платежа. Самое полезное, что можно сделать перед покупкой, - смотреть на цифры, факты и данные, а не на картинки из брошюр.