7 мифов о новостройках

«Квартирный вопрос» в нашей стране пытались решить несколько раз. Впервые задумались о строительстве массового жилья в конце 1950-х годов: именно тогда появились знаменитые «хрущёвки». Невзрачные, тесные, с низкими потолками и крошечными кухнями — но для многих людей это было первое в их жизни благоустроенное жильё.

Впоследствии архитекторы начали создавать проекты с улучшенными планировочными решениями, появились проекты для различных климатических зон. В 1970-х годах была предпринята попытка разнообразить безликость массовой жилой застройки, повысить эксплуатационные качества зданий.

За прошедшие десятилетия в строительстве многое изменилось, включая стандарты и технологии. Однако, новое жильё многими до сих пор воспринимается как нечто сделанное наспех, полуфабрикат, который нужно долго доводить до ума.

Эта статья адресована тем, кто планирует купить квартиру в новостройке в Москве. Мы расскажем и докажем фактами, что мифы о строящемся жилье не соответствуют действительности.

Почему родился миф? В 1990-х годах страна переживала очередной строительный бум. Но из-за смены экономической модели многие отраслевые предприятия-гиганты обанкротились. Так, например, случилось с ДСК-2, крупнейшим производителем сборных железобетонных конструкций. В итоге осталось около 1 млн кв. метров «недостроя», который брались доделывать появлявшиеся то тут, то там компании-застройщики.

Качество их работ было нестабильным, а новые технологии только отрабатывались. Не всё хорошо было и с материалами: например, в монолитном строительстве использовали бетон без присадок, повышающих прочность и морозоустойчивость. Стены в таких домах буквально трещали от усадки и перепада температур, что и привело к появлению пугающих историй.

Факт-чек. Современные монолитные дома рассчитаны на эксплуатацию в течение 120–150 лет. Срок службы здания зависит от материала, ресурса конструктивных элементов и правильно выполненного расчёта прочности. Согласно СП 63.13330.2018, ресурс монолит-кирпича больше 100 лет, а усадка составляет ≤ 3 мм за 7 лет.

Как можно проверить качество? Покупателю сложно проверить качество монолитных работ: для этого ему нужно быть экспертом по строительству. Но такая проверка и не требуется: в процессе возведения дома ведётся технадзор и контролируется качество производимых работ.

Как решает эти вопросы Группа Родина? Мы осуществляем многоуровневый строительный контроль по следующим направлениям

Что особенно важно, мониторинг конструкций ведётся не только в процессе возведения, но и в течение года после завершения строительства .

Резюме. Современные монолитно-кирпичные новостройки — не только прочные, но и сейсмостойкие. Они устойчивы к влиянию климатических и техногенных факторов. За строительством ведётся строгий контроль, поэтому миф о рассыпающихся зданиях — абсолютно беспочвенный.

Почему родился миф? В начале 2000-х годов в России стали массово появляться обманутые дольщики. Соблазнившись предложением купить квартиру в новостройке на этапе котлована, они в итоге оставались и без жилья, и без денег.

Мошенники использовали двойные продажи или выстраивали пирамиды. Это стало возможным потому, что компании-однодневки получали доступ к деньгам покупателей.

Ситуация давно исправлена: в 2004 году принят закон 214-ФЗ о долевом строительстве, а с 2019 года введено проектное финансирование. Девелопера кредитует банк, а деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах, к которым у застройщика доступа нет. Однако, тема обманутых дольщиков периодически всплывает в медиасфере.

Факт-чек. По данным Дом.РФ за 3-й квартал 2024 года, меньше 8% проектов с эскроу задержали срок ввода домов. Минстрой уверяет, что все подвижки по срокам происходят с ведома региональных властей.

Как проверить застройщика? Узнать номер эскроу в реестре банка и посмотреть отчётность в ЕИСЖС. Понаблюдать за ходом работ можно и через веб-камеру, установленную на стройплощадке.

Как это решает Группа Родина? Проектное финансирование осуществляется крупнейшими российскими банками, входящими в первую пятёрку. Строительство начинается только после заключения соглашения о финансировании. Все договора до старта продаж проходят регистрационную проверку.

Резюме. В нынешних условиях, когда используются счета эскроу, а все проекты жёстко контролируются на региональном и федеральном уровне, вероятность мошенничества и намеренного затягивания сроков строительства практически отсутствует. Кроме того, покупатель всегда может проверить застройщика и убедиться в его надёжности.

Почему родился миф? В стране долгое время преобладала точечная застройка: городская администрация выделяла строителям клочок земли для решения жилищной проблемы. На этом клочке возводился квартал типовых многоэтажек или несколько башен — «человейников». О социальной инфраструктуре и транспортной доступности никто не заботился.

В итоге возрастала нагрузка на общественный транспорт и сеть автомобильных дорог. Но главное -- в новых микрорайонах почти полностью отсутствовали секции и кружки для школьников, развивающие центры для детей и даже просто нормальные игровые площадки. Единственным развлечением для детворы были скрипящие качели.

Сегодня на смену точечной повсеместно приходит комплексная застройка. В проекты ЖК входят детские и спортивные учреждения, общественные пространства.

Факт-чек. Да, обеспеченность социальной инфраструктурой всё ещё не идеальна: 43,8% ЖК бизнес-класса в Москве сдаются без детских садов и школ. В массовом сегменте ситуация лучше: там образовательную инфраструктуру имеют 66,7% проектов.

Как проверить? Посмотреть в отделе продаж или на сайте застройщика градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и убедиться, что там есть детская инфраструктура.

Решение от Группы Родина. В каждом проекте Группы Родина большое внимание уделено детской инфраструктуре. Это современные игровые зоны на открытом воздухе с лабиринтами, горками, тактильными модулями и рукоходами; это игровые комнаты в жилых корпусах и кружки для занятий творчеством.

У детей и подростков есть много возможностей заниматься спортом, не покидая пределы ЖК. Особенно сильна спортивная составляющая в квартале здоровой жизни СОЮЗ. В ЖК «Родина Переделкино» появится мультиарена с возможностью проведения киберспортивных соревнований. В жилом кластере «Родина Парк» будет частный детский сад, а также откроется медиакластер в партнерстве с «Русской Медиагруппой», где каждый сможет развить свое творческое начало по десяткам направлений.

Резюме. Если в ГПЗУ есть соцобъект, то проблема с организацией свободного времени ребёнка решена. И не придётся возить его на другой конец района.

Почему родился миф? На самом деле, это не миф, потому что во многих новостройках приходится платить за дополнительные удобства: паркинг, видеонаблюдение и так далее. Выше расход и на общедомовые нужды (ОДН) — больше площадь, больше источников освещения.

В классе «стандарт» она на уровне «старого фонда» или даже ниже. Чем выше класс, тем дороже обходится содержание. Но покупатель платит не за престиж, а за реальные удобства.

Факт-чек. По данным ЦИАН за 2024 год, услуги ЖКХ на «вторичке» обходятся в 75 рублей за кв. метр, а в новостройке — в 90 рублей. При этом в новом ЖК будет круглосуточный консьерж, видеонаблюдение, бесконтактный доступ по BLE-метке. А за счёт высокой энергоэффективности современных зданий снижаются расходы на отопление.

Как проверить? Запросите в управляющей компании смету и посмотрите, за что вы платите. Не считая оплаты за потребляемые ресурсы, статей расходов две: содержание жилого дома и капитальный ремонт.

В первую категорию входят:

Отметим также, что в старом доме оплата за капремонт составляет более 16 рублей за кв. метр, а в новом — 5–10 рублей.

Решение от Группы Родина. За коммунальные услуги в наших ЖК действительно приходится платить дороже, чем за проживание в «старом фонде», но качество жизни, приватность и комфорт того стоят.

Качество жизни от Группы Родина — это круглосуточное видеонаблюдение, контроль доступа, вход и въезд на территорию комплекса по BLE-метке. Это двор без машин, удобная организация пешеходного трафика, ландшафтное озеленение с зонами отдыха. Все нужные сервисы и торговые точки расположены на территории комплекса: можно прогуляться по магазинам, заглянуть в кафе и через пять минут уже быть дома. А вкусный обед или свежую выпечку доставят в кратчайший срок.

Резюме. Удобства стоят денег, но зато человек знает, на что он их тратит: на здоровье, благополучие и лучшее будущее для детей.

Почему родился миф? Действительно, почти в каждой новостройке какое-то время идёт массовый ремонт. Жильцы меняют двери, напольное покрытие, сантехнику. Даже если в отделке от застройщика всё устраивает — нужно повесить карнизы для штор и полки, установить кухонный гарнитур.

Новостройки с ремонтом «под ключ» на рынке встречаются всё реже, поскольку это приводит к существенному удорожанию квартир. Так что соседи будут и сверлить, и с грохотом вывозить строительный мусор.

Факт-чек. В современных ЖК улучшена шумоизоляция — до уровня в 55 дБ. По СанПиН 1.2.3685-21 допустимый уровень шума в дневное / ночное время ограничен 40 дБ и 30 дБ соответственно. Предельным считается уровень в 55 дБ / 45 дБ. За нарушение тишины можно призвать виновника к ответственности: законодательство на этот счёт имеется в каждом регионе РФ. В Москве действует закон №42 от 12 июля 2002 года. Если нарушитель — юридическое лицо, то он может получить штраф до 80 тысяч рублей.

Как проверить? Спросить у застройщика акустический паспорт помещения, поинтересоваться условиями «тихого часа» в УК.

Решение от Группы Родина. Шум в первые месяцы после начала заселения дома неизбежен. Однако, неприятное воздействие снижают качественные материалы с высоким уровнем шумоизоляции, которые применяются в строительстве.

Резюме. С неизбежностью шума в новостройке на какое-то время придётся смириться. Ремонтом будут заниматься все жильцы, в том числе и вы. Но благодаря шумоизолирующим материалам дискомфорт станет меньше.

Почему родился миф? Многие уверены, что выгоднее купить готовое жильё, чем вкладывать средства в проект, который существует только на бумаге. Строительство тянется годами, и всё это время нужно платить за аренду жилья. А если ещё ипотеку при этом погашать, то денег на жизнь совсем не останется.

Факт-чек. Купить квартиру в новостройке на этапе котлована действительно можно дешевле, чем готовое жилье: по разным оценкам, цена в период закладки фундамента обычно на 20–30% ниже, чем в момент сдачи дома. Но, чем раньше покупается квартира, тем дольше ждать выдачи ключей. Срок строительства многоэтажного дома в среднем составляет 2–3 года. В этот период покупатель испытывает повышенную финансовую нагрузку.

Однако, если застройщик предлагает траншевую ипотеку или рассрочку, то бюджет не пострадает. При траншевой ипотеке первую часть кредита заёмщик получает под 0% или под символическую оплату. Механизмы кредитования начинают работать в полную силу только после разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ).

Как проверить? Достаточно проделать следующие шаги:

Решение от Группы Родина. Цена фиксируется на этапе бронирования. Покупатели могут воспользоваться беспроцентной рассрочкой до ввода в эксплуатацию с первоначальным взносом (ПВ) от 30%. Есть спецпредложения с лотами, где ПВ — от 5%. Погашать можно досрочно, без комиссий.

Резюме. Всегда есть варианты, позволяющие сэкономить и спокойно ждать окончания строительства, не возлагая на себя слишком большую финансовую нагрузку.

Почему родился миф? Нередко от блогеров, позиционирующих себя как юристов, можно услышать, что при покупке новостройки легко потерять все деньги. Девелопер обанкротится и «кинет» покупателей, а все спорные моменты в ДДУ истолковываются в пользу строительной компании. Приходится подписывать так много бумаг, что клиент теряется и пропускает важные детали, из-за чего потом оказывается в невыгодном положении.

Факт-чек. Надёжность девелопера проверяют контролирующие органы на федеральном и региональном уровне. Всю информацию о нём можно получить на сайте ЕИСЖС. Деньгами рискует застройщик, а не дольщики, поскольку кредит на строительство выдаёт банк. А деньги клиентов сохраняются на эскроу-счетах до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию — только тогда девелопер получит к ним доступ.

Как проверить? Посмотреть банковский реестр. Например, на сайте ВТБ это будет пункт меню «Сопровождение застройщиков» — «Счета эскроу». Можно также поинтересоваться у застройщика страховым полисом титула.

Решение от Группы Родина. Все ДДУ заключаются только через эскроу-счета в банках-партнёрах. Титульную страховку клиент при желании подключает самостоятельно.

Резюме. Сегодня приобретение жилья в новостройке несёт минимальный юридический риск. Покупатель и его интересы надёжно защищены государством.

Мы разобрали все 7 мифов. Как вы могли убедиться, по большей части все опасения покупателей безосновательны. Какие бы слухи не ходили вокруг новостроек, цифры доказывают обратное: это безопасно, надёжно и комфортно. Особенно когда вы приобретаете недвижимость у надёжного застройщика.

Мы предлагаем скачать чек-лист проверки новостройки, чтобы при покупке вы могли чувствовать себя уверенно. Ещё лучше, если вам понравился один из проектов Группы Родина: мы с радостью предоставим вам исчерпывающую информацию о проекте и запишем в лист ожидания.

#новостройки #купитьквартиру #купитьновостройку #новостройкимосквы