Как я получил сельскую ипотеку под 3% на строительство современного загородного дома

В декабре 2022 пришло время нам с женой всерьез подумать об апгрейде жилищных условий с двухкомнатной квартирки, в который мы не так давно завершили ремонт на что-то более комфортное и гораздо большее по площади. Современный рынок квартир в городах от миллиона жителей на мой взгляд страшнее всех вместе взятых хорроров и слешеров вышедших в этом веке, а я и так не очень люблю такое кино. Гораздо больше привлекает перспектива проснуться в туалете с прикованной ногой и пилой в руке, чем жить в современной 30-ти этажном человейнике, а самое страшное, что такая «кошмарная» жизнь еще и не всегда дешевая.

Но мы люди рациональные, оба на удаленке, я пришел к удаленке еще в доковидную эпоху, а жена в постковид перешла на удаленку и мало что может замотивировать работать опять в офисе. Автомобиль у нас есть, детей - нет. Мы взвесили ситуацию, и как выяснилось, от переезда за город мы теряем только доставку продуктов.

Вам не нужен дом для постоянного проживания за городом если:

• у вас нет машины;
• вы не работаете на удаленке и не готовы ездить в город на работу каждый день;
  
• у вас есть дети и вы не готовы отдавать их в сельскую школу.
  

Эта статья не призыв к действию, а лишь мой личный опыт без какой-либо рекламы, единственные компании, которые будут далее упомянуты — это Россельхозбанк и Сетевая Компания и то преимущественно в негативном ключе. Подробно кто строит дом, и кто риэлтор я могу ответить в комментариях или ЛС и даже поделиться контактами, а может даже написать отдельный рекламный пост если эти контакты будут нужны больше одному читателю.

Все события происходят с декабря 2022 года, а сама ипотека была оформлена в июле 2023. Место действия: окрестности города Казань.

Некоторые скучные механические подробности, не влияющие на результат, умышленно упущены, например если бы в реальности было так: «я внес на счет 100 000, на следующий день 100 000 и перевел по СБП 100 000», то это заменяется на «я внес 300 000 на счет».

Мозг человека удивительная вещь, но главная его особенность – искать легкие пути и просто стремиться к абсолютной лени. Как обладатели мозга, мы сразу полезли на популярные сайты с объявлениями по недвижке, смотреть готовые дома. Конечно же хотели: чтобы обязательно был хороший ремонт, опционально чтобы была какая-то мебель, и чтобы вообще все по красоте было. И таких объявлений много и часть из них даже без свойственного сайтам с объявлениями обмана, «но есть один нюанс, Петька». Ведь «обжитые» дома — это дома, которые продаются из-под физических лиц, а всевозможные льготные программы ипотечного кредитования – это, за редкими исключениями, все ради красивой статистики ввода квадратных метров нового жилья в стране. Суммы в ипотечном калькуляторе при нельготных 12% годовых за вторичное жилье похожи на номера телефонов.

Это всё не путь джедая и с этого пути мы закономерно сворачиваем и отправляемся в галактику готовых новых домов и попутно изучаем льготные программы кредитования.

На сайтах объявлений в продаже огромное количество красивых новых домов за очень небольшие деньги, с участком, ремонтом, собакой и всем-всем-всем чего вы себе только хотели бы пожелать. Все эти дома доступны под все виды льготной ипотеки начиная с 0.1%. И тут я не буду вставлять отсылку к анекдоту про нюанс, как бы вы могли подумать, потому что тут не нюанс тут нюансище! И нюансище в том, что всех этих домов на таких условиях приобретения просто не существует. В 90% случаев вы попадаете на риэлтора или строительную компанию, которые будут лишь предлагать построить подобный дом, но при этом цена в объявлении — это цена за голую кирпичную коробку на участке, который ты сначала должен сам найти и купить, а после уже тебе такой дом построят, но только чистовой ремонт, благоустройство участка и собаку оплачивай сверху, сказки кончились.

Меняем настройки фильтра на чуть более высокий диапазон цен, понемногу учимся отличать фейковые дома от реальных. Только с этого момента мы впервые начали ездить смотреть настоящие дома, параллельно смотреть тонны контента о загородном домостроении чтобы быть в теме и задавать какие-то вопросы продавцам, а не неловко молчать. И самое главное мы стали понимать какой дом мы вообще хотим: одноэтажный, 3 спальни, большая кухня-гостиная, отдельная котельная, площадь 100-120 м², площадь участка минимум 8 соток, а в поселке обязательно должен быть проводной интернет.

На интернете остановлюсь подробно. Так как мы оба на удаленке, то нам проводной интернет нужен как воздух. Далеко не все продавцы домов и застройщики видят разницу между проводным интернетом и просто WiFi роутером с 4G модемом и сим-картой, для них это все «вайфай есть, чо еще надо то?». То есть узнать какие провайдеры есть в поселке и дают возможность проводного подключение у продавца бывало очень сложно. Но перейду сразу к делу и простому решению как не объяснять пятому продавцу за день как работает интернет, а просто оставляю 2 ссылки на карты покрытия всех двух проводных поселковых провайдеров под Казанью:

• https://letai-tattelecom.ru/za-gorodom/
• https://www.ufanet.ru/kazan/kvartira/chastnyj-dom/
  

Для других регионов ищите самостоятельно, у всех нормальных провайдеров такие карты есть. По данными картам мы смогли четко понять в каких поселках можно искать дома: это должно быть достаточно близко к городу чтобы был интернет, но при этом же наоборот достаточно далеко от города чтобы попасть в бюджет, потому что цены по при приближении к городу растут в геометрической прогрессии, максимально близкие к городу участки стоят до 1 000 000 за сотку, дома на таких участках соответственно не дешевые. В итоге наш выбор — это поселки дальше 20 км, но ближе 40 км.

По одному из очередных звонков по объявлению (на самом деле это было одно известное федеральное риэлторское агентство, далее буду писать просто РА) дом мы не нашли, так как это было очередное фейковое объявление, зато нашли нашего будущего риэлтора, с которым уже искали истину в этой нелегкой жизненной задаче совместными усилиями. Конечно же сначала я отнесся к идее связываться с риэлтором с недоверием, но поскольку встреча не требовала оформления никаких договорных отношений и ни к чему не обязывала, то мы решили попробовать поработать еще и с риэлтором. Про стоимость риэлторских услуг сразу вставлю ремарку:

• Подбор готового дома с участком, помощь в оформлении ипотеки, сопровождение сделки стоит 60 000, в случае если дом с участком продает партнерская для РА строительная компания, то эти же услуги обходятся в 0 рублей.
• В случае заказа договора подряда на строительство с теми же услугами сопровождения: 60 000 за подбор участка и 60 000 за дом, но если дом строит партнерская для РА компания, то за дом 0 рублей.
  
• Оплата только после сделки.
  

Начали с просмотра готовых домов от партнерских застройщиков и встреч в их офисах, застройщиков было всего несколько, и всего по несколько готовых домов у каждого застройщика. Среди них были хорошие варианты, но не с неудачным расположением (или без интернета, или дорого). Так же рассмотрели готовые дома других крупных застройщиков в нашем регионе, но уже без риэлтора, ситуация была схожая. После с риэлтором посмотрели за целый день сразу дюжину домов от не партнерских для РА застройщиков, у них вроде подешевле. Такие застройщики — это небольшие ИП без отзывов в интернете, качество строительства иногда вызывает вопросы, ведь на тот момент я уже 2 месяца смотрю все строительные каналы Ютуба и могу задавать вопросы. Часть домов от таких ноунеймов просто кошмар: дешевые пластиковые окна с убогой фурнитурой; сами окна в двух агрегатных состояниях: запотевшие или промёрзшие; дешевая дверь без терморазрыва на которой уже намерзает иней; если дом в процессе чернового ремонта, то видно, как хреново выполнена кладка изнутри, видно, что в вертикальных швах отсутствует раствор, ведь под штукатуркой это потом никто не увидит; а теплоизоляция потолка уложена как попало, пароизоляционные пленки рванные, после того как это будет зашито потолком – из таких дырок потечет конденсат и сам утеплитель придет в негодность. В какой-то момент мы устали смотреть:

• хорошие дома, которые зачем-то построили в неподходящем для нас поселке,
• плохие дома или просто не подходящие по планировке, которые построили там, где нужно нам;
  

и мы приняли свою судьбу — не покупать дом, а заказать его у одной из строительной компании, изначально продвигаемой нашим риэлтором и построить его там, где мы хотим, да еще какой угодно планировки. Ведь объективно мы посмотрели разные дома этих застройщиков на разных этапах отделки и явных проблем с качеством как у ноунеймов мы не обнаружили.

Но перед тем, как я расскажу про то, какой мы дом спроектировали и как мы искали участок под этот дом. Хочу провести краткий ликбез о том какие есть варианты превратить итоговые 200% переплаты банку в приемлемые 30-80% и как мы вообще докатились до сельской ипотеки. Существуют различные целевые госпрограммы льготных ипотек, но если вы не: аккредитованный айтишник, военный, молодой бюджетник, молодой родитель, многодетный родитель и не житель Дальнего Востока, то это все не для вас. А если вы подходите под эти категории, то в этой статье вы ничего про соответствующие программы не узнаете, потому что это не мой личный опыт.

Мне как айтишнику, который «не как все», а работающему в неаккредитованной IT-компании (не проходим по количеству душ) и возглавляющему её, доступны всего 2 варианта:

• Самый простой и универсальный вариант льготной ипотеки внезапно называется просто «льготная ипотека». Нужно просто быть гражданином РФ и иметь желание приобрести квартиру в новостройке или дом практически от любого застройщика. Можно взять в кредит до 6 000 000, а в Москве и Петербурге аж 12 000 000. Ставка на момент, когда мы начали поиски дома была 7%, сейчас 8%. Первоначалка от 15%, максимальный срок 30 лет. Единственный момент – программа действует до 1 июля 2024 года, но этот срок вроде как регулярно продляют.
• Собственно «Сельская ипотека». Только на жилье в населенных пунктах с населением до 10 000 человек, и то возможно не во всех, не действует в Московской области. Внезапно подходит на дома, приобретаемые даже у физических лиц, если такой дом построен застройщиком, а не физ лицом, не более 5 лет назад, подходит для круглогодичного проживания. Так же подходит для квартир в домах до 5 этажей включительно. Сумма: лишь жалкие 3 000 000 на которые в наше время ничего нельзя купить или построить (однако этот лимит в июле 2023 расширили до 6 000 000 и это уже совсем другой разговор). Очень малый выбор банков, в Татарстане это только Россельхозбанк. Ставка 3%, первоначалка 10%, а максимальный срок 25 лет. Хитрое условие – 5 лет обязательной прописки в доме, приобретенном по ипотеке, при нарушении данного условия ставка превратится в стандартные 11-12%. Так же, если вдруг государство прикроет программу, то ставка может вырасти до не льготной, однако официально программа действует бессрочно. Условия в мелочах могут отличаться от региона к региону, например, мы не видели ни один каркасный дом, который бы продавался по сельской ипотеке, хотя нигде про такой запрет явно не сказано.
  

В момент, когда мы начинали эпопею с поиском дома мы отмели вариант с сельской ипотекой из-за несерьезного лимита в 3 000 000 и рассматривали только льготную ипотеку под 7%, а за разовую доплату в 500 000 – 800 000 рублей ставка превращалась в 3%, что в перспективе давало очень сильное снижение итоговой переплаты, но требовало ощутимый первоначальный взнос. На приобретение участка и строительство дома нам нужно было 7 000 000 – 7 500 000. Если берем по максимуму, то кредит 6 000 000, первоначалка 1 500 000, покупка ставки 800 000. Итого нужно иметь минимум 2 300 000 на руках.

Однако, одна из встреч с очередным застройщиком принесла внезапный сюрприз, информация, которую они нам сообщили не была известна ни кредитному брокеру из РА, ни другим застройщикам. Диалог был такой:

Позвонили мы в банк, уточнили условия. Такая акция с двумя ипотеками на один дом действительно действует для супругов, только в Россельхозе и первоначальный взнос при этом составит по 10% для каждого. Такое объяснение суммы первоначалки для меня было загадкой еще долгое время, ведь если ипотеки две, то 10% от одной половинки + 10% от другой половинки все равно 10% от общей суммы, но как я понял потом, никаких половинок на самом деле нет, каждый платит по 10% от полной стоимости недвижимости. Ставка все равно выгодная, надо брать.

Перед подачей на одобрение по рекомендации ипотечного спеца из РА я снизил лимит на кредитке до минимального, по заверениям брокеров, по какой-то причине банкам есть дело до кредитных лимитов даже когда нет никакой задолженности, и карта лежит без дела. Лимит был немного шокирующий и по мнению кредитного брокера из РА мог бы заруинить одобрение, что-то вроде 800 000, честно, я никогда столько не брал, лимит просто повышался, когда я пользовался грейсом. Кстати, про эту самую кредитку у меня был пост.

Подача документов делается через сайт https://svoe-selo.ru/. Посещение банка вообще не требуется. Зарегистрировались двумя разными аккаунтами и сформировали 2 независимые заявки, четко заполнив все необходимые поля и загрузив сканы документов:

• Паспорт;
• СНИЛС;
  
• ИНН;
  
• свидетельство о браке;
  
• за себя на всякий случай загрузил военник и права, но это вроде опционально;
  
• Подтверждение дохода и места работы по умолчанию выполняется через прямой запрос в ПФР (ныне СФР), где-то на следующий день на госуслуги приходит запрос на разрешение банку залезть в ваши данные о пенсионных отчислениях, то есть всякие справки 2-НДФЛ больше не требуются, также это заменяет трудовую книжку.
  
• Классический вариант подтверждения дохода со справками по форме банка пока еще тоже возможен, до кучи еще потребуется выписка из электронной трудовой, а если место работы не менялось с момента ввода электронных трудовых – потребуется заверенный работодателем скан копии бумажной трудовой.
  

Обязательно требовалось отметить в заявке «есть брачный договор», без этой отметки получить ипотеку на общий объект недвижимости не выйдет, сам договор может и не существовать и загружать его никуда не нужно. Сайт немного кривоват, первоначалку в заявке позволяет задать только 18% от чего еще больше водит в заблуждение по поводу какую же сумму она составляет. Дней через 5 нам позвонили их безопасники, задали стандартные вопросы, так же звонят работодателям. На следующий день после звонка мне одобрили 2 600 000, а супруге 3 000 000. Почему мне при большем доходе оформили меньше – загадка, возможно это отголоски высокого лимита на кредитке. При этом это было только одобрение суммы, и оно получается сравнительно легко, а когда уже будет конкретный объект недвижимости (дом + участок), нужно будет одобрять сделку, в том числе банку получить одобрение от Минсельхоза. Что ж, следующая остановка – участок и проект будущего дома.

Почти каждый из застройщиков «с именем» предлагал что-то интересное. По какой-то необъяснимой причине застройщики, специализирующиеся на каркасных домах, не имели аккредитации по сельской ипотеке и не могли её получить, собственно, как и по сельской ипотеке не проходили готовые дома. Каркасники были отброшены. Мы остановились на компании, которая согласилась на воплощение в жизнь кирпичного дома, который имеет внешнюю компоновку как у одного из популярных проектов из интернета (но не слишком заезженного), а внутри наша собственная планировка, которая впитала в себя лучшие решения из аналогичных домов и учитывает все наши потребности. Особенный шик – второй свет в гостиной.

Начал зарождаться проект, на первом этапе была только планировка, это было необходимо для того, чтобы хоть как-то ориентироваться при выборе участка по внешним габаритам, расположению комнат, окон и входа.

С застройщиком определились и начались муки выбора участка. Весь март и апрель катались с риэлтором по разным поселкам в поисках чего-то прямоугольного, плоского, не затапливаемого, за вменяемые деньги и со всеми коммуникациями. А находились участки-парадоксы, не подчиняющиеся законам Евклидовой геометрии, где параллельные линии пересекаются, понятие плоскости очень относительно, а цена не является константой и меняется по примерно такому принципу:

А еще было полно участков на «второй линии», то есть заезд через соседский участок на первой линии. Было у кого-то 20 соток, но столько не нужно, половину решили продать. Это тоже неудобные варианты, которые были отброшены. Но в конечном итоге, просто перебирая всё подряд мы остановились на одном из вариантов на 10 соток в поселке в 40км от Казани, однако продавец через несколько дней слился по причине «жена не хочет продавать участок». Благо через считанные дни по соседству через один дом был выставлен еще один участок такой-же площади, от другого продавца за ту же сумму, но с забором с трех сторон, который уже установили соседи. Сам участок обошелся в 850 000, при этом наличие поселковой скважины и наличие забора с трех сторон должно дать ощутимую экономию в будущем. А между прочим, пока вы читали абзац про участок, на подбор ушло 2 месяца, а одобрение суммы действует 4, такими темпами можно не успеть, нужно ускоряться и сразу же был внесен возвратный задаток за участок в сумме 50 000, документальное оформление договора задатка было на РА. После внесения задатка, кстати, жена того первого парня передумала запрещать продавать, но было уже поздно.

Одно из главных требований банка для выдачи ипотеки на строительство — это наличие проекта со всей сопроводительной документацией. Проект от строительной компании (далее просто СК) обошелся в 54 500, эта сумма по договоренности возвращается в случае, если строят они же, то есть это просто еще один задаток. Проект учитывает: общие данные, план посадки, план фундамента и свайного поля, планировку, план перекрытий, план кровли и некоторые узлы.

Для определения характеристик фундамента в текущем грунте, по требованиям СК необходимо было выполнить геологические исследования: приезжают геологи с буровой установкой (раньше это были чуть ли не УРАЛы, а сейчас такая установка помещается в кузове пикапа), отвозят керны в лабораторию, изучают состав, присылают отчет. Удовольствие стоит 30 000, но так как СК самая лояльная к клиентам, то эта сумма просто возвращается вместе с тратами на проект в день сделки, иными словами — это третий возвратный задаток. По результатам геологии грунты не преподнесли никаких сюрпризов и в проекте был применен стандартный для региона свайно-ростверковый фундамент.

Так же мы пригласили геодезиста для определения реальных границ участка, относительно заборов, установленных соседями. Имело место быть небольшое смещение на ~10 см обоих боковых границ вбок, то есть это кадастровая ошибка. Можно взять у NPC муторный квест на её исправление и заработать немного опыта, а можно пропустить так как на итоговую площадь это все не влияет. Этот квест был пропущен. Геодезисту мы заплатили 2 000 чеканными монетами, которые будут учтены в итоговых тратах.

Для правильной посадки дома на участок, необходимо было учесть отступы от границ участка, которые мы определили ранее. На самом деле отступы для формирования пятна застройки это более глубокая тема, но в нашей ситуации мы упиралась именно в боковые отступы, которые должны составлять 3 метра с каждого края. Участок имеет ширину 20 метров (и глубину аж 50 метров), то есть 14 метров — это теоретический максимум ширины дома, разворачивать дом, который мы хотим, боком, окнами не на внутренний и внешний дворы, а к соседям – не вариант. Архитектору из СК пришлось уменьшить ширину дома до 13.6 метров, чтобы точно попасть в разрешенное пятно застройки с запасом, но увеличить глубину чтобы не потерять в площади, в результате этих изменений была переработана планировка с множеством правок и пожеланий с моей стороны. Дальше уже архитектор работал без нашего участия. После майских праздников проект был готов. Общая площадь внутренних помещений 109 м², а с учетом крыльца – 117 м². Стоимость спроектированного дома по смете составила 6 150 000. Если обобщить, то эта сумма включала:

• Фундамент и бетонные перекрытия;
• Стены, представляющие пирог: керамический кирпич 2.1НФ, слой утеплителя, облицовочный гиперпресованный кирпич темно-серого цвета;
  
• Внутренние перегородки из керамического кирпича 2.1НФ;
  
• Металочерипичная крыша с холодным чердаком, утепление потолка, снегоудержание и водоотведение;
  
• Все внутренние коммуникации под ключ: разводка электрики, водопровода и теплого пола, газовый котел с GSM модулем;
  
• Внешние коммуникации, такие как: подведение воды, септик, подключение электричества (только от столба к дому);
  
• Дверь с терморазрывом, окна с ламинацией;
  
• Предчистовая отделка: механизированная штукатурка, стяжка пола равнителем;
  
• Все дополнительные расходы, связанные с постройкой дома, включая такие как логистика, бытовка.
  

На дворе май месяц. Проект готов, участок выбран, осталось собрать другие документы, требуемые банком, чтобы выходить на сделку. От СК требовался:

• Договор подряда на строительство, включая всю сопроводительную документацию и приложения, такие как смета и проект. То есть мелочи, половина из которых готова.

А от продавца участка в свою очередь требовались:

• Генеральный план земельного участка (ГПЗУ), этот документ уже был на руках в день внесения задатка, можно получить онлайн или через МФЦ;
• Уведомление о начале строительства, также легко получить онлайн или через МФЦ;
  
• Выписка из Росреестра подтверждающая право собственности, само собой онлайн/МФЦ.
  

Довольно быстро все эти документы были получены и отправлены банку. Казалось бы, финишная прямая близко, но нет. Я бы не стал писать этот пост если бы всё было так банально. Загвоздка вот в чем: у РСХБ нет четкого перечня для одобрения ипотеки под субподрядное строительство, есть только список документов, требуемый для приобретения готового дома, но на стройку он вообще никак не ложится.

Дальше начинаются те самые причуды банка. А именно:

• Строительная компания переделывала договор в следующие 2 месяца множество раз, бюрократические требования постоянно менялись на столько, что последнею версию договора строители привезли курьером в банк прямо в день сделки. Нет смысл описывать эти требования, ведь наверняка пока я пишу эту статью – бюрократы из РСХБ переписывают требования. Ну и от части банк можно понять, требования сверху спускает Минсельхоз.
• От продавца участка затребовались различные документы о законности приобретения данного участка, такие как ДКП. Но была загвоздка в том, что предыдущий владелец участка продавал его нашему продавцу участка будучи то ли в браке, то ли в разводе. Короче, этот участок был когда-то в совместной собственности и требовалось или нотариально заверенное согласие жены или опись документов, приложенных к сделке, где упоминается это согласие. И тут наш продавец сильно пожалел, что связался с покупателями с сельской ипотекой. Никакие описи и копии согласий чужой жены нашему продавцу участка ни в МФЦ, ни в Росреестре - не хотели давать, как и давать пояснения почему так. Выход искали и риэлтор и строительная компания. Получить опись продавцу помог менеджер строительной компании.
  
• Следующая причуда банка была в необходимости проведения оценки участка, но вообще это не причуда, на сколько я знаю все банки это требуют при любых вариантах ипотеки, но к причудам я это отношу потому, что это требование возникло в июне, и никто про это ранее не упоминал. В сопровождение сделки у РА эта услуга входила, то есть ничего для нас не стоила. У РСХБ в Татарстане всего две аккредитованные компании, в обе компании позвонил риэлтор, в одной участок оценили в 695 000, в другой в 729 000. При чем оценка производилась в обоих компаниях с помощью невероятных экстрасенсорных способностей, без выезда на место и прямо по телефону! Были выбраны экстрасенсы, оценившие участок в 729 000, их услуги были оплачены со счета РА, однако для соблюдения протокола и проверки точности у оценщиков на место выехал специальный человек и подтвердил: «да, это стоит ровно 729 000». Смех смехом, но по правилам банка если участок стоит дороже оценки, то первоначальный взнос возрастает на разность сумм, иными словами, нужно было добавить к первоначалке 121 000.
  
• Следующая причуда банка заключалась в необходимости предоставить доказательства возможности присоединения к электросетям на данном участке. Но эта причуда на столько роковая, что открывает следующую главу нашей истории.
  

С лицом Шварцнегера из Красной Жары банк отправил продавца участка за доказатьельствами, не куда либо, а в царство мрака под названием Сетевая Компания. Они должны сеять свет, но в головах у них полный мрак. Банку лишь нужна справка с формулировкой «возможность присоединение земельного участка с кадастровым номером Х имеется», но такую справку сетевики не выдают. Почему? Да прост это было бы слишком скучно! Надо сначала подать заявку на техническое подключение, заставив собрать пакет документов, затем мариновать эту заявку пару недель, а уже полученный проект договора является, по их мнению, доказательством для банка, но мы уточнили у банка, банк был готов принять и договор. Заявка подается через сайт https://gridcom-rt.ru/ имеются 2 личных кабинета: новый и старый. Оба в полурабочем состоянии. У продавца ничего с онлайн заявкой не вышло, и он поехал в районное отделение сетевиков, чтобы податься оффлайн, где ему сказали, что сначала нужно оплатить (65 000), а потом уже будет проект договора. Платить он не хотел. Параллельно, чтобы выяснить в чем проблема с сетовиками связался я и СК. В итоге мы имели 3 разных ответа от сетевиков на один и тот же вопрос «как нам получить справку для банка о возможности технологического подключения?»:

• Продавцу был дан ответ: сначала деньги.
• Мне и риэлтору ответили: справки ни при каких условиях не выдаем, проект договора в ответ на заявку и есть подтверждение возможности тех. присоединения.
  
• Строителям ответили: не нужно подавать никакие заявки на подключение, нужно сразу запросить справку через форму для обращений в ЛК.

Ответа на зарос справки со стороны СК не поступило, но у продавца с очередной попытки все-таки получилось подать заявку на подключение с условием: «если в этот раз не получится, то я возвращаю задаток и продаю участок другим, ведь сроки давно вышли». А еще у нас к тому моменту закончился срок одобрения и нужно было подаваться на переодобрение. Непонятно было одобрят ли нас повторно сразу обоих, получим ли мы проект договора от сетевиков и вообще хотим ли мы это продолжать. Начали рассматривали запасные варианты:

• Просто купить участок за наличку (этот же или другой) и в спокойном режиме выполнить тех присоединение без того, чтобы напрягать продавца, однако на это уйдет большая часть от первоначалки, придется дальше копить чтобы строится в следующем году или занять, чтобы строиться в этом;
• Попробовать договориться с продавцом на то, что мы сами вперед оплатим ему плату за технологическое присоединение и взять на себя риск, что эта сумма может быть потрачена зря, в случае если банк не даст одобрение на сделку;
  
• Вообще не покупать дом, просто отложить эту затею до лучших времен, например просто накопить на готовый через годы, чтобы не связываться с ипотекой, а сейчас, например обновить машину. В таком случае еще бы пришлось смириться с пустыми тратами на проект и геологию.
  

Поскольку существовала вероятность, что в течении 10 дней продавцу придет положительный ответ от сетевой, а он уже совсем не готов ждать, когда мы там опять одобримся, мы приняли решение как можно скорее приступить к процессу. Подготовили те же документы, однако и банк по какой-то причине решил, что место работы моей жены — это не её основное место работы, а её основное место работы – это компания, из которой она уволилась 2 года назад. Она предоставила справку 2-НДФЛ и выписку из электронной трудовой, банк всё принял. Далее через несколько дней начались звонки из службы безопасности. В этот раз безопасник был довольно груб и невероятно дотошен, много расспрашивал про работу. У меня даже спросил какую «версию 1С» я внедряю и поддерживаю, но не думаю, что ответ ему что-либо дал, он лишь оценивал на сколько я уверено отвечаю, а у жены расспросил на каких маркетплейсах какие именно товары продает компания, в которой она работает и сравнил её ответ с ответом её руководителя. Я начал чувствовать, что банк в этот раз нам вообще не доверяет, поскольку одобрение суммы пошло по иному сценарию, и мысленно готовился к тому, что одобрение мы вообще не получим. Но на следующий день мы получили по СМСке: мне одобрили до 3 000 000 и супруге до 3 000 000. А в скорее, через пару дней от продавца участка был получен проект договора технологического подключения к электросетям и банк его сразу принял. Мы не верили в успех, это все не было похоже на привычную реальность, в которой все идет не по плану, кровь наполнялась адреналином. Оставалось просто ждать исхода: либо банк отправит послание с новой невыполнимой миссией, либо назначит дату сделки.

И этот мем родился не на ровном месте и на самом деле такое требование у Россельхоза, в случае если дом по проекту отапливается газом – есть, они просто применяют требование по газу в готовом доме даже на дом, который только будет построен по договору субподряда. Однако выход из этой ситуации оказался гораздо проще: еще месяц назад, везде в строительной документации упоминания отопления газом были заменены на электрическое отопление с указанием конкретной модели электрокотла. Вполне может быть, что для сдачи дома банку нам придется еще и раскошелится на временный электрокотел.

Прошла где-то неделя, в один теплый июльский день мне позвонили из банка и сказали: «Сделка завтра». И только в этот момент мне огласили точную сумму первоначального взноса, которую я должен подготовить до… завтра! А также я должен был успеть заехать в СК, чтобы подписать договор подряда заранее со всеми приложениями, а также открыть 2 карточных счета в РСХБ. У жены как совпал отпуск, я просто прогулял 2 дня на работе, благо начальник был не против, потому что я же и есть начальник.

Расскажу поподробнее про первоначальный взнос (далее ПВ). Перед тем как мы с вами посчитаем как на самом деле формируется сумма ПВ нужно вспомнить последний сезон «Битвы Экстрасенсов». В этом конкурсе медиумов мы присудили победу, тем колдунам, которые оценили участок в 729 000, а банк оказывается провел «независимую оценку», она заключалась в том, что им больше понравились экстрасенсы, еще более занизившие сумму до 695 000. То есть рост первоначалки в итоге оказался 155 000. Для чего тогда заставлять тратить время и деньги (но не наши, а риэлторские) на оценку, если она все равно отправляется в мусорную корзину, и они сделают все по-своему?

Теперь перейдем к расчетам ПВ, будет немного размашисто, зато понятно:

• За участок я должен внести 10% от 695 000, то есть 69 500;
• За недооценённую часть стоимости участка я должен внести 50% от 155 000, то есть 77 500;
  
• За договор субподряда я должен внести 10% от 6 150 000, то есть 615 000;
  
• За участок жена должна внести 10% от 695 000, то есть 69 500;
  
• За недооценённую часть стоимости участка жена должна внести 50% от 155 000, то есть 77 500;
  
• За договор субподряда жена должна внести 10% от 6 150 000, то есть 615 000.
  

О процедуре внесения ПВ. Ранее нас уверяли, что внесение возможно только в банке: либо в день сделки наличкой, либо можно заранее открыть и пополнить карточный счет в РСХБ и с него будет произведено списание. Оказывается, что внесение также возможно наличными напрямую застройщику и мы узнали об этом только в день перед сделкой, хотя ранее нас уверяли, что так нельзя. Чем хорош именно вариант «наличные застройщику»? А тем, что некоторые лояльные строительные компании в таком случае без проблем дают рассрочку на первоначалку, ведь деньги выдаются и сразу вносятся в кассу (без ожидания перевода) с оформлением корешка для банка. Поскольку вся эта история длилась уже 6 месяцев, мы уже накопили необходимую сумму и для нас такая рассрочка была уже не актуальной.

Момент, когда «Путин разрешил переводить себе 30 миллионов по СБП без комиссии» еще не настал, а по заверениям сотрудников РСХБ любой межбанк по реквизитам будет с комиссией, да еще и на 115-ФЗ можно нарваться. Поэтому мы проехались по нескольким банкоматам, сняли деньги, привезли в РСХБ, открыли карточные счета, к каждому карточному счету нужно открывать «Текущий счет», эту инфу обычные сотрудники банка оформляющие карты не знают, запрос «мне нужно открыть карточку для ипотеки» не понимают. Если всё сделано правильно, в мобильном приложении в разделе «Мои продукты» должны быть «Платежная карта» и «Текущий счет». На каждый «Текущий счет» внесли по 615 000 заранее. Оставшуюся сумму решил внести в день сделки, тем более нам должны были вернуть 3 задатка (за участок, за проект, за геологию) в общей сумме 134 500.

Так же, помимо ПВ нужно было подготовить к завтрашнему дню гонорар для риэлтора, суммы на страховки жизни, оплату электронной регистрации сделки банку, открытие аккредитивов, оплату госпошлин. То, что эти множественные траты предстоят, мне было известно заранее, но я не стал писать про всё-всё в прошлых главах дабы не перегружать и так огромный пост информацией.

Нами был выбран вариант электронной регистрации сделки в банке. То есть тащиться в МФЦ или Росреестр не нужно, всё в одном месте. В РА тоже такая услуга есть и включена в подбор недвижимости, но электронная платформа РСХБ не имеет роуминга с платформой РА и если ты хочешь все как в киберпанке, то это стоит 5500 пока еще не кибер рублей. На сделке присутствовали: представители банка, я, моя жена, продавец участка, менеджер СК, риэлтор. У каждого свой отдельный толстый пакет оригиналов документов, свои договора (как для двух сторон, так и для трех), куча сопутствующих документов на подпись, например, одних только разрешений обработку ПД у меня было 6 штук. При этом никаких переговорок, я честно спрашивал, мне в банке все сотрудники отвечали, что их нет! Всё проходило в общем зале, в одном стандартном банковском «окошечке». Окошечко — это столик с компьютером для сотрудника, напротив один стул для клиента, на котором мы все должны были как-то поочередно сидеть и подписывать кипы документов.

Сама электронная регистрация вкратце заключается в том, что стороны устанавливают на смартфоны приложение ГосКлюч, авторизуются в ЕСИА, генерируют квалифицированную электронную подпись, подписывают ею документы, которые направляет банк. Потом все эти документы отправляются в Росреестр на оформление регистрации прав собственности в течении 24 часов. Подпись можно либо оформить в банке за 700 рублей каждую, либо сгенерировать бесплатно в приложении с помощью биометрического заграничного паспорта (того который выдается на 10 лет). Дальше как раз начинается настоящий киберпанк, технофобов убрать от экранов: в каждом таком заграннике, там, где круглая голографическая фотка вшит NFC чип содержащий все криптоключи, позволяющие сгенерировать вашу ЭЦП просто прикладыванием телефона с NFC с установленным ГосКлючом. Будьте бдительны, держите загранник подальше от чужих телефонов в людных местах.

Так же на сделку мы подготовили суммы для страховки жизни. Со страховкой банк поступает так же, как поступают самые обнаглевшие автосалоны требуя +400% к рыночной цене и отказываются принимать страховку от других аккредитованных страховщиков и даже от собственной страховой, но с обращением напрямую. И вообще, как будто делают одолжение, что такие условия лишь на первый год, а могли бы все 25 лет доить. Оказалось, что эта сумма вносится после регистрации сделки и на день сделки не пригодилась. По закону и по их же договору можно отказаться от страховки в течении 14 дней и перестраховаться в любой аккредитованной компании. В приложениях к договору отдельно прописано примерно следующее: «Внимание! В случае отказа от страховки в РСХБ-Страхование ваша процентная ставка вырастет на 0% и составит 3%». Спойлер: в дальнейшем мы приняли такое драматическое повышение ставки, оформили возврат и тут же застраховались в… опять РСХБ-Страховании, но в другом отделении, где нет дела до бонусов ипотечного отдела.

Параллельно с подписыванием документов мы производили всевозможные оплаты, часть платежей наличными через кассу, часть списывалась со счета, часть из тех денег, что были возвращены задатком. Поэтому деньги приходилось постоянно то вносить на счет, то снимать с карты. Давайте посмотрим на итоговые траты, включающие все эти накладные расходы, предыдущие расходы, а также страховку, которую мы оплачивали, возвращали и снова оплачивали в другие дни:

• Мой ПВ за дом 615 000
• ПВ жены за дом 615 000
  
• Мой ПВ за участок 147 000
  
• ПВ жены за участок 147 000
  
• Услуги риэлтора за подбор участка и сопровождение сделки с участком 60 000
  
• Услуги риэлтора за подбор строительной компании и сопровождение сделки с договором субподряда 0
  
• Замер участка геодезистом 2 000
  
• Геология 30 000, но по итогу 0
  
• Проект 54 500, но по итогу 0
  
• Электронная регистрация сделки в РСХБ 5500
  
• Оформление ЭЦП: 700+700, но у нас с загранниками получилось 0
  
• Открытие аккредитива на меня 3000
  
• Открытие аккредитива на жену 3000
  
• Гос. пошлина на регистрацию участка за меня 2 200 (включая комиссию 200)
  
• Гос. пошлина на регистрацию участка за жену 2 200 (включая комиссию 200)
  
• Гос. пошлина на регистрацию договора залога 866 (включая комиссию 200)
  
• За страховку моей жизни пришлось сначала отдать 45 440,28, однако после возврата новая сумма составила 10 186.26
  
• Страховка жизни жены сначала составила 52 530, после возврата 8 943
  

Теперь поговорим о графике платежей.

Мне выдали 2 476 000 под 3% на 25 лет. Первый ежемесячный платеж 5 087.67, последующие 298 платежей 11 768.53, последний платеж 11 766.11. Итого отдать придется 3 523 876.32, с переплатой 1 047 876.32.

Жене выдали 3 000 000 под 3% на 25 лет. Первый ежемесячный платеж 6 164.38, последующие 298 платежей 14 259.12, последний платеж 14 258.51. Итого отдать придется 4 269 640.65, с переплатой 1 269 640.65.

После подписания всех документов и всех оплат можно было идти домой, праздновать сделку длиною в полгода и планировать дальнейшие шаги на пути к собственному загородному дому.

#ипотекасгосподдержкой #ипотека #личныйопыт #недвижимость #финансы #длиннопост #кредит #россельхозбанк

На 4й день после сделки утром раздался звонок с городского номера. Я взял трубку, диалог был следующий: